hallo leute bin zwar erst 23 aber spiele mit dem gedanken mir 150.000-200.000€ (oder sogar mehr) von ner bank zu leihen um mir mind. 2 eigentumswohnungen in guten lagen berlins zu kaufen, um diese dann zu vermieten.
opimal wäre natürlich wenn die mieteinnahmen zum größtenteil den kredit bedienen.
wie sieht es mit EK und günstigen krediten aus?
(vorhanden ca. 36t€)…
wenn ich nebenbei immer fleißig arbeiten gehe, halte ich das eigentlich realisierbar.
(rechen)vorschläge und gedanken zu meinem „plan“ würden mich riesig freuen !!! danke schonmal!
Moin,
da du EK besitzt kannst du mit den Banken reden, ob es letztendlich klappt hängt von deiner beruflichen Situation ab, d.h. fest angestellt mit einem vernünftigen Einkommen im Sinne der Bank und der Kredithöhe.Ich gehe jetzt mal nicht davon aus, dass du es als reines „Steuersparmodell“ versuchst.
Jetzt kommt aber das eigentlich schwierigere.
Damit das ganze wirklich sinn macht (auch wegen der Rendite) musst du gewisse Vorarbeit leisten für dich.
Und zwar die ganzen Kosten kalkulieren und die gegen die Einnahmen stellen.
Und zu den Kosten gehören neben den Kreditzinsen/tilgung auch die Kosten für Rücklagen (da du bei 150-200k€ von mehreren ETWs sprichst werden diese nicht nagelneu sein), Hausverwaltung etc. Ein Teil der Kosten sind nämlich nicht umlagefähig auf den Mieter.
Dagegen kannst du die Mieteinnahmen rechnen, wobei auch da mal die eine oder andere Einnahme pro Monat wegfällt wegen Mieterwechsel z.B.
Und nicht vergessen, Lage, Lage, Lage. Denn das rechnet sich icht nahc einem Jahr, und man muss schon einwenig versuchen in die Zukunft zu schauen.
Wenn das Bild sauber ist, dann hast du auch eine reelle Chance einen Kredit zu bekommen und selbst keinen kompletten Schiffbruch hinzulegen.
Gruß
slam
hallo,
vor dem Hintergrund von unsicheren Renten ist dies eine gute Idee.
Ich würde erst mal mit einer Wohnung anfangen und später- falls möglich- andere hinzu kaufen.
folgendes ist zu beachten:
- Nebenkosten von ca 10% für Notar, Grunderwerbssteuer, Grundbuch u.s.w.
- ein Fachmann ( kann auch ein Bekannter sein- kein Markler- ) beauftragen, der die Wohnung auf Mängel begutachtet und den Wert feststellt
- bei verschiedenen Banken zwecks Finanzierung nachfragen
- Finanzierung mit geringem Abtrag, dafür aber mit einer einmaligen
zusätzlichen Zahlung p.a. vereinbaren, - nur ca. 50% des vorhandenen Eigenkapitals, in die Finanzierung stecken, damit Rücklagen für Renovierungen, Mietnormaden usw. vorhanden sind
- Bei Vermietung Kaution nehmen, so hast du erstmal die Sicherheit, das etwas Geld vorhanden ist - vor Schlüsselübergabe-
Noch ein Tipp:
Nicht den höchst möglichen Mietzins verlangen, etwas darunter bleiben, so hast du weniger Leerstand und meist langfristige Mieter.
Das rechnet sich auf längere Zeit.
gruss peter
Hallo!
- ein Fachmann ( kann auch ein Bekannter sein- kein Markler-
) beauftragen, der die Wohnung auf Mängel begutachtet und den
Wert feststellt
Nicht nur die Wohnung, das gesamte Gebäude muss auf Schäden, Reparaturstau und zeitgemäße Ausstattung untersucht werden. Schließlich erwirbt der Käufer Miteigentum und damit finanzielle Mitverantwortung für das komplette Gebäude samt Grundstück. So ist die Höhe der Rücklagen zu klären und ob deren Höhe im angemessenen Verhältnis zu fälligen Maßnahmen steht.
Der Kaufinteressent sollte sich die Eigentümerstruktur ansehen. Gibt es einen Mehrheitseigentümer, haben die anderen Eigentümer nichts mehr zu melden, müssen zahlen und hinnehmen, was angesagt wird.
Ein Kaufinteressent braucht die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Dort lässt sich erkennen, ob und welche Strteitpunkte es gibt und ob es womöglich klamme Wohnungseigentümer gibt, für deren nicht geleistete Zahlungen die anderen Wohnungseigentümer haften.
Gruß
Wolfgang
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Der Kaufinteressent sollte sich die Eigentümerstruktur
ansehen. Gibt es einen Mehrheitseigentümer, haben die anderen
Eigentümer nichts mehr zu melden, müssen zahlen und hinnehmen,
was angesagt wird.
wesentlicher aspekt, geht aber auch andersrum. ein bekannter von mir ist der einzige in einer kleinen einheit, der nicht selbst bewohnt. er ist nur am kotzen, weil sich die anderen regelmäßig schöne neue sachen ausdenken, zuletzt ein edelstahlbriefkasten für nen 1000er.
gruß inder
danke an euch alle ihr habt mir schon weitergeholfen!!!
ich weiß jetzt definitv mehr
…150000-200000 sind warscheinlich ein wenig zu hochgegriffen
aber ihr habt mich ernstgenommen und ehrlich geantwortet,
in anderen foren bekam ich unkonstrutive antworten ala kannste knicken kleiner das wird eh nichts hah
Hallo,
aber einer muss natürlich den Spielverderber spielen, und das mache ich mal in diesem Fall. Es geht dabei nicht um „kannste knicken“, sondern um ein paar Dinge, die Du bei aller Begeisterung für so ein Projekt kritisch in Erwägung ziehen solltest:
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Was machst Du, wenn Du einen Nichtzahler in der Wohnung hast, der Dir ggf. da bis zu einer Räumung locker ein halbes bis ganzes Jahr erhalten bleibt? Kannst Du die Mietausfälle ausreichend abpuffern? Hast Du das Geld, die Verfahrens- und Räumungskosten vorzustrecken (und vermutlich dann darauf auch dauerhaft sitzen zu bleiben)? Was, wenn der Geräumte Dir dann einen vollkommen zugemüllten Schweinestall hinterlässt, der erst mal entkernt werden muss?
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Wer kümmert sich ganz praktisch um die Wohnungen, wenn es Dich aus beruflichen oder privaten Gründen weiter weg verschlägt? Hast Du an die Kosten einer professionellen Verwaltung gedacht, die Nebenkostenabrechnungen erstellt, die nicht jedes Jahr vor Gericht landen, und Reparaturen so schnell durchführt, dass es nicht ständig zu Mietminderungen kommt?
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Was machst Du, wenn es beruflich mal nicht so läuft? Wenn Du Dich ggf. einfach mal aus „Wohlfühl“-Gründen umorientieren willst? Wie lange kannst Du Tilgung und Zins dann zusätzlich zur Lebenshaltung schultern? Was, wenn Du selbst zur eigenen Nutzung eine weitere Immobilie erwerben willst? Was, wenn gerade dann der Markt relativ tot ist, und Du die Wohnungen nicht wieder kurzfristig angemessen versilbern kannst?
Ganz ehrlich, ich halte von der privaten Vermietung im kleinen Stil mir hoher Finanzierung überhaupt nichts, und habe schon x-fach mit Leuten zu tun gehabt, die schnellstmöglich wieder aus so einer Geschichte raus wollten, die ein hohes Kostenrisiko trägt, extrem langfristig enormes Kapital bindet, und finanzielle Verbindlichkeiten in erheblichem Maße begründet. Es gibt Ausnahmen, wenn z.B. im Rahmen einer Erbauseinandersetzung eine Immobilie übernommen wird, deren weitere Wohnungen nicht selbst genutzt werden können, und die dann die Kosten einer Ausgleichszahlung wieder „rein spielen“ müssen. Aber ohne Not, würde ich mir das nicht antun. Da gibt es deutlich stressfreiere Anlageformen.
Gruß vom Wiz
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dass das ganze kein zuckerschlecken wird, sollte ich sowas durchziehen, ist klar… ja punkt 1 wär wohl der worst case, welchenman zumindest mal durchgedacht haben sollte… in dem fall müsste man wohl die grenzen der legalität durchbrechen und iwas starten… gibts schon leute hier in berlin… die sowas regeln könnten… naja an sowas „will“ man natürlich garnicht denken.
zu 2 ja in der tat… kenne eine architektin welche selber eine kleine hausverwaltung hat, die würde mir mit sicherheit helfen… und ja den „hausmeißter“ müsste wohl ich spielen…
ja sobald ich sowas in der art machen würde, wär vorbei mit zuckerschlecken… da muss man dann schon den biss haben durchzuhalten…
das geht mir halt darum, das ich in 10 jahren halt mal n bisschen mehr hab als nen paar tausend €… ich mein was bringt mir das sch*** geld wenn ich damit nichts anfange… die aussicht auf ne fette etw in berlin ist da schon verlockend iwie… ich mein die preise für immobilien steigen und steigen… wer sagt das ich in 10 jahren überhaupt die möglichkeit habe sowas zu machen… vlt ist hier dann alles so teuer wie london oder paris vlt iist bis dahin mein geld eh nichts mehr wert… wer weiß… ja ich bin in not… brauch schnellstens nen plan für mein geld… andere anlagenformen? ja gerne… hast du nen guten vorschlag?! 
)
danke schonmal und nen schönen montag abend!..
Hallo nochmal,
was die Grenzen der Legalität angeht, so kann das böse nach hinten los gehen. Davon kann man nur dringend abraten. Zumal einen der schnellere Rausschmiss auch nicht vor den Folgen einer runtergewohnten Wohnung bewahrt. Ich hatte mal eine Mandantin mit genau zwei Mietobjekten, an denen ihre Altersversorgung hing. Die hatte dann in beiden Mietnomaden, und musste dann Putzen gehen, um irgendwie den ganzen Aufwand zu stemmen, der notwendig war, die Häuser wieder vermietbar zu bekommen. Sehr unschön. Und die beiden Objekte waren wenigstens abbezahlt. Aber Kredit auf die Objekte, deren Mieteinnahmen die einzigen Einkünfte darstellten, gab es trotzdem nicht. Und wenn ich mir so ein Spiel dann mit Objekten vorstelle, die noch voll in der Finanzierung sind, … Da kommt dann nicht nur kein Geld rein, und muss noch Geld in Sanierung gesteckt werden, sondern da läuft dann parallel eben auch noch Zins und Tilgung. Insoweit würde ich mich auf so eine Sache höchstens einlassen, wenn man mehrere Objekte hätte, die sich da gegenseitig im Falle des Falles ausgleichen können. D.h. jedes soviel Überschuss macht, dass man mal den ein oder anderen Ausfall über die anderen Objekte kompensieren kann, ohne gleich in die laufenden Dinge des täglichen Lebens eingreifen zu müssen.
Zum anderen sollte man vorsichtig bzgl. der Immobilienpreisentwicklung sein. Ja, Berlin boomt im Moment, aber auch nicht überall. Und wenn man sich die Bevölkerungsentwicklung ansieht, dann werden wir künftig ein massives Überangebot haben. Und aufgrund der absehbaren Überalterung sollte man dann auf jeden Fall in Richtung von Objekten denken, die auch für Senioren noch interessant sind, also Aufzug haben (allerdings teuer, was in gewissem Widerspruch dazu steht, dass Rentner künftig eher weniger Geld haben werden), einen Zuschnitt für ein bis zwei Personenhaushalte, günstig fußläufig gelegen sind, was Einkäufe und Ärtze angeht, …
Gruß vom Wiz
Hallo,
es gibt selbstverständlich mehr ordentliche Mieter, als umgekehrt.
Meine Familie hat 6 Wohnhäuser vermietet und keine Probleme.
Bis auf eine Wohnung - klein - haben wir Mieter die 7 Jahre und länger dort wohnen.
gruss peter