Wir sind auf dem Weg eine Immobilie zu erwerben. An die Immobilie, die wir kaufen wollen gelangten wir über die Anzeige eines Maklers.
Bis zur Unterzeichnung einer Kaufabsichtserklärung war der Makler sehr rege.
Danach entdeckten wir Mängel an der Immobilie und forderten (über den Makler) den Verkäufer auf, diese zu beseitigen.
Die Beseitigung zieht sich nun schon seit 3 Monaten hin. Der Verkäufer hat scheinbar keine Eile in der Beseitigung, will aber definitiv an uns verkaufen (das wissen wir). Der Makler macht nur dann Druck auf den verkäufer, wenn wir ihn ausdrücklich dazu auffordern, zeigt aber sonst keine Eigenaktivität, um den Vorgang zu beschleunigen.
Darüber hinaus hätte dem Makler der Mangel schon auffallen müssen, wenn er die Immobilie geprüft hätte, BEVOR er sie in sein Angebot aufnahm.
Meine Frage ist nun, inwiefern ist man als Käufer berechtigt, die vom Makler geforderte Courtage zu kürzen, wenn dieser schlampige Vorarbeit geleistet hat und durch Untätigkeit glänzt? Steht da was im BGB?
Darüber hinaus hätte dem Makler der Mangel schon auffallen
müssen, wenn er die Immobilie geprüft hätte, BEVOR er sie in
sein Angebot aufnahm.
Ein Makler ist als Vermittler eines Geschäfts tätig. Er ist in aller Regel gar nicht ausgebildet, um die Vielfalt möglicher Mängel eines Gebäudes erkennen zu können. Die weitaus meisten Makler (es gibt seltene Ausnahmen) können ein paar einschlägige Schlagworte anbringen, verfügen aber über keine belastbaren Kenntnisse der technischen/bauphysikalischen Seite eines Gebäudes. Außerdem hat ein Makler kein Interesse, den Käufer auf alle möglichen Unzulänglichkeiten hinzuweisen. Mit offenkundig gewordenen Mängeln wird der Kaufpreis gemindert. Dabei sinkt der Maklerlohn, wenn ein prozentualer Anteil vom Kaufpreis vereinbart war. Die Interessenlage des Maklers kann sich also von Deinen Interessen deutlich unterscheiden. Dich sollte deshalb überhaupt nicht kümmern, wie Verkäufer und Makler den Gebäudezustand oder den Wert der Immobilie beurteilen. Mit ungefähr gleichem Erfolg könntest Du Deinen Frisör fragen. Es gehört zum Alltag, daß Verkäufer und Makler den Wert einer Immobilie um 100% oder mehr zu hoch ansetzen. Es gehört zum verkäuferischen Geschick, eine Immobilie für 100 T€ anzubieten, aber froh zu sein, wenn jemand 20 T€ dafür zahlt. Ehrlich gemeinte, dennoch illusionäre Preisvorstellungen gibts natürlich auch. Zum Tagesgeschäft gehört insbesondere, Immobilien aus den 60ern und 70ern für teuer Geld anzubieten (frisch gestrichene Fassade, Rasen gemäht), obwohl die Hütte ein Fall für die Entkernung, wenn nicht gar für den Abriss ist.
Wenn Du ein Haus kaufst - vermutlich eine der größten Anschaffungen Deines Lebens - solltest Du vor dem Kauf einen Architekten/Bauingenieur einschalten. Von außen angucken reicht aber nicht. Der Sachverständige muß in jede Ecke gekrochen sein, hinter Verkleidungen geguckt und evtl. außen gegraben haben, um ein brauchbares Bild zu bekommen. Wenn Du dessen Beurteilung hast, wird der Preis des Objekts verhandelt. Das Honorar für den Sachverständigen und noch weit mehr holst Du dabei locker wieder herein. Dabei ist es nicht sehr klug, den Verkäufer Baumängel beseitigen zu lassen. Du kannst getrost davon ausgehen, daß außer Billigpfusch nicht viel passiert. Deshalb kauft man ein Objekt wie es steht und liegt und beseitigt Mängel selbst oder läßt sie beseitigen.
Danach entdeckten wir Mängel an der Immobilie und forderten
(über den Makler) den Verkäufer auf, diese zu beseitigen.
Das ist nicht die Aufgabe des Maklers.
Darüber hinaus hätte dem Makler der Mangel schon auffallen
müssen, wenn er die Immobilie geprüft hätte, BEVOR er sie in
sein Angebot aufnahm.
Für die Mängel am Objekt ist der Makler nicht verantwortlich, sondern der Verkäufer.
Meine Frage ist nun, inwiefern ist man als Käufer
berechtigt, die vom Makler geforderte Courtage zu kürzen, wenn
dieser schlampige Vorarbeit geleistet hat und durch
Untätigkeit glänzt? Steht da was im BGB?
In Eurem Fall hat der Makler seinen Job gemacht, nämlich Euch ein Objekt vermittelt. Wenn Ihr es kauft, ist seine Courtage fällig und zwar in der vertraglich vereinbarten Höhe. Wenn das Objekt Mängel hat, müßt Ihr das mit dem Verkäufer klären oder das Objekt nicht kaufen. Der Makler hat damit nichts zu tun.
eine interessante Frage von meiner Seite ist, welche Bindung Du bis jetzt hast.
Ich nehme an, der Makler wird eine Provisionsbestätigung von Dir bekommen haben, als er Dir das Objekt vorgestellt hat.
Hast Du das Haus auch gegen Unterschrift reserviert (wenn du vom beabsichtigten Kauf zurücktrittst, erhält der Makler eine Aufwandsentschädigung von 10% der Provision oder so, ist individuell festlegbar)?
Sollte er lediglich die Provisionsbestätigung haben, würde ich etwas Feuer in die Angelegenheit bringen. Mache dem Makler mit Nachdruck verständlich, daß Du einen Kauf nur ohne Mangel abwickelst. Wenn der Verkäufer so lahmarschig ist (von denen kenne ich auch eine Menge), soll er es lassen und der Makler soll einen niedrigeren Kaufpreis aushandeln, dann lässt Du den Mangel selbst nach dem Kauf vom Fachmann beheben.
Ich verstehe nicht, warum der Makler nicht aktiv wird, er verdient schließlich nur beim Abschluß. Wenn jetzt durch diese Probleme Alles in die Brüche geht hat er gar nichts gekonnt und auch nichts verdient.
Da in der Regel der Käufer die Courtage bezahlt, ist ein Makler normalerweise (jedenfalls ich) eher interessiert die Interessen des „Ihn-bezahlenden“ durchzusetzen.
Nun weiß ich nicht, welche Kosten die Behebung des Mangels mit sich bringen, aber wäre ich der Makler, würde ich mich sogar daran beteiligen (sofern nicht zu kostenintensiv), damit das Thema vom Tisch kommt und ich beide Seiten zufrieden gestellt habe (und einen Abschluß erreiche).