Kündigung wegen Eigenbedarf zulässig?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo, ich hoffe jemand kann mir mit meiner Frage helfen:

Mein Freund hat zusammen mit seinem Bruder im Dezember 2011 ein Mehrfamilienhaus erworben, in dem sich 3 vermietete Wohnungen befinden.
Im Juli werden wir nun heiraten (war zum Zeitpunkt des Kaufs noch nicht der Fall). Da ich aus Österreich komme und er zur Zeit bei seinen Eltern wohnt, möchten wir in das OG des Hauses einziehen, der Eigenbedarf besteht (Heirat, keine Alternative zum Wohnen). Dort befindet sich eine Wohnung (40qm) und eine noch kleinere Wohnung (20qm), beide an dieselbe Mieterin vermietet. Wir würden gerne die Wohnungen zusammenlegen und zusätzlich den Dachboden ausbauen.
Meine Frage ist nun: Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf in diesem Fall zulässig? Wir würden natürlich die im Mietvertrag bestehenden Kündigungsfristen einhalten (die alten Mietverträge wurden übernommen). Ich habe von einer besonderen Sperrfrist von 3 Jahren gelesen, trifft das in unserem Fall zu?

Danke für alle Antworten!

Cornelia

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Hallo Cornelia,

zunächst mal ist es meiner Meinung nach kein Problem, wegen Eigenbedarf einem Mieter in dem Haus Deines zukünftigen Mannes zu kündigen. Ihr wollt jetzt zwei Wohnungen bewohnen, die momentan an eine Person vermietet sind. Da sehe ich dann aber schon ein Problem. Die Mieterin wird mit dem Argument kommen, dass Ihr zwar Eigenbedarf anmelden könnt für eine Wohnung, nicht jedoch für beide Wohnungen. Dann wäre noch die Frage: Könnte die Mieterin gegen die Kündigung angehen, weil die Kündigung eine soziale Härte bedeuten würde? Ist die Frau z.B. schwerbehindert oder hat Kinder oder ist arbeitslos? Wäre es einfacher, dem anderen Mieter zu kündigen, weil der z.b. keine Kündigungshemmnisse hat?

Ich denke, wirklich guten Rat bekommt Ihr nur über einen Rechtsanwalt. Wenn Ihr nämlich kündigt und die Kündigung ist nicht durchsetzbar, kann es sehr teuer werden.

Alles Gute!

Micha

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Hallo Michaela,

Vielen Dank für die Antwort! Also die erste Wohnung ist schon relativ klein, 40 qm für zwei Personen wäre auf alle Fälle zu klein, die zweite Wohnung ist noch kleiner und hat nicht einmal ein eigenes Badezimmer (ist am Gang) und wird von der Mieterin als Büro genutzt. Sie wohnt seit 6 Jahren dort und hat meines Wissens keine Gründe, die soziale Härtefälle darstellen.

Du weißt nicht zufällig etwas über die Regelung mit der Sperrfrist bei Übergang zu Wohnungseigentum?

Danke für deine Mühe!

Liebe Grüße, Cornelia

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Hallo Cornelia,

hilft Dir der untenstehende Link vielleicht weiter?

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/e1/eigent…

Alles Gute und eiskalte Grüße (-12,5°C) aus dem Hochsauerland

Micha

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Hallo Micha,

Ja vielen Dank!

Liebe Grüße aus dem ebenfalls eiskalten Wien (-20 Grad)

Cornelia

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Guten Tag,

Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarfes in §573 Abs.2 Nr.2 BGB geregelt.

Die Eigenbedarfskündigung muss ordentlich begründet werden. Ob sie wirksam ist, ist davon abhängig, ob der Vermieter den als Kündigungsgrund geltend gemachten Eigenbedarf nachweisen kann.

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die (ganze) Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Der Vermieter muss die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen oder wenn der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen will, weil sonst die Gefahr besteht, dass sich das Kind vom Elternhaus löst.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt, und er muss einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt.

Wenn Sie also Eigenbedarf anmelden, weil Sie als künftiges Ehepaar gemeinsam in einem Haus / der Wohnung wohnen wollen, dann ist das ein durchaus gerechtfertigtes Interesse.

Eine Sperrfrist ist gem. §577a BGB möglich. Mir bekannt sind Sperrfristen in NRW ( 2006 außer Kraft gesetzt) und Bayern. Dort beträgt diese 10 Jahre. Sie könnten aber mal einer sogenannten Kündigungssperrfristverordnung in Ihrem Bundesland googlen. Evtl. existiert eine.

Ich hoffe, ich konnte helfen.

Beste Grüße
Christian Wiesbrock

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Hallo Cornelia,
Ihr Interesse an einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist nachvollziehbar und glaubhaft. Zu beachten ist jedoch, dass Ihre vollen Vermieterrechte erst nach Grundbucheintragung von Ihnen durchgesetzt werden können. Das kann manchmal viele Monate dauern. Nur wenn Sie nachweislich im Auftrag des Verkäufers handeln, können Sie schon vor der erfolgten Grundbucheintragung tätig werden. So ist mit dem Verkäufer sicherlich durch einen Zusatzvertrag geregelt, dass die Mietzahlungen künftig auf ihrem Konto einzuzahlen sind.

Der Zeitpunkt der Grundbucheintragung ist deswegen so wichtig, weil der neue Eigentümer vor seiner Eintragung z. B. keine Mieterhöhungserklärung oder Modernisierungsankündigung verschicken darf. Tut er es trotzdem, sind diese unwirksam, sofern er hierzu vom Verkäufer nicht ausdrücklich bevollmächtigt wurde.

Ein zusätzliches Hindernis hat der Gesetzgeber für den Eigentumswechsel bei Verkauf festgelegt. Der neue Vermieter darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Diesen Kündigungsschutz können die Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).

Ihnen bleibt jedoch unbenommen, der jetzigen Mieterin einen Auflösungsvertrag mit einer angemessenen Abfindungssumme, sofort zahlbar nach Auszug anzubieten. Angemessen bedeutet, die neue Wohnung sollte den gleichen Standard bieten wie die jetzt bewohnte. Es könnten also Kosten entstehen wegen Renovierung, wenn in der neuen Wohnung nicht vorhanden, Kauf und Einbau einer Küche, Maklercourtage, Umzugskosten. Wenn Sie sich mit der Mieterin darauf einigen könnten, dann ist der Kündigungsschutz aufgehoben.

Falls Sie noch Fragen haben, so schreiben Sie bitte erneut.

LG
Ingrid = Zwillingsjungfrau

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Hallo Cornelia,
hab noch was vergessen. Ich darf Ihnen nur von Mitglied zu Mitglied meine eigenen Erfahrungen weitergeben. Dies ist keine Rechtsberatung. Da es durch den Verkauf jetzt zwei Eigentümer nämlich ihren künftigen Mann und seinen Bruder gibt, wird dies zusätzlich kompliziert. Für alle künftigen Maßnahmen müssen beide als Vermieter auftreten. Deshalb empfehle ich, lassen Sie sich durch einen Rechtsanwalt helfen oder fragen Sie beim Grundeigentümerverein um Rechtsberatung. Für künftigen Schriftwechsel und rechtlich gültige Maßnahmen muss vorher vertraglich und notariell abgesichert sein, wer von den Brüdern die Verwaltung übernimmt bzw. wer welche Wohnungen oder Grundstücksanteile erhält. Diese Eigentumsteilung sollte im Grundbuch eingetragen werden.

LG
Ingrid = Zwillingsjungfrau

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Lieber Herr Wiesbrock,

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

LG, Cornelia

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Liebe Ingrid,

Ja, die Rechtsberatung werden wir uns auf alle Fälle einholen. In diesem Fall ist der Bruder der Eigentümer, das Haus gehört jedoch meinem zukünftigen Mann zur Hälfte.

Vielen Dank für Ihre Informationen vorab, das hat mir sehr geholfen!

LG Cornelia

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Hallo Cornelia,

grundsätzlich dürfte eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich sein.

Da hier jedoch einiges zu berücksichtigen ist, was den hiesigen Rahmen sprengen würde, empfehle ich dringend einen auf Mietrecht spezialierten Anwalt aufzusuchen. Dieser sollte auch die Eigenbedarfskündigung aussprechen bzw. die entsprechende Kündigungserklärung entwerfen. Hier zu sparen hieße angesichts der drohenden Risiken am falschen Ende zu sparen.

Gruß
Sebastian

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Hallo,
zu beachten sind nur zwei wichtige Punkte.
Die Kündigungsfrist für den Vermieter (beide Eigentümer müssen die Kündigung aussprechen) beträgt drei Monate, dauerte das Mietverhältnis länger als fünf Jahre beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate, bei einem Mietverhältnis von acht Jahren und mehr beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter 9 Monate.
Der Kündigungsgrund muss in der Kündigung genau begründet werden, also z.B. Eigenbedarf eines der Eigentümer, der eine Familie gründen will und diese Wohnung ausbauen und selbst nutzen möchte. Es können später keine Gründe nachgeschoben werden!
Von einer Sperrfrist von 3 Jahren ist mir nichts bekannt.
Grüße, Zita

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Guten Tag Cornelia,

Ihr Lebensgefährte will wegen Eigenbedarf kündigen, können Sie sich auf § 573 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen.

Dafür muß er zunächst einmal ein „berechtigtes Interesse“ vorweisen, was bei Ihnen ja kein Problem darstellt.
Beide Brüder, als Eigentümer müssen die Kündigung schriftlich an alle Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben schicken. Am sichersten durch einen Boten.
Die Kündigungsfrist hängt vom Vertrag ab, vorallem davon, wielange dieser schon existiert.
Nimmt der Mieter die Kündigung nicht an - Räumungsklage!!

Der bessere Weg ist - in Absprache mit dem Mieter festlegen, wann er auszieht.

Gruß Fred

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Hallo Fred,

Vielen Dank für die Hilfe!

LG Cornelia