Hallo liebe Fragestellerin,
grundsätzlich ist es natürlich möglich auch Minderjährige als Eigentümer von Grundbesitz im Grundbuch eintragen zu lassen.
Das erhellt aus einer einfachen rechtlichen Überlegung
Ehepaar A und B erwerben ein Haus, sie haben die Kinder B und C, die leiblich sind, oder auch adoptiert. B und C sind minderjährig und unter 14, also nicht geschäftsfähig. Die Familie verreist mit dem PKW, es kommt zum Autounfall. B und C bleiben weithin unverletzt, aber A und B werden schwer verletzt und kommen ins Krankenhaus. Sie versterben der Reihe nach recht rasch. Der Erstversterbende hinterlässt dem Letztversterbenden seinen Nachlass nach gesetzlicher Erbfolge. Schon dies bedingt, dass B und C (das Grundstück nebst Bebauung ist je zur Hälfte eingetragen), auf den Nachlass des Erstversterbenden (50%) untereinander die Hälfte erben. Der Letztversterbende erbt allein die andere Hälfte.
Durch den Tod des zweiten Ehepartners gelangt auch dessen Anteil zur Verteilung unter B und C sie werden also schlussendlich je zur Hälfte Erben des Grundbesitzes der Eltern und nach Testamentseröffnung im Grundbuch eingetragen. Indes unter Hinweis auf den Vormund bis zur Erreichung des 18. LJ.
Dieser wird in diesem Fall durch das Jugendamt als Vormundschaftsbehörde bestimmt, haben A und B nicht in ihrer letztwilligen Verfügung Vorsorge getroffen und jemand bestimmt, der die Vormundschaft übernehmen soll und geeignet ist.
Damit ist die Frage beantwortet. Denn es ist nicht ersichtlich, weshalb im Erbfall eine Eintragung der gesetzlichen Erben stattfinden soll, umgekehrt aber nicht möglich sein soll, die Kinder bereits zu Lebzeiten auf dem Objekt als Eigentümer einzutragen.
Die Eintragung ist also nicht das Problem.
Zum Problem wird ein Anderes:
Bekanntlich gilt der im Grundgesetz stehende Satz, dass Eigentum verpflichtet. Das drückt sich in Verpflichtungen aus, die man teils nicht wirklich wählen kann. Z.B. in Grunddienstbarkeiten, mit denen häufig unvermeidbar Grundstücke belastet werden oder belastet sind.
Ein weiteres ist, dass wenn der Erwerb nicht aus bestehenden Mitteln getätigt werden kann, Kredite erforderlich sind. Und auch der lfd. erforderliche Unterhalt eines Grundstücks und einer Immobilie darauf ist nicht gerade billig.
Die Kinder sind aber zuletzt, sind sie als Eigentümer eingetragen für alle Belastungen eintrittspflichtig, die anfallen, und zwar soweit sie ihren Grund in der Eigentümerstellung haben, oder über das Grundbuch besichert sind.
Man muss also schon sehr gute Gründe haben, solch eine Konstruktion zu wählen. Ich halte sie für nicht sehr Verantwortungsvoll gegenüber solch kleinen Kindern.
Stellen Sie sich vor, Sie kommen Ihren Kreditverpflichtungen nicht nach. Dann geht das Grundstück nebst Bebauung in die Zwangsversteigerung. Neben dem Kreditnehmer haftet das Grundstück dinglich/rechtlich und damit auch der eingetragene Eigentümer. Man kann das zu Ende denken: Die ZV erbringt nicht den erforderlichen Erlös zur Deckung der Kosten und offenen Verbindlichkeiten.
Der die ZV Betreibende behält nach dem Zuschlag das Recht, aus dem zugrunde liegenden Titel auch weiterhin die Zwangsvollstreckung in übriges Vermögen zu betreiben. Auch in diesem Fall gegen die Kinder. D.h., sie bürden der Zukunft Ihrer Kinder im Zweifel eine immense Belastung auf. Anders wie wenn Sie das auf den Erbfall oder aber nach der 18. LJ und den Zeitpunkt legen, wo diese bereits selbst Geld verdienen.
Hinzu kommt:
Stellen Sie sich vor, eines der beiden Kinder schafft es nach der Schule halt nicht in einen Beruf. Wird ggf. längere Zeit arbeitslos bleiben. Es kann, zwecks des Immobilienbesitzes, der ggf. aufgrund Ihres Wohnrechts nicht selbst genutzt werden kann, und zwar im notwendigen Umfang kein ALG II beantragen, ist schlicht daran solange gehindert, bis es den Anteil veräußert.
Es sind noch zahlreiche andere durchaus nicht unwahrscheinliche Entwicklungen zu bedenken, bei denen sich die so frühe Eintragung mehr als negativ auf das Leben der Kinder auswirken kann.
Ich frage mich daher, aus welchem eigentlichen Grund sie diese Konstruktion in Betracht ziehen. Ich persönlich würde ihnen davon eher abraten. Der Übergang der Immobilie zu späterem Zeitpunkt lässt sich bestens anderweitig zwischen Ihnen und Ihrem Ehe- oder Lebenspartner absichern. Dazu muss man den Kids nicht zu einem Zeitpunkt, zu dem sie selbst überhaupt nicht die rechtlichen Folgen in der Lage sind, abzuschätzen, so etwas ans Bein binden. Sie wissen auch gar nicht, wie sich Ihr Leben künftig entwickelt.
Räumen Sie sich gegenseitig - siehe das bewusst gewählte Beispiel - ein, den Grundbesitz als Vormund zu veräußern, und verstirbt einer von Ihnen, ob der Andere dann auch tatsächlich diese Verpflichtung verantwortungsvoll genug für die Kinder wahrnimmt. Was wissen Sie denn, wie der verbleibende Teil sich charakterlich unter dem Einfluss ggf. eines neuen Partners entwickelt? Nichts!
Mein Vorschlag, der ohnehin sinnvoll ist, wenn man Kinder und Immobilie hat, machen sie zusätzlich zum Kaufvertrag schlicht und ergreifend ein geeignetes Testament, das die Erbnachfolge verbindlich regelt.
Wenn die Kinder über 18 sind, können sie die Immo immer noch zu Lebzeiten übertragen. Und sollte das Ganze steuerliche oder sonstige rechtliche Hintergründe haben, sollten Sie ohnehin bedenken, ob es sinnvoll ist, seine Kinder in solche Konstruktionen einzubeziehen. Auch hier habe ich die Meinung, dass das dann erst recht völlig unverantwortlich ist.
LG
Thomas Henschel
HV-Thomas Henschel
