hallo jutta,
die kaufnebenkosten werden von der bank zur kaufsumme zugeschlagen, das ist so einfach wie logisch für die bank (und in meinen augen auch richtig so). „eigentlich“ muß man noch notwendige und offensichtliche renovierungen/sanierungen dazuschlagen, weil eben der geldbedarf des käufers auch um diese summe steigt, und zwar von beginn an.
bei dir liegt der fall anders, weil du genügend mittel im hintergrund hast, mögliche renovierungen damit abzudecken.
würde die bank diese kaufnebenkosten nicht mit hinzuziehen zur berechnung, ergäbe sich schnell eine finanzierungslücke - und banken mögen „notleidende kredite“ nicht wirklich gerne in ihren bilanzen (auch wenn die finanzkrise anderes vermuten läßt).
zu den von dir geschilderten konditionen:
Kauf für: 130.000.-
Nebenkosten: 12.000,-
Gesamt: 142.000,-
Eigenmittel: 72.000,-
Finanzbedarf: 70000,-
Zinsbindung: 15 Jahre (bei längerer Laufzeit wären die Zinsen
viel höher.)
Sondertilgungsrecht: 7.000,- Jährlich
Zinssatz: 3,8%
Effektiv: 3,87%
mit dem zinssatz bist du bei anfänglich ca. 2700euro zinszahlung an die bank im ersten jahr (wird, durch die annuität, und je nach tilgungssatz dann von jahr zu jahr absolut weniger), das entspricht ca. 226euro im monat.
je nach tilgungssatz kommst du bei 3% auf plus 175euro, bei 4% auf plus 233euro, bei 5% auf 292euro usw., so daß du bei 4% tilgung (den satz würde ich mind. nehmen, wenn´s die monatlichen einkünfte erlauben) auf eine anfängliche monatliche belastung von ca. 460euro kommst.
ob du das „stemmen“ kannst, auch über den zeitraum von 10-15 jahren, wirst du selbst beurteilen können/müssen.
nun kommt aber das wirklich interessante: der gewährte so-tilgungsbeitrag von 10%p.a. der kreditsumme ist in meinen augen gnadenlos gut. bei einer tilgung von z.b. 4% und einer jährlichen so-tilgung von 5000euro wärst du mit der kompletten finanzierung nach etwa 7 jahren durch. zinszahlung für diesen zeitraum: ca. 12-13.000euro. wenn du jetzt noch „gegenrechnest“, was du an (möglichen) zinsen auf die 50000euro erhältst, die du ja jetzt nicht in die finanzierung, sondern erstmal auf der „hohen kante“ hältst, dann dürfte sich die zinszahlung für´s darlehn auf ca. 6.500euro in toto belaufen. ein witz…
das heißt im klartext: du hättest genügend spielraum, die beträge der so-tilgung jedes jahr neu zu kalkulieren, ggfs. auch mal ausfallen zu lassen, wenn „not an der frau“ ist.
generell gilt: die beträge, die man am anfang tilgt (daher auch der „hohe“ tilgungssatz von 4 oder 5% sowie die so-tilgungen) „sparen“ am meisten zinszahlungen (absolut, denn der relative anteil bleibt ja immer bei 3,8%). also: am anfang reinbuttern, später kann man´s mal schleifen lassen.
7-8 jahre zur abzahlung sind keine wirklich lange zeit, bei einer guten und straffen finanzierung rechnet man mit 12, 13 jahren - das ist schon sehr ambitioniert 
ich persönlich würe, wenn ich das leisten könnte, die tilgung bei 4% lassen und den rest jahr für jahr über sondertilgungen ausgleichen. das verringert zwar nicht die monatliche rückzahlungsrate, wohl aber den anteil, der getilgt wird.
ein paar worte noch zum bausparvertrag:
grds. ist der bsv nix schlechtes. du kannst ihn zum ablösen des darlehns nehmen, sofern du nicht mit siebenmeilenstiefeln durch die finanzierung willst (z.b. darlehn für 15 jahre abschließen, nach 10 jahren kündigen, restdarlehn mit bsv ablösen - durch den deutlich niedrigeren zins sparst du hier nochmal eine menge geld; die tilgungsrate dürfte dann auch locker zu stemmen sein). du kannst den bsv aber auch für dann anstehende renovierungen nehmen - ebenso eine äußerst günstige (und garantierte!) finanzierung. vorteile des bsv sind weiterhin: keine monatliche pflichtrate bei der ansparung, sondern man spart, was man will und kann. ab darlehnszuteilung sind sonderzahlungen jederzeit unbegrenzt möglich, das verringert die laufeit enorm.
einen bsv über 55tsd halte ich aber für weitaus übertrieben, es sei denn, es ist jetzt schon absehbar, daß in ca. 10-12 jahren ein sanierungsstau entsteht.
letzendlich hängt alles davon ab, wie hoch die monatliche rate sein soll, die du bewältigen kannst und willst (und zwar auf dauer!). wenn du 500 euro im monat locker aufbringst, und wenn du jährlich 3-4000 euro an so-tilgung aufbringen kannst, dann wäre es eine überlegung wert, das bankdarlehn nicht über 15, sondern nur über 10 oder 8 jahre abzuschließen und dann den rest (so es dann noch einen nennenswerten betrag zu restfinanzieren gibt) über eine bsv-ablöse abzutragen.
aber laß dir dazu von deinem bankberater mal mehrere szenarien durchrechnen - die haben super programme dafür, und was du dir mühsam in excel zusammenbasteln müßtest, hat er in ein paar sekunden aus dem pc geholt. dann kannst du, nach abwägung aller gegebenheiten, in ruhe entscheiden, was für dich das beste ist.
wie schon gesagt: das beste ist eine „satte“ tilgungsrate und zu beginn (die ersten 3-4jahre) ordentliche sondertilgungen.
falls es noch fragen gibt: einfach melden, gerne auch per email.
saludos, borito