Kündigung trotz befristetem Vertrag

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo liebe Experten,

Es besteht ein befristeter 5 Jahres Mietvertrag über einen Gewerberaum.
Die Mieter haben jetzt nach 2 Jahren zum 31.05.10 gekündigt.
Welche Möglichkeiten bestehen, damit beide Parteien zufrieden aus dem Vertrag austreten?
Die Kündigung ist unzulässig, oder? Es liegt keine Modernisierung vor oder eine Mieterhöhung.
Theoretisch müssen die Mieter für die vollen restlichen 3 Jahre Miete zahlen, egal ob sie die Mieträume verlassen, oder?
Was, falls die „Nachmieterklausel“ im Vertrag festgehalten wurde?
Erwarten den Vermieter rechtliche Konsequenzen, wenn er die Kündigung nicht akzeptiert?
Welche rechtlichen Schritte kann der Vermieter gehen?

Schon einmal rechtherzlichen Dank für die Antworten!!!

Grüße Nadja Gorzelitz

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Hallo Frau Gorzelitz,

  1. Ist die Kündigung im Gewerbemietvertrag ausgeschlossen?
    Falls nicht ist die Kündigung wirksam.

  2. Wurde eine Vertragsstrafe im Gewerbemietvertrag vereinbart? Zahlung der weiteren Jahre oder anteilig bei Kündigung?
    Falls nicht, muss der Mieter nichts zahlen.

Wie sieht die Nachmieterklausel aus?

Der Mieter kann die Kündigung einklagen.

Der Vermieter kann sich an einen Anwalt richten um dem Mietvertrag nochmal zu überprüfen.
Wahrscheinlich wird er die Kündigung akzeptieren müssen.

Viele Grüße Ihr Exp.

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wenn im Mietvertrag nichts über ein Sonderkündigungsrecht steht, dann gibt es auch keins. Die Miete ist bis Ende des Vertrages zu zahlen, unabhängig davon, ob die Räume genutzt werden oder nicht. Wenn im MV steht, dass der Vermieter einen Nachmieter akzeptiert, dann muss er das tun. Andernfalls gibt es keine solche Regelung.

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Hallo Nadja,

Welche Möglichkeiten bestehen, damit beide Parteien zufrieden
aus dem Vertrag austreten?

Ein Auflösungsvertrag ist für beide Seiten am besten, hier kann genau festgehalten werden zu welchen Bedingungen der Vertrag beendet wird.

Die Kündigung ist unzulässig, oder?

Ja. Die Frage ist allerdings, warum der Mieter kündigt.

Geht es ihm wirtschaftlich zu schlecht, den Mietvertrag weiterzuführen, dann ist auch dem Vermieter mit einer Aufhebung gedient.

Hat der Mieter nur etwas günstigeres gefunden, hat er eben Pech gehabt, das ist der Nachteil eines Zeitmietvertrages. Dann sollte man sich als Vermieter aber auch nicht scheuen eine großzügige Abfindung zu verlangen.

Theoretisch müssen die Mieter für die vollen restlichen 3
Jahre Miete zahlen, egal ob sie die Mieträume verlassen, oder?

Ja.

Was, falls die „Nachmieterklausel“ im Vertrag festgehalten
wurde?

Im Endeffekt entscheidet immer der Vermieter über den Nachmieter. Also bitte sehr genau prüfen, vor allem wirtschaftlich.

Erwarten den Vermieter rechtliche Konsequenzen, wenn er die
Kündigung nicht akzeptiert?

Nein, es sei denn, der Mieter geht wirtschaftlich auf dem Zahnfleisch. Dann sollte man lieber den Vertrag aufheben, bevor man hinterher seinem Geld hinterherläuft.

Welche rechtlichen Schritte kann der Vermieter gehen?

Einen netten Brief zurückschreiben, dass ein Zeitmietvertrag besteht und eine Auflösung nur aus besonderem Grund gültig ist (gleiche Grundlagen, wie bei einer fristlosen Kündigung).

Viele Grüße

Lendzy

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Hallo verehrte Userin,
Vorbemerkung: Jegliche Kommunikation bei allen Rechtsgeschäften immer nur schriftlich tätigen (möglichst per Einschreiben + Rückschein !). Niemals in die „Telefonitis“ verfallen ! Niemals mündlich verbindliche Erklärungen abgeben ! –
Da ich den Inhalt Ihres Mietvertrages nicht kenne, empfehle ich Ihnen in Ihrem speziellen Fall, sich an Ihren örtlichen/regionalen Mieterverein oder an einen Fachanwalt zu wenden.
Beste Grüße USKO

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Hallo,
grundsätzlich sind gewerbliche Mietverträge frei verhandelbar. Wenn 5 Jahre Mietdauer vereinbart sind, dann gilt diese Vereinbarung. Das Mietverhältnis kann nur einvernehmlich beendet werden. Der Mieter kann nicht einfach nach 2 Jahren kündigen. Natürlich kann er einen Nachmieter bringen. Dieser muss aber nicht vom Vermieter akzeptiert werden. Kann also abgelehnt werden, wenn triftige Gründe vorliegen.
Dem Vermieter drohen keine Konsequenzen.
Er kann auf Fortführung des Mietverhältnisses bestehen und die Miete bis zum Ablauf des Vertrages verlangen. Sollte allerdings ein neuer Mieter in dieser Zeit die Räumlichkeiten anmieten, gilt das Mietverhältnis als beendet.
Hoffe ich konnte etwas helfen. LG

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Sehr geehrte Frau Nadja, leider kann ich Ihnen zu diesem Probleem keine Antwort geben, die Sie zufrieden stellen könnte. In meinem Dienstbereich liegt kein Gewerbe,sodass ich mich genauso konkret erst einmal erkundigen müßte, wie Sie. tut mir sehr leid-vielleicht ist ein anderer Experte aus diesem Team hier aussagekräftiger. Alles Gute bei Der Lösung des Problems wümsche ich Ihnen.
J.M.

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Der Vermieter hat im vorliegenden Fall einen Anspruch auf Fortzahlung der Miete. Dieser Anspruch sollte sinnvollerweise im Rahmen eines Urkundsprozesses durchgesetzt werden, da hiermit dem Mieter die meisten Einwendungen abgeschnitten werden.

Zunächst sollte allerdings geprüft werden, ob der gewerbliche Mietvertrag tatsächlich wirksam zustande gekommen ist. Die Wirksamkeit scheitert beispielsweise oftmals daran, dass es am sog. „Schriftformerfordernis“ fehlt, wenn z. B. die Vertretungsverhältnisse einer Partei nicht angegeben wurden. Sofern der gewerbliche Mietvertrag mit der Befrstung wirksam zustande gekommen ist, steht einem Anspruch des Vermieters nichts im Wege.

Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter im Rahmen seiner „Schadensminderungspflicht“ dazu gehalten sein könnte, einen Nachmieter zu finden. Sollte ein Nachmieter allerdings nicht den Mietzins zahlen, den der jetzige Gewerbemieter zahlt, schuldet der jetzige Mieter Schadensersatz in Form der Mietzinsdifferenz.

Insgesamt betrachtet macht es Sinn, sich gemeinsam um einen geeigneten Nachmieter zu bemühen.

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Hallo liebe Nadja,
ich gehe davon aus, dass du die Vermieterin des Gewerberaumes bist. Dies voraus gesetzt, ist Folgendes zu sagen:
Der geschlossene Mietvertrag hat für beide Vertragsparteien eine Laufzeitgültigkeit von 5 Jahren. Der laufende, auf 5 Jahre geschlossene Mietvertrag, kann von keiner Vertragspartei gekündigt werden. Es sei denn, es sind inzwischen Störungen des Mietverhältnisses eingetreten, die eine der Vertragsparteien berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen.
Sollte dies nicht der Fall sein, hat jeder der Vertragsparteien die 5 Jahre der Vertragszeit einzuhalten. Verstößt eine Vertragspartei gegen diese Verpflichtung, ist er gegenüber dem anderen Vertragspartner schadenersatzpflichtig.
Dabei hat der Vermieter darauf zu achten, dass er seine Schadensminderungspflicht einhält. Das heißt, er muss darauf bedacht sein, möglichst schnell wieder einen geeigneten Mieter zu finden. Das Gleiche gilt selbstverständlich auch für den seitherigen Mieter der muss bemüht sein, einen geeigneten Nachmieter zu finden.
Die Frage, wie die Vertragsparteien diese Angelegenheit friedlich regeln können. Soweit ich das beurteilen kann, würde sich in einem solchen Fall ein Mietaufhebungsvertrag anbieten. In dem Vertrag könnte geregelt werden, unter welchen Bedingungen das Mietverhältnis einvernehmlich aufgelöst werden könnte. Hier hätte der Mieter die Möglichkeit durch eine angemessene Entschädigung den Weg zu ebenen.
Sofern der Vermieter die Kündigung nicht akzeptiert, können ihm daraus keine Weiterungen ent-stehen. Nur es wird ihm nichts nützen. Der Mieter wird seine Absicht das Gewerbe Mietverhältnis aufzugeben sich nicht davon abbringen lassen.
Mit freundlichen Grüßen
Willi

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Hallo Willi!

Vielen Dank für die Antwort. Mein Onkel ist der Vermieter und hat mich um Hilfe gebeten.

Danke, danke, danke!

Liebe Grüße

N.Gorzelitz

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Hallo Experte!

Danke für die Antwort. Der Mietvertrag wurde von einem Makler aufgesetzt. Ich gehe davon aus, dass er wirksam ist.

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Hallo Experte!

Danke für die Antwort!

Liebe Grüße

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Hallo Experte!

FDanke für die Antwort!

Liebe Grüße

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Hallo Experte!

Danke für die Antwort!

Liebe Grüße.

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Hallo Experte!

Danke für die Antwort!

Liebe Grüße…

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Hallo Experte!

Danke für die Antwort!

Liebe Grüße…

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Hallo Experte!

Danke für die Antwort!

Liebe Grüße…