Kündigung durch konkludentes Handeln möglich?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

Herr X hat als Mieter ein italienisches Ehepaar. Eines Tages stellt er fest, dass in seinem Haus die Türen offen stehen, man kann ungehindert bis in die Mietwohnung kommen. Die Wohnung - sie war möbliert vermietet - steht leer, sämtliche Mietergegenstände und ein Teil des Inventars fehlen. Ein Schlüsselbund der Mietwohnung liegt - wie er später merkt - in seinem Briefkasten. Der zweit Schlüsselbund fehlt. Die Mieter sind unter Hinterlassung einer Ladung Müll und eines Haufens Schulden spurlos verschwunden.

Die Frage ist: Kann ein derartiges Verhalten als fristlose Kündigung des Mietverhältnisses von Seiten der Mieter angesehen werden? Herr X ist, nachdem er den Zustand und den Gestank in der Wohnung festgestellt hat, trotz des Schadens eigentlich froh, dass seine Mieter verschwunden sind. Er befürchtet aber, dass seine Exmieter irgendwann zurückkommen und auf die Einhaltung des Mietvertrages pochen. Die Mietzahlungen sind bisher zwar spät, aber dennoch regelmäßig gekommen, nur die letzte Miete steht aus.

Gruss

Iru

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Wissende bitte ergänzen oder korrigieren
Hallo Iru,

so mal vorab, eine Kündigung kann in diesem Fall nicht durch konkludentes Verhalten beendet werden. Die Kündigung über ein Mietverhältnis bedarf immer der Schriftform.

Damit kommen wir dann zum eigentlichen Problem:

Da nicht von einer Kündigung des Mieters auszugehen ist, muß der Vermieter dies aussprechen.

2 Möglichkeiten:

Fristlose Kündigung (wegen Zahlungsverzug): Dazu müßte aber bereits ein Verzug in Höhe von 2 Monatsmieten vorliegen, tut es leider noch nicht. Eventuell abwarten, bis dieser Fall eintritt.

Ordentliche Kündigung (wegen unpünktlicher Mietzahlung): Eine Abmahnung wäre wohl nicht erforderlich, da der Mieter die Wohnung allen Anscheins nach aufgegeben hat und somit nicht davon auszugehen ist, dass durch die Abmahnung Erfolg verspricht.

Ich würde eher zu Erstem tendieren.

Die Zustellung der Kündigung.
Hier wird es m.E. nicht ausreichen, die Kündigung in den Briefkasten des Mieters zu werfen, da dem Vermieter klar sein müßte, dass der Mieter Kenntnis von der Kündigung erlangt.
Also wäre nun herauszufinden, wohin sich der Mieter abgesetzt hat oder wie man sonst wirksam die Kündigung zustellen könnte. Vielleicht hat hierzu jemand anderes eine Anregung.

Nach zugestellter Kündigung:

Da der Mieter offensichtlich die Wohnung aufgegeben hat, bedarf es keinem Gerichtsvollzieher, der den Besitzübergang erwirkt. Ist schon mal positiv, da man nun auch keinen Räumungstitel gegen den Mieter benötigt.

Nach der rechtskräftigen Zustellung der fristlosen Kündigung unbedingt die Schlösser austauschen, nicht dass sich der Mieter nochmal in Besitz der Wohnung setzt.

Danach kann dann angefangen werden die offenen Forderungen gegen den ehemaligen Mieter durchzusetzen (aber das nur tun, wenn es auch Erfolg versperchend ist)

Hoffe, das waren für den Anfang ein paar nützliche Infos.

Wer etwas ergänzen oder berichtigen kann, bitte tun!

Gruß

Joschi

3

Hi

so mal vorab, eine Kündigung kann in diesem Fall nicht durch
konkludentes Verhalten beendet werden. Die Kündigung über ein
Mietverhältnis bedarf immer der Schriftform.

Leider, vielleicht weiss da einer mehr…

Damit kommen wir dann zum eigentlichen Problem:

Da nicht von einer Kündigung des Mieters auszugehen ist, muß
der Vermieter dies aussprechen.

2 Möglichkeiten:

Fristlose Kündigung (wegen Zahlungsverzug): Dazu müßte aber
bereits ein Verzug in Höhe von 2 Monatsmieten vorliegen, tut
es leider noch nicht. Eventuell abwarten, bis dieser Fall
eintritt.

Es wäre nur ein Betrag nötig der eben gerade über einer Monatsmiete liegt. Die entfernten Möbel stellen auch einen Wert dar und zusammen mit der fehlenden Miete vom Monatsanfang wäre dieser Fall erfüllt.

http://dejure.org/gesetze/BGB/569.html
siehe (3) 1.

Ordentliche Kündigung (wegen unpünktlicher Mietzahlung): Eine
Abmahnung wäre wohl nicht erforderlich, da der Mieter die
Wohnung allen Anscheins nach aufgegeben hat und somit nicht
davon auszugehen ist, dass durch die Abmahnung Erfolg
verspricht.

Hilfsweise kann eine ordentliche Kündigung zeitgleich erfolgen. Dies kann auch den selben Grund wie für die fristlose Kündigung entspechen. Wertere (vorhandene) Gründe können hinzugefügt werden.

Die Zustellung der Kündigung.
Hier wird es m.E. nicht ausreichen, die Kündigung in den
Briefkasten des Mieters zu werfen, da dem Vermieter klar sein
müßte, dass der Mieter Kenntnis von der Kündigung erlangt.

???
Nach meinen Infos wäre eine Zustellung in den Briefkasten der aufgegebenen Wohnung zulässig. Der M verfügt wohl noch über einen Briefkastenschlüssel. Der M könnte sich also noch seine Post holen.

Auch wenn der M keinen Schlüssel mehr hat, hat der M die Wohnung aufgegeben ohne eine Folgeadresse zu hinterlassen. Der M trifft also die Schuld für seine Nichterreichbarkeit. Deshalb muß der M es vertreten, das seine Post nur unter den alten Briefkasten zugestellt werden kann, egal ob er M sie dann noch bekommt oder nicht. Ein Recht auf Zustellung der Kündigung nach erfolgreicher Suche der neuen Postanschrift durch den VM hat der M damit verwirkt.

Der VM muß sozusagen die Wohnung die Obhutspflicht übernehmen um weiteren Schaden abzuwenden.

(Wenn meine Rechtsauffassung veraltet sei, so sind Verbesserungen willkommen.)

Nach zugestellter Kündigung:
Nach der rechtskräftigen Zustellung der fristlosen Kündigung
unbedingt die Schlösser austauschen, nicht dass sich der
Mieter nochmal in Besitz der Wohnung setzt.

Am besten zusätzlich so bald als möglich einen neuen (ausgedachten) Namen an Klingel etc. anbringen, so dass es nach einen neuen M ausschaut! Plastikblumen auf der Fensterbank und Gardienen können von außen diesen Eindruck verstärken.

Bei Ablauf des Monats könnte man auch das Briefkastenschloss auswechseln, weil dann mit einer weiteren Abholung der Post nicht zu rechnen wäre. Eine gewisse Frist der Abholmöglichkeit wäre so gegeben.

Danach kann dann angefangen werden die offenen Forderungen
gegen den ehemaligen Mieter durchzusetzen (aber das nur tun,
wenn es auch Erfolg versperchend ist)

Soweit man die Postanschrift gefunden hat, dass kann kann schön mühselig bis unmöglich werden…

Wer etwas ergänzen oder berichtigen kann, bitte tun!

genau

vlg MC

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Hallo Mc Leo,

danke für deine Anmerkungen.

Die entfernten Möbel stellen auch einen
Wert dar und zusammen mit der fehlenden Miete vom Monatsanfang
wäre dieser Fall erfüllt.

Leider nicht, da der Wert der entfernten Möbel halt keine Miete ist. Damit fällt man im Prozess auf die Nase.

Die Zustellung der Kündigung.
Hier wird es m.E. nicht ausreichen, die Kündigung in den
Briefkasten des Mieters zu werfen, da dem Vermieter klar sein
müßte, dass der Mieter Kenntnis von der Kündigung erlangt.

???
Nach meinen Infos wäre eine Zustellung in den Briefkasten der
aufgegebenen Wohnung zulässig. Der M verfügt wohl noch über
einen Briefkastenschlüssel. Der M könnte sich also noch seine
Post holen.

Damit könntest du recht haben:

Ist der Mieter einfach ausgezogen und spurlos verschwunden, kann der Vermieter die Kündigung des Mietvertrages auch an die Anschrift des noch bestehenden Mietverhältnisses, also an die Adresse der verlassenen Wohnung, schicken bzw. per Boten zustellen lassen. (LG Mannheim, aus: DWW 1997, S. 190) Quelle

Ich meine aber auch schon mal etwas anderes gelesen zu haben.

Gruß

Joschi

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Hallo,

ersteinmal Danke für eure Hinweise. So wie ich eure Ausführungen verstehe, heisst das also, dass der Mieter zwar spurlos unter Mitnahme seines und des Vermieters Hab und Gutes verschwinden, er auch die Wohnung für Jedermann zugänglich machen kann, man dies aber nicht als Kündigung des Mitverhältnisses werten darf. Ich muss gestehen, dass ich mich etwas schwer tue, solch eine Rechtslage zu verstehen. Herr X wird das Mietverhältnis jedenfalls von seiner Seite aus kündigen.

Gruss

Iru

6

Hi

ersteinmal Danke für eure Hinweise. So wie ich eure
Ausführungen verstehe, heisst das also, dass der Mieter zwar
spurlos unter Mitnahme seines und des Vermieters Hab und Gutes
verschwinden, er auch die Wohnung für Jedermann zugänglich
machen kann, man dies aber nicht als Kündigung des
Mitverhältnisses werten darf.

Na ja, es mag ja auch Entführungsfälle geben bei denen auch die Möbel gleich mit entführt werden :wink:

Leider ist das Wohnraummietrecht oft einseitig für den M.

Ich muss gestehen, dass ich mich
etwas schwer tue, solch eine Rechtslage zu verstehen.

Der Staat geht eben vom Gutmenschen aus. Der ist solange unschuldig bleibt bis zu einer gegenteiligen Verurteilung. Solange besteht sozusagen Narrenfreiheit. Wenn sich herausstellt, das der Gutmensch doch selber die Situation verschuldet hat, so muß man ihn erst finden und zur Verantwortung ziehen.

Herr X
wird das Mietverhältnis jedenfalls von seiner Seite aus
kündigen.

Wenn es dafür keine eigene sichere Erfahrung gibt, sollte man die ca. 200 € für einen Anwalt ausgeben, der dies rechtssicher in so einem Fall kann. Alternativ übernehmen dies die Haus & Grundeigentümerverbände (e. V.) auch, wenn man Mitglied wird. (Wäre hier sicher von Vorteil, weil die auch noch umfassender beraten können.)

Höchstwahrscheinlich taucht der abgetauchte M nie wieder freiwillig beim VM auf, aber sicher kann man eben nicht sein…
…weil er ja entführt sein könnte, oder einen schweren Unfall hatte, oder im Koma liegt usw. Die Möbel wurden ihm dann einfach geklaut, weil jedmand die Schlüssel mit Adresse fand.

Alles schräg, aber so denkt die Staatsjustiz.

vlg MC

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Der Nachweis, dass man Kenntnis vom Verlassen der Wohnung hat ist schwer zu führen.
Nach dem Fehlen der 2.Miete fristlos kündigen. Danach feststellen, dass der Mieter die Kündigung angenommen hat und ausgezogen ist. Wohnung räumen und gut ist. Wer will das Gegenteil beweisen?

vnA

8

Hallo

Der Nachweis, dass man Kenntnis vom Verlassen der Wohnung hat
ist schwer zu führen.

Na ja, die Wohnung kann ja nicht einfach 4 Wochen offen bleiben. Da könnte sonstwas passieren. Absperren mit Hinweis wo der neue Schlüssel zu finden wäre wohl das mindeste an einer Schutzmaßnahme vom VM. Ob dies Gerichtssicher wäre müsste dann wohl noch herausgefunden werden.

Ach ja, Zeugen sollte der VM schon mal dabei haben.

vlg MC

9

Wer will mir nachweisen, dass ich die Wohnungstür zugezogen habe?

vnA