angenommen, es trägt sich einer mit dem Gedanken, mehrere 2-Zimmer-Wohnungen zu kaufen (diese mit Krediten zu finanzieren) und dann zu vermieten, um damit sein Einkommen aufzubessern.
Weiter angenommen, dieser jemand, weiß schon ganz gut Bescheid über die Vorgehensweise Immobilienkäufe, über realistisch mögliche Mietrenditen (evtl. zw. 4,5 und 6,5 %), über Erwerbsnebenkosten, über -auf den Mieter nicht umlegbare Nebenkosten-, über Instandhaltungskosten, über Mietnomaden, etc. und ist aber trotzdem zuversichtlich, daß Gewinne möglich sind, weiß aber bisher alles nur rein theoretisch.
Was würdet Ihr, vielleicht mit eigener Erfahrung in der Sache, einem solchen Neueinsteiger raten? Wer hat Lust auf Brainstorming zu dem Thema?
Danke im voraus!
Viele Grüße an alle im Forum!
Was würdet Ihr, vielleicht mit eigener Erfahrung in der Sache,
einem solchen Neueinsteiger raten? Wer hat Lust auf
Brainstorming zu dem Thema?
Danke im voraus!
Viele Grüße an alle im Forum!
hallo, gruß zurück.
ich würde raten, sich die ganze chose mal aus steuerlichem und wirtschaftlichem betrachtungswinkel durchzurechnen.
pot. mieteinnahmen, zinsbelastung, abschreibung, persönlicher steuersatz, annuität für die bank, usw…
dann weiss man recht genau, mietausfälle mal aussen vor, was am ende des jahres in der tasche übrig bleibt…
p.s. aus steuerlicher sicht ist das ganze durch die geringen abschreibungsmöglichkeiten nicht mehr so interessant wie noch vor ein paar jahren.
Bei der Auswahl einer Immobilie gibt es verschiedene Auswahlkriterien. Die 3 wichtigsten sind Lage, Lage, Lage.
Dieses geflügelte Wort sagt fast alles. Aber nur fast.
2-Zimmerwohnungen sind nach meiner Erfahrung mit die problematischste Größe. Auf Dauer zu klein für 2 Personen. Zu teuer für 1 Person. Es kommt natürlich auf die Lage an. Bin ich in einem Ballungsgebiet oder auf dem Dorf mag dies jeweils anders zu sehen sein. Die Wohnungsgröße führt zumindest in meinem Bestand dazu, dass es häufige Mieterwechsel gibt. Mieterwechsel machen immer Arbeit, bringen Scherereien und kosten Geld. Ein Immobilienbestand mit 3-4 Zimmerwohnungen in einem familienfreundlichen, nicht zu großen Haus ist des Vermieters Idealzustand.
Erwerb über Kredit: 3% Zins (gibt’s nur bei 60% Beleihung) + 1 % Tilgung (bei dem heutigen Zinsniveau sollten es schon mindestens 2% sein) + Bewirtschaftung (2% bei Eigenbewirtschaftung, sonst erheblich mehr) + Rücklagen (5% und mehr je nach Alter des Hauses). Da bleibt nicht viel übrig außer nach Ende der Zinsfestschreibung ganz wenig Luft für Zinserhöhungen. Ein gefährliches Spiel, wenn nicht genügend Geld für Notfälle vorhanden ist. Aus „kein Vermögen“ mit Hilfe von Immobilien ein „Vermögen“ machen zu können, ist ein Märchen der heutigen Zeit.
Mietnomaden: 99,9% der Mieter sind dies nicht. Aber man steckt nicht drin, ob Arbeitslosigkeit, Scheidung, Krankheit, Kinder oder sonstiges zu einer Situation führt, bei der die Mietzahlung mal nicht erfolgt. Im Rahmen der Schadensminderung steht man dann vor der Frage, ob es sinnvoll ist schlechtem Geld gutes hinterher zu werfen.
Bei der Mängelbeseitigung das gleiche: Lohnt es sich wirklich wegen 200€ Schaden vor Gericht zu ziehen? Wird es ein Vergleich, bleibe ich auf meinen Anwalts- und Gerichtskosten sitzen. Unterm Strich wird da nicht viel hängenbleiben.
p.s. aus steuerlicher sicht ist das ganze durch die geringen
abschreibungsmöglichkeiten nicht mehr so interessant wie noch
vor ein paar jahren.
hat sich da bei Bestandsimmobilien etwas verändert? Habe ich
da etwas verpasst?
nein, nicht bei bestandsimmobilien. nur bei neuen objekten. man kann wohl eher davon ausgehen, dass es dem fragesteller um den erwerb von bestandsimmobilien geht, insofern hätte ich das ergänzen müssen…
Erwerb über Kredit: 3% Zins (gibt’s nur bei 60% Beleihung) + 1
% Tilgung (bei dem heutigen Zinsniveau sollten es schon
mindestens 2% sein) + Bewirtschaftung (2% bei
Eigenbewirtschaftung, sonst erheblich mehr) + Rücklagen (5%
und mehr je nach Alter des Hauses). Da bleibt nicht viel übrig
außer nach Ende der Zinsfestschreibung ganz wenig Luft für
Zinserhöhungen.
Muß Tilgung sein? Kann man nicht im Differenzbereich zwischen zu zahlendem Bankzins und erhaltenem Mietzins operieren? Ich muß nicht zwangsläufig über die Jahre Eigentümer der Immobilie werden, mir würde alleine eine positive Rendite als Einnahme ausreichen. (Beispiel: eine Wohnung pro Monat € 150,- Nettorendite in der Tasche)
steht man dann vor der Frage, ob es sinnvoll ist schlechtem
Geld gutes hinterher zu werfen.
Keine Bank gibt dir Geld ohne Tilgung. Es gibt auch Tilgungsaussetzung gegen Einmalzahlung am Vertragsende z.B. durch Bausparvertrag oder Lebensversicherung. Aber auch diese beiden Ansparversionen müssen bezahlt werden. Das Problem ist beim Auslauf der Zinsfestschreibung. Wenn dann der Hypothekenzins bei 7, 8 oder 9% steht und du noch nichts getilgt hast, dann ist deine Rendite sowas von im Eimer, da träumst du von.
Wie ist das gemeint?
Anwalt, Gericht und sonstige Kosten für einen Titel, der das Papier nicht wert ist, auf dem er gedruckt wurde.
Du solltest dich, glaube ich, über die Risiken von Immobilienbesitz doch noch etwas mehr informieren.
2-Zimmerwohnung im Altbestand kostet ca. 50.000€ davon 40% Eigenanteil + Kaufnebenkosten. Hast du die 25.000€ in Bar oder als beleihbare Sicherheit? Sonst ist das nichts mit Beleihbarkeit durch eine Bank. Je weniger du davon hast, um so höher wird der Zins und irgendwann geht gar nichts mehr. Dessen musst du dir schon bewusst sein. Und bei 2 Wohnungen musst du 50’ und bei 3 sind es 75’.
In meinem Bestand ist eine 2-Zimmerwohnung aus den 50er Jahren, Kreditfrei in einem Problembezirk einer deutschen Großstadt. Im Jahr 2010 erwirtschaftete ich einen Überschuss nach Abschreibung, vor Steuer in Höhe von 185€ im Jahr. Natürlich kann ich noch über die Abschreibung bar verfügen, aber die Rücklagen in der WEG gehen davon noch ab. Egal wie, ich bin froh, dass ich sie vermietet habe. Verkaufen kann man so etwas vermutlich nicht.