Kündigugsrecht

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe/-r Experte/-in,
guten Tag,wir wohnen seit einem jahr in dieser Wohnung,als wir die Wohnung zum ersten mal gesehen haben
ist uns aufgefallen das diese schon einen Wasserschaden hatte,wir wohnen in der 7.Etage unterm Dach und es wurde uns gesagt das das Dach gemacht wurde,doch nach den ersten großen Regen nach ein paar monaten,waren die ersten Wasserflecken zu sehen und mittlerweile ist es so schlimm das uns das Wasser an der Wand von der Decke bis in die Fußleisten läuftund der Putz fällt uns von der Decke,alle Beschwerden nutzen nichts wir werden immer nur vertröstet mit den Hinweis dass das Dach gemacht wird,meine Fragen,muß ich mich an der Kündigungsfrist halten und kann eine Mietminderung durch uns erfolgen( in welcher höhe),muß ich den Vermieter eine Frist setzen(welcher Zeitraum ist angemessen).Ich hoffe auf Rat in Informationen und bedanke mich vielmals.

Gruß Reinhold

#2

Hallo Herr Naumann,

vorneweg: der Gang zu einem Anwalt und/oder Mieterschutzbund empfiehlt sich, da insbesondere Mängelbeseitigungen als auch Mietmindungerungen ein kompliziertes und langwieriges Thema werden können.

Hier gilt es mehrere Fragen abzudecken. Zunächst: Die in § 535 BGB verankerte Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst grundsätzlich die Beseitigung aller Fehler und Schäden, die den Gebrauch der „Mietsache“ beeinträchtigen oder unmöglich machen.
Das bedeutet auch, dass wenn der VM keine Maßnahmen ergreifen sollte, Sie ggf. vorzeitig kündigen können bzw. auch sollten.

Was ist nun zu tun, wenn ein Mangel in Ihrer Wohnung oder im Haus auftritt?

Der erste und wichtigste Schritt ist, dem Vermieter den Mangel sofort anzuzeigen. Dies ist nicht nur Ihr gutes Recht, sondern sogar Ihre Pflicht:

„Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutze der Mietsache (…) erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen“ (§ 536 c Abs. 1 BGB).

Da ich davon ausgehe, dass Sie dies bereits getan haben (auch nachweislich schriftlich!)
Gerne können Sie dann im weiteren eine erneute Mängelanzeige machen mit einer Frist, die der VM erfüllen muss.

Sollte in dieser angemessenen First keine Beseitigung erfolgt sein gibt es mehrere Wege weiter vorzugehen:

  • Mängel selbst beseitigen und Geld vom VM wieder fordern per Gericht - bei einer Dachreparatur eher abwägig
  • Instandsetzungsklage vor Gericht - dauert sehr lange
  • Mietminderung - hiervon bitte nur Gebrauch machen mit anwaltlischem Beistand, eine pauschalisierte Mietminderung ohne konkretes Wissen, kann auch gelegentlich nach hinten losgehen ! Hierzu gibt es nur Referenzurteile und keine genormten Listen. In Ihrem Fall 25 % (Wasserschaden an Decke AG Osnabrück NJW-RR1995,971) oder bis zu 50% (Wasserschaden LG Berlin GE 1991,573) - Sie sehen also eine weite Spanne!

Weiterhin empfehlenswert wäre noch die Bau- und Wohnungsaufsicht einzuschalten, die je nach Bezirk sich hier miteinschaltet und von öffentlicher Hand her Druck ausüben kann.

Sie sehen, dass es insgesamt ein sehr weitläufiges Thema ist, mit vielen Stolperfallen, weswegen ich Sie nochmals auf den Gang zum Anwalt, oder Mieterbund hinweisen möchte.
Ich hoffe ich konnte sie (rechtsunverbindlich) etwas aufklären & weiterhelfen!

#3

Vielen Dank für die schnelle Antwort,wird mir bestimmt weiter helfen.
Mfg R.Naumann

#4

Hallo Reinhold,
Kündigunsfrist muss nicht eingehalten werden, wenn Du nachweisen kannst, dass Du den Vermieter vor Einzug auf die Flecken hingewiesen hast und er Dich ja offensichtllich belogen hat. Dann handelt es sich nämlich um einen verdeckten Mangel. Natürlich kannst Du die Miete mindern. Die Höhe kommt drauf an welche Zimmer und wieviele davon betroffen sind. Ist es das Schlafzimmer oder die Stube,kannst Du ohne weiteres 25% mindern. Ist der /die Räume garnicht nutzbar, kannst Du sogar noch mehr mindern. Ist die Wohnungsnutzung noch stärker eingeschränkt, dann kann noch mehr gemindert werden. Lässt sich also schwer von mir beziffern. Vor Minderung musst Du eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel gewähren. Ich würde max. 3-4 Wochen gewähren.
LG Chris

#5

Hallo,Danke für deine schnelle Antwort,wir haben vor Einzug darauf hingewiesen und auch Fotos gemacht worauf der Wasserschaden und Schimmel deutlich zu sehen sind und haben diese auch zu diese Gesellschaft per eMail geschickt,leider weis ch nicht wie man hier Fotos rein setzt sonst hätte ich dir den jetzigen zustand der Wohnung zeigen können.
Nochmals vielen Dank für deine Antwort
Gruß Reinhold

#6

Hallo Reinhold,
dann kannstDu nachweisen, dass der Mangel bei Einzug vorhanden war. Hatte Dir vergessen zu sagen, dass Du sogar bis zu einem Jahr rückwirkend gemindert werden kann. :smile:
LG Chris

#7

Hallo aus Bernburg,

es scheinen, im Wohlstandsstaat Deutschland doch noch schlimme Wohnverhältnisse zu geben. Natürlich muss niemand so leben. Die Kündigungsfrist muss eingehalten werden, solange kein lebensbedrohender bzw. durch Gutachter anerkannter gesundheitsgefährdender Zustand besteht.

Für jede Mietminderung ist eine angemessene Fristsetzung, Grundvoraussetzung! Es gibt für Mietminderung keine Festlegungen, da jeder Mieter anders empfindet. Was für den einen noch tragbar, ist für den anderen völlig untragbar. Mietminderung muss nicht beantragt werden! Sie wird nach verstrichener Fristsetzung, durchgeführt und nur die Grundmiete darf gemindert werden!

Für eine individuelle Beratung fehlen mir Belege, Fotos und der persönliche Blick, den ganz sicher örtl. Kolleg. bzw. Mietervereine übernehmen.

Ich wünsche baldige schönere Wohnverhältnisse.

der BernburgerKerl

guten Tag,wir wohnen seit einem jahr in dieser Wohnung,als wir die Wohnung zum ersten mal gesehen haben ist uns aufgefallen das diese schon einen Wasserschaden hatte,wir wohnen in der 7.Etage unterm Dach und es wurde uns gesagt das das Dach gemacht wurde,doch nach den ersten großen Regen nach ein paar monaten,waren die ersten Wasserflecken zu sehen und mittlerweile ist es so schlimm das uns das Wasser an der Wand von der Decke bis in die Fußleisten läuft und der Putz fällt uns von der Decke,alle Beschwerden nutzen nichts wir werden immer nur vertröstet mit den Hinweis dass das Dach gemacht wird,meine Fragen,muß ich mich an der Kündigungsfrist halten und kann eine Mietminderung durch uns erfolgen( in welcher höhe),muß ich den Vermieter eine Frist setzen(welcher Zeitraum ist angemessen).

#8

Hallo Reinhold,
für eine Mietminderung musst du dem Mieter keine Frist setzen. Als Mieter bist du bevor du die Miete minderst verpflichtet den bestehenden Mangel deinem Vermieter zu melden (§ 536c Abs. 1 BGB). Da du dich beim Vermieter bereits beschwert hast, reicht das bereits aus.

Eine Mietminderung kann in deinem Fall je nach Schweregrad bis zu 50% betragen. Hier findest du eine Liste von gerichtlich als zulässig festgestellten Mietminderungen:

http://www.hausblick.de/vermieten-mieter-vertraege/3…

Schau am besten selbst, was am ehesten auf deinen Fall zutrifft.

#9

ein Sonderkündigungsrecht haben Sie wegen dieses mangels nicht. setzen Sie dem Vermieter eine Frist zur Mangelbeseitigung. Vierzehn Tage Frist und vierzehn Tage Nachfrist.dann können Sie, wenn Sie möchten, eine Firma mit der Mangelbeseitigung beauftragen und die Kosten dafür Von der Miete abziehen.

Mietminderung können Sie ab dem Tag machen, wo sie den Mangel erstmalig beim Vermieter angezeigt haben. die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem verminderten Gebrauchswert der Wohnung. Wenn Sie zum Beispiel einen Raum gar nicht benutzen können, dann brauchen sie ihn auch nicht bezahlen. Außerdem steht ihnen Schadenersatz zu, falls Tapeten, Möbel oder Ähnliches beschädigt werden.

#10

Guten Abend

Und danke für die Anfrage.

Weisen Sie Ihren Vermieter schriftlich auf die Behebung des Sachmangels mit Fristsetzung von 48 Stunde hin, drohen Sie dezent bei Nichteinhaltung mit Mietminderung bis max. 30 % der Bruttomiete = Kaltmiete + Mietnebenkosten.

Wir hoffen wir konnten helfen.

Mit freundlichen Grüssen