Eine Doppelhaushälfte (94 qm)ist seit 30 Jahren vermietet. Der damalige Besitzer und Vermieter laut Mietvertrag ist verstorben. Das Haus wurde auf die Enkelin überschrieben. Gleichzeitig wurde ein Nießbrauchsrecht auf die Ehegattin des damaligen Besitzers eingetragen. Nun möchte die Enkelin die Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Grund ist die Gründung eines eigenen Haushaltes, da die Enkelin noch im elterlichen Haus wohnt. Ist dies ein gerechtfertigter Grund oder ist ein Haus mit 94 qm Wohnfläche zu groß? Wer darf die Kündigung aussprechen? Der Nießbraucher oder die Eigentümerin? Sollte ein Mietvertrag zwischen Eigentümerin (dann Mieterin) und Nießbraucher gemacht werden? Ist die Kündigungsfrist von 9 Monaten richtig?
Moin!Kündigen kann nur der Eigentümer.Kündigung wegen Eigenbedarfs ist schwierig, denn wer eine Wohnung hat, hat keinen Bedarf für eine Wohnung. Auch, wenn er Eigentum (gekauft oder geerbt) hat.
Hier allerdings hat die Enkelin augenscheinlich selbst keine Wohnung. Wenn dem so ist, kann Eigenbedarf durchaus angemeldet werden.
Prüfen lassen würde ich die Kündigung (auf Formalfehler etc.) auf jeden Fall durch den Mieterverein.
(Ob jemand anders Wohnrechte hat, ist in diesem Fall nicht wichtig)
GrußMK
Juristisch gesehen kann nicht der Eigentümer kündigen, sondern nur der Vertragspartner. Im vorliegenden Fall läuft das allerdings auf das gleiche hinaus.
vnA
Also muss der Vertragspartner = Nießbraucher kündigen?
Vertragspartner ist der Erbe desjenigen der den Vertrag abgeschlossen hat bzw der/diejenige die danach die Rechtsfolge angetreten hat.
Das UP gibt da zu wenig Details. Wer erbte? Wer hat danach wem was geschenkt/verkauft?
Ich bin der Überzeugung, dass der Nießbrauchsnehmerin nur die Früchte zustehen, nicht die Frucht. Aber das ist im notariellen Vertrag geregelt.
Dessen ungeachtet steht der Frau auch ein Eigenbedarf für ihre Enkelin zu. Es ergibt sich daher nur ein zeitliches Problem.
vnA
Hallo!
Da noch keiner etwas zur Kündigungsfrist gesagt hatte, hole ich das mal nach.
9 Monate wäre bei 30 Jahren Mietzeit das Minimum. Es kann allerdings altes Mietrecht mit 12 Monaten gelten, das kann man so nicht sagen.
Ein neuer Mietvertrag sollte auf keinen Fall abgeschlossen werden, der kann eigentlich nur Nachteile bieten. Er ist unnötig, der alte, 30 jährige Vertrag besteht uneingeschränkt weiter fort, für beide Vertragspartner (Neueigentümer des Hauses und Mieter).
MfG
duck313
Der Mietvertrag ist ebenfalls dreißig Jahre alt. Er wurde nie geändert. Allerdings ist es ein zeitlich begrenzerter. Der Vertrag wurde auf 5 Jahre abgeschlossen mit automatischer Verlängerung um jeweils 3 Monate außer es wird gekündigt. Kündigungsfrist 3 Monate laut Vertrag.
Es gibt keinen direkten Erbe. Das Haus wurde auf die Enkelin überschrieben (ca im Jahr 2000) und die Ehefrau bekam ein Nießbrauchrecht. Nun ist lediglich die Frage, wer den bestehenden Mietvertrag kündigen darf. Die Eigentümerin oder die Nießbraucherin.
Hallo,
Wenn ich es richtig verstanden hat, besagt das Niessbrauchsrecht, dass die entsprechende Person ein lebenslanges recht hat, in diesen Haus zu wohnen. Dies wird im Grundbuch auch so eingetragen. Der Eigentümer hat keine Chance, dass Haus in irgendeiner Form zu verkaufen, er darf drin wohnen. Nur durch den Tod des Niessbrauchers kann das Niessbrauchsrecht aufgehoben werden.
Der Niessbraucher selbst muss auch nicht selbst in dem Haus wohnen, er kann auch das Niessbrauchsrecht auf jemand anderen übertragen, der Eigentümer muss dann diesen „anderen“ akzeptieren, kann jedoch dann von diesem eine anteilige Miete verlangen.
Wie gesagt, alles nur selbst gehört und erzählt bekommen von einem Fachanwalt, den ich auch hinzuziehen würden
Hallo,
Wenn ich es richtig verstanden hat, besagt das
Niessbrauchsrecht, dass die entsprechende Person ein
lebenslanges recht hat, in diesen Haus zu wohnen.
Nein. Du redest grad von Wohnrecht.
Dies wird im Grundbuch auch so eingetragen.
Richtig. Sonst gilt es nämlich nicht.
Der Eigentümer hat keine
Chance, dass Haus in irgendeiner Form zu verkaufen, er darf
drin wohnen.
Das ist falsch. Selbstverständlich darf er das Haus verkaufen, wenn das nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Das Niesbrauchsrecht bleibt aber bestehen und deshalb wird es schwierig, einen Käufer zu finden.
Nur durch den Tod des Niessbrauchers kann das
Niessbrauchsrecht aufgehoben werden.
Das ist auch falsch - selbstverständlich kann der Niesbrauchnehmer auf das Recht verziochten. Ggf. gegen Geld…
Der Niessbraucher selbst muss auch nicht selbst in dem Haus
wohnen, er kann auch das Niessbrauchsrecht auf jemand anderen
übertragen,
Er kann es jemand anderen ausübern lassen. Übertragen ist nicht. Überleg mal - ein 75jähriger könnte das recht auf einen 20jährigen übertragen.
der Eigentümer muss dann diesen „anderen“
akzeptieren, kann jedoch dann von diesem eine anteilige Miete
verlangen.
Das ist falsch. Niesbrauch bedeutet ja grade, dass der Niesbrauchnehmer die Früchte bekommt und nicht der Eigentümer.
Wie gesagt, alles nur selbst gehört und erzählt bekommen von
einem Fachanwalt, den ich auch hinzuziehen würden
Beim nächsten Mal vielleicht besser zuhören.
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Die Situation hat m.E. zwei getrennte Problemfelder:
- M.E. hat die Nießbraucherin rechtlich mit dem Mietvertrag gar nichts zu tun, daher auch nicht mit der Eigenbedarfskündigung.
Interessant ist natürlich die Frage, was die Nießbraucherin dann noch von ihrem NIeßbrauchrecht hat, wenn die Eigentümerin in ihrem eigenen Haus wohnt. Damit entfällt ja eigentlich üblicherweise eine Mietzahlung, und dann bekäme die Nießbraucherin auch kein Geld mehr - das aber doch vermutlich ihren Lebensunterhalt sichern sollte.
Wenn es dazu keine Regelung in dem Nießbrauchs- oder Übereignungsvertrag gegenüber der Enkelin gibt, ist das anscheinend ein Konstruktionsfehler dieser Nießbrauchregelung. An diese Möglichkeit hat der Übertrager wohl gar nicht gedacht.
Vielleicht könnte die Nießbraucherin eine Mietzahlung einklagen (nach „Treu und Glauben“ o.ä.) - aber das ginge wohl nur mit guten Rechtsanwälten und wohlwollenden Richtern in sämtlichen Instanzen.
- Ist eine Eigenbedarfskündigung in diesem Fall gegenüber dem Mieter gerechtfertigt? Das ist immer eine Ermessenssache, meistens vor Gericht. Ist ein Haus mit 94 qm für eine alleinstehende (??) Person angemessen im Verhältnis zu den Interessen der Mieter, die Mietwohnung zu behalten? Wo und wie wohnt die Enkelin denn derzeit und wie alt ist sie etwa? Auch das würde ich einem Mieterverein oder Fachanwalt überlassen.
Interessant könnte es auch sein, dass sich der Mieter mit der Nießbraucherin zusammentun und gemeinsam einen Fachanwalt nehmen. Denn sie haben ja eigentlich beide das Interesse, dass der Mietvertrag aufrechterhalten wird. Falls die Enkelin die Stiefmutter tatsächlich ohne Geld sitzenlassen möchte.
Nachtrag/Korrektur:
- Stiefgroßmutter
- Enkelin ist offenbar alleinstehend. Ist eine Familiengründung in Sicht, oder ist das nur prophylaktisch? Bei prophylaktisch kann ich mir nicht vorstellen, dass ein Gericht 94 qm gutheißt, falls Mieter gegen die Kündiung klagt. Es sei denn, es gibt weit und breit sonst keine passendere Wohnung für die Enkelin.
Könnte es auch vorgeschobener Eigenbedarf sein - dass die Enkelin einfach die Mieter hinaushaben will, um dann besser verkaufen oder besser vermieten zu können? Wobei eine höhere Miete ja auch nur der Stiefgroßmutter zugute käme, zumindest solange diese lebt.
Wie geht es denn der alten Dame?
Die Vorgehensweise wurde mit der Nießbraucherin abgesprochen. Die Enkelin (Eigentümerin) müsste weiterhin die Miete an die Nießbraucherin zahlen. Eigenbedarf ist begründet, da die Enkelin mit Ihrem Freund einziehen möchte und beide noch zuhause wohnen.