Hallo, wichtig ist zu wissen, ob Sie einen Zeitmietvertrag unterschrieben haben, oder ob Sie Ein Kündigungsverzicht vereinbart haben. Ich habe hierzu einige Beiträge rausgesucht, die eigentlich alles erklären sollten. Bitte lesen Sie dieses komplett einmal durch.
Mietrecht: Zeitmietvertrag
Unter einem Zeitmietvertrag versteht man einen Mietvertrag, bei dem die Mietzeit - Laufzeit des Vertrages - im Vertrag fest geregelt ist. Zum Beispiel mit folgender Formulierung: „Das Mietverhältnis beginnt am 31. März 2004 und endet am 30. Dezember 2006“. Eine besondere Kündigung ist dann nicht mehr erforderlich. Gleichzeitig ist aber auch eine vorzeitige Kündigung durch beide Vertragsparteien ausgeschlossen. Eine Ausnahme bildet die Kündigung „aus wichtigem Grund“. Diese Kündigungsmöglichkeit kann auch vertraglich nicht wirksam ausgeschlossen werden. Ein wichtiger Kündigungsgrund liegt zum Beispiel dann vor, wenn das Mietverhältnis außerordentlich (fristlos) gekündigt werden könnte ( Hauptfall: schwerwiegende Vertragsverletzungen).
Handelt es sich um Wohnraummiete, so ist eine derartige Vertragsgestaltung mietrechtlich seit der Reform des Mietrechts (01.11.2001) nicht mehr zulässig (siehe unten). Echte Zeitmietverträge, bei denen der Endzeitpunkt des Mietverhältnisses genau bestimmt ist, sind nur nach Maßgabe der Vorschriften des § 575 BGB (siehe unten) zulässig, ansonsten unwirksam.
Befristeter Kündigungsausschluß:
Die Klausel in einem Wohnraummietvertrag:
„Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juni 1995. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, die für beide Vertragsteile verbindlich ist, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31.5.2000.“, ist wirksam. AG Schöneberg, Urteil vom 30. November 1998, Az: 108 C 325/98; MM 1999, 213-215
Möglich sind auch „Verlängerungsoptionen“ wie z.B. „Das Mietverhältnis verlängert sich um jeweils ein Jahr, sofern es nicht innerhalb einer Frist von 3 Monaten zum Jahresende gekündigt wird.“ - Diese Klausel wird auch im Bereich der Wohnungsmiete für Verträge nach altem Recht ( vor 01.11.2001) zulässig gehalten. Weitere Einzelheiten >>>> Verlängerungsklausel.
Die Kündigungsfristen sind nach neuem Recht jedoch zwingend, d.h. zu Ungunsten des Mieters darf davon nicht abgewichen werden (3 Monate K-frist). Daher sind Verlängerungsklauseln in Verträgen die nach dem 01.11.2001 abgeschlossen wurden für Wohnraum in aller Regel wohl nicht mehr zulässig bzw. unwirksam. Dennoch hat der BGH (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03) -es für zulässig und wirksam gehalten, wenn Mieter einseitig für die Dauer von bis zu 5 Jahren auf ihre im Mietrecht eingeräumte Möglichkeit, den Vertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten zu kündigen, verzichtet. >>> siehe Verzicht. Konsequent wäre es nun, Verträge mit einer sogenannten „Verlängerungsklausel“ auch nach neuem Mietrecht für zulässig und wirksam zu halten. Dies würde aber im Ergebnis zu einer völligen Aushöhlung der mietrechtlichen Kündigungsfristen führen. Gerichtsurteile dazu sind uns noch nicht bekannt. Die rechtliche Gestaltung im Bereich der Gewerbemiete ist dagegen frei.
Zeitmietverträge bei Wohnraumvermietung:
Den bisher nach altem Mietrecht (vor der Refom 2001) zulässigen qualifizierten Zeitmietvertrag mit einer Laufzeit von maximal 5 Jahren gibt es seit der Reform nicht mehr! Die neue gesetzliche Regelung kennt keine reine zeitliche Befristung mehr.
Um die Mieterschutzvorschriften nicht durch einen Zeitmietvertrag umgehen zu können, hat der Gesetzgeber im § 575 BGB die Fälle abschließend bestimmt, in denen der Abschluß eines Zeitmietvertrages zulässig ist:
(1) wenn der Vermieter zu dem vorgesehenen Endzeitpunkt des Vertrages >>> Eigenbedarf hat
(2) in zulässiger Weise die Räume beseitigen (Abbruch des Hauses), verändern oder instandsetzen will.
(3) die Wohnung als Werkwohnung für einen Mitarbeiter benötigt
weitere zwingende Voraussetzung ist, dass der Vermieter dem Mieter den Grund für die Befristung des Vertrages bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt (§ 575 Abs 1 BGB).
Tritt der Grund weswegen der Vertrag befristet wurde später ein, so kann der Mieter die Verragsverlängerung verlangen. Fällt der Grund gar ganz weg, so kann der Mieter einen unbefristeten Vertrag verlangen. Die Beweislast trägt jeweils der Vermieter. ( § 575 Abs 3 BGB).
Jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Die gesetzliche Vorschrift wird sehr eng ausgelegt.
Das Auslaufen der Miet-Bindungsfrist bei Sozialwohnungen stellt keinen gesetzlich anerkannten Grund für eine Befristung dar. Ein mit diesem Grund befristeter Mietvertrag wäre unwirksam.
Die mietrechtlichen Folgen der Unwirksamkeit:
Der unwirksam abgeschlossene Zeitmietvertrag wird nicht insgesamt unwirksam, sonder gilt als „normaler“ unbefristeter Vertrag. Der Mieter kann also innhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist ( nach geltendem Mietrecht sind das immer 3 Monate) kündigen. Auch der Vermieter ist bei einer Kündigung an die gesetzlichen Regeln gebunden. Er braucht einen Kündigungsgrund und muss die Fristen einhalten. Details siehe unter Schlagwort „Kündigung“.
Außerordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrages:
Die außerordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrages ist unter den gleichen Voraussetzungen wie die außerordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages möglich.
Häufigster Fall ist in der Praxis das Auftreten von Wohnungsmängeln: will der Mieter den Mietvertrag fristlos wegen eines Mangels kündigen, so ist eine vorausgegangene erfolglose Abmahnung des Vermieters erforderlich (§ 543 Abs 3 BGB). Ausnahme: die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt (§ 569 Abs 2 BGB). (insbesondere schwere gesndheitliche Beeinträchtigung durch einen Mangel, der nicht sofort behebbar ist.)
Sonderfall Vertragsauslegung:
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Bestimmt ein Mietvertrag einerseits, daß er auf die Dauer von 60 Monaten geschlossen sein soll und damit zu einem bestimmten Termin ablaufen soll, sind andererseits aber Kündigungsfristen geregelt, läßt er zwei Auslegungen zu. Zum einen kann ein bis zu dem genannten Termin befristetes Mietverhältnis angenommen werden. Zum anderen kann ein ordentlich kündbares Mietverhältnis in Betracht kommen.
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Das Zusammenspiel der beiden Regelungen wäre nur in Einklang zu bringen, wenn die Ablaufzeit als vereinbarte Höchstdauer anzusehen wäre, zu der der Mietvertrag in jedem Fall enden sollte, verbunden mit einem ordentlichen Kündigungsrecht für beide Seiten.
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Eine entsprechende Auslegung des Vertrages muß derjenige beweisen, der sich darauf beruft (hier: der Vermieter). LG Limburg 3. Zivilkammer, Urteil vom 27. April 2001 , Az: 3 S 392/00 Quelle: WuM 2001, 359-361
Mietrecht aktuell
Mietvertrag mit Kündigungsausschluss
(dmb) Mieter und Vermieter können wirksam einen Kündigungsausschluss oder einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbaren. Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist eine derartige Vertragskonstruktion für Mieter ausnahmsweise dann sinnvoll, wenn sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung anmieten und sie das Kündigungsrisiko „Eigenbedarf“ einschränken wollen. Einfache, zeitlich befristete Mietverträge können seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr abgeschlossen werden.
Wird ein Kündigungsausschluss vereinbart, schließen Mieter und Vermieter rechtlich gesehen einen unbefristeten Mietvertrag ab. Es gelten grundsätzlich die gesetzlichen Kündigungsfristen. Ausgeschlossen wird allerdings für einen bestimmten Zeitraum das Recht, überhaupt kündigen zu dürfen (BGH VIII ZR 2/04; BGH VIII ZR 179/03 und BGH VIII ZR 294/03).
Beiderseitige Kündigungsverzichte, das heißt der Kündigungsverzicht von Mieter und Vermieter, in Formularmietverträgen sind für längstens vier Jahr wirksam (BGH VIII ZR 27/04).
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 81/03) soll mit Hilfe einer Individualvereinbarung sogar ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters für fünf Jahr möglich sein.
Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes hat der Kündigungsverzicht im Ergebnis die gleichen Wirkungen wie ein auf mehrere Jahre angelegter einfacher Zeitmietvertrag. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ist praktisch nicht möglich. Die mit der Mietrechtsreform eingeführte dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter wird dem Grunde nach unterlaufen. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt vor Unterschrift unter einen Mietvertrag mit Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss die Rechtsberatung beim örtlichen Mieterverein. In jedem Fall sollten Zusatzregelungen über mögliche Nachmieterstellungen oder Sonderkündigungsrechte in den Mietvertrag mit aufgenommen werden.
Kündigungsverzicht bei Mietverträgen
Der Kündigungsverzicht bei Mietverträgen ist rechtlich erlaubt, aber problematisch.
Die letzte Novellierung des deutschen Mietrechts gab es im Jahr 2001. Seit dem 1. Juni 2005 gilt die neue, so genannte kurze Kündigungsfrist von drei Monaten für alle Mieter. Unabhängig davon, wie lange sie in Ihrer Wohnung gelebt haben, können Sie als Mieter jederzeit Ihren Mietvertrag innerhalb von drei Monaten kündigen.
Mietvertrag
Ganz anders ist die Sachlage für Vermieter. Sie müssen, so das BGB (§ 573 c), je nach Dauer des Mietverhältnisses für eine ordentliche Kündigung eine Frist von drei, sechs oder neun Monaten beachten. Das berichtet die Tageszeitung WELT am SONNTAG (Ausgabe vom 1. Oktober 2006). Um ihre Mieter länger zu binden, nutzen viele Vermieter mittlerweile den sogenannten Kündigungsverzicht.
Der immer häufiger angewandte Kündigungsverzicht ist rechtlich erlaubt, aber problematisch. Die Rechtsprechung sieht dieses Vorgehen des Vermieters als zulässig. Auch, so die WELT am SONNTAG, „wenn die Absicht des Gesetzgebers damit unterlaufen wird.“
Urteil: „Keine grundsätzliche Missachtung des Mietrechts“
Konkret sieht das so aus: Der Vermieter vereinbart mit dem Mieter, dass er beispielsweise in den ersten zwei Jahren des Mietverhältnisses auf sein Kündigungsrecht verzichtet. „Ein solcher Kündigungsverzicht kann bereits in Formmietverträgen verankert sein, wird jedoch meist in einem handschriftlichen Dokument separat formuliert“, erklärt der Mietrechtsexperte und Rechtsanwalt Antonio Durán Munoz (Lübeck). „Individuell vereinbarte Mietverträge, in denen sich Mieter und Vermieter beispielsweise auf eine Mindestlaufzeit des Mietvertrags verpflichtet haben, bleiben trotz des neuen Gesetzes die große Ausnahme“, ergänzt Wolfgang Raue, Vorstandsmitglied im IVD West für das Saarland.
Der Kündigungsverzicht ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes keine grundsätzliche Missachtung des gültigen Mietrechts, weil, so die Richter, „lediglich freiwillig auf das Kündigungsrecht verzichtet wird“ (AZ: VIII ZR 81/03). Dieser Verzicht ist nach Urteilen des BGH auch mit einem entsprechend formulierten Vordruck im Mietvertrag rechtens (AZ: VIII ZR 294/03 und AZ VIII ZR 379/03).
Trotz dieser Ausnahmen sehen die Entscheidungen des BGH eine zeitliche Begrenzung des Kündigungsverzichts vor. Dieser sollte per Vordruck im Mietvertrag auf maximal vier Jahre festgelegt werden. Ein Kündigungsverzicht, der über diese Frist hinausgeht, stellt nach Ansicht des BGH eine „unangemessene Benachteiligung des Mieters“ (AZ: VIII ZR 27/04) dar.
Kündigungsverzicht: So können Sie dennoch aussteigen
Aber was passiert, wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter auf einen Kündigungsverzicht geeinigt haben, und dennoch umziehen wollen? „Eine Vertragsauflösung sollte grundsätzlich jederzeit möglich sein“, sagt Antonio Durán Munoz, „wer die entsprechende Vereinbarung zum Kündigungsverzicht im Vertrag stehen hat und dennoch kurzfristig aus dem Mietverhältnis herauskommen will, sollte einen geeigneten Nachmieter vorschlagen.“ Juristisch gesehen können Sie als Mieter dann auf ein „dringend berechtigtes Interesse“ pochen, beispielsweise wenn sie berufsbedingt in eine andere Stadt wechseln oder wenn Sie Nachwuchs erwarten und eine größere Wohnung benötigen.
Besprechen Sie sich im Einzelfall immer vorab mit Ihrem Vermieter, einem Mieterverein oder mit Ihrem Rechtsanwalt. So können Sie unnötige Missverständnisse schon im Vorfeld vermeiden.
Viele Grüße