Keller wird verunstaltet

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo

Darf ein Vermieter durch einen zu einer Mietwohnung gehörenden Keller Rohre ziehen lassen, weil das billiger ist als die Rohre außen zu verlegen (d. h. es besteht keine zwingende Notwendigkeit dafür), wenn der Mieter nicht damit einverstanden ist? Auf der einen Seite können dadurch keine Regale mehr hingestellt werden.

Der Vermieter beruft sich darauf, dass ja keine bestimmte qm-Zahl für den Keller vereinbart wurde, sondern nur generell ein Keller.

Vor allen Dingen wäre es gut, wenn es irgendeinen Gesetzestext oder ein halbwegs passendes Gerichtsurteil gäbe.

Viele Grüße
Simsy

#2

Hallo Simsy Mone,

Darf ein Vermieter durch einen zu einer Mietwohnung gehörenden
Keller Rohre ziehen lassen, weil das billiger ist als die
Rohre außen zu verlegen (d. h. es besteht keine zwingende
Notwendigkeit dafür), wenn der Mieter nicht damit
einverstanden ist?

so aus dem Bauch heraus würd ich sagen ja, darf er…

Rechtlich nach § 554 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/554.html) ist ziemlich viel möglich.

Hat der Mieter mit Einschränkungen zu leben, so ergeben sich eventuell Minderungsansprüche nach § 536 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/536.html) und eventuell nach § 536a BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html) Schadensersatzansprüche.

Jedoch ist bei Minderungsansprüchen die Voraussetzung der „nicht Unerheblichkeit“ nach § 536 BGB Abs. 1 Satz 3 zu beachten.
Die wird angenommen, wenn der Minderungsanspruch nach allgemeiner Rechtssprechung unter 3% der Bruttowarmmiete liegt.

Kleiner allgemeiner Überblick über gängige Minderungsansprüche findet man hier:

http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung.htm

Gruß

Joschi

#3

Hallo Simsy Mone,

Darf ein Vermieter durch einen zu einer Mietwohnung gehörenden
Keller Rohre ziehen lassen, weil das billiger ist als die
Rohre außen zu verlegen (d. h. es besteht keine zwingende
Notwendigkeit dafür), wenn der Mieter nicht damit
einverstanden ist?

so aus dem Bauch heraus würd ich sagen ja, darf er…

Rechtlich nach § 554 BGB
(http://dejure.org/gesetze/BGB/554.html) ist ziemlich viel
möglich.

Und wo ist im vorliegenden Fall die „Verbesserung der Mietsache“? Soweit ich Simsy Mone verstanden habe, wird die Nutzbarkeit der Mietsache durch die Maßnahme verschlechtert.

Das ist um so weniger statthaft, je weniger die zwingende Notwendigkeit besteht, die Rohre innerhalb des Gebäudes zu verlegen. Mussten sie ja vorher auch nicht. Hier liegen evtl. eher wirtschaftliche als technische Gründe vor.

Außerdem können durch (z.B. kalt durchströmte) Rohre Kondensations-erscheinungen und damit Feuchteschäden bis hin zum Schimmelbefall auftreten. Die Gefahr braucht man auch nicht ungeprüft hinzunehmen.

In manchen Landesbauordnungen gibt es Angaben zur Mindestkellerfläche je Wohnung. Eine eingeschränkte Nutzungshöhe bedeutet einen Feilwegfall an Nutzfläche, wodurch sich die Restfläche bis unter den Mindestwert verkleinern mag.

Und dann gibt es ja auch noch so etwas wie eine vereinbarte Beschaffenheit der Mietsache. Im Zweifel ist es die Beschaffenheit, die das Objekt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags hatte. „Nur überhaupt einen Keller“ ist nun wirklich ein selten dummschlaues Argument.

Gruß
smalbop

#4

Hallo smalbop,

danke für Deine Anmerkungen.

Rechtlich nach § 554 BGB
(http://dejure.org/gesetze/BGB/554.html) ist ziemlich viel
möglich.

Und wo ist im vorliegenden Fall die „Verbesserung der
Mietsache“? Soweit ich Simsy Mone verstanden habe, wird die
Nutzbarkeit der Mietsache durch die Maßnahme
verschlechtert.

Naja, § 554 BGB besagt ja noch viel mehr:

  1. Erhaltungsarbeiten
  2. Modernisierungsarbeiten
  3. Arbeiten zur Schaffung neuen Wohnraumes

Die Mietsache beschränkt sich bei § 554 BGB nicht nur auf den Ort wo die Maßnahmen durchgeführt werden, sondern auf das Gebäude (im Gegensatz zur Mietsache im Sinne des § 535 BGB). (siehe auch § 541b BGB a.F. (MietR) ).

Das ist um so weniger statthaft, je weniger die zwingende
Notwendigkeit besteht, die Rohre innerhalb des Gebäudes
zu verlegen. Mussten sie ja vorher auch nicht. Hier liegen
evtl. eher wirtschaftliche als technische Gründe vor.

Da müßte sich der Vermieter meiner Ansicht nach schon sehr „dumm“ anstellen, wenn er die Notwendigkeit der Verlegung innerhalb des Hauses nicht hinreichend begründen kann.
(Zum Beispiel Wasserrohre -> Frostgefahr)

Zum Spaß wird er die Rohre bestimmt auch nicht verlegen wollen, die Wahrscheinlichkeit, dass die Arbeiten durch § 554 BGB abgedeckt sind halte ich für sehr hoch.

In manchen Landesbauordnungen gibt es Angaben zur
Mindestkellerfläche je Wohnung. Eine eingeschränkte
Nutzungshöhe bedeutet einen Feilwegfall an Nutzfläche, wodurch
sich die Restfläche bis unter den Mindestwert verkleinern mag.

Da bin ich unwissend, wäre aber neugierig und dankbar für einen Link (egal für welches Bundesland).

Und dann gibt es ja auch noch so etwas wie eine vereinbarte
Beschaffenheit der Mietsache. Im Zweifel ist es die
Beschaffenheit, die das Objekt zum Zeitpunkt des Abschlusses
des Mietvertrags hatte. „Nur überhaupt einen Keller“
ist nun wirklich ein selten dummschlaues Argument.

Sehe ich genauso, daher ergeben sich ja eventuell Minderungsansprüche.

Gruß

Joschi

#5

Hallo Joschi,

Da müßte sich der Vermieter meiner Ansicht nach schon sehr
„dumm“ anstellen, wenn er die Notwendigkeit der Verlegung
innerhalb des Hauses nicht hinreichend begründen kann.
(Zum Beispiel Wasserrohre -> Frostgefahr)

Die Frage ist aber, wo die Vorgängerrohre denn vorher frostfrei außerhalb des Gebäudes untergebracht waren. Und dann die zweite Frage, wieso das jetzt nicht mehr geht. ich wehre mich nicht gegen eine stichhaltige Begründung. Aber ich denke, der Vermieter hat hier schon eine Bringschuld.

Zum Spaß wird er die Rohre bestimmt auch nicht verlegen
wollen, die Wahrscheinlichkeit, dass die Arbeiten durch § 554
BGB abgedeckt sind halte ich für sehr hoch.

Die Arbeiten schon, aber nicht zwangsläufig die Art der Ausführung.

In manchen Landesbauordnungen gibt es Angaben zur
Mindestkellerfläche je Wohnung. Eine eingeschränkte
Nutzungshöhe bedeutet einen Feilwegfall an Nutzfläche, wodurch
sich die Restfläche bis unter den Mindestwert verkleinern mag.

Da bin ich unwissend, wäre aber neugierig und dankbar für
einen Link (egal für welches Bundesland).

z.B. LBO NRW § 49 IV: „Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben sowie über einen Abstellraum verfügen. Der Abstellraum soll mindestens 6 m² groß sein; davon soll außer in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine Abstellfläche von mindestens 0,5 m² innerhalb der Wohnung liegen.“

Die Nutzfläche berechnet sich nach DIN 277 oder der II. Berechnungsverordnung.

http://www.kinzer-bauexpert.de/publikationen/DerSach…

Gruß
smalbop

#6

Hallo smalbop,

z.B. LBO NRW § 49 IV: „Jede Wohnung muss eine Küche oder
Kochnische haben sowie über einen Abstellraum verfügen. Der
Abstellraum soll mindestens 6 m² groß sein; davon soll außer
in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine
Abstellfläche von mindestens 0,5 m² innerhalb der Wohnung
liegen.“

das wirft natürlich eine ganz entscheidende Frage auf, nämlich in wieweit muß ein nach § 535 BGB geschlossener Vertrag im Bezug auf Wohnraum die Voraussetzungen nach solchen Verordnungen erfüllen?

Würde die Verordnung greifen, so müsste ja nach § 535 BGB Abs. 1 Satz 2 (vertragsmäßigem Gebrauch = Gebrauch als Wohnraum; geeigneter Zustand = nach LBO mit Abstellraum) die Bedingungen zu erfüllen sein?

Gruß

Joschi

#7

Hallo,

In manchen Landesbauordnungen gibt es Angaben zur
Mindestkellerfläche je Wohnung. Eine eingeschränkte
Nutzungshöhe bedeutet einen Feilwegfall an Nutzfläche, wodurch
sich die Restfläche bis unter den Mindestwert verkleinern mag.

Da bin ich unwissend, wäre aber neugierig und dankbar für
einen Link (egal für welches Bundesland).

z.B. LBO NRW § 49 IV: „Jede Wohnung muss eine Küche oder
Kochnische haben sowie über einen Abstellraum verfügen. Der
Abstellraum soll mindestens 6 m² groß sein; davon soll außer
in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine
Abstellfläche von mindestens 0,5 m² innerhalb der Wohnung
liegen.“

ich kann nirgends das Wort ‚Keller‘ entdecken. Zudem steht da ‚soll‘, nicht ‚muss‘.
Du liegst mit Deiner Behauptung offensichtlich falsch.
Gruß
loderunner (ianal)

#8

Hallo Joschi,

z.B. LBO NRW § 49 IV: „Jede Wohnung muss eine Küche oder
Kochnische haben sowie über einen Abstellraum verfügen. Der
Abstellraum soll mindestens 6 m² groß sein; davon soll außer
in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine
Abstellfläche von mindestens 0,5 m² innerhalb der Wohnung
liegen.“

das wirft natürlich eine ganz entscheidende Frage auf, nämlich
in wieweit muß ein nach § 535 BGB geschlossener Vertrag im
Bezug auf Wohnraum die Voraussetzungen nach solchen
Verordnungen erfüllen?

Auf diesem direkten Wege ist da nichts zu holen, fürchte ich. Die LBO ist ja „nur“ eine öffentlich-rechtliche Vorschrift, die den Bauherrn und seine Rechtsnachfolger gegenüber dem Staat in die Pflicht nimmt. Sie entfaltet in der Hinsicht allerdings mitunter Schutzwirkung zugunsten Dritter. So sehe ich das jedenfalls, denn es gibt keinen anderen einleuchtenden Grund, einen Eingriff wie den genannten in die Dispositionsfreiheit des Bauherrn vorzunehmen als den, für zumutbare Wohnverhältnisse zu sorgen.

Würde die Verordnung greifen,

Die LBO ist übrigens sogar ein Landes_gesetz_ und da das Bauordnungsrecht allein Länderkompetenz ist, gibt es keine konkurrierende Gesetzgebung des Bundes.

so müsste ja nach § 535 BGB Abs.
1 Satz 2 (vertragsmäßigem Gebrauch = Gebrauch als Wohnraum;
geeigneter Zustand = nach LBO mit Abstellraum) die Bedingungen
zu erfüllen sein?

Vermutlich schon.

Mit der LBO-Argumentation kann auch man wirklich nur in dem Spezialfall kommen, wenn es die Regelung in dem Bundesland gibt und wenn die Abstellraum-Mindestgröße ausgerechnet durch die Rohre unterschritten wird. Das wäre schon ein ziemlicher Zufall. Aber ich wollte es der Vollständigkeit halber nicht unerwähnt lassen.

Gruß
smalbop

#9

Hallo

Vielen Dank, dass ihr hier schon fleißig diskutiert habt.

USoweit ich Simsy Mone verstanden habe, wird die Nutzbarkeit der Mietsache durch die Maßnahme verschlechtert.

Das stimmt.

Das ist um so weniger statthaft, je weniger die zwingende Notwendigkeit besteht, die Rohre innerhalb des Gebäudes zu verlegen. Mussten sie ja vorher auch nicht. Hier liegen evtl. eher wirtschaftliche als technische Gründe vor.

Das hat der Vermieter in diesem fiktiven Falle selber geschrieben: „Die Verlegung der Rohre fand aus betriebswirtschaftlichen Gründen innerhalb des Gebäudes statt“
(Der Vermieter drückt sich wohl in der Vergangenheitsform aus, weil die Rohre schon weitgehend verlegt wurden, es gibt nämlich nur einen einzigen Mieter, der ernsthaft daran denkt, sich das nicht gefallen zu lassen.)

Außerdem können durch (z.B. kalt durchströmte) Rohre Kondensations-erscheinungen und damit Feuchteschäden bis hin zum Schimmelbefall auftreten.

Diese Bedenken wurden von der ausführenden Installationsfirma verneint.

In manchen Landesbauordnungen gibt es Angaben zur Mindestkellerfläche je Wohnung.

Der Keller wäre auch nach der Rohrverlegung noch recht groß, aber eben kleiner, und der Platz ist halt schon verplant.

Diese Rohre werden übrigens in etwa in 1 m Höhe verlegt und stehen ein wenig von der Wand ab, so dass da bestimmt 20 cm wegfallen. Jedenfalls kann man da keine Regale mehr hinstellen.

Und dann gibt es ja auch noch so etwas wie eine vereinbarte Beschaffenheit der Mietsache.

Genau darum geht es.

Im Zweifel ist es die Beschaffenheit, die das Objekt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags hatte.

Das ist die Frage, würde das hier gelten?

Viele Grüße
Simsy Mone

#10

Hallo

Die Frage ist aber, wo die Vorgängerrohre denn vorher frostfrei außerhalb des Gebäudes untergebracht waren. Und dann die zweite Frage, wieso das jetzt nicht mehr geht.

Die waren vorher unter dem Gebäude untergebracht. Dass man da nicht gut neue Rohre verlegen kann, leuchtet mir sofort ein, aber wenn es tief genug unter der Erde ist, könnte man sie sicherlich auch draußen um das Haus herum oder so verlegen. Aber das wäre natürlich erheblich viel teurer.

z.B. LBO NRW § 49 IV: „Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben sowie über einen Abstellraum verfügen. Der Abstellraum soll mindestens 6 m² groß sein; davon soll außer in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine Abstellfläche von mindestens 0,5 m² innerhalb der Wohnung liegen.“

Ich denke, dieser LBO entspricht das Ganze vor der Verlegung wie auch nach der Verlegung. Damit könnte man wohl nicht argumentieren.

Viele Grüße
Simsy Mone

#11

Hallo

In manchen Landesbauordnungen gibt es Angaben zur
Mindestkellerfläche je Wohnung. Eine eingeschränkte
Nutzungshöhe bedeutet einen Feilwegfall an Nutzfläche, wodurch
sich die Restfläche bis unter den Mindestwert verkleinern mag.

Da bin ich unwissend, wäre aber neugierig und dankbar für
einen Link (egal für welches Bundesland).

z.B. LBO NRW § 49 IV: „Jede Wohnung muss eine Küche oder
Kochnische haben sowie über einen Abstellraum verfügen. Der
Abstellraum soll mindestens 6 m² groß sein; davon soll außer
in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine
Abstellfläche von mindestens 0,5 m² innerhalb der Wohnung
liegen.“

ich kann nirgends das Wort ‚Keller‘ entdecken. Zudem steht da
‚soll‘, nicht ‚muss‘.
Du liegst mit Deiner Behauptung offensichtlich falsch.

Würde ich so nicht sehen. Was ich behauptet habe, war, dass es in manchen LBOs Angaben zur Mindestkellerfläche gibt, und Joschi bat mich um ein Beispiel. Das habe ich ihm geliefert. Dass da nicht „Keller“ steht, ist lediglich umgangssprachlich begründet. Wenn der Normalbürger vom „Keller“ spricht, meint er eben nicht das Keller_geschoss_, sondern seinen Abstellraum in diesem Geschoss, die LBO spricht von vornherein korrekt von Abstellraum, und in der Regel ist der eben im Keller, das ist alles.

Und was das Modalverb „Soll“ statt „Muss“ angeht: Im LBO-Kommentar für Ba-Wü (der mir im Gegensatz zu dem für NRW vorliegt) ist dargelegt, dass „Soll“ nur bedeutet, dass in begründeten Fällen eine Ausnahme amtlicherseits genehmigungsfähig ist. Prinzipiell hat eine Soll-Bestimmung also nicht nur Empfehlungscharakter, sondern ist ebenfalls normativ. (Sonst könnte man sie sich ja gleich sparen.)

Aber die Flächenfrage ist im vorliegenden Fall ja offensichtlich ohnehin nicht entscheidend.

Gruß
smalbop

#12

Hallo

Außerdem können durch (z.B. kalt durchströmte) Rohre Kondensations-erscheinungen und damit Feuchteschäden bis hin zum Schimmelbefall auftreten.

Diese Bedenken wurden von der ausführenden Installationsfirma
verneint.

Das habe ich mir angesichts der Konjunkturlage fast gedacht, und vermutlich gibt es dazu noch nicht mal einen bauphysikalischen Nachweis. Aber nun gut, es scheint eine Aussage zu geben, auf die man Vermieter und Firma notfalls festnageln könnte.

In manchen Landesbauordnungen gibt es Angaben zur Mindestkellerfläche je Wohnung.

Der Keller wäre auch nach der Rohrverlegung noch recht groß,
aber eben kleiner, und der Platz ist halt schon verplant.

Verplant?

Diese Rohre werden übrigens in etwa in 1 m Höhe verlegt und
stehen ein wenig von der Wand ab, so dass da bestimmt 20 cm
wegfallen. Jedenfalls kann man da keine Regale mehr
hinstellen.

Ich hatte auch mal den Fall und das Regal halt raumhoch 20 cm vor der Wand aufgestellt. Bei 5 m Wandlänge geht da gerade mal 1 qm verloren. Ihr habt ja wirklich eng „geplant“. Ich kann mir keinen „recht großen“ Keller vorstellen, aus dem ich nicht durch geschickteres Anordnen und Einräumen einen qm Flächenverlust wieder rausholen könnte.

Und dann gibt es ja auch noch so etwas wie eine vereinbarte Beschaffenheit der Mietsache.

Genau darum geht es.

Lässt sich der Vermieter auf eine (nach Lage der Dinge geringe) Mietreduzierung ein?

Im Zweifel ist es die Beschaffenheit, die das Objekt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags hatte.

Das ist die Frage, würde das hier gelten?

Klar. Es kann aber passieren, dass man bei Gericht als Querulant angesehen wird mit einer solchen Argumentation - angesichts des doch recht geringfügigen Eingriffs in die Mietsache.

Gruß
smalbop

#13

Hallo,

Dass da nicht „Keller“ steht, ist lediglich
umgangssprachlich begründet. Wenn der Normalbürger vom
„Keller“ spricht, meint er eben nicht das
Keller_geschoss_, sondern seinen Abstellraum in diesem
Geschoss,

Da kann ich Dir wirklich nicht folgen. Ein Keller ist ein Keller und kein Abstellraum. Ich kenne niemanden, der den Hauswirtschaftsraum neben der Küche als Keller bezeichnen würde. Dagegen kenne ich haufenweise Häuser, die gar keinen Keller besitzen.

die LBO spricht von vornherein korrekt von
Abstellraum, und in der Regel ist der eben im Keller, das ist
alles.

Nein, das ist eben nicht die Regel.
Und natürlich kann der Abstellraum auch auf dem Dachboden sein. Sagst Du dann immer noch Keller dazu?

Und was das Modalverb „Soll“ statt „Muss“ angeht: Im
LBO-Kommentar für Ba-Wü (der mir im Gegensatz zu dem für NRW
vorliegt) ist dargelegt, dass „Soll“ nur bedeutet, dass in
begründeten Fällen eine Ausnahme amtlicherseits
genehmigungsfähig ist.

Und damit kommst Du zu einem wichtigen Punkt: für wen gilt denn die LBO? Für den Bauherren oder den Vermieter?
Und hier geht es vermutlich sogar um einen Altbau (sonst müssten die Rohre nicht erneuert werden), da kannst Du mit der aktuellen LBO eh’ nichts anfangen.
Und schließlich sind die Namen der Räume nicht ausschlaggebend, wenn eine ‚3Zimmerwohnung‘ vermietet wird. Es bleibt dem Mieter überlassen, den vielleicht vorgesehenen Raum tatsächlich als Abstellkammer oder doch lieber als Büro zu nutzen. Ohne dass ihn dafür das Landesbauamt zur Rechenschaft zieht.
Gruß
loderunner (ianal)

#14

Hallo!

Die waren vorher unter dem Gebäude untergebracht.

Lass mich raten: Es ist die Abwasser-Grundleitung, also die Verbindung von Fallrohr zum Kanal? In dem Fall sind Kondensprobleme unwahrscheinlich - das Abwassser dürfte wärmer sein als der Keller.

Was den anderen Punkt betrifft, da ist wohl die Frage, wieviel Platz nun wirklich verlorengeht. Und wie groß der Anteil dieses Platzes an der Miete ist. Eine Mietminderung von 3,50 Euro macht das Kraut nicht fett.

Aber das wäre natürlich erheblich viel teurer.

Jep. Und zwar happig. Wir haben das vor ein paar jahren machen müsasen, und es hat uns 20 000 Euro gekostet (ohne Wiederherstellung des Gartens und der Wege). Ich kann mir nicht vorstellen, daß die Verlegung durch den Keller auch nur annäherend so viel kostet. Da frage ich mich, ob dem Vermierter wirklich das drei- oder vierfache an Kosten zuzumuten ist, damit die Mieter ihre Regale bis an die Wand rücken können.

Liebe Grüße,
Max

3 Like
#15

Hallo, Denker!

Lass mich raten: Es ist die Abwasser-Grundleitung, also die Verbindung von Fallrohr zum Kanal?

Richtig geraten!

In dem Fall sind Kondensprobleme unwahrscheinlich -

Das ist gut!!

Eine Mietminderung von 3,50 Euro macht das Kraut nicht fett.

Dann kann sie dem Vermieter aber auch nichts ausmachen.
3,50 sind immerhin 42 Euro im Jahr.

Ich finde es nicht gut, wenn kleine Beträge immer einfach als Bagatelle unter den Tisch gefallen werden müssen. So holen sich die Großen scheibchenweise immer alles Mögliche von den Kleinen, weil das ja so wenig ist, dass das immer angeblich nichts ausmacht. Dabei macht das was aus, wenn man klein genug ist.

Da frage ich mich, ob dem Vermierter wirklich das drei- oder vierfache an Kosten zuzumuten ist, damit die Mieter ihre Regale bis an die Wand rücken können.

Aber der könnte doch wenigstens was tun, damit der Schaden für den Mieter gering gehalten wird, z. B. Regalhalterungen an der Wand anbringen, oder sowas in der Richtung.

Viele Grüße