Hallo,
vorab: Ich habe die zuständige FAQ gelesen. Allerdings würde
ich einen hypothetischen Sonderfall mit einer Mietdauer von
> 5 Jahren diskutieren wollen. Im Mietvertrag könnte u.a.
folgendes stehen:
Für Verträge mit unbestimmter Dauer:
Der Mietvertragläuft auf unbestimmte Zeit und beiderseits
unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen (*), die
für beide Vertragsteile verbindlich sind, zum Ende eines
Kalendermonats gekündigt werden.
Die mit (*) angedeutete Fußnote habe möglicherweise folgende
Formulierung:
Für Wohnraum z.Z 3 Mon. bei einer Wohndauer von weniger als 5
Jahren, 6 Mon. bei einer Wohndauer ab 5 Jahren (…)
Also: Verweis auf die gesetzliche Kündigungsfrist, aber in der
Fußnote erfolgt eine Spezifizierung, allerdings mit dem Zusatz
„zur Zeit“.
Griffe hier die neue gesetzliche Regelung oder „schlägt“ die
Spezifizierung trotz HInweis „zur Zeit“ diesen Bezug zum BGB?
Gruß und Danke,
Hallo Christian,
kommt darauf an. Wurde das Mietverhältnis vor dem 01.09.2001 begonnen gilt derzeit noch eine Kündigungsfrist von drei Monaten, nach Ablauf der fünf Jahre sind es sechs Monate.
Für Mietverträge ab dem 01.09.2001 gilt, dass der Mieter grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten bei unbefristeten Mietverträgen kündigen darf.
Soweit derzeit das geltende Recht.
Ab 01.06.2005 hat werden nun auch für Altverträge (Anmerkung von mir : vorerst bis die Verfassungswidrigkeit festgestellt wird ) drei Monate bei den Mietern gelten, egal wie lange sie derzeit in der Wohnung wohnen. Allerdings bitte ich zu beachten, dass dies erst für Kündigungen gilt, die ab dem 01.06. ausgesprochen werden.
Da derzeit ohnehin eine Kündigung während des Monats erst ab Juni greift sollte der Mieter deshalb tatsächlich die Kündigung per Einwurf-Einschreiben - mit Kündigungsdatum im Brief 01.06. - und Postabsendedatum vom 01.06.2005 an den Vermieter geben.
Will das mal kurz erläutern. Der Text der Änderung wird vermutlich so durchgehen, wie er in der Bundesdrucksache steht. Dort wird aber von der Kündigung gesprochen, die ab dem 01.06. ausgesprochen wird.
Hier wird sich ein neuer Streitpunkt schon heute aufzeichnen, dass nun gestritten werden wird - in Einzelfällen - ob die Kündigung am 31.05. wenn sie am 02.06. eingeht überhaupt unter diese Änderung fällt. Ich würde Nein sagen. Hätte der Gesetzgeber gewollt - oder hat er wieder etwas nicht richtig erkannt ? - dass der Eingang der Kündigung gilt, hätte er vom Eingang der Kündigung und nicht von der Kündigung gesprochen.
Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb der Gesetzgeber ausgerechnet für den Monat Juni nicht Kündigungen, die bis zum 3. Werktag im Juni eingehen zugelassen hat, sondern in dem speziellen Fall der Altverträge ausnahmslos von der Kündigung ab dem 01.06. spricht. In jedem anderen Fall gilt die alte Regel weiter. Wie soll sich der Laie hier auskennen ?
Es wird zu weiteren Streitigkeiten bei Grenzfällen - und die wird es - wie ich im Mietrecht Anwälte der Mietervereine und von Haus und Grund kenne - schon deshalb geben, ob der Eingang einer z.B. undatierten Kündigung auf dem Postweg am 01.06. als Kündigung vor dem 01.06. anzusehen ist.
Es wäre sinnvoll gewesen, wenn sich der Gesetzgeber für die Übergangsfrist darauf eingelassen hätte, dass auch hier der Eingang der Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats massgeblich ist.
Streit kann ferner auch entstehen, wenn jemand z.B. nach alten Mietrecht neun Monate Kündigungsfrist hat, schon gekündigt hat, aber nach der bisherigen Kündigung erst zum - Beispiel - 31.12.2005 ausziehen kann. Kann er nun nach neuem Recht ab 01.06. erneut kündigen ? Dann wäre das Mietverhältnis zum 31.08.2005 zu Ende. Dieses Problem hat der Gesetzgeber nicht gelöst.
Dies bedeutet aber auch, dass die Gleichbehandlung nach dem GG nicht gewährleistet wird, denn der Mieter, der nach altem Recht erst jetzt kündigt und z.B. mehr als zehn Jahre in der Wohnung wohnt und zwölf Monate Frist hat, nun ab 01.06. plötzlich 3 Monate hat, im August 05 ausziehen kann, während der Mieter, der am bereits am 31.05.05 kündigt erst zum 30.04.2006 ausziehen kann.
Wir werden - ich auf jeden Fall - längerfristige Kündigungen erneut ab 01.06. namens und in Vollmacht der Mandanten nach der Neuregelung ab 01.06. erneut kündigen. Dies unter Hinweis auf einen Verstoss gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz gem. GG.
Meine persönliche Meinung zu der Neuregelung ist, dass diese Neuregelung keinen dauerhaften Bestand haben wird. Die Übergangsvorschriften hätten mit dem Gesetz ab 01.09.2001 erlassen werden müssen. Dies hat der Gesetzgeber versäumt. Er kann zwar später diesen Fehler korrigieren, muss dann aber im Rahmen der Gleichbehandlung Grundsätze aufstellen, die der seinerzeitigen Rechtsprechung entsprechen und nicht neue Tatbestände aufstellen.
Vor allem muss man sich mal fragen, wann endlich Mieter und Vermieter eine Rechtssicherheit haben, wenn sie miteinander Verträge schliessen. Was in dem neuen Mietrecht zusammengepfuscht wurde ist unfassbar. Doch gelernt hat man daraus nichts.
Grüsse Günter