Kündigungsfristen Mietvertrag nach Hausverkauf

Werner_Bruttel · 27. November 2002 um 00:14

Hallo Experten,

folgender Sachverhalt: Meine Eltern zogen 1980 in ein EFH mit großem Garten ein. Da das Haus stark renovierungsbedürftig war, meine Eltern die Renovierung aber selbst übernahmen (mein Vater, damals noch fit, machte als gelernter Handnwerker das meiste selbst) wurde die Miete auch für damalige Verhältnisse extrem niedrig angesetzt (DM 500,-) und seither nie erhöht.

Nun soll das Haus plötzlich verkauft werden.

Wie lange wäre für einen potentiellen Käufer die Kündigungsfrist?

Wirken sich die Kündigungsfrist und die extrem niedrige Miete (ortsüblich wäre sicher fast das dreifache) wertmindernd auf das Objekt aus.

Ich überlege mir nämlich u.U. das Haus selbst zu kaufen, um meinem Eltern in Ihrem Alter eine Umzug zu ersparen. Außerdem wohnt meine Schwester in der Nachbarschaft und könnte sie im Bedarfsfall (noch ist es zum Glück nicht notwendig) später mal pflegen. Auch ist die Lage wirklich nicht schlecht, in der Nähe des Bodensee - ich könnte mir durchaus vorstellen das Haus mal selbst als Alterswohnsitz zu nutzen.

Das Problem: Der Preis des Objekts würde sicher meine finanziellen Möglichkeiten bis fast an die Grenze strapazieren.

Preisdrückende Argumente wären da natürlich sehr willkommen.

Was muss ich sonst beachten?

Dank im voraus für Eure Hilfe.

Gruß
Werner

Anonym · 27. November 2002 um 00:30

Hallo Werner,

folgender Sachverhalt: Meine Eltern zogen 1980 in ein EFH mit
großem Garten ein. Da das Haus stark renovierungsbedürftig
war, meine Eltern die Renovierung aber selbst übernahmen (mein
Vater, damals noch fit, machte als gelernter Handnwerker das
meiste selbst) wurde die Miete auch für damalige Verhältnisse
extrem niedrig angesetzt (DM 500,-) und seither nie erhöht.

Nun soll das Haus plötzlich verkauft werden.

Wie lange wäre für einen potentiellen Käufer die
Kündigungsfrist?

Also grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht den Mietvertrag. Es würden also die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, auch bei einer zu erwartenden Eigenbedarfskündigung.

Wirken sich die Kündigungsfrist und die extrem niedrige Miete
(ortsüblich wäre sicher fast das dreifache) wertmindernd auf
das Objekt aus.

Das ja, da die Miete ja nicht auf einen Schlag angepaßt werden kann sondern maximal um 30% p.a. (ist neulichst geändert, kann sein, daß ich mich hier irre) erhöht werden kann. Allerdings nur, wenn der Käufer das Haus als Renditeobjekt erwirbt.

Ich überlege mir nämlich u.U. das Haus selbst zu kaufen, um
meinem Eltern in Ihrem Alter eine Umzug zu ersparen. Außerdem
wohnt meine Schwester in der Nachbarschaft und könnte sie im
Bedarfsfall (noch ist es zum Glück nicht notwendig) später mal
pflegen. Auch ist die Lage wirklich nicht schlecht, in der
Nähe des Bodensee - ich könnte mir durchaus vorstellen das
Haus mal selbst als Alterswohnsitz zu nutzen.

Das Problem: Der Preis des Objekts würde sicher meine
finanziellen Möglichkeiten bis fast an die Grenze
strapazieren.

Preisdrückende Argumente wären da natürlich sehr willkommen.

Und was ist mit Fairness? Wenn deine Eltern da 20 Jahre für 500 Mark gewohnt haben, sollte man jetzt nicht kommen und sagen, der Preis muß runter, weil die Mieteinnahmen so gering sind!

Tatsächlich lassen sich wertmindernd eben nur dinge ansetzen, die nicht in der normalen Pflege des Mieters liegen:

Stand der Heizungsanlage: Alter, Verbrauch, Abgasemissionen
Zustand des Daches
Zustand der Isolierungen (Wärme und Feuchte)
Zustand der Fenster und Haustüren. (Nicht Wohnungstüren)
Zustand von Nebengebäuden: Garagen, Remisen etc. vorhanden oder nicht.
evtl noch Zustand der Gartenanlage.

gruss
winkel

Werner_Bruttel · 27. November 2002 um 01:24

Hallo Winkel,

erst aml Danke für Deine Antworten.
Einige ergänzende Hinweise und weitere Fragen siehe unten:

Also grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht den Mietvertrag. Es
würden also die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, auch
bei einer zu erwartenden Eigenbedarfskündigung.

Weisst Du (oder sonst jemand der hier mitliest) wie lange die in dem Fall sind.

Preisdrückende Argumente wären da natürlich sehr willkommen.

Und was ist mit Fairness? Wenn deine Eltern da 20 Jahre für
500 Mark gewohnt haben, sollte man jetzt nicht kommen und
sagen, der Preis muß runter, weil die Mieteinnahmen so gering
sind!

Also ich denke, da sitzen sich zwei gleichberechtige Verhandlungspartner gegenüber - da wird jeder die aus seiner Sicht nützlichen Argumente anbringen.

Ich kann und will nicht mehr bezahlen als ein außenstehender Dritter aufzubringen bereit wäre. Außerdem fürchte ich umgekehrt auch mit dem Argument, daß ein außenstehender Dritter durchaus für die wertsteigernden Investitionen meiner Eltern (in den zwanzig Jahren sicher ein Betrag im deutlich sechsstelligen DM Bereich) zu bezahlen bereit wäre. Das wäre dann quais die Aufforderung für die Investitionen meiner Eltern noch einmal zu bezahlen.

Vielleicht gleichen sich die Argumente ja irgenwie aus.

Tatsächlich lassen sich wertmindernd eben nur dinge ansetzen,
die nicht in der normalen Pflege des Mieters liegen:

Gibt es da Richtwerte, was das im Einzelnen bedeutet

Stand der Heizungsanlage: Alter, Verbrauch, Abgasemissionen

nicht vorhanden, Kohleöfen! Einbau meinerseits wäre allerdings aufgrund des Alters und Gesundheitszustands meiner Eltern unbedingt einzuplanen.

Zustand des Daches

mässig, geht eventuell noch für ein paar Jahre, ist wohl im Original Bauzustand (Bj. 1937)

Zustand der Isolierungen (Wärme und Feuchte)

miserabel, Investition wäre dringend erforderlich

Zustand der Fenster und Haustüren. (Nicht Wohnungstüren)

teilweise von meinen Eltern erneuert, der Rest dringend erneuerungsbedürftig

Zustand von Nebengebäuden: Garagen, Remisen etc. vorhanden
oder nicht.

-Fertigarage, Rostspuren von der Armierung sichtbar, früher oder später sanierungsbedürftig

evtl noch Zustand der Gartenanlage.

Topzustand, übernommen haben meine Eltern seinerzeit eine Brennesselplantage

Gruß
Werner

Anonym · 27. November 2002 um 09:01

Hallo Werner,

Ich kann und will nicht mehr bezahlen als ein außenstehender
Dritter aufzubringen bereit wäre. Außerdem fürchte ich
umgekehrt auch mit dem Argument, daß ein außenstehender
Dritter durchaus für die wertsteigernden Investitionen meiner
Eltern (in den zwanzig Jahren sicher ein Betrag im deutlich
sechsstelligen DM Bereich) zu bezahlen bereit wäre. Das wäre
dann quais die Aufforderung für die Investitionen meiner
Eltern noch einmal zu bezahlen.

Da hilft nur eines, auch angesichts der von dir beschriebenen Mängel: Gutachter holen schätzen und bewerten lassen. Das kostet im Anfang vielleicht Geld, aber spart am ende meist sehr viel.

Für die im Gutachten aufgeführten Mängel Kostenvoranschläge (mündliche Schätzungen reichen meist erst) einholen und dann vom beim Kaufpreis berücksichtigen. Ich meine damit nicht vom Gutachtenwert abziehen, sondern hinzuzählen, da der Schätzpreis und die Reparaturen zusammen deine Gesamtinvestition bilden.

Sachverständige findest du beim örtlichen Maklerverband.

gruss
winkel

G_nterW_d13683 · 27. November 2002 um 13:10

Hallo,

folgender Sachverhalt: Meine Eltern zogen 1980 in ein EFH mit
großem Garten ein. Da das Haus stark renovierungsbedürftig
war, meine Eltern die Renovierung aber selbst übernahmen (mein
Vater, damals noch fit, machte als gelernter Handnwerker das
meiste selbst) wurde die Miete auch für damalige Verhältnisse
extrem niedrig angesetzt (DM 500,-) und seither nie erhöht.

Nun soll das Haus plötzlich verkauft werden.

Wie lange wäre für einen potentiellen Käufer die
Kündigungsfrist?

kauf bricht nicht dne Mietvertrag. Hier bedarf es deshalb mindestens einer Eigenbedarfskündigung. Hierbei muss nachgewiesen werden, wer in das Haus einziehen soll.

Wirken sich die Kündigungsfrist und die extrem niedrige Miete
(ortsüblich wäre sicher fast das dreifache) wertmindernd auf
das Objekt aus.

Eine Mieterhöhung von 20 % innerhalb von drei Jahren ist gesetzlich möglich. Die Mieterhöhung ist jedoch dann nur zulässig, wenn keine Kündigung ausgesprochen wurde. Ist eine Kündigung ausgesprochen, kann die Miete nicht erhöht werden.

Die Kündigungsfrist richtet sich nach dem Vertragstext. Es ist jedoch bei einem Altvertrag damit zu rechnen, dass die gesetzliche Frist von drei Monaten besteht ( für den Mieter), in dem vorliegenden Fall für den Vermieter von neun Monaten.

Ich überlege mir nämlich u.U. das Haus selbst zu kaufen, um
meinem Eltern in Ihrem Alter eine Umzug zu ersparen. Außerdem
wohnt meine Schwester in der Nachbarschaft und könnte sie im
Bedarfsfall (noch ist es zum Glück nicht notwendig) später mal
pflegen. Auch ist die Lage wirklich nicht schlecht, in der
Nähe des Bodensee - ich könnte mir durchaus vorstellen das
Haus mal selbst als Alterswohnsitz zu nutzen.

Das Problem: Der Preis des Objekts würde sicher meine
finanziellen Möglichkeiten bis fast an die Grenze
strapazieren.

Preisdrückende Argumente wären da natürlich sehr willkommen.

Was muss ich sonst beachten?

Sofern Interesse besteht, wir haben in der Region (Bodensee, Oberschwaben, Hegau, Heuberg, Donautal) in fast allen größeren Gemeinden Gutachterausschüsse bei der kommunalen Verwaltung. Du kannst dort nachfragen. Ein Wertgutachten - nach Rücksprache mit dem Vermieter - würde je nach Größe und Wert etwa um die 500 - 700 EUR kosten. Ansonsten einige Euros ausgeben und mit einem Architekten das haus besichtigen. Insbesondere Dach und Keller.

Gruss Günter

G_nterW_d13683 · 27. November 2002 um 13:24

Hallo Werner,

Also grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht den Mietvertrag. Es
würden also die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, auch
bei einer zu erwartenden Eigenbedarfskündigung.

Weisst Du (oder sonst jemand der hier mitliest) wie lange die
in dem Fall sind.

In dem Fall Deiner Eltern sind es auf jeden Fall neun Monate. Es kann aber auch sein, je nach Text des Vertrages, dass hier soagr zwölf Monate eingehalten werdne müssen. Hierzu muss man den Txt der Kündigungsklauseln kennen. Neun Monate aber generell.

Preisdrückende Argumente wären da natürlich sehr willkommen.

Und was ist mit Fairness? Wenn deine Eltern da 20 Jahre für
500 Mark gewohnt haben, sollte man jetzt nicht kommen und
sagen, der Preis muß runter, weil die Mieteinnahmen so gering
sind!

Eine Wohnung wird nicht mit einer geringen Miete vermietet, wenn nicht hierbei der Mieter selbst vieles richtet. Offenbar hat der Vernieter nichts in den letzten Jahren an der Immobilie gerichtet. Hätten deine Eltern eine ortsübliche Miete gezahlt, wäre ihnen wahrscheinlich in erheblicher Höhe eine Mietminderung zugestanden.

Also ich denke, da sitzen sich zwei gleichberechtige
Verhandlungspartner gegenüber - da wird jeder die aus seiner
Sicht nützlichen Argumente anbringen.

Ich kann und will nicht mehr bezahlen als ein außenstehender
Dritter aufzubringen bereit wäre. Außerdem fürchte ich
umgekehrt auch mit dem Argument, daß ein außenstehender
Dritter durchaus für die wertsteigernden Investitionen meiner
Eltern (in den zwanzig Jahren sicher ein Betrag im deutlich
sechsstelligen DM Bereich) zu bezahlen bereit wäre. Das wäre
dann quais die Aufforderung für die Investitionen meiner
Eltern noch einmal zu bezahlen.

Vielleicht gleichen sich die Argumente ja irgenwie aus.

Dies dürfte den Vermieter kaum interessieren. Deine Eltern haben investiert und keine Sicherheit für die Investitionen mit Ausnahme dessen, dass die Miete gering gewesen ist, wobei, was heisst denn hier gering, wenn eine sechsstellige Summe ( das wäre fast ein Innenausbau) aufgebracht wurde. Dann ist die Miete um rd. 400 DM monatlich höher anzusetzen, denn diese Investitionen sind letztlich Zahlungen auf die Miete. Wenn ich mir jedoch den weiteren Text ansehe, frage ich mich, wo denn hier eine sechsstellige Summe investiert worden sein soll.

Tatsächlich lassen sich wertmindernd eben nur dinge ansetzen,
die nicht in der normalen Pflege des Mieters liegen:

Gibt es da Richtwerte, was das im Einzelnen bedeutet

Gutachten anfertigen lassen. Kein Makler nehmen, denn diese Kosten sind durchschnittlich zu hoch und haben als Gutachten keinerlei Wert.

Stand der Heizungsanlage: Alter, Verbrauch, Abgasemissionen

nicht vorhanden, Kohleöfen! Einbau meinerseits wäre
allerdings aufgrund des Alters und Gesundheitszustands meiner
Eltern unbedingt einzuplanen.

Zustand des Daches

mässig, geht eventuell noch für ein paar Jahre, ist wohl im
Original Bauzustand (Bj. 1937)

Zustand der Isolierungen (Wärme und Feuchte)

miserabel, Investition wäre dringend erforderlich

Zustand der Fenster und Haustüren. (Nicht Wohnungstüren)

teilweise von meinen Eltern erneuert, der Rest dringend
erneuerungsbedürftig

Zustand von Nebengebäuden: Garagen, Remisen etc. vorhanden
oder nicht.

-Fertigarage, Rostspuren von der Armierung sichtbar, früher
oder später sanierungsbedürftig

evtl noch Zustand der Gartenanlage.

Topzustand, übernommen haben meine Eltern seinerzeit eine
Brennesselplantage

Gruss Günter