Kostenübernahme Wohnungsauflösung bei

Behörden & Recht Mietrecht
#1

… Heimeinweisung

Hallo,

es gibt einen Mieter, der einen gesetzlichen Betreuer hat.
Der Mieter ist aus gesundheitlichen Problemen in eine Klinik eingewiesen und wird wohl nicht wieder in seine bisherige Wohnung zurück kehren. Es sind wohl nur noch geringe eigene Mittel vorhanden, bald greift die Sozialhilfe.

Mit dem Betreuer hat der Vermieter nach Beschwerden anderer Mieter wegen Geruchsbelästigung einen Vor-Ort-Termin in der Wohnung vereinbart und die Wohnung in Augenschein genommen.

Die Wohnung ist ziemlich verwahrlost. Es sind in einem ersten Schritt verderbliche Waren sowie verschmutzte Wäsche vorhanden, von denen gesundheitliche Risiken (Schimmel) und das Risiko des Befalls mit Ungeziefer ausgehen.

Wer ist in der Verantwortung, diese Dinge zu entfernen bzw. in Ordnung zu bringen? Betreuer als Handlungsbevollmächtigter des Mieters oder der Vermieter?

Der Betreuer hat folgende Aussage gemacht: Die Wohnung solle sofort fristlos gekündigt werden. Bei Einweisung des Mieters wird keine Miete gezahlt, wenn die eigenen Mittel nicht dazu ausreichen.

Der Vermieter habe dann auch die Kosten für die Auflösung der Wohnung zu tragen. Der Mieter wohnt seit über 30 Jahren im Haus, es wurden nie Kaution gezahlt. Pfandrecht an Dingen macht auch keinen Sinn, da ist nichts verwertbares vorhanden.

Kann man den Betreuer, der ja für den Mieter handelt, auffordern, die Missstände abzustellen, für eine Beseitigung der Gefahren (Essenreste/Kühlschrankinhalt/Müll/Schmutzwäsche) zu sorgen?

Wer ist für das Beenden des Mietvertrages und die ordnungsgemäße Wohnungsübergabe bei Einweisung in eine Pflegeeinrichtung verantwortlich und trägt die Kosten?

Was passiert hinsichtlich Wohnungsauflösung, wenn der Mieter verstirbt? Dass der Vertrag dann mit Sonderkündigungsrecht aufgelöst werden kann ist bekannt.

#2

Nachtrag (kann leider Beitrag nicht editieren):

Der Mietvertrag aus 1978!!! wurde auf den Mieter, vertreten durch den gesetzlichen Pfleger der Gemeinde - Sozialamt, ausgestellt. Der Mietvertrag wurde auf Mieterseite mit Sozialamt der Gemeinde gestempelt und durch eine Person (nicht den heutigen gesetzlichen Pfleger), aber nicht dem Mieter, unterzeichnet.

Ist nun das Sozialamt der Vertragspartner?

#3

… Heimeinweisung

Hallo,

es gibt einen Mieter, der einen gesetzlichen Betreuer hat.
Der Mieter ist aus gesundheitlichen Problemen in eine Klinik
eingewiesen und wird wohl nicht wieder in seine bisherige
Wohnung zurück kehren. Es sind wohl nur noch geringe eigene
Mittel vorhanden, bald greift die Sozialhilfe.

Mit dem Betreuer hat der Vermieter nach Beschwerden anderer
Mieter wegen Geruchsbelästigung einen Vor-Ort-Termin in der
Wohnung vereinbart und die Wohnung in Augenschein genommen.

Die Wohnung ist ziemlich verwahrlost. Es sind in einem ersten
Schritt verderbliche Waren sowie verschmutzte Wäsche
vorhanden, von denen gesundheitliche Risiken (Schimmel) und
das Risiko des Befalls mit Ungeziefer ausgehen.

Wer ist in der Verantwortung, diese Dinge zu entfernen bzw. in
Ordnung zu bringen? Betreuer als Handlungsbevollmächtigter des
Mieters oder der Vermieter?

Natürlich der Mieter und hiermit der Betreuer; das gehört schließlich auch zu seinen Aufgaben, die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben bzw. die hygienischen Mängel selber zu beseitigen oder beseitigen zu lassen.

Der Betreuer hat folgende Aussage gemacht: Die Wohnung solle
sofort fristlos gekündigt werden.

Auch der Betreuer hat sich an die gesetzl. Kündigungsfristen zu halten und eine Einweisung in ein Heim des Mieters berechtigt nicht zur sofortigen Kündigung.

Bei Einweisung des Mieters

wird keine Miete gezahlt, wenn die eigenen Mittel nicht dazu
ausreichen.

Der Vermieter habe dann auch die Kosten für die Auflösung der
Wohnung zu tragen.

Falsch, ist immer noch Sache des Mieters, denn der Mieter kann und darf nicht über fremdes Eigentum verfügen.

Der Mieter wohnt seit über 30 Jahren im

Haus, es wurden nie Kaution gezahlt. Pfandrecht an Dingen
macht auch keinen Sinn, da ist nichts verwertbares vorhanden.

Kann man den Betreuer, der ja für den Mieter handelt,
auffordern, die Missstände abzustellen, für eine Beseitigung
der Gefahren (Essenreste/Kühlschrankinhalt/Müll/Schmutzwäsche)
zu sorgen?

Er kann nicht nur aufgefordert werden, er müsste aufgefordert werden, denn der Betreuter ist der rechtliche Vertreter des Mieters und hat die Interessen des Mieters dahingehend zu vertreten, dass dem Mieter durch dessen „Erkrankung“ und die damit verbundenen hygienischen Mängel vom Mieter auch wieder beseitigt werden; eine Unterlassung des Betreuers würde dessen Betreuungsvertrag widerlaufen.

Wer ist für das Beenden des Mietvertrages und die
ordnungsgemäße Wohnungsübergabe

Mieter und somit der Betreuer.

bei Einweisung in eine

Pflegeeinrichtung verantwortlich und trägt die Kosten?

Die Einweisung in eine Pflegeeinrichtung erfolgt durch den Betreuer, was für den Vermieter ohne jeglichen Belang ist.
Der Betreuer hat sich darum zu kümmern, dass die Kosten der Pflegeeinrichtung von Dritten breit gestellt werden.

Was passiert hinsichtlich Wohnungsauflösung, wenn der Mieter
verstirbt?

Dann darf nicht geräumt werden, bis durch das Nachlassgericht geklärt ist, ob es Erben gibt, denn die Wohnungseinrichtung, selbst wenn „Müll“, ist erst einmal Nachlaß und die Erben haben sich dann darum zu kümmern.

Dass der Vertrag dann mit Sonderkündigungsrecht

aufgelöst werden kann ist bekannt.

Woher???

si

#4

Nein, derzeit ist der Betreuer der Ansprechpartner des Mieters; damals war die Gemeinde bzw. der „Gemeinde-Pfleger“ rechtlicher Betreuer des derz. Mieters.

Der Vertragspartner ist und bleibt der Mieter.

si

#5

Hallo,

nur weil jemand Betreuer ist, muss er vom Mietrecht noch lange keine Ahnung haben. Vielleicht blufft er hier sogar bewusst.

Die katastrophalen Zustände muss der Betreuer sofort auf Kosten des Betreuten abstellen lassen. Für das konkrete Procedere mit Fristsetzung, Androhung Ersatzvornahme, hierzu Erlangung von Zutritt, … am besten einen im Mietrecht spezialisierten Anwalt hinzu ziehen.

Gruß vom Wiz

#6

Hallo,

nur weil jemand Betreuer ist, muss er vom Mietrecht noch lange keine Ahnung haben. Vielleicht blufft er hier sogar bewusst.

Naja, das trifft wohl auf manche Vermieter ebenfalls zu, Beides. Vielleicht hat man sich auch nur falsch ausgedrückt oder ist falsch verstanden worden.

Die katastrophalen Zustände muss der Betreuer sofort auf Kosten des Betreuten abstellen lassen.

Dass der Betreute offenkundig nicht über die dafür notwendigen Mittel verfügt, ist angekommen?

Für das konkrete Procedere mit Fristsetzung, Androhung Ersatzvornahme, hierzu Erlangung von Zutritt, … am besten einen im Mietrecht spezialisierten Anwalt hinzu ziehen.

Ja, der kostet erstmal Geld. Geld das man von einem verarmten Mieter im Leben nicht wiedersehen wird. Das Gleiche dürfte für die Entsorgung/Entrümplung usw. und eventuell ausstehende Mieten gelten. Der Betreuer muss hier nicht für den mittellosen Betreuten haften. Die Situation wäre für den Vermieter um keinen Deut besser, wenn der nicht unter Betreuung stünde und einfach so mittellos wäre.
Rein finanziell dürfte das Angebot des Betreuers das kleinere Übel sein, da einem auch ein Urteil nichts nutzt, wenn der Verurteilte nicht zahlen kann. Und bis dahin werden noch viele Monate ohne Mietzahlungen ins Land gehen und der Zustand der Wohnung wird sich nicht verbesseren, während andere Mieter vielleicht erfolgreich Mietminderungsansprüche geltend machen können…
Dann lieber die Whnung soll schnell wie möglich wieder in einen vermietbaren Zustand versetzen. Es geht hier für den Vermieter wohl nur noch um Schadensbegrenzung und die fristlose Kündigung kann hier bereits das Optimum unter den gegebenen Umständen sein.
Also keine rechtlich zufriedenstellende Lösung, aber manchmal verwirklicht sich eben das unternehmerische Risiko einfach so ohne Voranmeldung.

Grüße

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#7

… Heimeinweisung

zunächst sollte man abklären, wie weit die betreuung überhaupt reicht. besonders bei angelegenheiten von wohnraum kann es beschränkungen iSd § 1907 bgb geben.
um ein missverständnis vorzubeugen: die betreuung lässt im absoluten regelfall die geschäftsfähigkeit des betreuten unberührt, ihm wird nur zur unterstützung seiner rechtsangelegenheiten ein betreuer zugewiesen. nur ausnahmsweise (§§ 1903f. bgb) wird die geschäftsfähigkeit eingeschränkt, d.h. der betreute kann ohne einwilligung des betreuer nicht rechtlich wirksam tätig werden. ob dieser letzte fall vorliegt, entscheidet das gericht.

anschließend stellt sich die frage, ob und wie das mietverhältnis beendet werden kann. es kann bei bloßer „verwahrlosung“ (was auch immer das sein soll; entscheidend ist der umfang der immissionen bzw. schäden) nicht per se von einem kündigungsgrund seitens des vermieters ausgegangen werden. darüber hinaus ist die „wohl“ drohende zahlungsunfähigkeit ebenfalls kein kündigungsgrund.

sollte eine (außerordentliche) kündigung zweifelhaft sein, kann unter beachtung von § 1907 bgb an einen auflösungsvertrag gedacht werden. darin könnten weitere vereinbarungen getroffen werden, etwa eine pauschale zahlung für die noch ausstehende miete, die (anteilige) kostenübernahme für die beseitigung des gegenwärtigen zustands der wohnung o.ä. das ist alles verhandlungssache und hängt vom geschick der parteien ab.
natürlich kann man darauf pochen, dass der mieter ein mietverhältnis eingegangen ist, die kündigungsfrist für den mieter 3 monate beträgt und bis dahin die miete zu zahlen ist. außerdem sei die mietsache ordnungsgemäß zurückzugeben. allerdings sollte man dies mit einem auflösungsvertrag abwägen, wenn der mieter in nächster zeit zahlungsunfähig werden wird und es noch andere gläubiger gibt…

zu bedenken ist auch, dass infolge der „belästigung“ andere mieter ggf. mietminderungen geltend machen und insofern die chancen für einen regress beim mieter (noch) schlechter stehen…
(daher ist wohl die sofortige beendigung iS eines auflösungsvertrags eine „gute“ lösung)

Wer ist in der Verantwortung, diese Dinge zu entfernen bzw. in
Ordnung zu bringen? Betreuer als Handlungsbevollmächtigter des
Mieters oder der Vermieter?

der mieter als vertragspartner hat diese pflicht. der betreuer als gesetzlicher vertreter hat ebenfalls diese pflicht, sofern dies seinen aufgabenbereich betrifft.

Der Betreuer hat folgende Aussage gemacht: Die Wohnung solle
sofort fristlos gekündigt werden. Bei Einweisung des Mieters
wird keine Miete gezahlt, wenn die eigenen Mittel nicht dazu
ausreichen.

es verhält sich wie bei jedem mieter, der (unberechtigt) nicht zahlen will: es ist der rechtsweg zu beschreiten (auch hier ist zu prüfen, ob der mieter noch geschäftsfähig ist oder der betreuer beklagter ist).

Der Vermieter habe dann auch die Kosten für die Auflösung der
Wohnung zu tragen. Der Mieter wohnt seit über 30 Jahren im
Haus, es wurden nie Kaution gezahlt. Pfandrecht an Dingen
macht auch keinen Sinn, da ist nichts verwertbares vorhanden.

daher macht ein auflösungsvertrag sinn, um die rechtlichen beziehungen endgültig unter einem kompromiss zu beenden. der betreuer als vertragspartner muss sich natürlich darauf einlassen. wenn man ihm seinen künftigen aufwand vor augen hält, zeigt er sich vielleicht kompromissbereit.

#8

Recht herzlichen Dank an alle, die hier etwas beigetragen haben. Den doch recht differenziert ausfallenden Aussagen ist zu entnehmen, dass die Sachlage oft nicht trivial ist.

Damit erscheint die Vorgehensweise, sich um einen Aufhebungsvertrag und damit im gegenseitigen Einvernehmen zu trennen, als die zielführende. Zum einen, da aus medizinischen Gründen wohl eine Rückkehr des Mieters in die Wohnung als höchst unwahrscheinlich erscheinen lässt. Zum anderen hat sich der Betreuer davon überzeugt, dass der Mieter nicht mehr in der Lage war, sich selbst zu versorgen. Vom Betreuer beauftragte Sozialdienste haben nach kurze Zeit die Betreuung abgebrochen und den Vertrag gekündigt.
Der aktuelle Zustand, welcher in den letzten Wochen eingetreten ist, ist aber für andere Mieter nicht hinnehmbar und auch durch den Betreuer auch nicht zu dulden.

#9

Hallo,

  1. Steht in der Ausgangsfrage ausdrücklich drin, dass noch beschränkte Mittel zur Verfügung stehen.

  2. Steht da nichts von sonstigen Schulden, oder bereits abgegebener EV

  3. Ist man als unbefangener Mensch oft baff erstaunt, was Leute, die wenig Gelegenheit haben, ihr Geld auszugeben so anhäufen, und was Betreuer erst einmal - ohne dafür Belege zu liefern - an angeblich notleidenden Finanzsituationen verkünden, um sich schlicht und ergreifend Arbeit zu ersparen und den „armen“ Betreuten vor „bösen“ Gläubigern zu schützen.

Insoweit würde ich angesichts der schon falschen Darstellung zu mietrechtlichen Regelungen hier durchaus nicht gleich so blindlinks auf die Darstellung von finanziellen Verhältnissen vertrauen, und denen durchaus auf den Grund gehen. Ohne konkrete Belege, die tatsächlich dafür sprechen, dass man keinerlei Chance hat, da noch an Geld zu kommen, würde ich jedenfalls berechtigte Forderungen nicht einfach in den Wind schießen.

Gruß vom Wiz, der sich noch an Zivizeiten erinnert, zu denen immer ganz hektisch Geld der Bewohner rausgepulvert wurde, damit sie ja nicht über das Schonvermögen kamen, und Vater Staat dann sich wenigstens einen Teil der Kosten hätte wieder rein holen können

#10

Hallo,

  1. Steht in der Ausgangsfrage ausdrücklich drin, dass noch beschränkte Mittel zur Verfügung stehen.

Gut, dann müssen wir erstmal „Es sind wohl nur noch geringe eigene Mittel vorhanden“ definieren und dann überlegen, welche Kosten insgesamt anfallen können, also vielleicht Mietausfall über 2-3 Monate, Mietminderungsansprüche von anderen Mietern, Anwalts- und Gerichtskosten, Entrümpelung usw. usf. Die eigene Zeit und den Ärger den man sich damit aufhalst, bezahlt einem ohnehin niemand. Das Sozialamt wird im Zweifel schneller sein, wenn noch etwas da ist und ab morgen ein Heimaufenthalt zu finanzieren ist.

  1. Steht da nichts von sonstigen Schulden, oder bereits
    abgegebener EV

Ist auch nicht notwendig, wenn nichts mehr da ist, was noch gepfändet werden könnte, weil das Einkommen zu gering ist und/oder noch vorhandenes Vermögen vom Sozialamt kassiert wird. Der Betreuer bekommt in der Regel auch noch was. Wenn der bereits vom Staat bezahlt wird, kann man sich ungefähr ausrechnen, was ein Vermieter nach monatelangem Klagen noch erwarten kann.

  1. Ist man als unbefangener Mensch oft baff erstaunt, was Leute, die wenig Gelegenheit haben, ihr Geld auszugeben so anhäufen, und was Betreuer erst einmal - ohne dafür Belege zu liefern - an angeblich notleidenden Finanzsituationen verkünden, um sich schlicht und ergreifend Arbeit zu ersparen und den „armen“ Betreuten vor „bösen“ Gläubigern zu schützen.

Eine Möglichkeit, wobei solche Betreuer durchaus ein Auge darauf haben, da sie bei vorhandenem Einkommen oder Vermögen + einen höheren Vergütungsanspruch haben.

Insoweit würde ich angesichts der schon falschen Darstellung zu mietrechtlichen Regelungen hier durchaus nicht gleich so blindlinks auf die Darstellung von finanziellen Verhältnissen vertrauen, und denen durchaus auf den Grund gehen. :open_mouth:hne konkrete Belege, die tatsächlich dafür sprechen, dass man keinerlei Chance hat, da noch an Geld zu kommen, würde ich jedenfalls berechtigte Forderungen nicht einfach in den Wind schießen.

Davon war auch keine Rede, sondern davon, dass jeder Prozess nicht nur hinsichtlich des rein rechtlichen Ausgangs mit Risiken verbunden its, sondern das auch ein Urteil bei dem man vollständig obsiegt letztlich nicht mal das Papier wert sein muss auf dem es steht.

Gruß vom Wiz, der sich noch an Zivizeiten erinnert, zu denen immer ganz hektisch Geld der Bewohner rausgepulvert wurde, damit sie ja nicht über das Schonvermögen kamen, und Vater Staat dann sich wenigstens einen Teil der Kosten hätte wieder rein holen können

Siehste. Es kann ja durchaus etwas = geringe eigene Mittel da sein. Aber wenn selbst Papa Staat nicht rankommt, dann ein Vermieter erst Recht nicht.
Ich hoffe/denke/meine, dass ansonsten ausreichend klar geworden ist, dass die Ursprungsfrage nicht nur eine rein rechtliche Komponente hatte, sondern, und ohne das es dem Frager vielleicht zunächst bewusst war, auch eine wirtschaftliche.
Da müssen wie immer im Leben Chancen und Risiken abgewogen werden. Macht ja jeder Vermieter bereits beim Vermieten. Neben den rechtlichen Überlegungen, die recht eindeutig sind, wurden hier eben noch die wirtschaftlichen Risiken aufgezeigt, so dass der Frager jetzt besser unter Kenntnis der konkreten Umstände Chancen und Risiken abschätzen kann. Ist eben ein bißchen wie Lottospielen.
Angesichts des Ärgers und der Zeit, die man sich hier zusätzlich ans Bein binden würde, ohne das einem dies jemand vergütete plus dem Risiko am Ende nichts oder nur einen Bruchteil der Forderungen tatsächlich wiederzusehen, würde ich daher weiterhin erstmal bei der ausdrücklich auf im Konjunktiv formulierten Option, dass das vom Betreuer vorgschlagene Vorgehen, das Optimum sein könnte, festhalten.
Hat der Vermieter berechtigte Hoffnung oder gar Kenntnisse über ausreichendes Vermögen, kann die Bewertung wieder anders aussehen. Das sollte dann aber etwas belastbarer sein, als eine Verallgemeinerung.
Grüße