Kündigung, Mieterhöhung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Folgende Schreiben wurde an den Mieter versandt:

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4.11.12
Sehr geehrter Herr …,

Bedauerlicherweise musste ich feststellen, dass Sie seit längerem gegen die Mietvorschriften verstoßen:

Folgende Punkte werden hiermit angemahnt:

Lt. §11 des Mietvertrages darf die Wohnung nur mit einer schriftlichen Erlaubnis des Vermieters an Dritte untervermietet werden.
Ihr Bruder hat seinen Wohnsitz ebenfalls in der von mir an Sie vermieteten Wohnung gemeldet. Dies ist weder ohne meine mündliche wie schriftliche Zustimmung passiert.
Ich weise Sie hiermit darauf hin, dass ich keine Untervermietung dulde.

Des Weiteren nutzen Sie die Gemeinschaftsflure über Gebühr für Ihre privaten Pflanzen und sonstigen Gegenstände. Diese sind bis zum 30.11.2012 zu entfernen. Außerdem lagern Sie unverhältnismäßig viele Gegenstände im Dachboden und im Hausmeisterraum .
Diese Gegenstände sind ebenfalls bis einschließlich 30.11.2012 zu entfernen. Sollten die besagten Räume und Flure bis dahin nicht ausgeräumt worden sein, werde ich diese kostenpflichtig auf Ihre Rechnung entfernen lassen.

Wie den anderen Wohnungsmietern gestatte ich ihnen auch weiterhin, ein Fahrrad im Treppenhaus abzustellen. Weitere Fahrräder und auch der Fahrradanhänger müssen aber ebenfalls bis zum 30.11.2012 aus dem Treppenhaus entfernt werden.

Leider stören Sie durch Ihr Verhalten den Hausfrieden erheblich.

Wegen dieser genannten Vorkommnisse mahne ich Sie hiermit ab.

Ich weise Sie auch darauf hin, dass im Wiederholungsfall mit einer fristlosen Kündigung unseres Mietverhältnisses zu rechnen ist.

Mit freundlichen Grüßen

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30.11.12
2. Abmahnung und letzte Aufforderung

Sehr geehrter Herr …,

leider musste ich feststellen, dass Sie meiner Aufforderung vom 4.11.2012 nicht nachgekommen sind. Hiermit setze ich Ihnen eine letzte Frist bis zum 02.12.2012 .

Ich weise Sie darauf hin, sofern Sie meiner Aufforderung nicht nachkommen, dass Sie mit einer fristlosen Kündigung unseres Mietverhältnisses rechnen müssen. Zudem müssen Sie für die Kosten der Beseitigung der bereits angemahnten Gegenstände und vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses aufkommen.

Mit freundlichen Grüßen

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3.12.12
Sehr geehrter Herr …,

leider musste ich feststellen, dass Sie meiner schriftlichen Aufforderung vom 4.11.2012 und 30.11.2012 nicht nachgekommen sind.

Hiermit kündige ich Ihnen fristlos die von Ihnen gemietete Wohnung. Diese haben Sie bis zum 10.12.2012 zu räumen. Für die Wohnungsübergabe vereinbaren Sie bitte einen Termin mit mir.
Kündigungsgründe: Ignorieren der Abmahnungsschreiben vom 04.11.2012 und 30.11.2012.

Vorsorglich einer Widersetzung der fristlosen Kündigung wird Ihnen hiermit ordentlich fristgerecht zum 31.08.2012 gekündigt. Des weiteren wird Aufgrund allgem. Preissteigerungen und Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dann ab dem 01.02.2013 die Kaltmiete von derzeit EUR 293,- auf EUR 318,- erhöht. Die Nebenkostenpauschale erhöht sich von derzeit EUR 100,- nach EUR 120,- .

Die monatliche Mietzahlung setzt sich ab dem 01.02.2013 wie folgt zusammen:

Kaltmiete Wohnung EUR 318,–
Nebenkostenvorauszahlung Wohnung EUR 120,–
Miete Stellplatz EUR 0,–
Nebenkosten Stellplatz EUR 0,–

Gesamt EUR 438,–

Ich bitte Sie, den Dauerauftrag bei Ihrer Bank rechtzeitig zu ändern.

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Gegen diese Kündigung und Mieterhöhung hat der gegnerische Anwalt Widerspruch eingelegt mit der Begründung:

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Sehr geehrter Herr …

wunschgem�� best�tige ich Ihnen hiermit nochmals den Empfang Ihrer E-Mail vom 06.12.2012.

Der fristlosen, hilfsweise ordentlichen K�ndigung des Mietverh�ltnisses wird schon hiermit namens und in Vollmacht unseres Mandanten widersprochen.

Das Vorliegen eines wichtigen Grundes, welcher eine fristlose K�ndigung rechtfertigen w�rde, wird ebenso bestritten wie das Vorliegen der Voraussetzungen f�r eine ordentliche K�ndigung des Mietverh�ltnisses.

Sollten Sie dennoch auch weiterhin der Auffassung sein, Ihre K�ndigung sei gerechtfertigt, so m�ge eine etwaige R�umungsklage uns zugestellt werden.

Schlie�lich wird auch dem Mieterh�hungsverlangen vom 03.12.2012 widersprochen, welches offenbar vorrangig dazu dienen soll, den Auszug unseres Mandanten zu beschleunigen. Ein solches Motiv kann jedoch dahingestellt bleiben, da das Mieterh�hungsverlangen derzeit den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht.

Auch insoweit m�ge eine etwaige Klage auf Zustimmung zur Mieterh�hung uns zugestellt werden.

Mit freundlichen Gr��en
M
Rechtsanwalt

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Frage: Was ist an dem Kündigungsschreiben falsch?

#2

Hallo,

Du bist der Vermieter oder?

Kündigung würde ich sagen ist gerechtfertigt wenn Dir Beweis für die Untervermietung und Zustellung Diener Abmahnungen vorliegt.
Der gegnerische Anwalt versucht halt das abzuweisen. (was sollte er sonst machen)
Dir bleibt so oder so nur die Räumungsklage.

Mieterhöhung hätte ich in diesem Zusammenhang nicht gemacht, ich meine diese ist so auch nicht korrekt.
Z.B. müsstest Du Vergleichsmieten, Mietindex oder ähnliches vorweisen!
Nebenkostenvorrauszahlung mit Mieterhöhung zu machen finde ich auch nicht sinnvoll, diese ergäbe sich nur wenn die Nachzahlung entsprechend wäre.
Daher im Rahmen der Nebenkostenabrechnung anpassen (auch nach unten falls erforderlich).

Evtl. wäre es vor einer Räumungsklage schon sinnvoll beim Haus- u. Grundbesitzerverein oder kompetenten Anwalt Rat einzuholen.

Hast Du vor ohne Anwalt zu klagen?

Würde micht alles sehr interessieren, habe das evtl. auch bald vor mir!

Gruß

#3

„Frage: Was ist an dem Kündigungsschreiben falsch?“

Das hat der gegnerische Anwalt doch beantwortet:
„[…] derzeit den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht“

Für eine Mieterhöhung gelten einige Spielregeln, die scheinbar nicht vollständig eingehalten worden sind.

Das ganze in Zusammenhang mit einer „schwebenden“ Kündigung -> läuft auf einen Rechtsstreit hinaus.

Allgemein:
für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter müssen schon gravierende Gründe vorliegen. Ob dies bei Dir gegeben ist kann abschließend nicht beurteilt werden, scheint mir aber nicht der Fall zu sein. Die Aufnahme des Bruders in die Wohnung ist zunächst einmal nicht verwerflich.
Diverse Sachen im Flur mag ärgerlich sein und kann/soll auch unterbunden werden, aber deswegen kündigen? Bei einer Räumungsklage aus diesem (!) Grund wirst Du keine Chance haben.

Fazit:
Ich rate Dir einen Anwalt zu nehmen und/oder noch den Versuch einer gütlichen Einigung machen.

#4

Bei der Mieterhöhung hättest du Vergleichsmieten anderer Wohnungen oder den Mietspiegel eurer Stadt heranziehen müssen.
Ich würde auf jeden Fall dem Haus- und Grundeigentümerverein deiner Stadt beitreten. Hier erhältst du kostenlosen Rat und zahlst nur einen Jahresbeitrag. Prozesse werden allerdings nicht auf Kosten des Haus- und Grundeigentümervereins geführt.

Prinzipiell ist das Verhalten deines Mieters nicht rechtens, was das Abstellen diverser Dinge betrifft. Auch das Abstellen irgendwelcher Gegenstände im Hausflur, zusätzliche Fahrräder etc. sind schon aus Sicherheitsgründen nicht erlaubt. Wenn z. B. jemand mit einer Bahre ins Krankenhaus transportiert werden muss und es im Flur Engpässe gibt, könnte es schwierig werden.
Ich würde die Kündigung nochmals wiederholen, jedoch keine Mieterhöhung einschließen. Ggf. dafür eine extra Kündigung schreiben, aber da berate dich lieber mit dem Haus- und Grundeigentümerverein.

#5

Frage
Ich vermute einmal, dass sie der Verfasser des Kündigungsschreibens, also nicht der Mieter sind. Dazu folgendes:

Eine Mieterhöhung und eine fristlose Kündigung in einem Schreiben geht gar nicht. Das sind vollkommen getrennte Rechtsfälle, die auch getrennt behandelt werden müssen.

Die Mieterhöhung ist in jedem Fall falsch. Sie müssen die Erhöhung mit einem der drei im Gesetz festgelegten Gründe begründen: Mietspiegel, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Ein Verweis auf allgemein erhöhte Lebenshaltungskosten genügt hier nicht. Damit ist diese Mieterhöhung ungültig und damit auch ihr gesamtes Schreiben.

Eine fristlose Kündigung wegen dauernder Vertragsverletzung ist möglich. Sie müssen diese dauerhafte Vertragsverletzung jedoch nachweisen. Behauptungen ihrerseits reichen hier nicht. Sie brauchen Zeugen, Fotos und mehrere Abmahnungen.
Dass der Bruder in der Wohnung wohnt bedeutet nicht, dass die Wohnung illegal untervermietet ist. Jeder kann beliebigen Besuch aufnehmen, und zwar beliebig lange. Auch kann der Besuch sich polizeilich dort anmelden, ohne dort zu wohnen.

Eine generelle Ablehnung einer Untervermietung ist ungesetzlich. Sie können nur bei einem Antrag des Mieters auf Untervermietung in der Person des Untermieters liegende Gründe zur Ablehnung der Untervermietung heranziehen.

Alles in allem ist zu sagen, dass sie bei jedem Gericht in allen Punkten verlieren werden. Sie sollten sich unbedingt einen Anwalt suchen.

#6

Nichts ist falsch! Ein Winkeladvokat ohne ernsthafte und wirtwschaftlich lukrative Mandate spielt sich zum „Prozesshansel“ hoch. Erreichen wird er dadurch zwei Dinge - er verdient sich ein paar Euro und treibt Sie zunächst in die Kosten einer eigenen anwaltlichen Verteretung. Dies bleibt Ihnen leider nicht erspart und sollte für Sie bei Gericht hoffentlich positiv enden! - „Vor Gericht und auf hoher See sind alle in Gottes Hand!“
Weshalb Sie allerdings ein Kündigungsschreiben mit „freundlichem Gruß“ unterzeichnen, mag ihr gut gehütetes Geheimnis bleiben!?! - Entbehrt doch diese „Freundlichkeit“ jeden Zusammenhanges mit einem beabsichtigten „Rausschmiß“ des Mieters.

#7

Hier kann ich leider nicht weiterhelfen.

#8

Hallo.

An dem Kündigungsschreiben ist nichts falsch. Der Mieter wurde mehrfach abgemahnt, er ist den Aufforderungen des Vermieters nicht nachgekommen. Daher war die Kündigung berechtigt.

Falsch könnte dahingegen die Kombination Mieterhöhung mit Kündigung gewesen sein. Teilweise wird von den Gerichten angenommen, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich sei, wenn sie offensichtlich nur dazu dient, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Hier könnte ein Angriffspunkt liegen des Mieters liegen.

Ferner ist die Mieterhöhung nicht korrekt durchgeführt worden. Vorab ist zu prüfen, ob für die Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Falls nicht, muss die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt werden. Die Mieterhöhung ist nur in diesem Rahmen möglich und muss sich auch darauf beziehen.

#9

Hallo,
grundsätzlich muss hier festgestellt werden, dass bereits eine anwaltlich Vertretung besteht, damit auch eine ordentliche Rechtsberatung, Warum dann hier nochmals eine Bewertung des Vorganges??
M.E. ist zwar eine fristlose Kündigung kaum rechtlich durchsetzbar, aber die ordentliche Kündigung richtig. Eine bzw. mehrere Abmahnungen sind erteilt und damit auch die ordentliche Kündigung berechtigt.
Die Mieterhöhung regelt sich anders nach dem Mietrecht, deswegen hier zu vernachlässigen, der Widerspruch ist berechtigt und eine Mieterhöhung unwirksam.
Ihr Anwalt hat ganz offensichtlich völlig korrekt geantwortet. Trauen Sie ihm einfach!
Gruß suver

#10

Hallo, kann leider nicht gelfen

#11

Falsch od. Richt? Das ist völlig egal. Wenn der vermieter meint, seine kündigung ist rechtswirksam, so kann er sich die wirksamkeit gom gericht im rahmen einer räumungsklage bestätigen lassen. Einfache ist aber, die beiden vertragsparteien gehen getrennte wege. Besser glücklich geschieden, als unglücklich verheiratet.

#12

wenn schon ein die generische partei sich einen anwalt genommen hat ist es mehr als sinnvoll dieses ebenso zu tun, denn juristische feinheiten lassen sich immer am besten von einem anwalt veranschaulichen und bieten dann auch den größeren erfolg als wenn man hier gute und richtige ratschläge gibt und diese dann in worte fasst die ein gegnerischer anwalt „in der luft“ zerreißt
viel erfolg und grüße
über eine rückmeldung wüde ich mich freuen
margret

#13

Fast alles richtig gemacht.
Aber hier geht es um Mietrecht, nicht um Arbeitsrecht.
Nur da greifen Abmanungen.

#14

hallo,

ich bin leider nicht so tief in der materie drin, dass ich nun details der schreiben bewerten könnte. im großen und ganzen scheinen die aufforderungen an den mieter sinnig und rechtmäßig ausgeführt. etwas ungünstig empfinde auch ich den in einem solchen schreiben verbundenen hinweis der mieterhöhung - den hätte ich an anderer stelle und zu anderer zeit formuliert, um genau dem verdacht des zusätzlichen drucks auf den mieter zu entgehen.

da ich aber berechtigte gründe in der abmahnung sehe, insb. die nicht erlaubte und gestattete untervermietung und den nicht vertragsgemäßen gebrauch der mietsache (wenn dieses auch alles im mietvertrag verankert ist…?), würde ich deine schreiben als sachlich korrekt einordnen. ich bin allerdings laie.

mfg
mannheim13

#15

Zu nächs einmal: Alles richtig gemacht.

Aber: wenn jemand ein Familienmitglied aufnimmt ist das keine Untervermietung.

Wenn Sie einem Mieter, ohne das er den Hausfrieden stört, fristlos kündigen, ist das schon schwer durchzusetzen.

Eine „fristgerechten Kündigung“ ,ohne Begründung, mach auch keinen Sinn. Es sei den Sie hätten Eigenbedarf geltend gemacht.

Das Einzige was Sie erreicht haben, ist das Ihre fristlose Kündigung unwirksam ist.
Desweiteren macht eine Mieterhöhung, im Ramen einer Kündigung, keinen Sinn.

Mein Rat: passen Sie die Nebenkosten auf 2 Personen an. Entschuldigen Sie sich für die Unannemlichkeiten und seien Sie froh das Sie einen Mieter haben über den sich kein Mitmieter beschwwrt und der noch Famieliensinn hat.

Mit Freundlichem Gruß Ulli P

#16

Hallo,

diese Frage ist nicht ernst gemeint, oder?