Kündigung eines Mietvertrages wegen Abriss oder Veräußerung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe/-r Experte/-in,
ich habe folgendes Problem:
Ich (41 Jahre) wohne seit 35 Jahren, also seit meiner Kindheit, bei meinem Vater im oberen Geschoß. Mein Vater ist Mieter dieses alten Hauses und er steht im Mietvertrag (ein uralter Vertrag) ich jedoch nicht.
Jetzt hat der Vermieter (eine Wohnbaufirma)seinen Besuch angekündigt. Wir vermuten stark, dass das Haus abgerissen werden soll.
Nun aber die Frage:
Was für Rechte hat mein Vater? Z.B. adäquate andere Wohnung od. Haus, Abfindung, Kündigungsfrist etc.
Und noch viel wichtiger für mich:
Habe ich selbst auch Rechte und Ansprüche?
Es wäre sehr nett von Ihnen, wenn Sie mir weiterhelfen könnten.
(Ich habe stark das Gefühl, dass man uns über den Tisch ziehen möchte)

Vorab Besten Dank und viele Grüße

Stefan

#2

sie sollten nachweisen, seit wann sie in der Wohnung wohnen. Zum Beispiel durch Zeugen, Eintragung im Personalausweis, Schulzeugnisse usw. das ist genauso gut, als würden sie mit im Mietvertrag stehen denn Angehörige eines Mieters, die länger als zu Besuch dort wohnen, haben eine Mietrecht genau wie der Mieter.

der Eigentümer kann einen Mieter nur aus drei Gründen kündigen: Eigenbedarf, schwerwiegende Vertragsverletzung oder Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung. Der Eigenbedarf entfällt einer Wohnungsbaugesellschaft, eine schwerwiegende Vertragsverletzung nehme ich mal nicht an. Bleibt nur noch die Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung. Darauf läuft es wohl hinaus. Wenn der Vermieter ein berechtigtes Interessean einer anderen wirtschaftlichen Verwendung nachweisen kann, dann darf er den Mieter fristgemäß kündigen. Der Abriss und Neubau eines Hauses kann ein solcher Grund sein. Die Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate, es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich eine andere Zahl benannt. Der in Mietverträgen meist übliche Verweis auf die gesetzlichen Regelungen bedeutet drei Monate.

Irgendwelche Abfindungen oder sonstigen Zahlungen des Vermieters an den Mieter fallen nur dann an, wenn der Mieter eigene Einbauten in der Wohnung gemacht hat, diese vom Vermieter genehmigt wurden und der Vermieter nicht entweder bei dieser Genehmigung verpflichtet hat, den Zeitwert zu erstatten, oder er dies freiwillig tut.

Das sieht leider nicht gut aus bei Ihnen. Einzige Möglichkeit, sich zu wehren, ist die Anwendung der Sozialklausel. Das geht nur, wenn ihr Vater alt gebrechlich oder krank ist und ihm ein Umzug nicht zuzumuten ist aus diesen Gründen. Meist scheitert dies jedoch vor Gericht.

Sie können nur versuchen, mit dem Vermieter zu verhandeln, ob er ihnen eine gleichwertige Wohnung zu einem gleichwertigen Preis zur Verfügung stellen kann. Eine Wohnungsbaugesellschaft sollte dazu in der Lage sein. Wenn Sie sich noch ein wenig störrisch stellen, können Sie vielleicht noch verhandeln, dass sie einen Zuschuss zum Umzug bekommen.

#3

Hallo.

Sollte tatsächlich ein Verkauf oder Abriss anstehen, könnten Sie mit dem derzeitigen Vermieter eine Abfindung aushandeln. Alternativ könnte Ihnen der Vermieter auch eine andere Wohnung anbieten, wenn er mehrere Objekte haben sollte. Hier ist alles Verhandlungssache. Sie sollten die für Sie günstigste Möglichkeit wählen. Vielleicht können Sie mit dem Vermieter auch vereinbaren, dass er Ihnen und Ihrem Vater 2 günstige Wohnungen anbietet?

Ihr Vater ist Mieter und hat alle direkten Ansprüche gegenüber dem Vermieter. Sie selbst haben keinen Anspruch auf Zahlung einer Abfindung, können aber natürlich bei Gesprächen mit anwesend sein und auch für sich selbst Vorteile aushandeln.

Bei der Höhe der Abfindung sind viele Faktoren zu berücksichtigen. In der Regel beträgt die Höhe der Abfindung 3 bis 6 Monatsmieten, teilweise auch mehr, wenn z. B. in einer teuren Großstadt ein Altbau in zentraler Lage saniert werden soll. Es kommt immer darauf an, wie einfach der Vermieter ein Räumungsurteil erstreiten kann. Eine Abrisskündigung bei einem Plattenbau, der mit Asbest verseucht ist, ist zum Beispiel nicht sonderlich problematisch. Sie können auch mit dem Vermieter vereinbaren, dass er Ihnen die Kosten für den Umzug finanziert und er auf seine Kosten einen Makler mit der Suche nach einer neuen Wohnung beauftragt, etc. Manche Mieter lassen sich auch Ihre Aufwendungen ersetzen, wenn sie z. B. das Bad selbst gefliest haben oder ähnliches.

Es bestehen also 2 Möglichkeiten: Sie warten die Kündigung ab und weigern sich, auszuziehen. Dann muss der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Gewinnt er den Prozess, bleiben Sie auf den Kosten des Verfahrens sitzen. Greift die Kündigung nicht durch, können Sie in der Wohnung bleiben. Hier muss man einfach abschätzen, wie hoch die Chancen des Vermieters sind. Wenn z. B. bereits eine Abrissgenehmigung der Gemeinde vorliegt, dann sind die Erfolgsaussichten für den Vermieter recht gut.

Alternativ können Sie sich direkt nach der Kündigung mit dem Vermieter in Verbindung setzen und eine Abfindungszahlung vereinbaren. Bei einer solchen Vereinbarung sagen Sie dem Vermieter zu, bis zum Tag x aus der Wohnung zu gehen und er zahlt dafür einen bestimmten Betrag.

#4

Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort :smile:
viele Grüße

#5

Hallo,
Ihrem Vater, der alleiniger Mieter ist(!) kann nicht ohne Weiteres gekündigt werden; auch bei Abriss des Hauses nicht.
Er hat für sich und für Sie einen Anspruch auf eine gleichwertige Wohnung, sowohl nach Größe als auch nach Miethöhe. Bei Angebot einer höherwertigen Wohnung kann die Miete auch angemessen höher sein; was er aber nicht grundsätzlich akzeptieren muss.
Sie selbst haben aber keinerlei Ansprüche an den Vermieter, da Sie nicht im Mietvertrag stehen.
Des Weiteren hat Ihr Vater Anspruch auf Ersatz aller Aufwendungen im Zusammenhang mit einem Umzug, Umzugskosten kpl., eigene Arbeitsleistungen, Telefonkosten usw.
Mit diesem Wissen haben Sie eine komfortable Verhandlungsbasis, um einen vernünftigen Kompromiss mit dem Vermieter auszuhandeln.
Nur wenn dieser sich stur stellt und das evtl. bestreitet, sollten Sie unbedingt Rechtsbeistand nutzen; Mieterverein oder Rechtsanwalt.
Lassen Sie sich nicht zu schnell mit Kleinigkeiten abspeisen !!
Gruß suver

#6

Hallo Stefan,
sei nicht zu unberuhigt, denn so einfach darf der Eigentümer das Haus nicht abreißen, wenn noch jemand drin wohnt. Sollte er die Absicht haben, muss er dies mit Euch bereden und einen gleichwertigen Wohnraum zur Verfügung stellen.Eine Abfindung zu bekommen liegt an Deinem Verhandlungsgeschick. Wenn Du nicht mit im Mietvertrag stehst, hast Du jedoch alleine keinen Anspruch. Diesen müsste Dein Vater geltend machen. Sollte sich jedoch abzeichnen, dass der Vermieter mit falschen Karten spielt, rate ichauf jeden Fall zu einem Anwalt. LG Chris

#7

Sehr geehrter Stefan,

zunächst folgendes: Sie selbst haben keinerlei Rechte, da Sie nicht im Mietvertrag stehen. Dort spielt es keine Rolle, wie lange Sie in dem Haus wohnen, Vertragspartner ist nur Ihr Vater.
Enschädigungen/Abfindung gibt es im Mietrecht ebenfalls nicht, nur wenn der Vater nachweislich Modernisierungen auf eigene Kosten durchgeführt hat, MIT!! Genehmigung des Vermieters und diese Modernisierungen vor relativ kurzer Zeit stattgefunden haben, dann könnte Ihr Vater den Zeitwert verlangen. Dabei gehe ich davon aus, dass der Vater zu dieser Zeit nichts von der geplanten jetzigen Maßnahme wußte, anderfalls könnte er auch da nichts verlangen.
Die Kündigungszeiten sind normal 3 Monate, ab 8Jahre sind es 9 Monate und jedes Mietjahr kommt 1 Monat dazu, längsten jedoch 18 Monate (so eine Urteilssprechung in unserem Unetrnehmen). Man kennt jedoch die Gerichte-100 Richter urteilen in 100 verschied.Varianten, leider…Zumindest hat Ihr Vater jedoch das Recht auf eine lg. Kündigungszeit (BGB und Mietrecht sagt es auch deutlich aus).
Meine Empfehlung ist trotzdem, sich baldmöglichst um neuen Wohnraum/Haus zu bemühen, da Sie bis hin zu viel viel Ärger alles Weitere ersparen. Einige Vermieter beginnen mit der miesesten Masche, nur um die Mieter heraus zu bekommen und das sollten Sie Ihrem Vater nicht zumuten.
Alles Gute wünscht Ihnen Waldi64
Die Kündigungsfrist ist jedoch sehr lang. Dazu können Sie im BGB im Kapitel „Beendigung des Mietverhältnisses“ unter dem Paragraph

#8

Hallo Stefan,

sollte das Haus abgerissen werden, kann der Vermieter Ihren Vater mit 9-monatiger Frist kündigen. (§ 573 u. 573c BGB)

Abfindungen sind immer Verhandlungssache, wenn z.B. der Auszug eher stattfinden soll…

§ 574 BGB
Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Sollte Ihr Vater dies für sich oder Sie nachweisen können, kann er der Kündigung nach der s.g. Sozialklausel widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhälntisses verlangen.

Ansonsten haben Sie leider gar keine Rechte, da Sie nicht Vertragspartner sind.

LG
Lendzy

#9

Hallo Stephan,
Der Vermieter hat das Recht zu kündigen, wenn er das jetzige Wohngebäude abreisen möchte und auf diesem Gelände neuen Wohnraum entsprechend dem heutigen Standard für Wohn-raum schaffen wird. Die Kündigungsfrist beträgt nach § 573 c BGB 9 Monate.
Zu prüfen wäre, ob es Deinem Vater noch zumutbar ist, in seinem Hohen alter die Wohnun zu wechseln. Dies kann für ihn eine besondere soziale Belastung und Härte darstellen. Selbstverständlich wird der Vermieter bei einem Widerspruch gegen die Kündigung ver-suchen, eine gütliche Vereinbarung herbei zu führen. In solchen Fällen kommt es darauf an, ob man geschickt genug verhandelt um rauszuholen was möglich und angemessen ist. Zum Beispiel die Kosten des Umzugs. Anschaffung von Möbel und Einrichtungen, da die vor-handenen in der Wohnung nicht unter- oder angebracht werden können etc.
Mit freundlichen Grüßen
Willi

#10

Warum machen Sie sich jetzt schon Gedanken über ungelegte Eier?
Wohnbaufirmen sind idR sehr kulant und scheuen meist die Konfrontation. Also bitte warten Sie doch erst bis Sie ein Problem bzw. einen konkreten Sachverhalt haben!

Ihrem Vater steht selbstverständlich auch eine Ersatzwohnung / Entschädigung zu, sowie auch Umzugskosten - sofern tatsächlich saniert/abgerissen werden soll!
Ihnen hingegen nur, wenn Sie zumindest in der Wohnung gemeldet sind (spielt ja auch eine Rolle bei den BetrKostenAbrechnungen )