Hallo auch
Da hast du dir ja ein schönes Thema ausgesucht … 
Drei Personen A,B und C haben gemeinsam eine Wohnung angemietet.
Nun will C ausziehen.
Hat auch bei dem Vermieter eine Kündigung abgegeben, A & B aber nicht nach Ihrer Zustimmung gefragt.
Mieter C geht davon aus, dass wenn man eine neuen vertretbaren Mieter stellt, mit 3monatiger Kündigungsfrist ausziehen darf—stimmt dies?
NEIN
Seit der Mietrechtsreform 2001 beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter grundsätzlich 3 Monate gem. BGB § 573c.
http://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html
Das Nachmieter-Märchen spielt hier zwar keine Rolle - aber ggf. [FAQ:1258]
Schwierig wird’s hier nur durch die Personenmehrheit, d.h. Mieter = A+B+C
Nach überwiegender Auffassung von Rechtsprechung/Mietrechtskommentaren (Sternel, Palandt etc.) bilden mehrere Personen, die gemeinsam eine Wohnung anmieten eine BGB-Gesellschaft ab § 705 ff (z.B. nichehel. Lebensgemeinschaft) bzw. eine BGB-Gemeinschaft nach Bruchteilen ab § 741 (z.B. Wohngemeinschaft).
Der gemeinsame Zweck der Gesellschaft/Gemeinschaft liegt hier in der Anmietung einer Wohnung.
Nach BGB kann jeder Gesellschafter jederzeit die Gesellschaft kündigen > § 723, bei der Gemeinschaft kann jeder jederzeit die Auflösung der Gemeinschaft verlangen > § 749.
Als innergesellschaftlich/innergemeinschaftlich vereinbarte Kündigungsfrist wird hier i.d.R. die Frist angenommen, mit der auch der gemeinschaftlich eingegangene Mietvertrag kündbar ist.
Zur Auflösung/Kündigung des gemeinsam eingegangenen Mietvertrags im Außenverhältnis (also gegenüber dem Vermieter) ist aber die Mitwirkung aller Gesellschafter/Gemeinschafter erforderlich; daraus leitet sich dann der Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Kündigung ab (> BGB § 723/Gesellschaft bzw. § 749/Gemeinschaft).
Eine Kündigung gegenüber dem Vermieter nur von C alleine und ohne Zustimmungserklärung von A+B ist daher unwirksam.
Einvernehmlich, d.h. wenn A+B+C+Vermieter mit dem Ausscheiden von C einverstanden sind, geht natürlich alles.
z.B.
http://www.plischke.de/pg/miete/t_miete_mehrere.htm
http://www.123recht.net/Der-ausgezogene-Mitmieter—…
http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/mehrere-mieter.html
Außerdem wurde die Wohnung im Sinne einer WG weiter Untervermietet - auch hier waren A,B und C die Hauptmieter.
Diese Untermietverträge sind ja nun ungültig, oder?
NATÜRLICH NICHT - einfach so steht kein (Unter)Mieter plötzlich auf der Strasse!
„Kauf bricht nicht Miete“ und genausowenig rein interne Veränderungen in der/n Person(en) der Partei „Vermieter“!
http://dejure.org/gesetze/BGB/566.html
Auch wenn C aus der Gemeinschaft/Gesellschaft „(Haupt)Mieter = (Unter)Vermieter“ ausgeschieden ist, laufen die gemeinschaftlich eingegangenen Verträge mit dem Rest der Gemeinschaft/Gesellschaft weiter, bis sie eben ordnungsgemäss durch Kündigung beendet werden.
Außerdem wurde durch die Vermietung mehr Geld eingenommen als für die Wohnung bezahlt werden musste- dieses Geld war für Reperaturen, Mietausfall, Verwaltungsaufwand… gedacht.
Wenn nun Mieter C auszieht steht ihm 1/3 dieses Geldes zu?
Nein - m.E. ist das Geld ist zweckgebundenes Gemeinschaftseigentum, sodass hier kein Auszahlungsanspruch bei Ausscheiden eines Gesellschafters/Gemeinschafters besteht (z.B. vergleichbar mit der Instandhaltungsrücklage einer WEG/Wohnungseigentümergemeinschaft).
Dass durch den Gemeinschaftszweck „Anmietung einer Wohnung mit Untervermietung“ bisher Überschüsse erwirtschaftet wurden (hoffentlich versteuert! ), heisst ja auch nicht, dass es bis zur Beendigung der Gemeinschaft so weiter geht (z.B. Mietausfall, Reparaturen). Ein ANSPRUCH auf Ermittlung/Auszahlung eines evtl. anteiligen Überschusses (womöglich aber auch Nachschuss eines anteiligen Fehlbetrags!) besteht aber erst dann, wenn das „Endergebnis“ feststeht > nach Verwendungszweck der Rücklage dürfte dieser Fall m.E. erst bei Beendigung des Mietverhältnisses eintreten.
Hierüber wurden keine vertraglichen Regelungen getroffen.
doch - s.o.: „dieses Geld war für Reperaturen, Mietausfall, Verwaltungsaufwand… gedacht“
ansonsten gelten eben die gesetzlichen Regelungen > etliche §§, z.B. BGB § 718, 719, 738, 740
http://dejure.org/gesetze/BGB/740.html
Auch will der Vermieter von A, B und C jetzt eine Hausbegehung machen und Mieter C einen Kostenvoranschlag machen für mögliche Renovierungsarbeiten etc., die dieser dann in 1/3 Höhe übernehmen müsst, stimmt dies?
Da scheinen sich alle also schon einvernehmlich über das Ausscheiden von C verständigt zu haben. Insoweit muss man sich halt auch darüber einigen - anteiliges Erbringen der von A+B+C gemeinschaftlich bis dato geschuldeten Leistungen ist doch ein sehr reeller Ansatz. Dann sollte sich doch auch eine endgültige Auseinandersetzung/Aufteilung des Gemeinschaftsvermögens finden lassen - unter der Berücksichtigung, dass A+B das zukünftige Risiko eben alleine weitertragen.
Die innergemeinschaftliche Auseinandersetzung (z.B. auch über anteilig von C verursachte Renovierungsarbeiten) braucht aber den Vermieter nicht zu interessieren.
Wenn A+B das Mietverhältnis fortführen, dann haften die nämlich bis zum eigentlichen Vertragsende/bis zu deren Mietende gegenüber dem Vermieter gesamtschuldnerisch auch für die von C „verursachten“ Schönheitsreparaturen.
Daher müsste die Forderung über Ausgleich/anteilige Ausführung innergemeinschaftlich (zwischen A+B+C) geregelt werden, d.h. von C anteilig erbracht/abgegolten - jetzt oder später - gem. § 540 (1) Satz 2 nach Wahl von A+B.
Wenn die Rücklagen/das Gemeinschaftsvermögen auch dafür gedacht war, dann wäre auch dies aus dem „Gemeinschaftstopf“ zu zahlen - wenn nicht, dann eben von C direkt >>> aber nicht an den Vermieter sondern an A+B!
Rudi