der Notar hat folgende Passage in seinem Vertragsentwurf beim Kauf eines gebrauchten Hauses. Ist das üblich - vorallem der erste Abschnitt?
Ich bitte um Unterstützung - es ist sehr eilig!
„Die Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels von Grund und Boden und Gebäulichkeit, Bestandteilen und Zubehörstücken sind ausgeschlssen.
Hiervon ausgenommen sind Ansprüche auf Schadenersatz aus Verletzung des Lebens, des Körpers und der Gesundheit, wenn der Veräußerer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, sowie auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Veräußers beruhen.“
Üblich hin oder her, die Regelung ist zweckmäßig. Andere Vorgehensweisen wären nicht praktikabel. Du mußt Dir eben Haus und Grundstück vor dem Kauf nötigenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen ansehen.
Der Verkäufer haftet nur für verborgene Mängel, die er zu vertreten hat. Hat er z. B. an der Elektrik unter Putz lebensgefährlichen Pfusch gebaut und es passiert etwas, ist er dafür zu belangen. Ist die ganze Elektrik aber offenkundig herunter gekommen und veraltet, hättest Du den Mangel selbst entdecken können/müssen und kannst den Verkäufer nicht haftbar machen.
was ist im Falle einer Zwangsversteigerung ??
ich meine kaufst du trotz guter Möglichkeit nicht die Katze im
Sack ?
wer schützt den Käufer vor möglichen nachträglichen Kosten ?
Erschließung, Straßenbeitrag ect… ??
alles was nicht unter arglistige Täuschung oder Betrug fällt, muß der Käufer selbst klären.
Wenn eine Immobilie zur Versteigerung kommt, soll das Geschäft danach abgeschlossen sein, einfach Schluß, aus, erledigt. Da wird unter Ausschluß jeglicher Gewährleistung verkauft. Nachdem man den Zuschlag erhalten hat, wird das Geschäft zumeist unmittelbar danach und an Ort und Stelle notariell in Tüte und Papier gebracht. Ob sich die Immobilie für die beabsichtigte Nutzung eignet, ob behördliche Genehmigungen für was auch immer zu bekommen sind oder ob sich die Instandsetzung aufwendiger als gedacht herausstellt, ist ausschließlich Sache des Käufers. Als Käufer muß man spätere Überraschungen einkalkulieren oder die Finger davon lassen.
Ich habe vor einigen Monaten ein sehr altes Haus sehr billig ersteigert. Besichtigung vorher: Eine Viertelstunde. Mehr Zeit hatte ich nicht, sonst wäre die Auktion gelaufen, während ich noch auf der Autobahn unterwegs war. Daß ich eine neue Bodenplatte brauche, neue tragende Wände, neue Decken, einen neuen Dachstuhl, daß also nur die alte, hübsche Hülle zu gebrauchen sein würde, sah ich sofort und hatte es einkalkuliert. Um Einzelheiten konnte ich mich nicht kümmern. So liegt in der Straße ein Siel. Wunderbar, dachte ich. Das Abwasserproblem ist dort in der Pampa also gelöst. Denkste. Das ist ein Uraltsiel nur für Regenwasser von der Straße. Irgendwo sah ich einen Wasserhahn. Das muß aber lange her sein, daß an dem Grundstück Wasser lag oder es gab einen Brunnen…wer weiß? Es gibt bis heute einen Gang unter dem Haus, den ich noch nicht betreten konnte und einen Raum unter dem Dach, der vollkommen zugemauert ist. Keiner weiß, ob und welche Überraschungen dort warten. Im Haus befindet sich eine Bodenplatte aus zig Kubikmeter Beton und 16 Kubikmeter Holz, auf der jahrzehntelang für Landmaschinen sozialistischer Ölwechsel stattfand. Weißt Du, wie der geht? Also: Ölablaßschraube auf. Warten. Ölablaßschraube zu. Ein paar Schaufeln Sand auf den riesigen Ölfleck. Der Rest versickert und tritt sich fest. Wie der Käufer, in diesem Falle ich, die Sauerei saniert, ist sein Problem, mit dem er bitte niemanden zu behelligen hat. Wer so zu einer Immobilie kommt, kauft eine Wundertüte und sollte „Gewährleistung“ aus dem Wortschatz streichen.
Im ordentlichen Kaufvertrag steht immer : Gekauft wie besehen!
Nicht mal der Verkäufer kann wissen, was mit dem Haus in ein paar Monaten oder Jahren passiert.
Verschweigt er ihm bekannte Mängel, muß er dafür geradestehen. Wer will ihm das aber nachweisen???
Leckt das Flachdach eine Woche nach Verkauf?
Leckt der Keller bei starkem Regen?
Alles Dinge, die irgendwann einmal anfangen. Einmal ist sozusagen immer das erstemal!!
Grundlage einer Zwangsversteigerung ist immer das Gutachten eines sachverständigen, der den Verkehrswert ermittelt. Dieser Verkehrswert (d.h. davon 50%) bestimmt das Mindestgebot mit dem die Versteigerung eröffnet wird.
das Gutachten kannst du beim zustädnuigen Gericht vorher einsehen, bzw. dir gegen Gebühr aushändigen lassen.
Sollte der Gutachter mangelhaft bewertet haben, haftet dieser!
Also bei Versteigerung kaufen ist sicherer als von nem westfälsichen Bauern.
Aus schlechten Erfahrungen empfehle ich dir, dich kundig zu machen, ob das Grundstück eine Altlast (irgendeine Verunreinigung) hat. Die Landratsämter haben Erkundungen in den letzen Jahren durchgeführt. Wie wurde das Grundstück früher genutzt? Wie wurde es aufgefüllt? Mit was?
Sollte vor einem Kauf geklärt sein, denn im Zweifel zahlt der Neuerwerber die Sanierung.
Also bei Versteigerung kaufen ist sicherer als von nem
westfälsichen Bauern.
Also meistens wird von den Gläubigern bei den Gerichten wirklich nur ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben - das ist quasi „Gutachten-light“. Da liegt der Schwerpunkt auf Aussehen, Ausstattung, Lage und Infrastruktur. Mängel in der Bausubstanz werden nur gefunden, wenn sie offensichtlich sind. Noch nicht mal Möbel müssen von der Wand gerückt werden.
Ganz schlimm ist es, wenn der Hausbesitzer den Gutachter noch nicht mal aufs Grundstück lässt! Das steht allerdings dann auch im Gutachten drin.
Davon auszugehen, dass ein Zwangsversteigerungsobjekt keine Mängel hätte nur weil keine im Gutachten erwähnt werden, kann ins Auge gehen.
Aus schlechten Erfahrungen empfehle ich dir, dich kundig zu
machen, ob das Grundstück eine Altlast (irgendeine
Verunreinigung) hat. Die Landratsämter haben Erkundungen in
den letzen Jahren durchgeführt. Wie wurde das Grundstück
früher genutzt? Wie wurde es aufgefüllt? Mit was?
Sollte vor einem Kauf geklärt sein, denn im Zweifel zahlt der
Neuerwerber die Sanierung.
Schön,. dass Du darauf hinweisst.Die Nutzungsgeschichte und die Angaben zu Ablagerungen würde ich schriftlich als Anlage zum Kaufvertrag aufnehmen. @Ausgangsposter:smiley:a ich als Chemiker in dem Altlasten-Gewerbe tätig bin, könnte ich Dir bei Unklarheiten Tips geben. auch per mail.
Ganz schlimm ist es, wenn der Hausbesitzer den Gutachter noch
nicht mal aufs Grundstück lässt! Das steht allerdings dann
auch im Gutachten drin.
Was ich sagte.
Davon auszugehen, dass ein Zwangsversteigerungsobjekt keine
Mängel hätte nur weil keine im Gutachten erwähnt werden, kann
ins Auge gehen.
Das sagte ich wiederum nicht, daß ein Gutachten vor Mängeln schützt. Aber sollte kein Gutachten möglich gewesen sein: NICHT KAUFEN! Ist ein Gutachten ordnungsgemäß erstellt worden, dann steht sicherlich drin, daß der Keller voll Wasser steht die Elektroanlage 250 jahre alt ist und das Dach nicht mehr da ist.