Kreditgeber - Sicherheit - Kaufvertrag ?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Privatdarlehen - zweitrangig? Verzinsung? Euribor?

Hallo,

ich möchte meine Wohnung verkaufen und dem Käufer ein kleines Darlehen geben.

Nun wäre ich sehr dankbar für Hinweise, wie hier am besten vorzugehen ist.

  • 1 -
    Ich denke dabei an ein „zweitrangiges“ Darlehen.
    Wäre das anzuraten oder sollte man besser einen Privatvertrag machen?
    Was wären Vor - und Nachteile?

  • 2 -
    Wie könnte man die Frage der Verzinsung regeln. (Es soll deutlich günstiger werden, als herkömmliche Bankkredite.)
    Wäre da der sogenannte Euribor eine Richtlinie ?
    Oder gibt es noch andere Maßstäbe zum Objektivieren der Höhe der Verzinsung ?
    Ist es besser, den gängigen Markzins zu nehmen und ihn herabzusetzen?

  • 3 -
    Ist es sinnvoll, den Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag um den gewährten Privatkredit zu reduzieren?
    Oder sollte de KaufPreis diesen Kreditbetrag mit beinhalten und lediglich die Rückzahlung des Kredits geregelt werden ?

  • 4 -
    Wie müsste man vertraglich die Rückzahlung definieren, wenn ich einräumen möchte, dass diese nach den jeweiligen Möglichkeiten der Käufers erfolgt (das habe ich zwar gesagt, aber später ist mir aufgefallen, dass dies ja konkretisiert werden müsste).

Vielen Dank im Voraus für die Hilfe!

#2

Uhh, das ist mal etwas ganz spezielles, Objekt verkaufen und gleichzeitig dem Käufer ein Darlehen zu geben, also den Kaufpreis in Raten abzuzahlen.
Bekommt der Käufer keinen Kredit bei einer Bank?

  1. Was heisst hier „zweitrangiges Darlehen“? Wer erhält die erste Rangstelle und warum?

  2. Bankkredite erhält man heute schon für etwa 2,85% bei 10jähriger Festschreibung. Soll es NOCH GÜNSTIGER werden und warum?

  3. Der Kaufpreis muss voll genannt werden.

  4. Der Passus „nach den jeweiligen Möglichkeiten des Käufers“ verheisst Schlimmes.

  5. Warum diese ganze komplizierte Prozedur? Was ist der Hintergrund für diese eigenartige Frage?
    Was ist, wenn die „jeweiligen Möglichkeiten“ ungünstig sind und der Käufer diesen Privatkredit nicht mehr zurückzahlen kann oder will?
    Das ist eine ganz spezielle Sache, die erst genau beleuchtet werden muss, die Hintergründe bekannt und der Grundgedanke für diese Planung klar auf dem Tisch liegt.
    Falls Sie mich erneut kontaktieren wollen, bitte ich Sie, meine private Email zu nutzen, die Sie aus meinem Profil entnehmen können.
    Mit freundlichen Grüssen
    Friedrich Pausch

#3

hallo,

ich würde da lieber einen experten des faches fragen, einen anwalt, einen notar oder ähnliches…
wenn bei dem privatkredit etwas schief läuft, stehts du da.
ICH persönlich würde sowas nicht auf privatbasis machen, der käufer soll bei der bank einen kredit aufnehmen und dir das geld zahlen! meine meinung-
dann bist du auf der sicheren seite

grüße
sandra

#4

Achten Sie darauf, dass Sie mindestens 20 % des Kaufpreises als Anzahlung aus Eigentmitteln des Käufers erhalten. Den Rest stellen Sie ihm variabel mit 4% Zinsen und 1 % Tilgung zur Verfügung und sichern diese Restkaufpreishypothek durc heine erstrangige Grundschuld im Grundbuch. Alle anderen Überlegeungen können Sie in die Pleite rutschen lassen!

#5

Hallo Petra,

  1. ‚zweitrangiges Darlehen‘ kenne ich nicht. Wenn der Käufer die Wohnung bei einer Bank finanziert wird dafür eine Grundschuld an erster Rangstelle eingetragen. Wenn Du nun ebenfalls dein Darlehen mit einer Grundschuld gesichert haben möchtest wird dies an zweiter Stelle im Grundbuch stehen. Bei einer Zwangsversteigerung werden die Grundschulden nacheinander mit dem Verkaufserlös bedient - Du gehst also eventuell leer aus. Egal wie die Sicherstellung ist - es wird auf jeden Fall ein ‚Privatvertrag‘ sein. Nun weiß ich natürlich nicht, was für Dich ein ‚kleines‘ Darlehen ist und ob sich der Aufwand einer Grundschuldeintragung lohnt - das hängt natürlich auch von Deiner Beziehung zum Käufer ab. Wenn Du ihn nicht schon gut kennst ist eine Grundschuld empfehlenswert - sonst hast Du ja garnichts in der Hand falls der Käufer nicht zahlt.

  2. Deutlich günstiger als herkömmliche Bankkredite geht nicht: im Moment stehen die Zinsen für Immobilienkredite bei unter 3% - da taucht die Frage auf, warum Du eigentlich einen Kreidt geben willst - Du bist doch keine Bank???

  3. Der Euribor steht bei 0,72% - man könnte z.B. vereinbaren Euribor + 1 % = 1,72%, Anpassung vierteljährlich oder halbjährlich. . . gibt aber immer eine Rechnerei. Alternativ könntest Du schauen, wie Du Dein Geld derzeit bei der Bank verzinst bekommst - z.B. auf einem Sparbuch mit 1 Jahr Kündigungsfrist - oder Bundeswertpapiere - und da einen passenden Zins - plus Zuschlag - auswählen.

  4. Ihr könntet eine Mindest-Tilgung vereinbaren - zusätzliche Zahlungen sind jederzeit möglich. Z.B. mind. 500 € im Jahr.

  5. Der notarielle Kaufvertrag muss über den tatsächlichen Kaufpreis lauten - alles andere wäre Steuerhinterziehung.

Zum Schluss: für Kredite gibt es Banken - und die sind zur Zeit nicht teuer. Wenn Du trotzdem einen Kredit vergeben möchtest: rechne nicht damit, das Geld je wiederzusehen.

Grüßle
André

#6

Möchte mich auf die folgenden Fragen beschränken:
Zu 3: Die unrichtige Angabe des Kaufpreises gefährdet die Wirksamkeit des gesamten Vertrages und bedeutet gegenüber dem Finanzamt eine Steuerhinterziehung.
Zu 4: Die Art und Weise der Rückz.verpflichtung sollten Sie nicht dem K. überlassen! Sie sollten die lfd. Mindestrate festschreiben, und wenn der K. später andere Wünsche hat, dann können Sie von Fall zu Fall eine separate Vereinbarung treffen. Der Endtermin sollte zumindest feststehen, bzw. Ihr Kündungsrecht.

#7

Hallo, ich würde im Kaufvertrag auf alles Fälle den kompletten Kaufpreis nennen.Vielleicht können Sie beim Notar im Kaufvertrag bereits vereinbaren, dass eine bestimmte Summe X erst bis zu einem bestimmten Zeitpunkt bezahlt werden muss. Sonst benötigen Sie auf jeden Fall einen privatschriftlichen Vertrag mit Ihren beiden Unterschriften, in denen Verzinsung und Rückzahlung genau geregelt ist. Bei den derzeitigen niedrigen Zinsen wäre esaber doch von Vorteil, der Käufer lässt alles über die Bank laufen. Euribor ist ein guter Basiszinssatz.
Alles Gute!

#8

Privatdarlehen - zweitrangig? Verzinsung? Euribor?

Hallo,

ich möchte meine Wohnung verkaufen und dem Käufer ein kleines
Darlehen geben.

Anmerkung: Warum um Himmels Willen? Aber o.k. Wenn Sie das wirklich wollen, gut.

Nun wäre ich sehr dankbar für Hinweise, wie hier am besten
vorzugehen ist.

  • 1 -
    Ich denke dabei an ein „zweitrangiges“ Darlehen.
    Wäre das anzuraten oder sollte man besser einen Privatvertrag
    machen?

Anmerkung:
Wenn es ums Geld geht, ist Sicherheit vorrangig.
Wenn der Käufer den Kaufpreis nicht komplett bezahlt und ein Darlehen vom Verkäufer will, dann empfehle ich absolut, eine erstrangige Grundschuldsicherheit bzw. Restkaufgeld-Hypothek zu Ihren Gunsten eintragen zu lassen.
Wenn Sie ins Ungewisse schauen wollen, dann machen Sie einen Privat-Darlehensvertrag.

Was wären Vor - und Nachteile?

Anmerkung: Ich habe als Kreditfachmann im Recovery-Bereich 200 Zwangsversteigerungstermine für meinen Arbeitgeber hinter mir (auch als Terminsvertreter bei Gericht).Daher weiß ich auch wovon ich spreche.
An zweiter Rangstelle im Grundbuch (je nach Höhe des
Käuferdarlehens seiner Bank an erster Rangstelle im Grundbuch)hängen Sie meistens im Rächerkammerl bzw. im Kamin mit Ihrer „Sicherheit“. Machen Sie das bitte nicht. Bei der Grundschuldurkunde, die Sie sich als Sicherheit geben lassen, lassen Sie auch ein sogenanntes abstraktes Schuldanerkenntnis einbauen, dann haben Sie zwei Vollstreckungstitel. Einen dinglichen zum zwangversteigern, wenn der Käufer nicht mehr zahlt. Den zweiten als persönlichen Vollstr.Titel. Mit dem können Sie Sachen und Rechte etc. pfänden (Gehalt, Lebensversicherungen, Hausratpfändung usw.).
Beim Privatvertrag haben Sie im Grunde keine Sicherheiten. Da müssten Sie erst vor Gericht klagen und das kostet!! Wenn der Käufer seine Immobilie schon wieder verkauft und sonst nichts mehr zu pfänden hat, müssten Sie, wenn Sie nach vielen Wochen einen persönlichen Vollstreckungstitel bei Gericht erwirkt haben, trotzdem Ihre Forderung in den Wind schreiben.
Das sind schon feine (große) Unterschiede.

Lassen Sie sich die nachfolgende Weisheit (auch wenn der Käufer eine sehr vertraute Person sein mag)gut durch den Kopf gehen:
„Was auch immer Du tust, tue es klug und bedanke das Ende!“.

  • 2 -
    Wie könnte man die Frage der Verzinsung regeln. (Es soll
    deutlich günstiger werden, als herkömmliche Bankkredite.)
    Wäre da der sogenannte Euribor eine Richtlinie ?
    Oder gibt es noch andere Maßstäbe zum Objektivieren der Höhe
    der Verzinsung ?
    Ist es besser, den gängigen Markzins zu nehmen und ihn
    herabzusetzen?

Anmerkung:
Der Euribor ist durchaus tauglich. Übersichtlicher ist, wenn Sie schon einen Zinsbonus gewähren, der derzeitige Immobiliendarlehenszins, zwischen 3 und 5%.

  • 3 -
    Ist es sinnvoll, den Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag um
    den gewährten Privatkredit zu reduzieren?
    Oder sollte de KaufPreis diesen Kreditbetrag mit beinhalten
    und lediglich die Rückzahlung des Kredits geregelt werden ?

Anmerkung: Auf keinen Fall den Kaufpreis im not.Vertr. reduzieren!!!
Als Kaufpreis erscheint im not.Vertrag der echte Marktpreis der Liegenschaft.
Lassen Sie sich gleich im not. Kaufvertrag eine
„Restkaufgeld-Hypothek, zusätzlich ein abstraktes Schuldanerkenntnis“ bestellen. Am besten auch die Darlehensmodalitäten (Zins, Tilgung usw.).
Der Notar wird Sie detailliert aufklären können.
Ich empfehle Ihnen, lassen Sie sich mal von Ihrer Hausbank mal ein leeres Immobiliendarlehensvertrags-Formular geben und lesen Sie es. Dann werden Sie klarer blicken. Notfalls gehen Sie in die Buchhandlung und bestellen sich DARLEHENSVERTRÄGE für die verschiedensten Zwecke oder ein Buch darüber.

  • 4 -
    Wie müsste man vertraglich die Rückzahlung definieren, wenn
    ich einräumen möchte, dass diese nach den jeweiligen
    Möglichkeiten der Käufers erfolgt (das habe ich zwar gesagt,
    aber später ist mir aufgefallen, dass dies ja konkretisiert
    werden müsste).

Anmerkung:
Zins muß immer laufend, z.B. monatlich, aus der jeweiligen Restschuld, bezahlt werden.
Die Tilgung können Sie variieren, wie Sie wollen.

Z.B. mtl. 250,00 Euro, jedoch mindestens pro Jahr
5.000,00 Euro oder so ähnlich, wie Sie wollen.
Es sollte aber klar definiert werden, wann welche Fixraten zu zahlen sind, und wann (spätestens) der Rest pro Jahr usw.

Vielen Dank im Voraus für die Hilfe!

Grüsse
Bracco

#9

hab die Frage gerade in meinem Postfach gefunden -> leider keine Ahnung…