Hallo, Michaela Schwedt
Hinsichtlich des Meterschutzes verfüge ich über keine fundierten Kenntnisse. Insofern kann ich Deine Frage hinsichtlich Mieterschutz einer in Untermiete lebenden Familie nicht beantworten.
Ich habe jedoch einen umfangreichen Kommentar zu dieser Problematik gefunden, den ich dir gerne zur Verfügung stelle.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
ZZMR 1997 Heft 6 Seite 275 ff.
RRechtsanwalt Holger Pauly, Saarbrücken
DDer Schutz des Untermieters bei der nichtgewerblichen Zwischenvermietung – zugleich eine Besprechung von BGH, ZMR 1996, 537 –
I. Allgemeine Einführung in die Problematik:
In der mietrechtlichen Praxis spielt die sogenannte gewerbliche Zwischenvermietung1 eine bedeutsame Rolle. Hierbei handelt es sich um eine rechtliche Konstruktion, die gewöhnlich als gestuftes Mietverhältnis bezeichnet wird. Gemeint ist, daß man streng die Vertragsverhältnisse Hauptvermieter (oftmals, aber nicht zwingend der Eigentümer) -Zwischenvermieter sowie Zwischenvermieter-Untermieter2 auseinanderzuhalten hat. Als wichtigste Konsequenz dieser Vertragskonstruktion ergibt sich, daß zwischen Hauptvermieter und Untermieter keine direkten vertraglichen Beziehungen bestehen. Mit der Beendigung des Hauptmietvertrages verliert der Untermieter, der sein Besitzrecht allein vom gewerblichen Zwischenvermieter ableitet (§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB), dem Eigentümer gegenüber also sowohl das Besitz- als auch das Nutzungsrecht an der Mietsache.
Der Untermieter befand sich im Falle des Herausgabeverlangens des Eigentümers nach beendetem Hauptmietverhältnis also in einer sehr schwachen Position, was gemeinhin dann als bedenklich empfunden wurde, falls der Untermieter aufgrund des Vorliegens von Kündigungsschutzvorschriften des sozialen Mietrechts besonders schützenswert erschien. Diese Rechtslage konnte zum einen vom Ergebnis nicht befriedigen, zum anderen war aufgrund nachfolgend im einzelnen beschriebener Umstände akuter Handlungsbedarf auszumachen:
- Die Vermietung von Wohnungen, insbesondere von Eigentumswohnungen, erfolgte zunehmend unter Einschaltung von Verwaltungsgesellschaften. Ursächlich für diese Entwicklung war neben dem auf der Hand liegenden Vorteil einer vereinfachten, kostensparenden Verwaltung offensichtlich auch die Möglichkeit, auf diese Weise allgemein als lästig angesehene Kündigungsschutzvorschriften zu umgehen.
- Einhergehend mit dem rezessionsbedingten Anstieg von Zwangsversteigerungen ist es stetig zu einer Zunahme von Zwangsversteigerungen von Wohneigentum gekommen, in deren Verlauf der Untermieter regelmäßig einem Räumungsanspruch gemäß § 57 ZVG i. V. m. § 556 Abs. 3 BGB ausgesetzt war.
Rechtsprechung und Literatur sahen sich nach Bemerken dieser Lücke im mietrechtlichen Bestandsschutz dazu gezwungen, die Rechtslage zugunsten des Untermieters zu verbessern3.
Nach zahlreichen mehr oder weniger gelungenen Rechtskonstruktionsversuchen der Literatur wurde schließlich der Gesetzgeber aktiv, und fügte mit dem § 549 a BGB eine neue Vorschrift in das Mietrecht ein, die fortan dem Untermieter einen ausreichenden Schutz vermittelte. Die gesamte Rechtsentwicklung ist hierbei bereits von kompetenter Seite ausführlich dargestellt und erörtert worden4. Im nachfolgenden (unter II.) begnügt sich der Verfasser von daher mit einer knappen Darstellung des Sachstands, die jedoch aus Gründen des besseren Verständnisses der Gesamtproblematik unabdingbar erscheint.
Erheblich weniger wurde bisher die Rechtslage in bezug auf die nichtgewerbliche Zwischenvermietung diskutiert, worunter man versteht, daß der Zwischenvermieter (oftmals ein gemeinnütziger Verein oder ein öffentlicher Rechtsträger) mit dem Anmieten und dem Weitervermieten keine eigenen wirtschaftlichen Interessen sondern allein die Interessen der Untermieter verfolgt. Spätestens durch das in der Überschrift erwähnte Urteil des BGH5 dürfte diese Frage jedoch nunmehr ebenfalls in das Blickfeld des allgemeinen Interesses gerückt sein. Dabei zeigt sich sehr schnell, daß die Vorschrift des § 549 a BGB auf diese Fallkonstellation ihrem Wortlaut nach nicht paßt, so daß sich unweigerlich die schwierige Frage nach dem Vorliegen einer ausfüllungsbedürftigen Gesetzeslücke stellt. Der BGH hat dies im Ergebnis unter ausführlicher Begründung verneint und dem Untermieter jeglichen Bestandsschutz abgesprochen. Der vorliegende Beitrag versucht darzulegen, daß die Ansicht des Senats weder dogmatisch noch von der Interessenlage überzeugen kann. Die besseren Gründe sprechen vielmehr für eine analoge Anwendung des § 549 a BGB.
II. Die Einfügung des § 549 a (a. F.) BGB ersetzt durch §540 n. F. in das soziale Mietrecht
Der Schutz von Wohnungs-Untermietern gegenüber dem Herausgabeverlangen des Hauptvermieters nach beendetem Hauptmietverhältnis ist vor dem 4. Mietrechtsänderungsgesetz rechtskonstruktiv wie folgt bewerkstelligt worden6:
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Mit Rechtsentscheid vom 21. 4. 1982 hat der BGH dem Untermieter den Einwand des Rechtmissbrauchs zunächst dann zugebilligt, wenn ihm bei Abschluß des Untermietvertrages nicht bekannt war, daß sein Vermieter nicht Wohnungseigentümer ist7.
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In einem späteren Rechtsentscheid vom 20. 3. 19918 kam der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung auch dann zum Tragen, falls der Mieter zwar um seine rechtliche Stellung als Untermieter wußte, ihm aber infolge eines entschuldbaren Rechtsirrtums9 unbekannt blieb, daß er gegenüber dem Hauptvermieter keinen Kündigungsschutz genießt.
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Die einschlägige mietrechtliche Literatur hat sich überwiegend für eine entsprechende Anwendung des § 571 BGB10 oder aber eine Berufung auf § 242 BGB11 ausgesprochen.
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Das BVerfG hat schließlich durch Beschluß vom 11. 6. 199112 der Diskussion ein Ende bereitet und festgestellt, daß es gegen Art. 3 GG verstößt, im Falle der gewerblichen Zwischenvermietung den Untermieter schlechter als einen normalen Mieter zu behandeln; beide Gruppen von Mietern müßten vielmehr aufgrund der praktisch identischen Interessenlage gleich behandelt werden. Den Entscheidungsgründen war darüber hinaus zu entnehmen, daß das Gericht den methodischen Weg des BGH über den Einwand des Rechtsmißbrauchs als nicht ausreichend erachtet hat, um den Untermieter in ausreichendem Maße zu schützen. Das BVerfG ließ im Ergebnis jedoch ausdrücklich offen, wie die von ihm festgestellte, gegen Art. 3 GG verstoßende Lücke auszufüllen sei.
Der durch das vorbezeichnete Urteil sichtbar gewordene Handlungsbedarf wurde durch den Gesetzgeber mit der Einfügung des neuen § 549 a BGB gedeckt13. Die Gesetzesänderung bewirkt den von ihr angestrebten Bestandsschutz für den Untermieter rechtskonstruktiv in der Weise, daß der Vermieter bei der Beendigung des Hauptmietverhältnisses in das Vertragsverhältnis zum Untermieter eintritt, was im Ergebnis auf eine entsprechende Anwendung des § 571 BGB hinausläuft14.
III. Die Problematik der nichtgewerblichen Zwischenvermietung - BGH, ZMR 1996, 537
Da bei der nichtgewerblichen Zwischenvermietung die zivilrechtliche Ausgangssituation die gleiche ist, stellt sich folgerichtig auch hier die Frage nach dem Bestandsschutz für den Untermieter. Für diesbezügliche Klärung hat nunmehr der BGH mit der in der Überschrift genannten Entscheidung gesorgt. Dem Urteil lag dabei im wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Kläger, ein Wohnungseigentümer, hatte seine Wohnung an einen gemeinnützigen Verein vermietet (Bekl. zu 1), der wiederum die Wohnung an eine von ihm betreute Person, den Bekl. zu 2) weitervermietete. Die satzungsmäßigen Aufgaben des Vereins bestanden darin, Jugendliche und Heranwachsende aus zerrüteten Elternhäusern zu beraten und sie bei gleichzeitiger Betreuung durch einen Sozialarbeiter mit eigenem Wohnraum zu versorgen. Zu diesem Zweck schloß der Bekl. zu 1) mehrfach Mietverträge mit dem Kläger über dessen Wohnungen ab, die der Bekl. zu 1) wiederum an von ihm betreute Jugendliche untervermietete. Ende 1993 kündigte der Kläger den Mietvertrag mit dem Bekl. ordentlich, und verlangte von den Bekl. Herausgabe der fraglichen Räume. Bis zuletzt war zwischen den Parteien streitig, ob dem Kläger die Satzung des Bekl. zu 1) sowie die genaueren Umstände der Zwischenvermietung bekannt war.
Der BGH hat – wie vorerwähnt – im Ergebnis dem Untermieter jeglichen Bestandsschutz verweigert und dabei folgende amtliche Leitsätze aufgestellt:
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Vermietet der Eigentümer eine Wohnung an einen gemeinnützigen Verein und vermietet dieser die Wohnung an eine von ihm betreute Person weiter, so kann letztere sich gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen.
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§ 549 a BGB findet weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung.
IV. Die Leitgedanken von BGH, ZMR 1996, 537
Die wichtigsten Gedanken der Entscheidung können wie folgt kurz zusammengefaßt werden:
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Eine unmittelbare Anwendung von § 549 a BGB scheidet aus, da es sich bei dem Zwischenvermieter um einen karitativen Verein handelt. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 549 a BGB sowie dem Inhalt der Gesetzesmaterialien findet diese Vorschrift nämlich nur bei der gewerblichen Weitervermietung Anwendung.
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Ob eine analoge Anwendung des § 549 a BGB in Betracht kommt, kann offenbleiben. Eine der gewerblichen Weitervermietung vergleichbare Interessenlage, die eine Analogie rechtfertigen könnte, kommt allenfalls in den Fällen in Betracht, in denen Art. 3 GG ebenso wie im Falle der gewerblichen Zwischenvermietung nach der Rechtsprechung des BVerfG eine einschränkende Auslegung von § 556 Abs. 3 BGB im Verhältnis zwischen Untermieter und Eigentümer/Hauptvermieter gebietet. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor.
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Auch aus der Rechtsprechung des BVerfG zum Bestandsschutz von Untermietverhältnissen im Falle der gewerblichen Zwischenvermietung läßt sich kein anderes Ergebnis gewinnen. Das Schutzbedürfnis der hier betroffenen Personengruppe ist zwar nicht geringer als das Schutzbedürfnis derjenigen Mieter, für die der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt. Dennoch erscheint die Ungleichbehandlung der Endmieter in diesen Fällen sachlich gerechtfertigt. Bei der gewerblichen Zwischenvermietung fehlt es typischerweise an einem dem sozialen Mieterschutz entgegenstehenden schützenswerten Interesse des Eigentümers, weil dieser lediglich zum eigenen Vorteil (Erlangung von Steuervorteilen, Verwaltungsvereinfachung) den Weg der gewerblichen Zwischenvermietung wählt. Die allgemeine Interessenlage bei der nichtgewerblichen Zwischenvermietung muß hingegen anders bewertet werden, was sich gerade dann zeigt, falls es sich bei dem Zwischenvermieter – wie hier – um einen karitativen Verein handelt. Der Eigentümer hätte ohne Zwischenschaltung des Vereins nämlich gar nicht erst an den betroffenen Endmieter vermietet, so daß die Einschaltung des Vereins also regelmäßig die Grundlage dafür bildet, daß der Eigentümer bereit ist, seine Wohnung gezielt einem auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt eher benachteiligten Personenkreis zur Verfügung zu stellen. Der Eigentümer hat deshalb ein rechtlich schützenswertes Interesse daran, die Nutzung der Wohnung durch vom Verein betreute Personen an den Fortbestand des Hauptmietverhältnisses zu binden.
V. Kritik an der BGH - Entscheidung
Der BGH ist insbesondere darin zu kritisieren, daß er die weitere Prüfung einer analogen Anwendung von § 549 a BGB bewußt unterlassen hat15. Zu dieser Vorgehensweise sah sich der BGH berechtigt, weil er das Vorliegen einer Analogie untrennbar mit der früheren Rechtsprechung des BVerfG zum Bestandsschutz für Untermietverhältnisse nach Art. 3 GG verknüpft sah. Mit dieser Betrachtungsweise setzt sich der Senat bedenkenlos gegen alle anerkannten Grundsätze der Rechtsmethodik hinweg. Als Voraussetzung einer Analogie gelten bekanntlich das Bestehen einer Gesetzeslücke (hier unproblematisch gegeben, da der Wortlaut des § 549 a BGB die nichtgewerbliche Zwischenvermietung nicht mitumfaßt) sowie das Vorliegen einer vergleichbaren Interessenlage. Warum letzteres grundsätzlich nur im Falle des Eingreifens der vorerwähnten Rechtsprechung des BVerfG anzunehmen sein soll, bleibt jedoch unklar; der BGH liefert hierfür jedenfalls an keiner Stelle seiner Entscheidung eine genauere Begründung. Gegen den vom Gericht zugrundegelegten Automatismus sprechen insbesondere folgende Gründe:
-
Die Reichweite des besagten BVerfG – Beschlusses ist – wie ein Blick auf die Entscheidungsgründe zeigt – eng begrenzt16. Das BVerfG hat ausdrücklich nur von der gewerblichen Zwischenvermietung gesprochen, die nichtgewerbliche Zwischenvermietung blieb demgegenüber gänzlich unerwähnt. Ein genaueres Durchlesen des Beschlusses macht des weiteren deutlich, daß dort dem gewerblichen Zwischenvermieter nicht der sonstige, d. h. nichtgewerbliche Zwischenvermieter gegenübergestellt wurde, sondern es fand allein eine Abgrenzung zum ganz normalen, mit Kündigungsschutz ausgestatteten Hauptmieter, welcher einen Teil der Wohnung untervermietet hat, statt17. Diese eingeschränkte Zielrichtung des BVerfG-Beschlusses steht dem vom BGH nunmehr ausgemachten strikten Zusammenhang bereits denklogischerweise entgegen.
-
Die im Rahmen der Analogieprüfung anzustellende Vergleichbarkeitsprüfung der Interessenlage ist ein vollkommen offener Entscheidungsprozeß, welcher keinerlei Einschränkungen unterliegt. Demgegenüber läuft die verfassungsrechtliche Überprüfbarkeit des Art. 3 GG nach anderen Maßstäben ab. Ausgehend von der Prämisse, daß gesetzgeberische Gestaltungsmaßnahmen ohne Ungleichbehandlungen nicht denkbar sind, gewährt das BVerfG der Legislative folgerichtig einen weiten, nur beschränkt gerichtlich überprüfbaren Ermessensspielraum18.
Im Ergebnis kann es somit durchaus sein, daß eine Gesetzesvorschrift in einer bestimmten Auslegung als noch vereinbar mit dem Grundgesetz (hier: Art. 3 GG) angesehen werden muß, gleichwohl jedoch gute Gründe für das Befürworten einer Analogie gegeben sind. Die Durchführung einer verfassungsrechtlichen Grundrechtsprüfung ist eben eine andere Sache als die Überprüfung einer Vorschrift auf ihre Analogiefähigkeit. Diese strukturellen Systemunterschiede sind vom BGH ganz offensichtlich übersehen worden. Der BGH hätte also richtigerweise eine eigenständige (hierauf liegt die Betonung) Überprüfung bezüglich der Möglichkeit einer analogen Anwendung des § 549 a BGB durchführen müssen. Statt dessen hat es der Senat insoweit mit einer bloßen Darstellung von Nachweisen zum Streitstand bewenden lassen. Das Versäumte soll an dieser Stelle nachfolgend erörtert werden.
VI. Analoge Anwendung von § 549 a (a. F.) BGB?
- Die h. M. lehnt eine analoge Anwendung des § 549 a BGB auf den Fall der nichtgewerblichen Zwischenvermietung mit im einzelnen unterschiedlicher Begründung ab. Dabei lassen sich 2 Grundpositionen feststellen:
a) Ein Teil der Literatur19 beruft sich auf den ihrer Meinung nach eindeutigen Wortlaut des § 549 a BGB, der ausdrücklich ein gewerbsmäßiges Handeln, d. h. eine berufsmäßig auf Dauer gerichtete Tätigkeit in Gewinnerzielungsabsicht, voraussetzt. Die Fälle der nichtgewerblichen Zwischenvermietung seien damit nicht vergleichbar, da hier der Zwischenvermieter entweder eine gemeinnützige Einrichtung betreibe, oder aber nur gelegentlich bzw. ohne Absicht der Gewinnerzielung tätig werde.
b) Ein anderer Teil der Literatur20 hält demgegenüber für ausschlaggebend, ob die Zwischenvermietung (vorwiegend) im Interesse des Eigentümers oder des Zwischenvermieters bzw. Untermieters liegt. Nur im ersten Fall sei ein Bestandsschutz zugunsten des Untermieters und damit eine analoge Anwendung des § 549 a BGB zu rechtfertigen. Der BGH hat sich dieser Betrachtungsweise in seiner aktuellen Entscheidung der Sache nach ausdrücklich angeschlossen, er verortet die Problematik jedoch an anderer – unrichtiger – Stelle, nämlich im Rahmen seines verfassungsrechtlichen Ansatzes über Art. 3 GG (vgl. oben unter IV. 3).
- Eine M.M.21 befürwortet hingegen eine analoge Anwendung des § 549 a BGB auf die Konstellation der nichtgewerblichen Zwischenvermietung. Nach dieser Meinung bestehe die für die gewerbliche Zwischenvermietung eigentümliche Regelungslücke im Rahmen der Beendigung des Hauptmietverhältnisses gleichfalls in den hier interessierenden Fällen. Der Wortlaut des § 549 a BGB stehe dem nicht entgegen, weil der Gesetzgeber die Problematik offensichtlich nicht gesehen habe. Im übrigen sei auch aus verfassungsrechtlichen Gründen aufgrund der Entscheidung des BVerfG vom 11. 6. 1991 eine Analogi geboten.
Die besseren Gründe sprechen für die Auffassung der M.M. Dabei überzeugt sicher weniger das verfassungsrechtliche Argument, da ein Verstoß gegen Art. 3 GG aufgrund des weiten gesetzgeberischen Ermessensspielraums problematisch erscheinen muß. Allein entscheidend ist vielmehr die Frage, ob eine ausfüllungsbedürftige Regelungslücke und damit insbesondere eine vergleichbare Interessenlage zwischen gewerblicher und nichtgewerblicher Zwischenvermietung bejaht werden kann. Bei der hierbei notwendigerweise durchzuführenden Interessenabwägung wird man das entgegen verbreiteter Ansicht kaum leugnen können:
Der Eigentümer, der, statt einen unmittelbaren Mietvertrag mit dem Wohnungseigentümer zu schließen, einen Zwischenvermieter einschaltet, wird damit regelmäßig besondere wirtschaftliche Ziele verfolgen22. Er spart in der Regel erheblichen Verwaltungsaufwand23, gleichzeitig erhält er durch die Einschaltung eines Zwischenvermieters einen solventen Mieter. Dieser Gewinn tritt unabhängig von der gewählten Form der Zwischenvermietung ein; im Falle der gewerblichen Zwischenvermietung treten nur noch zusätzliche Vorteile in Form von Steuerersparnissen ein. Es ist nun nicht einzusehen, warum sich an dieser für den Eigentümer überaus günstigen Ausgangssituation entscheidendes ändern soll, nur weil die Zwischenvermietung grundsätzlich auch im Interesse des Zwischenvermieters bzw. Untermieters liegt; andernfalls hätte sich das Modell der Zwischenvermietung in der Praxis kaum durchgesetzt. Mehr oder weniger stark vorhandene Interessen anderer Personen führen somit nicht dazu, daß der Eigentümer von der Zwischenvermietung weniger profitiert.
Der BGH rechtfertigt seine abweichende Beurteilung demgegenüber unter Hinweis auf eine – angeblich – gleichgewichtige Interessenlage zwischen Eigentümer einerseits und Zwischenvermieter und Untermieter andererseits. Dem kann nicht gefolgt werden. Selbst die Existenz gleichgewichtiger Interessen anderer Personen macht die Zwischenvermietung für den Eigentümer nicht unprofitabler. Eine andere Bewertung der Dinge wäre allerhöchstens dann geboten, falls man dem Eigentümer das Recht zubilligen würde, durch eine bestimmte Vertragskonstruktion den Mieterschutz auszuschalten. Der BGH scheint dieser Ansicht tatsächlich zuzuneigen, wenn er in den Entscheidungsgründen ausführt: „Letzteres ist zugleich ein Indiz dafür, daß der Eigentümer ohne Zwischenschaltung des Vereins nicht an den betroffenen Endmieter vermietet hätte. Vielmehr bildet die Einschaltung des Vereins regelmäßig die Grundlage dafür, daß der Eigentümer bereit ist, seine Wohnung gezielt einem auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt eher benachteiligten Personenkreis zur Verfügung zu stellen. Der Eigentümer hat deshalb ein rechtlich schützenswertes Interesse daran, die Nutzung der Wohnung durch vom Verein betreute Personen an den Fortbestand des Hauptmietverhältnisses zu binden.“
In letzter Konsequenz – in einem anderen Sinne können die vorangestellten Erwägungen wohl nicht verstanden werden – billigt der Senat damit dem Eigentümer das Recht zu, Vorschriften des sozialen Mietrechts planmäßig auszuhebeln. Damit wird die Sache auf den Kopf gestellt. Statt eine solche Umgehungsstrategie des Eigentümers mit dem naheliegenden Einwand des Rechtsmissbrauchs zu sanktionieren, wird diese Vorgehensweise vom BGH auch noch ausdrücklich prämiert.
Im übrigen ist der Eigentümer in Fällen der Zwischenvermietung auch deshalb nicht schützenswert, weil dieser nach allgemeiner Lebenserfahrung die Interessenlage der Person, an die er vermietet, regelmäßig kennt bzw. sich zumindest in zumutbarer Weise ausreichend darüber informieren kann. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um gewerbliche oder nichtgewerbliche Zwischenvermietung handelt. In beiden Fällen kann sich der Eigentümer ohne Probleme kundig machen. Aus diesem Grund kann davon ausgegangen werden, daß der Eigentümer grundsätzlich weiß bzw. zumindest davon wissen muß, daß sein Vertragspartner beabsichtigt, die Wohnung weiterzuvermieten, und daß dieser dabei gegenüber dem Untermieter an die gesetzlichen Vorschriften des sozialen Mietrechts gebunden ist. Diese Nutzung entspricht damit letztlich auch dem Willen des Eigentümers.
Im vorliegenden Fall des gemeinnützig handelnden Zwischenvermieters liegt es nicht anders, zumal Eigentümer und nichtgewerblicher Zwischenvermieter unstreitig jahrelange Geschäftsbeziehungen unterhielten. Dabei kann es nicht entscheidend darauf ankommen, ob der Eigentümer über den Inhalt der Vereinssatzung des Zwischenvermieters tatsächlich konkret informiert war. Ausreichend muß sein, daß der Eigentümer in ausreichendem Maße die Gelegenheit zur Informationsbildung hatte, was kaum zweifelhaft sein dürfte.
Die im Rahmen der Überprüfung des § 549 a BGB in bezug auf seine Analogiefähigkeit hin durchzuführende Interessenabwägung fällt damit zum Nachteil des Eigentümers aus, zumal zusätzlich gewichtige Belange des Untermieters zu berücksichtigen sind. Dieser hat nämlich ein besonders schützenswertes Interesse daran, die Wohnung, die seinen Lebensmittelpunkt darstellt, nur bei Vorliegen gewichtiger Gründe zu verlieren; dies gilt unabhängig davon, ob er die Wohnung als Hauptmieter oder als Untermieter angemietet hat. Bei dem gebotenen Interessenausgleich erscheint es demnach mehr als sachgerecht, wenn der Eigentümer den gleichen Kündigungsschutz wie bei einer unmittelbaren Vermietung durch sich selbst hinzunehmen hat24. Rechtskonstruktiv läßt sich das durch eine analoge Anwendung des § 549 a BGB erreichen.
VII. Ergebnis
Entgegen der Auffassung des BGH wäre es sachgerechter gewesen, dem Untermieter auch bei der nichtgewerblichen Zwischenvermietung einen Bestandsschutz einzuräumen. Die hierzu erforderliche analoge Anwendung des § 549 a BGB konnte vom Senat aufgrund einer fehlerhaften Vermengung von zivil- und verfassungsrechtlichen Argumenten nicht geleistet werden. Da mit einer Rechtsfortbildung in dieser Frage in Kürze sicher nicht zu rechnen ist, könnte die unrichtige Rechtsprechung des BGH allerhöchstens durch das BVerfG korrigiert werden. Es bleibt abzuwarten, ob das BVerfG insoweit die Gelegenheit zur Entscheidung erhält.
Fußnoten:
1
Die Literatur zur Zwischenvermietung ist nahezu unübersehbar. Hierbei steht allerdings die gewerbliche Zwischenvermietung eindeutig im Vordergrund. Vgl. exemplarisch Hornick, ZMR 1992, 224; Scheffler, NJW 1992, 477; Brunner/Jung, ZMR 1992, 117; Derleder, WM 1991, 641; Bartsch, ZMR 1983, 256.
2
Die Terminologie ist hier unterschiedlich. Üblicherweise verwendet man die Begriffe Untermieter oder Endmieter. Vgl. hierzu z. B. auch die Ausführungen von Derleder, WM 1991, 644.
3
Vgl. hierzu etwa die ausführliche Darstellung bei MünchKomm.-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 549 a Rdn. 2; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 549 Rdn. 116.
4
Langenfeld, MDR 1993, 102; Hornick, ZMR 1992, 224; Scheffler, NJW 1992, 477; Derleder, WM 1991, 641.
5
BGH, ZMR 1996, 537; vgl. aber auch bereits BayObLGZ 1995, 256.
6
Vgl. beispielsweise die knappe, aber instruktive Übersicht bei Eisenhardt, WM 1994, 277.
7
RES § 556 Nr. 2 = BGHZ 84, 90.
8
RES § 556 Nr. 5 = ZMR 1991, 255.
9
Vgl. hierzu etwa die Ausführungen bei Hornick, ZMR 1992, 225.
10
Vgl. Brunner/Jung, ZMR 1992, 177; Matthies, NJW 1988, 1631; Bunn, WM 1988, 388; ausdrücklich ablehnend jedoch BGH, NJW 1989, 2053 und BGH, ZMR 1991, 255 sowie Derleder, WM 1991, 645.
11
Vgl. Franke/Geldmacher, ZMR 1993, 554.
12
BVerfGE 84, 197 = ZMR 1991, 368.
13
Zu Entstehungsgeschichte und Struktur des § 549 a BGB sei exemplarisch verwiesen auf Franke/Geldmacher, ZMR 1993, 554; MünchKomm.-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 549 a Rdn. 4.
14
Zu den Rechtsfolgen des § 549 a BGB vgl. ausführlich Blank, WM 1993, 574; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 549 a Rdn. 4.
15
So jedenfalls die Argumentation in den Entscheidungsgründen. Erstaunlicherweise findet sich in den Amtlichen Leitsätzen demgegenüber die klare Aussage, daß eine analoge Anwendung des § 549 a BGB nicht möglich sei.
16
Vgl. hierzu bereits ausführlich Derleder, WM 1991, 644; Langenfeld, MDR 1993, 102.
17
Vgl. Eisenhardt, WM 1994, 277; Langenfeld, MDR 1993, 102.
18
Ständige Rechtsprechung, vgl. BVerfGE 6, 168; 66, 95.
19
Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 549 a Rdn. 2, ders. in: DWW 1993, 318; Franke/Geldmacher, ZMR 1993, 554; Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., § 549 a Rdn. 2.
20
Wolf/Eckert, Hdb. d. gewerbl. Miet-, Pacht- und LeasingR, 7. Aufl., Rdn. 1361; Schilling, Neues Mietrecht, 1993, S. 57; MünchKomm.-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 549 a Rdn. 5; LG Hamburg, NJW-RR 1992, 842.
21
Vgl. Blank, WM 1993, 574; Beuermann, GE 1993, 1075; AG Frankfurt a.M., WM 1994, 276.
22
In diesem Sinne bereits ausdrücklich Derleder, WM 1991, 644.
23
Vgl. v. Morgen, JZ 1989, 725. Der BGH geht in seiner aktuellen Entscheidung auf diesen Gesichtspunkt nicht ein.
24
Insoweit auch Derleder, WM 1991, 644, der allerdings einen anderen rechtskonstruktiven Ansatz wie hier vertritt, was nicht überrascht, da zum damaligen Zeitpunkt der § 549 a BGB noch gar nicht in das Gesetzbuch aufgenommen worden war.
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ZMR 1997/ Juni [S. 269-328]/ Aufsätze [S. 269-278]/275 - Der Schutz des Untermieters bei der nichtgewerblichen Zwischenvermietung - zugleich eine Besprechung von BGH, ZMR …
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