Hallo, lieber Prudens,
angesichts, dass es immer wieder gibt es Streit zwischen Mietern und Vermietern um gesundheitsgefährdenden Schimmel in den Wohnungen. Ist der Mieter schuld, da er nicht richtig lüftet, oder muss doch der Vermieter Mängel am Bau verantworten? Welche Ursachen gibt es für Schimmelbefall und wer ist verantwortlich? „Escher - Der MDR Ratgeber“ gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Wer ist dafür verantwortlich, Schimmel in einer Mietwohnung zu beseitigen?
Generell gilt: Ein Vermieter ist dazu verpflichtet, eine Wohnung, die er vermietet, in einem makellosen Zustand zur Verfügung zu stellen (§535 BGB). Das heißt, der vertragsmäßige Gebrauch muss dauerhaft gewährleistet sein und den Gebrauch einschränkende Mängel müssen von ihm schnellstmöglich behoben werden. Schimmelbefall gilt als ein Mangel, ist extrem gesundheitsgefährdend, unansehnlich und schädigt zudem die Möbel.
Gleichzeitig gilt, dass der Mieter Mängel sofort beim Vermieter anzuzeigen hat und deren Beseitigung einfordern muss (äußert wichtig, Nachweis der Benachrichtigung sichern)… Sollte er jedoch diese Mängel selbst verschuldet haben, ist er auch für deren Beseitigung verantwortlich.
Bei Schimmelbefall in der Wohnung, hervorgerufen durch Feuchtigkeitsschäden, ist die eigentliche Ursache oftmals unklar und nicht immer eindeutig aufzuzeigen. Daher kommt es gerade bei diesen Mängelanzeigen zu erbitterten Streitereien zwischen Mieter und Vermieter. Denn ist der Grund bei Mängeln am Bau zu finden, ist der Vermieter in der Verantwortung, den Schimmel fachgerecht zu beseitigen. Hat der Mieter jedoch durch unzureichendes Heizen und Lüften den Schimmel verursacht, ist es an ihm, die Kosten der Beseitigung zu übernehmen. In den meisten Fällen endet der Streit vor Gericht, bei dem ein Richter aufgrund der vorgelegten Gutachten entscheidet. (Eventuell kann der Vormieter bestätigen, dass die Schimmelbildung Grund war, die Wohnung aufzugeben).
Wie ist die Verfahrensweise bei einem Rechtsstreit wegen Schimmelbefall?
Im Laufe der vergangenen Jahre hat sich folgende juristische Verfahrensweise durchgesetzt:
• Der Mieter hat das Vorhandensein des Mangels zu beweisen, was bei einem sichtbaren Schimmelbefall durch eine ausführliche Foto- oder Videodokumentation recht einfach ist.
• Sollte der Vermieter die Beseitigung verweigern, muss er beweisen, dass keine baulichen Mängel, bspw. eine unzureichende Dämmung, oder sonstige Außeneinflüsse, wie z. B. ins Mauerwerk eindringender Regen, vorliegen. Dies erfolgt in der Regel durch einen Fachgutachten
• Erst wenn der Vermieter beweisen konnte, dass er nicht in der Haftung steht, ist der Mieter in der Beweispflicht.
Welche Rechte und Pflichten hat der Mieter?
Der Mieter ist verpflichtet, darauf zu achten, keine Schäden zu verursachen: Er ist angehalten, angemessen zu heizen und zu lüften. Die Definition von „angemessen“ richtet sich nach der Wohnung. Handelt es ich um eine Altbauwohnung, stellt sich die Frage, wie gut die Wärmedämmung ist? Bezieht der Mieter einen Neubau, gibt es möglicherweise noch Restfeuchte in den Wänden. Der Mieter ist vor dem Einzug darüber zu informieren, ob er die Wohnung noch „trocken heizen“ muss. Andernfalls gilt Neubaufeuchte als Baumangel und liegt in der Verantwortung des Vermieters. Als „angemessene“ Richtlinie für das Lüften gilt dreimal täglich für jeweils zehn Minuten. Dauerhaft gekippte Fenster schaden mehr als sie nutzen.
Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in „üblicher Weise“ zu nutzen und nicht „nachteilig“ zu möblieren: Große Möbelstücke wie z. B. eine Anbauwand sollten nicht an eine Außenwand gestellt werden, da dahinter die Luft nur sehr schlecht zirkulieren kann und Feuchtigkeit möglicherweise zu stocken anfängt.
Hat der Mieter Schuld am Schimmelbefall, muss er diesen fachgerecht und auf eigene Kosten beseitigen, d. h. er muss den Schimmel entfernen, neu tapezieren und zukünftig auf richtiges Heizen und Lüften achten. Sind Gipskartonwände betroffen, muss er die betroffenen Stellen austauschen. Bei tiefer befallenem Mauerwerk sollte eine Fachfirma zu Rate gezogen werden.
Liegt die Verantwortung für den Schimmelbefall beim Vermieter, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern, bis der Mangel behoben wurde. Unter Umständen kann er sogar den Mietvertrag fristlos kündigen und vom Vermieter die Kostenübernahme für den Umzug und geschädigte Möbel einfordern.
Welche Rechte und Pflichten hat der Vermieter?
Der Vermieter muss die Mietsache in einem makellosen Zustand zur Verfügung stellen und angezeigte Mängel schnellstmöglich beheben, wenn sie in seiner Verantwortung liegen. Er muss sicher gehen, dass wirklich keine Mängel am Gebäude vorliegen, wie Risse, Löcher im Putz oder fehlende Dachziegel, bevor er dem Mieter Verschulden am Schimmelbefall vorwirft.
Ist er der Meinung, die Schuld liegt beim Mieter, muss er ein fachliches Gutachten vorlegen, das beweist, dass keine baulichen Mängel oder Außeneinwirkungen vorliegen. In diesem Fall kann er eine Mietminderung zurückweisen und im Falle, der Mieter mindert seine Miete trotzdem, eine fristlose Kündigung aussprechen.
Sollten doch Baumängel vorliegen, muss der Vermieter diese dauerhaft und fachgerecht beseitigen. Mangelnde Wärmedämmung muss durch eine zusätzlich äußere Isolierschicht verbessert werden. Undichte Fassaden müssen ausgebessert und abgedichtet werden. Eine Styropor- oder Aluminiumschicht, die oftmals von innen angebracht wird, gilt nicht als fachgerechte Schadensbekämpfung.
Ist eine Mietminderung seitens des Mieters rechtens
Bevor ein Mieter eigenmächtig seine Miete kürzt, muss er dem Vermieter den Mangel schriftlich mitteilen und sollte für sich ausschließen können, dass die Ursache des Schimmels bei ihm selbst liegt. Ist der Vermieter der Überzeugung, dass der Mieter Schuld am Schimmelbefall ist, muss er ihm dies nachweisen. Andernfalls ist er in der Verantwortung, den Schimmel zu beseitigen. Sollte er dieser Pflicht nicht nachkommen, hat der Mieter das Recht, nach Ablauf einer angekündigten Frist die Miete zu mindern. Die Höhe der Mietminderung ist immer abhängig von Größe und Schwere des Schimmelbefalls und in welchen Räumen er auftritt.
Beispielsweise ist bei Schimmel im Wohn- und Schlafzimmer, verursacht durch undichte Fenster und daraus resultierende Feuchtigkeitsschäden, eine Mietminderung von 20% laut Amtsgericht Schöneberg (Urteil vom 8. Oktober 1997, Az: 7 C 284/97) angemessen.
Sind die Außenwände aller Zimmer, die Wände und die Decke im Bad durchfeuchtet und in der Küche Schimmelflecken vorhanden, so ist eine Minderung der Miete von mindestens 15% laut einem Urteil des Landesgerichtes Berlin gerechtfertigt (64. Zivilkammer, Urteil vom 16. Februar 1999, Az: 64 S 356/98).
Darf ein Mieter fristlos kündigen und sofort ausziehen?
Der Mieter ist berechtigt, eine sofortige Kündigung auszusprechen, wenn die Mietsache großflächig von Schimmel befallen und dieser von gesundheitsgefährden dem Ausmaß ist. Auf Anfrage erstellt auch das örtliche Gesundheitsamt kurzfristig und für den Mieter kostenlos ein Gutachten über die Stärke des vorliegenden Schimmelbefalls. Wenn der Mieter den Schimmel selbst verursacht hat, steht ihm das Recht auf sofortige Kündigung nicht zu. Im Gegensatz zu dem Mieter hat der Vermieter hier in keinem Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht. Der Grund liegt vor allem darin, dass der für den Zustand der Mietsache verantwortliche Vermieter sich nicht durch Unterlassen der Mängelbeseitigung das Recht verschaffen darf, sich vom Vertrag zu lösen.
Darf ein Mieter die Miete komplett einbehalten?
Mieter sind generell berechtigt, den Mietzins einzubehalten, bis der Vermieter seinen Vermieterpflichten nachgekommen ist und den Schimmelpilzbefall beseitigt hat. Allerdings ist der Mieter nicht zur ständigen Zurückhaltung des Mietzinses berechtigt, sondern nur bis zur Höhe des Drei- bis Fünffachen des zur Mängelbeseitigung erforderlichen Betrages. Dieses Leistungsverweigerungsrecht besteht unabhängig vom Recht auf Mietminderung und nur solange, bis der Vermieter den Mangel fachmännisch beseitigt hat. Danach muss der Mieter den gesamten zurückbehaltenen Betrag der unter Umständen bereits geminderten Miete an den Vermieter schnellstmöglich zurückbezahlen.
Die Beantwortung Deiner Fragen sind etwas ausführlicher ausgefallen hoffe Du bist darüber nicht ungehalten. Füge noch einige Gerichtsentscheide bei.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
Anhänge aus Urteilen der Rechtsprechung:
Vom Mieter nicht zu verantwortender erheblicher Schimmelpilzbefall und die Durchfeuchtung wesentlicher Wohnräume berechtigen zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (AG Köln 206 C 29/00 WM 2003, 55)
Vom Mieter nicht zu verantwortender erheblicher Schimmelpilzbefall und die Durchfeuchtung wesentlicher Wohnräume berechtigen zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (AG Köln 206 C 29/00 WM 2003, 55) Feuchte Wände und Schimmelflecken sind immer Mängel der Mietsache, sie beeinträchtigen das Wohlbefinden des Mieters und sind gesundheitsschädlich
Stellen Mieter kurz nach Abschluss des Mietvertrages in ihrer Wohnung Feuchtigkeit und damit einhergehende Schimmelbildung fest, so dürfen sie wegen der möglichen Gesundheitsbeeinträchtigung fristlos kündigen.
Im betreffenden Fall verweigerte der Vermieter nach der Kündigung die Rückzahlung der Kaution und forderte zudem weitere Mietzahlungen bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist. Seine Begründung: Die Ursache lag am fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter.
Das Bremer Gericht sah den Fall jedoch anders. Nach Anhörung von Zeugen stellte sich heraus, dass das Bauwerk mangelhaft war und die Schimmelbildung hierin ihre Ursache hatte. Die fristlose Kündigung der Mieter kurz nach dem Einzug war rechtmäßig (Az. 1 S 181/06).
Ist strittig, ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtenbereich liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt (BGH XII ZR 272/97 NZM 2000, 549).
Erfordert der Einbau neuer Isolierglasfenster ein geändertes Lüftungsverhalten, dann muss der Vermieter präzise über die nach dem Fenstereinbau auf Grund des veränderten Raumklimas notwendigen zusätzlichen Lüftungsmaßnahmen aufklären und informieren. Tut er das nicht und kommt es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung, ist er verantwortlich und nicht der Mieter (LG Gießen 1 S 63/00 ZMR 2000, 537).
Durch eine mangelhafte Information des Mieters hat der Vermieter zumindest ein Mitverschulden von 50 % an der Schimmelbildung, wenn er den Mieter nicht zur Änderung seines Lüftungsverhaltens nach Einbau neuer Fenster aufgefordert hat (LG Berlin 65 S 94/99, GE 2000, 124).
Der Mieter darf während seiner Abwesenheit die Heizung drosseln, er muss nachts nicht durchheizen, er ist nicht verpflichtet, durch übermäßiges Heizen einen Baumangel auszugleichen (LG Braunschweig 6 S 249/96 WM 98, 250).
Ist strittig, ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtenbereich liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt (BGH XII ZR 272/97 NZM 2000, 549).