Hallo miteinander!
Da ich mit Banken noch keine Erfahrungen gemacht habe, würde mich folgendes interessieren: Wie wahrscheinlich ist die Kreditvergabe in folgendem Fall:
Anlageobjekt (Mieterträge/Jahr 44.500,00): 440.000,00
Eigenkapital: 60.000
Allein durch die Einkünfte aus den Mieterträgen wäre das Haus nach 9 Jahren abbezahlt (ohne Zinsen von der Bank natürlich).
Wäre es ein erfolgreiches Unterfangen, mit diesem Projekt zur Bank zur gehen?
Dadurch, dass die Kosten nach 9 Jahren gedeckt wären, scheint es mir rentabel.
Danke und Gruß
Jessie
Hallo Jessie,
auf den ersten Blick scheint diese Rechnung plausibel, jedoch muss berücksichtigt werden, dass die Bank einen sog. Beleihungswert ermittelt, der den nachhaltigen Wert der Immobilie sowie die Bonitätsstärke des Schuldners berücksichtigt.
Bei der Bewertung des Hauses darf man auch nicht unbedingt nur den ersten Zahlen glauben. Wichtige Prüfpunkte sind u.a.
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wie nachhaltig/marktnah sind die Mieten (die h.M. bei der Anwendung der Wertermittlungsverordnung sieht eine Prüfung/Schätzung der nachhaltigen Miete über die Zeit von 8 Jahren vor), wie sehen die
Neuvermietungsmöglichkeiten aus und wie bonitätsstark sind die derzt. Mieter
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sind in den angesetzten Mieten noch Nebenkosten (umlegbare siehe seit 1.1.04 BK-Verordnung bzw. vorher Anlage 3 zu § 27 II. BV oder nichtumlegbare Kosten -> z.B. bei Wohnungen Verwaltungskosten usw.)wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage und wie viel steckt mtl. in den Mieten
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wie ist der bauliche Zustand (gibt es einen sog. Reno-Stau), gibt es Auflagen gem. Energie-Einsparverordnung usw.
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ist das Haus gem. den baulichen Vorgaben gebaut wurden (B-Plan, Baugenehmigung usw.) bzw. wird es gem. der rechtlichen Vorgaben genutzt
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gibt es Verwaltungsrisiken oder existieren langfristige Verträge mit Versorgungs- oder sonstigen Dienstleistern
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sind alle Unterlagen zum Objekt vorhanden (Bauunterlagen, Verträge…)
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stehen mögliche Kosten aus, die vom Erwerber getragen werden müssen (Steuern, sonstige. öffentl. oder zivilr. Verpflichtungen)
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wie sieht das Grundbuch aus
Ich hoffe, dass diese Infos etwas hilfreich sind.
Viele Grüße
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Hallo Jessie,
Anlageobjekt (Mieterträge/Jahr 44.500,00): 440.000,00
Eigenkapital: 60.000
Allein durch die Einkünfte aus den Mieterträgen wäre das Haus
nach 9 Jahren abbezahlt.
ich möchte Dich zu allererst vor derartig blauäugigen Berechnungen warnen.
(ohne Zinsen von der Bank natürlich)
Denn gerade die Zinsen der Bank sind ein wesentlicher Kostenfaktor.
Du kannst nicht einfach die Finanzierungskosten durch die Mieteinnamen teilen. Das geht nicht auf, denn die Bank möchte ja auch (viel) Geld verdienen.
Ich gebe Dir einen einfachen Tipp. Schau mal hier nach…
http://www.bautipps.de/ratgeber/tilgungsrechner.asp
Dort kannst du ganz einfach einen Tilgungsplan erstellen lassen.
Für eine grobe Einschätzung reicht das allemal.
Und denk an Rücklagen, die Du jedes Jahr für das Haus, und hier ist es ja wohl ein Mehrfamilienhaus, zur Seite legen musst, um nicht allzu grosse Überraschungen zu erleben. Denn so ein Haus muss erhalten und gepflegt werden. Man sollte 3-5% des Hauswertes immer im Rückhalt haben, um evtl. Renovierungen oder Schäden bezahlen zu können. Rechne lieber immer mit mehr, dann bist Du auf der richtigen Seite.
Hoffe Dir geholfen zu haben.
Bleibe bei Deinen Einschätzungen immer realistisch.
Thomas
Hallo Jessie,
Hallo miteinander!
Da ich mit Banken noch keine Erfahrungen gemacht habe, würde
mich folgendes interessieren: Wie wahrscheinlich ist die
Kreditvergabe in folgendem Fall:
Anlageobjekt (Mieterträge/Jahr 44.500,00): 440.000,00
Eigenkapital: 60.000
Wäre es ein erfolgreiches Unterfangen, mit diesem Projekt zur
Bank zur gehen?
Es kommt nicht nur auf das Objekt an, sondern auch auf deine Bonität! Die muß natürlich auch stimmen. Aus den bisherigen Daten sehe ich aber ein Machbarkeit.
Grobe Rechnung:
Mieteinnahme 44.500 €
./. 6.700 € Bewirtschaftungskosten
= 37.800 € Nettomieteinnahmen
Kaufpreis 440.000 €
- 26.400 € Nebenkosten (Notar, Steuer etc)
./. 50.000 € Eigenkapital (10T€ als Reserve)
= 463.300 € zu finanzieren
Davon 8 % jährliche Zins und Tilgung (sehr vorsichtig gerechnet)
= 37.088 € p.a.
Dadurch, dass die Kosten nach 9 Jahren gedeckt wären, scheint
es mir rentabel.
Nicht jede Bank finanziert dir so etwas. Manche gehen bei Anlageobjekten nur bis zu einem 8,5fachen Kaufpreis (der Miete)
Wenn du weitere Fragen oder Interesse an einer Finanzierung hast, melde dich.
Danke und Gruß
Jessie
Gern geschehen,
Gruß
Sven Hofmann