Liebe/-r Experte/-in,
in den Erläuterungen zu den Kleinreparaturen im Mietvertrag lese ich ständig: Maximale Reparaturkosten pro Jahr 200-300 ODER 8% der Nettojahresmiete.
Wenn nun die Jahresmiete für ein EFH bei 16200 liegt wären das 1296.
Wo liegt in diesem Fall die Grenze? Bei 300 oder bei 1296?
Hallo Jörg,
nur für kleine Schäden an Teilen der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, kann im Mietvertrag wirksam vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten trägt. Häufig ist die im Mietvertrag vereinbarte Klausel unwirksam und der Mieter hat dann auch für diese Schäden nicht aufzukommen.
Es gibt einen Höchstbetrag für den Einzelfall, der bei ca. € 75 liegt und einen Höchstbetrag für ein Jahr, der in der Summe bei einem bestimmten (vereinbarten) Betrag - höchstens jedoch bei etwa acht Prozent der Jahresmiete liegen darf.
MfG, walser
Hallo Jörg,
dass eine ist ein monatlicher Betrag 200-300 €, die andere Angabe bezieht sich aufs Jahr: max. 8%.
Das heißt für deinen Fall: Die Kleinreparaturen dürfen 300,00 € im Monat nicht übersteigen, aufs Jahr gerechnet, dürfen dir aber auch nicht mehr als 1.296,00 € angelastet werden, also nur etwas mehr als drei mal im Jahr eine Kleinreparatur zu deinen Lasten.
Gruß
Lendzy
Hier kann ich leider nicht weiterhelfen.
Sehr geehrter Herr Voss, da ich diese feste Variante der Kleinreparaturen nicht kenne, möchte ich mich einer konkreten Antwort enthalten.
In meinem verwalteten Bereich (Eigentumsverwaltung) sind feste Summen erfaßt. Was ich eben aus den „Gesetzen“ dazu lesen konnte, sind die 8% bindend-jeweils von der vereinbarten Miete. Vielleicht weiß jemand etwas „Besseres“…In diesem Fall verfolge ich die Ihnen von anderen Experten erteilten Antworten.
MfG Waldi64
Hallo Jörg,
in diesenKommentaaren findest Du alles Wisenswerte.
Mit nettem gruß Willi
ZMR 2008 Heft: 7 Seite: 504 Sternel
Nahe liegt, im Mietvertrag selbst nach einer Lösung zu suchen. Enthält der Mietvertrag eine salvatorische Klausel, daß bei Unwirksamkeit einer Vertragsbestimmung sich die Parteien verpflichten, die Bestimmung durch eine andere wirksame zu ersetzen, die der unwirksamen wirtschaftlich nahe kommt, so hilft dies allerdings nicht weiter; denn derartige ersetzende salvatorische Klauseln sind unwirksam, da sie auf eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion hinauslaufen.2
Von Vors. Richter am LG Harald Kinne, Berlin – ZMR 2000 Heft: 12 Seite: 793
3.2. Kleinreparaturklauseln Jörg Voss
Zu unterscheiden sind Vornahmeklauseln von Kostenklauseln.54
Vornahmeklauseln, durch die der Mieter verpflichtet wird, Reparaturen selbst durchzuführen, sind in Wohnraummietverträgen uneingeschränkt unwirksam.55
Kostenklauseln, durch die dem Mieter Kosten für Reparaturen der Mietsache aufgebürdet werden, sind in Wohnraummietverträgen nur wirksam, wenn
a) es sich um kleinere Reparaturen zur Behebung von Bagatellschäden handelt,
b) die Reparaturen sich nur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (Installationen auf der Wand, nicht in der Wand) und
c) die zu übernehmenden Kosten auf einen Höchstbetrag für ein Kalenderjahr begrenzt sind.
Klauseln, die keine jährliche Höchstgrenze enthalten, so daß der Mieter sich auf die auf ihn zu-kommenden Belastungen nicht einstellen kann, sind auch dann unwirksam, wenn die Kosten für die einzelnen Reparaturmaßnahmen auf einen zumutbaren Höchstbetrag begrenzt sind.
Daher sind folgende Mietvertragsklauseln unwirksam:
„Die Kosten für auch ohne Verschulden des Mieters notwendige Reparaturen an den ihm überlassenen Zentralheizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, an Öfen, Herden, Spültischen, Türen, Schlössern, Fenstern, Fensteranlagen, Rolläden, Jalousien, Markisen, WC- und Badeeinrichtungen, Gas- und Wasserleitungen, Handwaschbecken, Bodenbelägen, elektrischen Einrichtungen, Gemeinschaftsantennen hat der Mieter bis einschließlich 100,– DM im Einzelfall auf sich zu nehmen und sich bei größerem Aufwand mit dem genannten Betrag zu beteiligen. Dasselbe gilt im Falle der Neuanschaffung einer der genannten Gegenstände.“ 56
"
Der Mieter hat auf seine Kosten die mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen in Mieträumen wie Rolläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Heizkörperventile, Klosettspüler, Wasch- und Abflußbecken, Öfen, Badeöfen, Thermen, Herde und ähnliche Einrichtungen in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und alle an diesen Anlagen notwendigen Reparaturen auf seine Kosten durchführen zu lassen. Die Kosten sind je nach Reparaturmaßnahme bis zur Höhe von maximal 25 % des jeweiligen Mietzinses nach § 4 Ziffer 5 dieses Vertrages begrenzt." 57
2000 Heft: 11 Seite: 730
„Reparaturen in Höhe von 50,– DM je Einzelfall sind vom Mieter zu tragen. Bei höheren Reparaturen beteiligt sich der Mieter mit 50,– DM, anderenfalls wird eine Beteiligung abgesprochen.“ 58
„Für Reparaturen und Instandhaltung der elektrischen Anlagen ab Zähler ist der Mieter auf seine Kosten verantwortlich.“ 59
„Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten.“ 60
"Ist ein Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung in der Wohnung vorhanden, so trägt der Mieter unmittelbar sämtliche Reparatur-, Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten. Die Reinigung hat der Mieter nachzuweisen."61
„Für sämtliche Elektro- bzw. Gasgeräte/Gasheizung ist auf Kosten des Mieters ein Wartungsvertrag abzuschließen, d. h. Wartung, Instandsetzung und Reinigung gehen zu Lasten des Mieters. Bei Zu-widerhandlungen wird der Mieter für den Schaden verantwortlich gemacht und muß ihn auf eigene Kosten beseitigen.“ 62
„Der Vermieter ist berechtigt, das Wohnungstürschloß auf Kosten des Mieters auszuwechseln“.63
Für den Altbau (bis zum 3. 10. 1990 errichtete Wohngebäude) und sog. Wendewohnungen64 in den östlichen Bundesländern galt bis zum 11. 6. 1995 Mietpreisbindung, so daß Vereinbarungen über die Abwälzung von Instandhaltungspflichten bereits aus diesem Grunde unwirksam waren.65 In ab dem 11. 6. 1995 abgeschlossenen Mietverträgen über früher preisgebundenen Wohnraum in den neuen Bundesländern kann die Abwälzung der Kosten für Kleinreparaturen vereinbart werden,66 formular-mäßig jedoch nur dann, wenn der von dem Mieter zu zahlende Höchstbetrag auf 100,– DM jährlich begrenzt wird.
Der Mieter von preisgebundenen Neubauwohnungen kann selbst dann nicht im Mietvertrag formular-mäßig zur Vornahme von Mängelbeseitigungsarbeiten verpflichtet werden, wenn der Vermieter auf die Instandsetzungskostenpauschale (§ 28 Abs. 3 Satz 1 II. BV) verzichtet. Zwar setzt § 28 Abs. 3 II. BV die Wirksamkeit derartiger Vereinbarungen voraus. Diese Mietpreisbestimmung sagt aber nichts darüber aus, ob derartige Formularbestimmungen wirksam sind. Die Wirksamkeit derartiger All-gemeiner Geschäftsbedingungen bestimmt sich vielmehr nach § 9 AGBG.67
Dagegen ist folgende Formularklausel wirksam:
„Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 150,– DM (75,– EURO) und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Kostenaufwand 6 % der Jahresnettokaltmiete nicht übersteigen. Die kleinen Instandhaltungen umfassen das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kochein-richtungen, Fenster- und Türverschlägen sowie Verschlußvorrichtungen für Fensterläden, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters (auf den Wänden oder oberhalb der Wände verlegte Installationen) ausgesetzt sind.“
Ob die Klausel über den Höchstbetrag von 6 % der Nettokaltmiete jährlich hinaus einer Überprüfung standhalten würde, erscheint fraglich; insoweit wird jedoch eine Begrenzung auf 9 % für zulässig ge-halten.68
Diese Klausel begründet allerdings eine Verpflichtung des Mieters zur Kostenübernahme nur insoweit, als die einzelne Reparatur den Betrag von 150,– DM (75,– EURO) nicht übersteigt. Erfordert die einzelne Reparatur höhere Kosten, so braucht sich der Mieter daran selbst dann nicht zu beteiligen, wenn es sich um eine einzige Reparatur im Jahr handelt, die 6 % der jährlichen Nettokaltmiete nicht übersteig
USKO
Verwaltungsfachwirt