Keine Heizleistung Was tun als Eigentümer?

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo.

Welche Handlungsmöglichkeiten haben Wohnungseigentümer gegenüber der Verwaltung bzw. WEG, wenn die Heizung in der Wohnung nicht funktioniert? Welches Recht ist anzuwenden und geht man vor?

Z.B. wenn es in der Wohnung gerade mal 13°C ist und sich bei jeder Gelegenheit (Kochen, Duschen, Wäschewaschen) Wasser an den Wänden absetzt, sodass nach kurzer Zeit Schimmel zu sehen ist. Ferner ist auch anzunehmen, dass zuvor auch einzellne Wohnungen des Hauses mit einer zusätzlichen Pumpe ausgestattet wurden als Nothilfe. Diese sind nun warm, dafür andere nun Kalt („Wärmeklau“).

Wie bekommt man die Verwaltung dazu schnell für Abhilfe zu Sorgen, wenn sie dafür bekannt ist Dinge die kosten zu verschleppen? Und kann man unter solchen wideren Umständen auch Schmerzensgeld verlangen?

Danke und Gruß
Bastian

#2

Hallo.

Welche Handlungsmöglichkeiten haben Wohnungseigentümer
gegenüber der Verwaltung bzw. WEG, wenn die Heizung in der
Wohnung nicht funktioniert? Welches Recht ist anzuwenden und
geht man vor?

Zum Tragen kommt natürlich der Mietvertrag als Rechtsgrundlage und weiterhin die Vorschriften des BGB zu Mietverhältnissen.
Allsda wären folgende Paragraphen:

536c Dieser Paragraph verpflichtet den Mieter einen Schaden (und eine defekte Heizung ist ein Schaden) UNVERZÜGLICH anzuzeigen.

  • Ergo muss der Vermieter Informiert werden in verbindlicher Form (z.B. Persönliche Vorsprache mit Zeugen oder ein Einschreiben mit Rückschein)

536 Dieser Paragraph regelt die Möglichkeiten des Mieters. Die Wohnung ist zum Vereinbarten Zweck übergeben worden - Zum Wohnen. Wenn die Heizung NICHT funktioniert ist diese Mietsache nicht zum Wohnen geeignet somit muss für diesen Zeitraum auch keine Miete entrichtet werden. Sollte die Heizung SCHLECHT funktionieren so ist die Funktion eingeschränkt und es ist auch eingeschränkt Miete zu zahlen. Über die konkreten Sätze um welche die Miete herabgesetzt werden darf informiert die Verbraucherzentrale.

Also ist folgendes Vorgehen ratsam:
Den Vermieter schriftlich oder vor Zeugen darüber in Kenntnis setzen, die Heizung zu reparieren. Gleichzeitig eine Mietminderung ankündigen und auch durchsetzen - Weniger Miete überweisen. Bei Bankeinzug sofort die Lastschriftverfügung widerrufen und den geminderten Mietsatz überweisen. Wenn es ums Geld geht lenken die Meistens recht schnell ein.

#3

Vielen Dank, aber der Beitrag trift nicht das Thema.

Die Frage war: Welches Vorgehen ist für Eigentümer gegenüber der Wohneigentümergemeinschaft bzw. der Verwaltung sinnvoll?

Trotzdem Danke nochmal.

#4

Hallo nochmal

Welche Handlungsmöglichkeiten haben Wohnungseigentümer
gegenüber der Verwaltung bzw. WEG, wenn die Heizung in der
Wohnung nicht funktioniert? Welches Recht ist anzuwenden und
geht man vor?

Dies ist ja primär ein Problem des Betreibers der für die Versorgung zuständig ist. Bei irgendwem müssen ja auch Heizkosten bezahlt werden. Somit hat dieser natürlich auch ein Interesse daran, dass er sein Geld erhält. Dies gilt unabhängig von der Tatsache ob die Zahlung direkt an den Versorger oder eine Gesellschaft bezahlt wird. Grundsätzlich besteht hier ein Versorgungsvertrag nach BGB.

Wie bekommt man die Verwaltung dazu schnell für Abhilfe zu
Sorgen, wenn sie dafür bekannt ist Dinge die kosten zu
verschleppen? Und kann man unter solchen wideren Umständen
auch Schmerzensgeld verlangen?

Beim Vorgehen ist es primär ratsam die Abschlagszahlungen für die Heitzleistungen einzustellen. Nicht ohne natürlich den Zahlungsempfänger (Versorger oder Verwaltungsgesellschaft) rechtswirksam vom Grund dafür in Kenntnis zu setzen.
Weiterhin kann man natürlich zivilrechtlich auf Schadensersatz klagen. Dies ist aber ein umständliches Unterfangen, da der Verursacher genau feststehen muss. Ein solches Verfahren kann sich also hinziehen.
Und wenn die Gesellschaft die Einstellung der Zahlung nicht interessiert bleibt schlussendlich nichts übrig als den Gang zum Anwalt zu suchen.

Gruss Klaus

#5

Hallo,

was ist denn die Ursache und liegt die Ursache im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Liegen Versäumnisse des Verwalters vor oder bedarf es eines WEG-Beschlusses (neue Anlage, weil alte unterdimensioniert o.ä.), damit der Verwalter überhaupt tätig werden kann?

Unterlässt die Eigentümergemeinschaft notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum, ist jeder Wohnungseigentümer im Rahmen einer Notgeschäftsführung nach § 21 Abs 2 WEG berechtigt, die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. In einem solchen Fall kann dieser Eigentümer Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.

Bei schuldhaftem Unterlassen von notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen steht dem betroffenen Wohnungseigentümer ggf ein Schadensersatzanspruch zu.

Das Kammergericht Berlin hat hierzu entschieden (Beschluss vom 20.10.2004 - 24 W 97/03):

Einem Wohnungseigentümer steht ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der den Wohnungseigentümern obliegenden Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung zu, wenn die übrigen Wohnungseigentümer eine die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ermöglichende Beschlussfassung schuldhaft unterlassen haben.

Das mit dem Schmerzensgeld ist ja nun eher zweifelhaft, es fehlt wahrscheinlich schon an einer Körperverletzung oder Gesundheitsbeeinträchtigung. Es müsste jedenfalls erst einmal ein schuldhaftes Unterlassen der WEG festgestellt sein.

VG
EK