Kostenumlage auf Mieter Heizungsumbau Nachtspeicheröfen

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe/-r Experte/-in,
Mein Vermieter (Wohnungsgenossenschaft)will die Nachtspeicheröfen gegen Fernwärme austauschen.Er beruft sich auf die EnEV und will dieses als Modernisierung auslegen, da er diesen Austausch als Umstand darstellt den er nicht zu vertreten hat…Die Kosten sollen auf die Heizkosten umgelegt werden ( ohne Weitergabe der Fördermittel ).Die EnEV besagt aber das bis Ende 2019 zeit ist diese Öfen auszutauschen.In den vorhandenen Öfen ist Asbest verbaut,und vom Alter der Öfen müßten sie sowiso erneuert werden.Der Vermieter ist ja verpflichtet dem Miter eine Heizmöglichkeit zu stellen,daher betrachte ich dieses nicht als klassiche Modernisierung.Der Vermieter begründet weiter das mit der neuen Heizung Energie gespart wird.Da ich aber noch sehr alte Fenster habe,welche im Winter zwischen den Scheiben beschlagen oder gar gefrieren und das Kondenswasser durch das geschlossene Fenster in die Wohnung läuft wird wohl keine einsparung möglich sein.Das Dach ist auch nicht Wärmeisoliert,lediglich die Außenwände wurden vor längerer Zeit gedämmt.Auf meinen Widerspruch auf die Kostenumlage schrieb der Vermiter unter anderem das ich doch mein Sonderkündigungsrecht in anspruch nehmen sollte,welches ich bei geplanten Baumaßnamen habe.Dieses will ich aber nicht.

MfG
Albatros

#2

Hallo Andreas,
der Bundesgerichtshof hat vor nicht all zu langer Zeit entschieden, dass eine solche Umstellung auf Fernwärme auch ohne Zustimmung des Mieters möglich ist. Hierfür ist keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich.
Ob es sich allerdings um eine Modernisierung handelt, entscheidet sich nach dem Einzelfall.
Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen ist § 559 BGB.
Hiernach darf der Vermieter die Jahresmiete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken. Ebenso darf er eine Mieterhöhung vornehmen, wenn er bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat (z.B. Auflagen des Denkmalschutzes). Eine auf Dauer angelegte Gebrauchswerterhöhung der Mietsache ist etwa dann gegeben, wenn eine neue Zentralheizung installiert wird. Nur die schlichte Reparatur einer alten Heizung ist dagegen in der Regel keine Modernisierung. Nach dieser Definition dürfte es sich bereits deshalb um eine Modernisierung handeln, da die Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie führt.
Von Modernisierungen abzugrenzen sind die üblichen Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen.
Die Kosten und Aufwendungen hierfür dürfen prinzipiell nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Der Vermieter ist gem. § 554 BGB verpflichtet, dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme Mitteilung hinsichtlich des Beginns, der Dauer und des Ausmaßes der Arbeiten sowie der dann zu erwartenden Mieterhöhung zu machen.
Liegt eine echte Modernisierung vor, so kann der Vermieter 11% der tatsächlich aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Diese Berechnung muss der Vermieter bei der Mieterhöhung darstellen.
Gruß
apfjur
http://www.kostenlose-rechtsauskunft.de

#3

Hallo, Andreas
So weit, wie ich die Sache beurteilen kann, ist Dein Vermieter verpflichtet, das gibt die Gesetzgebung als auch die Rechtsprechung vor, die Förderungsmittel von dem Gesamtaufwand der Modernisierung abzuziehen, bevor die 11-prozentige Umlage vorgenommen wird.
Was den Austausch der Wärmeenergie von Elektrizität auf Fernwärme umzustellen anbetrifft, hat der Mieterln kein Einspruchrecht. Aber Du siehst es richtig, wenn Du davon ausgehst, dass der Aus-tausch der Nachtspeicheröfen gegen eine Warmwasserheizung keine reine Energieeinsparmaß-nahme ist. Den nach 25 oder gar 30 Jahren Einsatz der Nachtspeicheröfen, zu mal durch die Asbest-isolierung Gesundheitsschäden für den Mieter eintreten können, ist der Wechsel zu einer anderen Energieart keine reine Modernisierung, sondern zum größten Teil eine Instandhaltung/Setzung der Heizform. Das heißt, der VermieterIn kann nicht die gesamten Kosten der Umstellung der Heiz-energie als auch die Modernisierung der Heizform auf die Mieter abwälzen. Siehe auch § 535 BGB (kannst Du im www.dejure.org im Internet nachsehen.)
Was die Frage der Energieeinsparung vom VermieterIn ins Feld geführt wird, hat er den Nachweis zu erbringen. Das solltest Du von ihm fordern. Darüber hinaus hast Du die Möglichkeit, die Miete in den Monaten zu mindern, in dem der zustand der Fenster einen erhöhten Heizaufwand erfordern. Den dies stellt einen erheblichen Mangel der Mietsache dar. Das gleiche gilt selbstverständlich auch für das Dach. Dies insbesondere im Winter, als auch im Sommer, wenn dies zu einer zu hohen Temperatur in der Mietsache führt.
Nun die Aufforderung des Vermieters Du sollst oder könntest ja von Deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen solltest Du auf das Entschiedenste zurückweisen. In diesem Zusammenhang solltest Du ihn auf § 535 BGB verweisen, in dem er verpflichtet, isst dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Auch wenn er die Außenwände mit einer Isolierung versehen hat, so war dies sicher auch dadurch bedingt, dass die Fassade Schäden aufwies und erneuert werden musste. Auch konnten nicht die gesamten Kosten umgelegt werden, da der Anteil der Instandhaltung, der über die Miete dem Unternehmen zur Verfügung stehen abgegolten ist.
Dies wäre das, was ich Dir zu Deinen Fragen sagen könnte. Solltest Du weitere Hilfe benötigen, würde ich Dir empfehlen, wende Dich an die Verbraucherzentrale, diese hat für solche Fälle ausgezeichnete Fachleute. Dies ist in der Regel auch preiswert zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Willi