Komplettrenovierung bei Auszug & WG-Auflösung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,
ich wohne seit Oktober 09 in einer 3erWG die sich jetzt auflöst. Der ursprüngliche Mietvertrag besteht schon seit Dez. 2003, doch von den ursprünglichen Hauptmietern sind alle schon ausgezogen. Es gibt viele viele Nachträge zum Mietvertrag, bei denen die neu eingezogenen Mitbewohner in den Vertrag aufgenommen (bzw. „ausgetauscht“) wurden.
Nun stand mal wieder ein Auszug eines Mitbewohners an, wir wollten einen Nachmieter suchen und haben beim Vermieter nachgefragt, ob dies in Ordnung ist - uns wurde gesagt: Ja!
Kurz später erhielten wir ein Schreiben, dass aufgrund der häufigen Wechsel kein Nachmieter mehr zugelassen wird. Telefonisch bot man uns an die Wohnung zu zweit weiterzuführen, doch da das finanziell nicht geht, reichten wir die Kündigung ein - mehr oder weniger gezwungen.
Nun war ein Termin für die Vorbesichtigung und uns wurde gesagt, wir müssen alle Löcher zu machen,die komplette Wohnung incl. Decke mit einer hochwertigen weißen Farbe streichen& alles sehr gründlich putzen. Falls wir das nicht selbst machen wollen, können Sie uns gerne ein Angebot zukommen lassen - würde sich locker auf 500-600 Euro belaufen, was Sie uns von der Kaution abziehen würden. Doch wir sagten wir machen das selbst.
Im Mietvertrag steht dazu folgendes:
(1) Schönheitsreparaturen (SR):
-Die SR während der Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter.
-Er ist verpflichtet in Küchen,Bad,Duschräume alle 3 Jahre…5 Jahre…7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses fachgerecht auszuführen.[…]
(2)Beendigung des Mietverhältnisses:
-Der Mieter hat bei seinem Auszug die Mieträume gründlich zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge, sowie evtl. angebrachte Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch die Anbringung und Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- und Deckenputz zu beheben
-Der Mieter ist verpflichtet die Dübel zu entfernen, löcher zu verschließen, alle Räume fachgerecht mit waschfester weißer Farbe auszuweisen und die Klebehaken und Aufkleber an Fenstern,Türen,Fliesen rückstandsfrei zu entfernen.

Muss ich es nun einfach so hinnehmen, dass wir als Mieter die ganze Wohnung streichen müssen, obwohl sich seit Oktober kaum was verändert hat? Z.T. sind die Fenster und Türen mit weißer Farbe von einem vorherigen Mitbewohner vermutlich aus Versehen mit angemalt - sind wir nun für alles haftbar?
Ich bitte um euren Rat.

MfG Steffi

#2

So viele Baustellen auf einmal.
Also vorneweg ist natürlich zu klären, wie im Detail Ihr die Nachmieter Regelungen getroffen habt, um im Zweifel darüber zu entscheiden, wer die Kosten bzw. ARbeiten zu tragen hat. Nachvollziehbar aus Seite des Vermieters ist es durchaus, dass er bei so vielen Wechseln irgendwann die Geduld verliert. WEiterhin ist auch wichtig, ob Ihr immer die Hauptmieter gewechselt habt, oder ob Ihr immer mit Untermietverträgen gearbeitet habt - diese können euch idR nicht abgelehnt werden, falls doch hättet ihr ggf. sogar ein Sonderkündigungsrecht, siehe hierzu: http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgem…

Zu den Arbeiten:
Hierzu einige wichtige Punkte:

  1. Die SR Klausel ist schlicht und ergreifend ungültig, was im Zweifel (und je nach Richter) dazu führen kann, dass keine Arbeiten übernommen oder bezahlt werden müssen.
  2. Übergabeprotokoll vor Einzug angefertigt? Falls ja sollten hier bereits vorhandene Mängel verzeichnet sein
  3. Im Falle das, dann unbedingt arbeiten selbst machen, spart definit Geld.
  4. Kleiner interner Tipp: Arbeiten und Mängel müssen festgehalten werden UND euch muss eine schriftliche Nachfrist gesetzt werden… passiert dies nicht, hat der Vermieter auch wieder schlechte Karten.

Da hier insgesamt VIEL dahinter steckt, bitte einen Anwalt hinzu ziehen oder den Mieterverein.

Allgemein wichtig: Vor Wohnungsübernahmen IMMER PRotokolle & Bilder anfertigen, Mängel aufschreiben. WG’s mit Haupt- und Untermietern regeln, so entgeht man mancher Willkür der Vermieter.

Viel Glück

#3

Die Klausel zu der Durchführung der Schönheitsreparaturen dürte unwirksam sein, so dass der Vermieter auf diesen Kosten „sitzenbleibt“.

Holen Sie sich Rat bei einem Fachanwalt für Mietrecht oder Ihrem örtlichen Mieterverein. Möglicherweise haben Sie sich in einem Zusatz- oder Nachvertrag zu irgend etwas verpflichtet.

#4

Hallo,
vielen Dank für die Tipps und Ratschläge.
Ein Übergabeprotokoll gibt es, in dem der Boden (Parkett)mit Schleifspuren eingetragen ist… Laut Vermieter wollen Sie nachdem wir gestrichen haben, den Boden abschleifen und neu versiegeln lassen - nicht auf unsere Kosten.
Kann ich, falls ich mir die Hilfe eines Anwaltes dazu ziehe, auch alleine dagegen vorgehen? Den anderen 2 Mitbewohnern ist dies an sich nicht wichtig… sie würden es akzeptieren.
Kann man etwas darüber sagen wie lange das dauern würde, wenn es gerichtlich geklärt werden muss?
(Stecke nebenbei noch in den Uni-Klausuren und muss ja bis zum 31.8. draußen sein)
Der Vermieter hat sich bei der Vorbesichtigung sehr unkooperativ gezeigt. Weiterhin gibt es auch kein Schreiben, bei dem genau festgehalten ist, was wir machen müssen und bis wann.
MfG

#5

Kurz und knapp JA

ich kenne die vielen Nachträge nicht wortgenau, deshalb gehe ich davon aus, dass die Nachmieter die Wohnung vom Vormieter übernommen haben. Entweder sie klären das mit den ausgezogenen Vorigen Mietern oder wie der Volksmund sagt, den letzten beißen die Hunde.

Der BGH hat zwar die starren Fristen wie sie in Standartmietverträgen z.B. von Haus & Grund verankert waren, wann Schönheitsrep. durchzuführen sind aufgehoben, weil dies vom jeweiligen Zustand abhängig ist. Dies kann z.B. Bei starken Rauchern (kiffen schon nach 6 Monaten notwendig sein sich aber bei ordentlichen Mieter auch über 10 Jahre hinziehen.

Die Vertragsfreiheit ist ein hohes Gut und Verträge werden geschlossen um sie einzuhalten. Darauf müssen sich beide Parteien verlassen können.

Schönes sonniges Wochenende wünscht der Bernburger

#6

Hallo Steffi,
die Schönheitsreparaturen braucht ihr gar nicht auszuführen, da die Schönheitsreparaturklausel und die Endrenovierungsklausel nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirsam sind.
Ihr braucht die Wohnung daher nur in besenreinem Zustand zurückzugeben.
Allerdings seid Ihr für alle Schäden an der Wohnung verantwortlich, die Ihr verursacht habt. Dabei kommt es auf die „vielen, vielen“ Vereinbarungen an, ob Ihr die Schadensbeseitigungspflichten von Euren Vormietern übernommen habt. Wenn nicht, dann braucht Ihr nur diejenigen Schäden zu beseitigen, die seit Eurem Eintritt in den Mietvertrag entstanden sind.
Gruß
apfjur
http://www.kostenlose-rechtsauskunft.de

#7

Hallo Steffi,

Ihre Haftung könnte Sie auf die verursachten Schäden der anderen Mit-/Vorbewohner erstrecken.

Bezüglich der Pflicht zur Übernahme der Schönheitsreparaturen sehe ich die Dinge allerdings positiv für Sie. Die Klausel mit den fixten Intervallen (alle 3, 5, Jahre etc.) ist unzulässig. Folge hiervon ist, dass Sie keine Schönheitsreparaturen leisten müssen.

Etwas anderes ergibt sich nur für Schäden an der Mietsache. Ob hierzu die übermalten Fensterrahmen gehören vermag ich von der Ferne aus nicht zu sagen. Wenn es unfachmännisch gemacht wurde und ein Abtragen der Farbe mit Neuanstrich erfordert, dann sind Sie vermutlich in der Haftung.

Gruss,

#8

Hallo Steffi!

Euer Vermieter hat sich mit seinem Mietvertrag ein Eigentor geschossen…

(1) Bereits seit mehreren Jahren sind starre Fristen nicht mehr zulässig („alle 3… Jahre“; es müsste heißen „im allgemeinen alle 3 Jahre,sofern der Zustand der Wohnung es verlangt“). Damit ist dieser Paragraph für euch komplett hinfällig!

(2) Bereits seit 2007 (?) ist es unzulässig, vom Mieter zu verlangen, eine Farbe vorzugeben. Damit ist dieser Paragraph ebenfalls komplett hinfällig, ihr müsst bei Auszug zu eurem Glück nichts machen. Es hätte heißen müssen: „in einer hellen neutralen Farbe“.

Zu dem Fenstern und Türrahmen: Ich würde die hinfälligkeit der „Renovierungparagraphen“ auch auf die Fenster und Türen beziehen. Hier könntet ihr allerdings Probleme bekommen, wenn euer Vermieter euch noch einen reinwürgen will… Wurde ein Übergabeprotokoll erstellt bzw. die Mängel auf irgendeine Weise be Einzug festgehalten, oder vielleicht bei Auszug des Vormieters? Grundsätzlich ist ein Nachmieter natürlich nicht für die vom VOrmieter verursachten Schäden haftbar, man muss es nur beweisen können.

Und wenn euer Vermieter vom Vormieter ebenfalls verlangt hat, die Wohnung mit waschfester Farbe zu streichen, ist das natürlich doppelt ärgerlich, normale Wandfarbe könnte man nämlich einfach mit warmem Wasser und Seife (und etwas Muskelkraft) Abwaschen.

Ich hoffe, ich konnte etwas helfen.

MfG Kati

#9

Hallo Steffi,
Zu 1.
Unwirksamer Fristenplan und Endrenovierungsklausel BGB Paragrafen 538, 307:

a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i. S. des § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.

b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen verpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 VIII ZR 109/05

unangemessene Benachteiligung durch Verpflichtung zum Beseitigen von Tapete BGB §§ 538, 307:

Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 VIII ZR 109/05

BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 VIII ZR 178/05 Schönheitsreparaturen; Quotenklause BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 2, 306 Abs. 2:

a) Eine Abgeltungsklausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, „angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen“, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenz-gebot unwirksam.

b) Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauens Schutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 6 [12]).

BGH, Urteil vom 5. 3. 2008 VIII ZR 95/07

unwirksame Schönheitsreparaturklausel; Mieterhöhung BGB § 306 Abs. 2, 307, 313, 535 Abs. 1, 556, 558 Abs. 1:

Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zu-schlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.

BGH, Urteil vom 9. 7. 2008 VIII ZR 181/07

Nach den oben dargestellten BGH Entscheidungen brauchst Du keine Schönheitsreparaturen auszuführen, da der BGH entschieden hat, dass diese Klauseln den Mieter unangemessen i. S. des § 307 BGB benachteiligen. Damit sind die Vereinbarungen im Mietvertrag nichtig und verpflichten den/die Mieter nicht Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies gilt auch nach dem Urteil des BGH vom 5. 4. 2006 VIII ZR 109/05 als unangemessene Benachteiligung durch die Verpflichtung zum Beseitigen von Tapete BGB § 538, 307:

Selbstverständlich habt Ihr die Wohnräume, die Ihr benutzt hab bei Verlassen der Wohnung gründlich zu reinigen. Dies sollte selbstverständlich sein. Auch die Dübel zu entfernen und die Öffnungen wieder zu verschließen, obliegt selbstverständlich den Mietern. Ebenso die Entfernung von aufgebrachten Aufklebern und Bildchen.

Meines Erachtens braucht Ihr nicht von Vormieter aufgebrachte Bodenbeläge et zetera zu beseitigen. Den, wenn diese fest verlegt sind, sind diese Bestandteile des Grund-stückes/Gebäude geworden. Da hätte sich der Vermieter schon beim Auszug des Mieters selbst dafür sorgen müssen, dass dieser die eingebrachten Sachen beseitigt. Ihr habt die Räume so übernommen, wie sie der Vermieter euch vermietet hat.

Im Übrigen kannst Du Dir die BGH-Urteile unter www. bundesgerichtshof.de im Internet ansehen, die zu den Begründungen zu diesen Entscheidungen geführt haben, nachlesen. Ebenso kannst Du Dir die Paragrafen des BGB unter www. dejure.org ansehen.

Sollten sich noch detaillierte Fragen sich ergeben, stehe ich Dir gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen - Willi

#10

wenn dann müssen alle MV partner mitmachen…
dauer: kann lang dauern,vor allem nicht bis august.
wenns ein übergabeprotokoll gibt umso besser, dann darauf berufen. wobei ich nun natürlich nicht beurteilen kann in wie weit tatsächlich Mängel durch eure wg aufgetreten sind (putz an der decke usw…klingt doch eher etwas „grob“)
letztlich: versucht euch lieber gütlich zu einigen, gericht usw. bringt nur verzögerung & ärger

#11

Hallo,
wenn in der Klausel des Mietvertrages zu SR neben den Zeitangaben 3-, 5-, und 7-Jahren kein Hinweis steht, dass der tatsächliche Abnutzungsgrad auch eine Verlägerung oder Verkürzung zulässt oder erfordert, ist das eine starre Fristenregelung und damit ist die gesamte Klausel unwirksam; d.h. der Mieter ist zu gar nichts verpflichtet!!
Unabhängig davon ist bei Pflicht zur SR eine Endrenovierung eine unangemessenen Belastung des Mieters und die Klausel ebenfalls unwirksam, s.o.
Also, mit dem Vermieter sprechen und ihn darauf aufmerksam machen, Ziel ist immer eine Einigung.
Bitte beachten: alle Beschädigungen, Löcher, Farbverunreinigungen auf Türen oder Steckdosen, Schaltern usw.usf. müssen vom Mieter ordentlich beseitigt werden, das kann der Vermieter fordern. Ebenso die saubere Übergabe ohne fremde Einbauten, wer sie auch immer eingbracht hat.
Bei sich anbahnendem Streit Rechtsbeistand suchen, die Aussichten sind gut!
Gruß suver

#12

Hallo Steffi,

die Schönheitsreparaturklausel wurde vom BGH gekippt, diese gilt mit den starren Fristen schon lange nicht mehr. Verknüpft mit einer so genannten Endrenovierungsklausel war es schon weitaus länger ungültig, da dies eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Mieters darstellt.

Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen im Sinne des § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraums ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.
BGH, Urteil vom 05.04.2006, Aktenzeichen VIII ZR 178/05

Ein Mietvertrag, der regelmäßige Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsieht, ist unwirksam, wenn er den Mieter gleichzeitig zur vollständigen Renovierung der Wohnung beim Auszug verpflichtet.

Mit diesem Urteil gab der Bundesgerichtshof einem Mieter Recht, der die doppelte Renovierung verweigert hatte. Der BGH erläuterte, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter prinzipiell selbst noch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle. Dies gelte selbst für eine Endrenovierungsklausel, nach der der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur vornehmen muss, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen abgelaufen sind. Der Mieter werde jedoch unangemessen benachteiligt, wenn beide Regelungen in einem Mietvertrag zusammentreffen. In diesem Fall sind nach Auffassung des Gerichts beide Regelungen unwirksam.

Der BGH lehnt damit die Aufrechterhaltung der in einem getrennten Paragrafen und mit unterschiedlicher Überschrift im Vertragstext stehenden Schönheitsreparaturklausel ab: Beide Klauseln würden sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen und müssten deshalb ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden (BGH, VIII ZR 308/02).

Nach rechtlicher Lage müsst ihr also gar nicht renovieren. Die Klauseln im Vertrag sind alle ungültig, so dass die Renovierung wie im Gesetz vorgeschrieben, der Vermieter übernehmen muss.

Schönen Gruß
Lendzy

#13

Hallo,
wenn das mit den starren Fristen (…Mieter ist verpflichtet Küche, Bad, Dusche aller 3 Jahre…usw.)so im Mietvertrag steht, müsst Ihr grundsätzlich garnichts machen. Es gibt Grundsatzurteil die diese starren Fristen nicht zulassen. Allerdings müsstet ihr damit rechnen, dass Euch Euer Vermieter verklagt, denn viele private Vermieter wissen dies nicht. Am Besten Ihr macht Euch bei einem Anwalt kundig. Theoretisch müsstet Ihr nicht renovieren. Auch wenn es nicht so drin steht darf eine Neurenovierung nicht verlangt werden. Die WE muss in einem ordentlichen Zustand übergeben werden. Ihr müsstet lediglich dann nachweisen, dass Ihr eurer Verpflichtung Schönheitsreparaturen nachgekommen seid. Hoffe ich konnte helfen. Chris

#14

Hallo Steffi,

die vertragliche Seite dieses Mietverhältnisses ist sehr verworren und meines Erachtens besteht gar kein rechtskräftiger Mietvertrag.
Grundsätzlich kann ein Mitglied einer WG nicht alleine kündigen, sondern nur alle gemeinsam, damit eine Kündigung rechtswirksam wird. Danach ist mit den verbleibenden Mitgliedern der WG ein neuer Vertrag abzuschließen. Parallel wäre ein Abnahme- und dann ein neues Übergabeprotokoll fällig.
Ich würde daher ablehnen für die Schäden der Vor-/Mitmieter aufzukommen. Wenn ein Mieter auszieht, muss eine Abgrenzung (siehe oben) möglich sein, sonst hat der Vermieter kaum eine Chance, einen Mieter für die Gesamt-Renovierung haftbar zu machen (nach dem Motto: ‚den Letzten beissen die Hunde‘).

Ich hoffe, dass die Kaution nicht hoch ist (was sich bei der WG ja wohl aufgeteilt hat), denn diese hat der Vermieter in der Hand. Wenn der Vermieter sich weigert, diese zurückzuzahlen führt dies häufig zu einem Rechtsstreit; der Mieter hat alternativ nur die Möglichkeit eines Zahlungsbefehls - als Druckmittel.

Als letzten Hinweis: Die Regelung für die (End-)Renovierung dürften nicht mehr wirksam sein, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Also ein weiterer Grund die Forderungen abzulehnen.

Ich hoffe, das hilft Dir etwas weiter.
Mfg, walser.