Eine Familie hat ein Haus gekauft. Allerdings lebt in diesem Haus eine ältere Dame die lebenslanges Wohnrecht hat! Ist im Grundbuch festgelegt!
Wenn besagte Dame stirbt, ist dann alles sofort aufgelöst? Oder kann das Wohnrecht auf eine Verwandte übertragen werden?
Oder die Dame bekommt einen festen Lebensgefährten, der in die Wohnung zieht! Darf er dort einziehen? Und wenn die Dame stirbt, muss er dann ausziehen oder darf er dort weiter wohnen?
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Eine Familie hat ein Haus gekauft. Allerdings lebt in diesem
Haus eine ältere Dame die lebenslanges Wohnrecht hat! Ist im
Grundbuch festgelegt!
Ich werde das Gefühl nicht los, dass die Familie das nicht gewusst hat. Wurde das denn im Vertrag etwa nicht erwähnt? Wenn nein, bestünden Ansprüche aus Rechtsmangelhaftung.
Wenn besagte Dame stirbt, ist dann alles sofort aufgelöst?
Dann erlischt die sog. beschränkt persönliche Dienstbarkeit, ja.
Oder kann das Wohnrecht auf eine Verwandte übertragen werden?
Meines Erachtens handelt es sich um ein höchstpersönliches Recht, das nicht vererbbar ist. Ansonsten würden solche Dienstbarkeiten ja in alle Ewigkeit bestehen.
Oder die Dame bekommt einen festen Lebensgefährten, der in die
Wohnung zieht! Darf er dort einziehen?
Dazu sagt § 1093 II BGB (nur):
„Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.“
Und wenn die Dame
stirbt, muss er dann ausziehen oder darf er dort weiter
wohnen?
Er ist nicht berechtigt.
Levay
Hallo Levay, wieder mal ich 
Ich werde das Gefühl nicht los, dass die Familie das nicht
gewusst hat. Wurde das denn im Vertrag etwa nicht erwähnt?
Wenn nein, bestünden Ansprüche aus Rechtsmangelhaftung.
Wenn das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist und der Erwerber des Hauses es offensichlich unterlassen hat, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen oder er die Eintragung des Wohnrechtes ignoriert hat, wie kann er dann mit Erfolg Rechtsmangelhaftung geltend machen? Zumal in den allermeisten Verträgen über Liegenschaftserwerb, die ich kenne, die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes unter ausdrücklicher Bezugnahme auf das Grundbuch definiert wird?
Grüße, Peter
Hallo Peter.
Meiner Meinung nach zäumst du das Pferd von hinten auf. Denn ein Rechtsmangel liegt vor. Also kann die Frage doch nun nicht lauten, warum Rechtsmangelhaftung geltend gemacht werden kann, sondern vielmehr, warum das (ausnahmsweise) nicht der Fall sein soll. Typische Ausschlussgründe sind Gewährleistungsausschluss (aber nicht bei Arglist) und positive Kenntnis des Käufers. Im Fall grob fahrlässiger Unkenntnis, die man hier ja bestenfalls annehmen könnte, denn positive Kenntnis scheidet aus, genügt wiederum Arglist des Verkäufers. Und mal ernsthaft: Hat er nicht gewusst, dass das Grundstück belastet ist? Oder soll er gedacht haben, dass es dem Käufer darauf nicht ankommen werden? Riecht beides nach Anscheinsbeweis.
Soviel zu den allgemeinen Regeln und der Frage, wie herum das Problem jedenfalls INHO diskutiert werden muss. Für den vorliegenden Fall gibt es allerdings noch eine Sonderregel, nämlich § 442 II BGB:
„Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn es der Käufer kennt.“
Sprich: positive Kenntnis schadet auch nicht mehr. Zugegebenermaßen scheint es im Grundstücksrecht dieser Norm zu bedürfen, weil der Käufer nämlich durch die vorgeschrieben Beurkundung des Vertrages Kenntnis vom Grundbuch erhält.
Zumal in den allermeisten
Verträgen über Liegenschaftserwerb, die ich kenne, die
Beschaffenheit des Kaufgegenstandes unter ausdrücklicher
Bezugnahme auf das Grundbuch definiert wird?
Nun, der Praktiker von uns beiden bist du! Wenn das so ist, dann sehe ich auch nicht, warum noch ein Rechtsmangel vorliegen sollte.
Levay
Hallo Levay,
danke für deine Antwort, aber der entscheidende Punkt ist für mich: kann man sich dem Verkäufer gegenüber mit Aussicht auf Erfolg darauf berufen, dass man grundbücherlich rechtsrichtig eingetragene Sachverhalte bei Vertragsabschluss nicht gekannt haben will? Oder noch weitergehend: über Rechtsverhältnisse wie Miete oder Wohnrechte der im Kaufobjekt wohnenden Personen nichts gewusst hat? Ein arglistiges Verhalten des Verkäufers geht aus der Ursprungsfrage nicht hervor (und der Verkäufer hätte den Käufer an einer Einsichtnahme in das Grundbuch auch nicht hindern können). Die Sache wäre wahrscheinlich sofort klar, wenn man den Vertrag kennt, aber so müssen wir halt ein bisserl spekulieren…
Grüße, Peter
PS: Der Deutsche Richterbund hat im Juli 2001 Bedenken zu § 442 BGB (neu) auch im Hinblick auf das Wohnrecht formuliert - http://www.drb.de/?http://www.drb.de/pages/html/stel… - dem kann ich mich nur anschließen.