Hallo zusammen,
ich hätte eine Fallbeispiel-Frage:
Angenommen, ein Käufer kauft eine Eigentumswohnung und im Notarvertrag wird folgendes geregelt:
Der Verkäufer (also Alt-Eigentümer) bleibt evtl. auch noch nach Kaufpreiszahlung für eine bestimmte Zeit in der Wohnung und muß dafür für jeden Monat, den er länger bleibt, eine Art Strafmiete (die der ortsüblichen Miete in der Höhe ähnelt) an den neuen Eigentümer (Käufer) bezahlen.
Es besteht also quasi ein mietähnliches Verhältnis, aber dennoch kein Mietverhältnis und kein Mietvertrag.
Möchte der neue Eigentümer nun aber nach einer gewissen, verstrichenen Zeit sein Eigentum selbst beziehen oder selbst an eigene Mieter vermieten, wie kann er, rechtlich gesehen, freien Zugriff auf sein Eigentum, also die die Vollziehung der Räumung, erhalten?
Muß dafür die vorher festgelegte, maximale Frist im Notarvertrag abgelaufen sein?
Wenn der Alteigentümer dennoch nicht ausziehen möchte, welche Rechtssituation ist das dann?
Da ja kein Mietvertrag besteht, ist es dann ab einem bestimmten Moment unrechtmäßige Hausbesetzung?
Mietrecht oder dingliches Sachrecht (Nicht-Herausgabe eines Eigentums)?
Danke im voraus für Eure Impulse dazu!
Moin,
Es besteht also quasi ein mietähnliches Verhältnis, aber
dennoch kein Mietverhältnis und kein Mietvertrag.
wie kommst Du darauf, daß kein Vertrag besteht?
Es gibt auch mündliche Verträge
oder stillschweigende.
zudem schreibst Du
Notar vertrag wird folgendes geregelt:
Der Verkäufer (also Alt-Eigentümer) bleibt evtl. auch noch nach Kaufpreiszahlung für eine bestimmte Zeit in der Wohnung und muß dafür für jeden Monat, den er länger bleibt, eine Art Strafmiete (die der ortsüblichen Miete in der Höhe ähnelt) an den neuen Eigentümer (Käufer) bezahlen.
Hier entsteht doch eine vertragliche Bindung!
Gandalf
Hallo, ich bin auch der Meinung, dass es im notariell beglaubigten Kaufvertrag verankert sein muss, dass der vorherige Eigentümer als sog. Mieter für eine gewisse Zeit in der Wohnung bleibt und dafür ein Entgeld gleich einer Miete monatlich zahlen muss. Genauso muss im Kaufvertrag verankert sein, wann der „Mieter“ ausziehen muss. Das sind doch festgelegte Regelungen, die der „alte“ Eigentümer sprich jetziger Mieter einhalten muss. Als Hausbesetzung sehe ich das nicht. Es müssen Regelungen beim Notar und unter Zeugen abgesprochen werden. Gruß Uli
Hallo Gandalf,
Danke für die Antwort.
Wie ist das dann, wenn die vorgesehene, maximale Strafmiete-Frist im Notarvertrag dann abgelaufen ist, welche Handhabe hätte der Neu-Eigentümer dann, zur Übernahme seiner Wohnung zu gelangen? Ein zumindest nicht vorhandener schriftlicher Mietvertrag kann ja nicht gekündigt werden, oder doch? Angenommen, der Alteigentümer ist komplett schmerzfrei und regt sich kein Stück und bezahlt auch nichts mehr, wie kann eine Räumung herbeigeführt werden?
Viele Grüße aus Ingolstadt
Moin,
Angenommen, der Alteigentümer ist komplett schmerzfrei
und regt sich kein Stück und bezahlt auch nichts mehr, wie
kann eine Räumung herbeigeführt werden?
im schlimmsten Fall die komplette Ochsentour.
Also Klagen, im Idealfall gewinnen, der Alteigentümer legt Berufung ein, nächster Termin, im Idealfall gewinn man etc.
Das kann schon einige Zeit in Anspruch nehmen.
Wenn der Vertrag noch nicht abgeschlossen ist, kannst Du ja eine Klausel einbauen, daß erst (komplett) bezahlt wird, wenn der Alteigentümer draußen ist.
Wenn der sich nicht darauf einläßt, wäre ich seeehr skeptisch.
Gandalf
Hallo,
Es besteht also quasi ein mietähnliches Verhältnis, aber dennoch kein Mietverhältnis und kein Mietvertrag.
im gegensatz zu den beiden Vorschreibern würde ich hier auch kein Mietverhältnis sehen, wenn kein Mietvertrag und keine Mietzahlung vereinbart ist. Nicht jede Nutzung ist eine Miete. Hier kommt es sehr auf den genauen Wortlaut im Kaufvertrag an.
an eigene Mieter vermieten, wie kann er, rechtlich gesehen,
freien Zugriff auf sein Eigentum, also die die Vollziehung der
Räumung, erhalten?
Der Verkäufer muß das Objekt „liefern“. Wie das aussieht, steht im Kaufvertrag.
Muß dafür die vorher festgelegte, maximale Frist im Notarvertrag abgelaufen sein?
Vermutlich.
Wenn der Alteigentümer dennoch nicht ausziehen möchte, welche Rechtssituation ist das dann?
Dann ist der Verkäufer vertragsbrüchig und damit schadensersatzpflichtig. Im Extremfall kann der Vertrag rückabgewickelt werden.
Gruß
Nordlicht
nach meiner meinung wird hier ein einfacher sachverhalt unnötig verkompliziert. der einfache weg ist:
- es wird ein kaufvertrag abgeschlossen. darin ist der (späteste) tag der übergabe geregelt, der im einvernehmen von käufer und verkäufer monate später liegen kann.
2 die kaufpreiszahlung erfolgt natürlich nicht am tag des vertragsabschlusses und auch nicht irgendwann zwischendurch. sie erfolgt am tag der übergabe.
- sollte der verkäufer die wohnung zum spätesten termin nicht übergeben, so haftet er dem käufer für den daraus entstandenen und noch entstehenden schaden.
genau für die regelung solcher fragen wurden immobilienkaufverträge erfunden.
meine meinung deckt sich mit der antwort meines vorredners. auf konstukte wie „mietverhältnis, aber dann ‚quasi‘ doch nicht so richtig“ lässt man sich gar nicht erst ein.
Hallo,
das Vetragsverhältnis regelt der Notarvertrag doch ganz genau.
Leider ist mir die genaue Formulierung nicht bekannt.
Aus Deiner Schilderung entnehme ich aber, dass eine Miete gezahlt wird. Auch, wenn es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt, so ist doch ein Vertrag geschlossen. Allein die Tatsache, dass Geld für einen Nutzen gezahlt wird, ergibt sich ein Vertrag. Der sieht ein 3 Monatiges Kündigungsrecht vor, wenn der Notarvertrag nicht eine Frist für den Auszug setzt.
Also wist Du die notarielle Frist abwarten müssen oder Dich mit dem Mieter einigen.
Von Hausbesetzung kann keine Rede sein, da ja ein Vertrag besteht, der von beiden Parteien erfüllt wird.
Der Notarvertrag ist die denkbar beste Möglichkeit, um ALLE Eventualitäten zwischen Vermieter und Mieter zu regeln. Dort kann man auch sofortige Vollstreckungsmassnahmen regeln - und die gelten dann.
Übrigens muss ein Mietvertrag nicht zwangsläufig schriftlicher Art sein,
es gibt auch mündlich abgeschlossene Mietverträge.
Grüße
Aira92
Hallo,
dann wäre das ein saumäßig schlechter Vertrag, wenn er diesen Fall nicht ausreichend regeln würde. Normalerweise regelt man die Sache so, dass die Nutzungsentschädigung bei verzögertem Auszug deutlich höher als eine vergleichsweise anzusetzende Miete ausfällt, damit sich eine Verzögerung für den Verkäufer nicht rechnet. Weiterhin definiert man einen 2. Termin zu dem der Verkäufer sich der Räumung unterwirft. 3. regelt man die Kaufpreiszahlung so, dass erst nach Räumung der komplette Kaufpreis ausgezahlt wird. Und 4. behält man sich für den Fall massiver Störungen der Vertragsumsetzung ein Rücktrittsrecht und die Geltendmachung von Schadenersatz vor.
Soweit der Optimalfall. Natürlich wird man nicht unbedingt immer alle Punkte einseitig durchbringen. Aber bei entsprechend ausreichenden Fristen, … lässt sich dagegen von der anderen Seite nicht viel sagen.
Ist das Kind schon im Brunnen, wird man natürlich durchaus gerichtlich vorgehen können, und hier eine Regelungslücke anführen können, die nunmehr angemessen vom Gericht zu füllen ist. Denn der Sinn des Kaufvertrages ist ja hier ganz offensichtlich nicht der, dem Verkäufer eine dauerhafte Nutzung der Wohnung zu sichern. D.h. das Gericht wird dann eine angemessene Frist zur Räumung festlegen. Ärgerlich natürlich nur die Kostenseite. Denn an der zu günstigen Nutzungsentschädigung wird man nicht viel drehen können.
Gruß vom Wiz