Kündigung Einliegerwohnung wegen Lärmbelästigung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

In einem Einfamilienhaus befindet sich im Souterrain eine Einliegerwohnung. Mit dem Mieter wurde vereinbart:

  1. Rauchen ist untersagt
  2. Hund nur nach Absprache, wenn er nicht stört

Nach 1,5 Jahren Mietzeit folgende Situation:

  1. In der Wohnung finden regelmäßig Parties statt, auf denen stark geraucht wird. Auch der Mieter raucht in der Wohnung.

  2. Hund wird permanent während der Arbeitszeit alleine in der Wohnung gelassen und bellt sich die Seele aus dem Leib.

Die Parties finden mittlerweile in jeder Nacht zum Samstag und zum Sonntag statt, mit lauter Musik bis ca. 1:00 Uhr. Es folgt eine Ruhepause bis 4:30 Uhr morgens, in der die Besucher offenbar eine Diskothek besuchen. Rückkehr des Mieters dann um 4:30 Uhr per Taxi, Türen knallen, elektrische Rolläden werden gefahren, teileweise laute Musik um 5 Uhr morgens.

Mehrfache Unterredungen mit dem Mieter verliefen erfolglos. Die letzte am Sonntagmorgen um 5 Uhr ohne Entschuldigung des Mieters.

Welche Kündigungsmöglichkeiten hat der Vermieter? Gilt im EFH gleiches Mietrecht wie im MFH?

Danke für Tips!

#2

Hi,

in einem selbstbewohnten Zweifamilienhaus hat der VM ein erleichtertes Kündigungsrecht:

http://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html

Gruß
Tina

#3

Vielen Dank. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann aber um 3 Monate. Angesichts der permanenten Lärmbelästigung wäre das eine Zumutung.

Der Mieter wurde mehrfach unter Zeugen abgemahnt. Leider nicht schriftlich.

Könnte der Vermieter auch Fristgerecht (3 Monate) unter Angebe des Grundes „Störung des Hausfriedens“ kündigen?

#4

Klar, könnte er.
6 Monate später vorm Richter erhält er dann unter Umständen die Aussage, dass die Kündigung ungültig ist weil …

vnA

#5

und somit wird aus 6 Monaten keine 3 Monate sondern ein Jahr aufwärts…

Nur um deine Aussage für den UP zu verdeutlichen.

Gruss HighQ

#6

Gut, er könnte also sofort ordentlich nach 573a kündigen per vereinfachtem Kündigungsrecht, die Frist beträgt dann also 6 Monate

Er könnte doch auch ordentlich mit gesetzlicher Frist (3 Monate) kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Das Interesse wäre dann die Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters, sprich fortgesetzte Ruhestörung trotz mündlicher Abmahnungen sowie fortgesetzte verspätete Mietzahlung trotz mehrerer schriftlicher Abmahnungen.

Er könnte aber auch außerordentlich Kündigen und die Wohnungsübergabe im vertraglich vereinbarten Zustand innerhalb einer kurzen aber angemessenen Frist verlangen. Kündigungsgründe wie zuvor.

Sehe ich das richtig?

#7

Verlangen kann man viel. Ob man es bekommt?
Vor allem müsste erstmal Abgemahnt werden. Da ist dann schon der erste Monat weg. Wenn das Verhalten über längere Zeit akzeptiert wurde, könntes sein, dass der Richter im Räumungsverfahren feststellt, dass das irgendwie kein Kündigungsgrund war, oder die Form nicht beachtet oder die Frist oder was weiß ich. Klar muss man im Zweifel auch im erleichterten Kündigungsverfahren noch eine Räumungsklage anhängen. Aber man streitet dann auf keinen Fall um irgendwelche Gründe.
Himweis: Kündigungen sollte man von einem Fachanwalt erstellen lassen, wenn man nicht absolut sattelfest ist.

vnA

#8

Hallo,

wenn der VM vor hat die fristlose Kündigung auszusprechen -die grundsätzlich möglich ist-, dann sollte er sich anwaltlich (Vermieterbund?) beraten lassen, denn die Richter fordern idR recht detaillierte Beweise des VM, dass der M tatsächlich erheblich die Ruhe (vor allem die Nachtruhe stört)

  • Lärmprotokoll anfertigen
  • Zeugen für nächtlichten Lärm, und tägliches Hundegebell
  • schriftliche Abmahnung

Als Zeugen bei nächtlicher Ruhestörung eignen sich Mitarbeiter des Ordnungsamtes wahlweise auch Polizei ganz gut, wenn diese dann regelmäßig gerufen werden müssen hat man auch etwas in der Hand.

Nachbarn oder auch der gerufene Tierschutzverein könnten das Gebell tagsüber bezeugen, denn wohl fühlt sich der Hund in dieser Situation sicher auch nicht.

Der VM sollte es tunlichst vermeiden auf der sehr wahrscheinlich ungültigen Vertragsklausel mit dem Rauchverbot herumzureiten…
Das Rauchen in einer gemieteten Wohnung gehört zum normalen Wohngebrauch und kann daher nicht verboten werden. Einzelne Gerichtsentscheidungen ausgenommen.
http://www.focus.de/immobilien/mieten/tid-8451/mietw…

Gruß
M.

#9

Hallo und danke für die Antwort.

Hier klaffen Realität und Theorie mal wieder auseinander. Gerade in einem EFH will man ja eigentlich ein gutes Verhältnis mit dem Mieter.

  • Lärmprotokoll anfertigen
  • Zeugen für nächtlichten Lärm, und tägliches Hundegebell
  • schriftliche Abmahnung

Wer mit Dezibelmesser und Notizblock umherrent, könnte für krank gehalten werden. Auch sollte eigentlich eine persönliche Unterredung und der Versuch der Einsicht des Mieters mehr zählen als für jeden Pups eine Abmahnung.

Aber Gutmütigkeit wird bestraft.

Als Zeugen bei nächtlicher Ruhestörung eignen sich Mitarbeiter
des Ordnungsamtes

Kommen die auch nachts?

wahlweise auch Polizei ganz gut, wenn diese
dann regelmäßig gerufen werden müssen hat man auch etwas in
der Hand.

Die werden sich wahrscheinlich bedanken…

Nachbarn oder auch der gerufene Tierschutzverein könnten das
Gebell tagsüber bezeugen, denn wohl fühlt sich der Hund in
dieser Situation sicher auch nicht.

Nachbarn machen erfahrungsgemäß einen Rückzieher, wenn es ans Eingemachte geht. Der Hund ist wirklich der Leidtragende.

Der VM sollte es tunlichst vermeiden auf der sehr
wahrscheinlich ungültigen Vertragsklausel mit dem Rauchverbot
herumzureiten…

Macht er auch nicht. Er hat gelernt, dass Rauchen zwar eine Sachbeschädigung ist, diese aber immer noch nicht gerichtlich anerkannt ist. Es ist nun mal eine anerkannte Volksdroge. Würde der Mieter aus Sucht und persönlicher Freiheitsentfaltung den Putz von den Wänden essen, müsste er den Schaden sicherlich ersetzen.

Der VM wird sich sicherlich entscheiden als offiziellen Kündigungsgrund die stets verspäteten und immer angemahnten Mietzahlungen zu nehmen.

Im Falle dass der Mieter tatsächlich binne 1 Woche auszieht, muss der VM sicher auch den Schaden tragen, denn er wird ja sicherlich nicht sofort einen Nachmieter finden. Oder Muss der Mieter den Ausfall zwischen einer ausserordentlichen und einer ordentlichen Kündigung (= 3 Monate) zahlen?

#10

Dann wünsche ich viel Erfolg, einen guten Anwalt und einen verständigen Richter.
„Binnen einer Woche ausziehen?“ Wie kommst du auf diese fixe Idee?
Nur zur Info: Der M haftet bis zum Ende seiner Vertragsdauer (3 Monate)

vnA

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#11

Hallo,

Hier klaffen Realität und Theorie mal wieder auseinander.
Gerade in einem EFH will man ja eigentlich ein gutes
Verhältnis mit dem Mieter.

Dann hilft nur das wiederholte Gespräch oder sich ein dickeres Fell zuzulegen.
Anderenfalls:
http://www.focus.de/immobilien/mieten/ruhestoerung_a…

Wer mit Dezibelmesser und Notizblock umherrent, könnte für
krank gehalten werden. Auch sollte eigentlich eine persönliche

Vor Gericht werden aber idR konkrete Beweise verlangt wie zB in obigem Link zu lesen.

Unterredung und der Versuch der Einsicht des Mieters mehr
zählen als für jeden Pups eine Abmahnung.

Das ist häufig Wunschdenken aber es ehrt den Vermieter, wenn er das versuchen will.

Aber Gutmütigkeit wird bestraft.

Das entspricht der Realität.

Als Zeugen bei nächtlicher Ruhestörung eignen sich Mitarbeiter
des Ordnungsamtes

Kommen die auch nachts?

Ja natürlich kommen die auch nachts, jenachdem wer in der Gemeinde für nächtliche Ruhestörungen zuständig ist.

Nachbarn machen erfahrungsgemäß einen Rückzieher, wenn es ans
Eingemachte geht. Der Hund ist wirklich der Leidtragende.

Wenn der Hund der Leidtragende ist, sollte man im Sinne des Tieres für Besserung der Situation sorgen, entweder das Verständnis beim Hundehalter wecken oder den Tierschutz einschalten. Alleinebleiben muss der Hund erst lernen, denn unter Umständen hat er -verlassen von seinem Rudel- große Angst und damit enormen Stress. Gezieltes Training wäre hier notwendig.

Gruß
M.

#12

Die Kündigung wurde zu Kenntnis genommen, mehr nicht. Wahrscheinlich möchte der Mieter abwarten oder sitzt die Geschichte aus.

Welche Frist wäre denn für einen Auszug angemessen? Muss eine Frist und Nachfrist gesetzt werden? Mit Drohung von Konsequenzen bei Nichteinhalten?

Was, wenn der Mieter einfach nicht auszieht?

#13

Bei solchen Fragen wiederhole ich meinen dringenden Appell, sich eines Fachmannes zu bedienen. Auch ein engagierter Laie ist hoffnungslos überfordert.

vnA