Ein Vermieter will seine Wohnung verkaufen, der Notartermin mit dem Käufer ist bereits abgeschlossen, die Eigentumsübergabe, so wurde dem Mieter mitgeteilt, findet erst bei Schlüsselübergabe statt.
Nun erhält der Mieter eine Kündigung vom alten Vermieter mit der Begründung, der neue Eigentümer würde Eigenbedarf anmelden.
Ist dies rechtens?
Der Gang zum Anwalt würde Zeit und Geld verschlingen, würde bei Aussicht auf Entschädigung aber getragen werden. Wären die Chancen groß juristisch „die besseren Karten“ zu haben?
Hi, wie keki schon schreibt das darf der alte VM nicht!
Und der Eigentumsübergang an den Käufer findet nicht mit der Schlüsselübergabe sondern erst mit der Grundbucheintragung statt! Und das kann, muss nicht, dauern!
MfG ramses90
Hi, wie keki schon schreibt das darf der alte VM nicht!
Und der Eigentumsübergang an den Käufer findet nicht mit der
Schlüsselübergabe sondern erst mit der Grundbucheintragung
statt! Und das kann, muss nicht, dauern!
Das ist zwar formal richtig, aber für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung irrelevant - von der Nachweisproblematik bei fehlendem Recht des Mieters auf Grundbucheinsicht mal ganz abgesehen. Maßgeblich ist da nur der Zeitpunkt des tatsächlichen Übergangs von Nutzen und Lasten gemäß Grundstückskaufvertrag, denn zu diesem Termin tritt der Käufer anstelle des Verkäufers als Vermieter in den Mietvertrag ein.
Hi, wie keki schon schreibt das darf der alte VM nicht!
Und der Eigentumsübergang an den Käufer findet nicht mit der
Schlüsselübergabe sondern erst mit der Grundbucheintragung
statt! Und das kann, muss nicht, dauern!
Das ist zwar formal richtig, aber für die Beurteilung der
Wirksamkeit der Kündigung irrelevant - von der
Nachweisproblematik bei fehlendem Recht des Mieters auf
Grundbucheinsicht mal ganz abgesehen. Maßgeblich ist da nur
der Zeitpunkt des tatsächlichen Übergangs von Nutzen und
Lasten gemäß Grundstückskaufvertrag, denn zu diesem Termin
tritt der Käufer anstelle des Verkäufers als Vermieter in den
Mietvertrag ein.
Das stimmt nicht, ramses und keki haben das schon richtig geschrieben. Zwar ist das Recht auf Kündigung vom Verkäufer auf den Käufer übertragbar, das funktioniert aber bei Eigenbedarfskündigung nicht, da der Eigenbedarf nur den berechtigten Personenkreis des Vermieters umfasst und Vermieter bleibt bis zum Eigentumsübergang (Grundbucheintrag) der Verkäufer.
Hi, wie keki schon schreibt das darf der alte VM nicht!
Und der Eigentumsübergang an den Käufer findet nicht mit der
Schlüsselübergabe sondern erst mit der Grundbucheintragung
statt! Und das kann, muss nicht, dauern!
Das ist zwar formal richtig, aber für die Beurteilung der
Wirksamkeit der Kündigung irrelevant - von der
Nachweisproblematik bei fehlendem Recht des Mieters auf
Grundbucheinsicht mal ganz abgesehen. Maßgeblich ist da nur
der Zeitpunkt des tatsächlichen Übergangs von Nutzen und
Lasten gemäß Grundstückskaufvertrag, denn zu diesem Termin
tritt der Käufer anstelle des Verkäufers als Vermieter in den
Mietvertrag ein.
Das stimmt nicht, ramses und keki haben das schon richtig
geschrieben. Zwar ist das Recht auf Kündigung vom Verkäufer
auf den Käufer übertragbar, das funktioniert aber bei
Eigenbedarfskündigung nicht, da der Eigenbedarf nur den
berechtigten Personenkreis des Vermieters umfasst und
Vermieter bleibt bis zum Eigentumsübergang (Grundbucheintrag)
der Verkäufer.
Vermieter ist der zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung aktuelle Vertragspartner des Mieters, völlig egal, wem die Immobilie laut Grundbuch gehört oder noch gehört. Das BGB kennt im Mietrecht keinen „Eigentümer“, sondern spricht stets nur vom Vermieter. So kann auch ein Hauptmieter, der ein Dreifamilienhaus gemietet und alle Wohnungen weitervermietet hat, bei berechtigtem Interesse wegen Eigenbedarf wirksam kündigen, ohne je im Grundbuch aufzutauchen.
Der Mieter bekommt vom Verkäufer und Käufer mitgeteilt, dass ab dem Zeitpunkt X der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und dazu gibt es eine neue Kontonummer. Und auf die zahlt der Mieter fürderhin seine Miete pünktlich ein, wenn er weiß, was gut für ihn ist, ganz egal, wer (und ob überhaupt) irgendwann irgendwer was ins Grundbuch einträgt. Somit ist auch klar, wen der Mieter als Vermieter gemäß BGB anzusehen hat. Entscheidend ist der Übergang von Nutzen und Lasten. Die Arbeitsgeschwindigkeit im Grundbuchamt ist hingegen sowas von unbeachtlich für die Rechtsgültigkeit einer Eigenbedarfskündigung…
Vermieter ist der zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung
aktuelle Vertragspartner des Mieters, völlig egal, wem die
Immobilie laut Grundbuch gehört oder noch gehört. Das BGB
kennt im Mietrecht keinen „Eigentümer“, sondern spricht stets
nur vom Vermieter. So kann auch ein Hauptmieter, der ein
Dreifamilienhaus gemietet und alle Wohnungen weitervermietet
hat, bei berechtigtem Interesse wegen Eigenbedarf wirksam
kündigen, ohne je im Grundbuch aufzutauchen.
Es geht hier um § 566 BGB und da spielt es sehr wohl eine Rolle wer (und noch wichtiger wann wer) Eigentümer und somit Vermieter ist.
Vermieter ist der zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung
aktuelle Vertragspartner des Mieters, völlig egal, wem die
Immobilie laut Grundbuch gehört oder noch gehört. Das BGB
kennt im Mietrecht keinen „Eigentümer“, sondern spricht stets
nur vom Vermieter. So kann auch ein Hauptmieter, der ein
Dreifamilienhaus gemietet und alle Wohnungen weitervermietet
hat, bei berechtigtem Interesse wegen Eigenbedarf wirksam
kündigen, ohne je im Grundbuch aufzutauchen.
Es geht hier um § 566 BGB und da spielt es sehr wohl eine
Rolle wer (und noch wichtiger wann wer) Eigentümer und somit
Vermieter ist.
Dass der § 566 BGB in solchen Fällen (auch) eine Rolle spielt, bestreite ich ja gar nicht. Aber ich bestreite, dass der Übergang der Rechte und Pflichten vom Verkäufer auf den Erwerber im Verhältnis zum Mieter erst mit dem Eintrag ins Grundbuch wirksam erfolgen kann.
Glaub mir, du liegst hier falsch.
Der Glaube gehört in die Kirche, sage ich immer. Dann bleiben wir uns eben uneinig.
Dass der § 566 BGB in solchen Fällen (auch) eine Rolle spielt,
bestreite ich ja gar nicht.
Nicht nur auch, er regelt den Übergang alter Vermieter auf neuer Vermieter.
Aber ich bestreite, dass der
Übergang der Rechte und Pflichten vom Verkäufer auf den
Erwerber im Verhältnis zum Mieter erst mit dem Eintrag ins
Grundbuch wirksam erfolgen kann.
Auch wenn ich mich wiederhole, natürlich kann der Vermieter alle möglichen Rechte aus dem Mietverhältnis abtreten, er kann allerdings niemanden in den Status des Vermieters erheben. Das führt dann dazu, dass die Person, welcher die Rechte abgetreten wurden eben keinen Eigenbedarf anmelden kann, weil dieses Recht nur dem Vermieter zusteht.
Nach deiner Logik würdest du den Kündigungsschutz komplett aushebeln.
Beispiel:
Vermieter möchte Mieter los werden, sucht sich einen potenziellen Nachmieter und „erhebt“ ihn in den Status des Vermieters. Dann könnte der Nachmieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. So einfach ist es dann halt nicht.