Lebenslanges Wohnrecht?

Hallo,

meine Eltern möchten vorzeitig ihr Haus auf den Sohn überschreiben, der mit Familie im Obergeschoss wohnt und die Tochter soll ausbezahlt werden.
Der Notar hat von dem angesetzten Hauswert einen Betrag abgezogen für das lebenslange Wohnrecht der Eltern. Der Sohn soll dann vom Restwert die Hälfte an sein Schwester zahlen.

Soweit sogut. Aber was ist mit dem Wert des Wohnrechts. Was ist wenn die Eltern sterben?
Meiner Meinung nach, müßte dann der restliche Wert des Hauses nochmal geteilt werden, und der Sohn nochmals die Schwester auszahlen. Oder?
Wenn dies nicht gemacht wird, hätte der Sohn doch das ganze Haus und die Schwester hat dann vom Wert nur etwa ein Drittel erhalten.
Außerdem wurde das Haus nicht geschätzt, sondern ein, meiner Meinung nach, ein zu niedriger Wert angegeben.

Kann dazu jemand etwas sagen?

Hallo,

Ja, wenn die Eltern früher sterben, dann hat der Sohn das „längere Ende“ in der Hand. Und die Schwester wird danach Geld verlangen.

Was aber, wenn die Eltern länger leben? Wird dann die Schwester ihrem Bruder Geld zurückzahlen, weil das Haus dann „weniger wert“ ist?

Beide, Bruder und Schwester sollten sich vom Notar genau erklären lassen, wie er auf welche Zahl kommt. Und dann - vielleicht sogar mit dem Notar - besprechen, was unklar ist.

(Die Schwester sollte rechnen: Möglicher Wert des Hauses abzüglich der Miete für die elterliche Wohnung für die mögliche verbleibende Lebensdauer, abzüglich der Unkosten, die der Bruder für die Eltern noch darüber hinaus hat usw. Und dann den Rest durch zwei teilen.)

Gruß
Jörg Zabel

Hallo,

das kann unmöglich dein Ernst sein.

Das Haus hat einen Marktwert. Davon wird der Wert des Wohnrechts abgezogen, dass auf statistischen Erwartungen basiert (erwartete Nutzungsdauer). Die Hälfte davon steht dann der Schwester zu. Mit dieser Zahlung ist das Thema durch.

Sterben die Eltern früher als statistisch erwartet, so hat der Sohn einen Mehrwert.
Leben die Eltern hingegen länger als erwartet, muss der Sohn zusätzliche kosten tragen.

Die Schwester trägt kein Risiko, soll aber dann noch mal einen Nachschlag bekommen?
So läuft das nicht.

Gruß,
Steve

Was den Wert angeht, so gibt es einerseits die pragmatische Lösung, die darin besteht, dass man miteinander redet, sich informiert, was in der Nachbarschaft so an Immobilien zu welchen Preisen zum Verkauf steht, eine pauschalierte Wertauskunft bei den Gutachterausschüssen einholt (je nach Bundesland für kleines Geld online zu bekommen), und sich dann in die Augen schaut, und eine allen angemessene Zahl findet.

Die offizielle Lösung wäre die Begutachtung durch einen vereidigten Sachverständigen, die in einem dicken Heft und einer erheblichen Rechnung in vermutlich vierstelligen Bereich endet. Die ist anzuraten, wenn man sich sonst nicht einig wird, das Objekt Besonderheiten hat, die man anders nicht bewertet bekommt.

Was den Vertrag angeht, bitte davon lösen, dass das dann eine dauerhaft „offene Lösung“ ist, bei der man dann zu beliebigen Zeitpunkten noch mal ran geht. Stell Dir vor, die Eltern würden heute an einen Dritten verkaufen. Dann wäre es auch egal, was zu ihren Lebzeiten sonst noch mit dem Haus passiert. Der Kaufpreis ist gezahlt, und das Thema erledigt. Vollkommen egal, ob das Ding in zehn Jahren eine erhebliche Wertsteigerung oder -minderung erfährt.

Der Wert des Wohnrecht wird nach der so genannten Sterbetafel ermitteln, und das ist ein rein statistisches Verfahren, um Stand heute eine pauschale Lösung zu finden, die Zufälligkeiten ausschließt, die sonst beide Seiten treffen könnten. Das ist eine Sache des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit, die man bei so einem Modell akzeptieren muss. Gehe davon aus, dass auch dein Bruder lieber seine Eltern ein paar Jahre länger behalten will, als sich ein paar Euro zu sparen! Und Du bekommst heute Geld in die Hand, mit dem Du bereits heute etwas anfangen kannst, und nicht erst in einer unplanbaren Zahl von Jahren. Damit wirst auch Du heute in die Situation versetzt ggf. Wohneigentum zu einem Zeitpunkt zu schaffen, wo es für Dich am interessantesten ist, und nicht erst, wenn die Kinder ggf. schon aus dem Haus sind. Dieser Vorteil einer Lösung für den abgefundenen Teil der Familie wird oft vergessen.

  1. Ich würde mich nicht von mehrfach gelikten Scheißantworten wie „das kann unmöglich dein Ernst sein“ einlullen lassen. Völlig richtig, dass du Ganze kritisch prüfst bevor du irgendwas akzeptierst.

  2. Je nachdem wie alt eure Eltern sind, könnte ein Staffelmodell sinnvoll sein und problemlos machbar im Stil von: wenn das Wohnrecht schon in den nächsten 5 Jahren nicht mehr besteht, dann automatisch soundsoviel Nachzahlung, wenn in den nächten 10 Jahren, dann soundsoviel usw. Das kann man vorab festlegen und muss sich nicht auf das Schicksal verlassen, wie lange eure Eltern leben. Das bevorzugt an sich keine der beiden Seiten, macht das Ganze aber fairer und schafft mehr Frieden unter den Geschwistern.
    Dass ein beträchtlicher Bonus für den mit der Wohnrechtsbelastung gerechtfertigt ist, sollte aber nachvollziehbar sein.

  3. Du hast die Daten zum Haus und zum Grundstück. Einen sinnvollen Anhaltspunkt zum gegenwärtigen Marktwert bekommst du für unter 1000 Euro bei einem Makler oder auch evtl. bei der Kreditabteilung der Hausbank. Wenn du überzeugt bist, dass der angesetzte Wert deutlich unter Marktwert liegt, dann wärs das schon wert, allein schon, um dir damit Beruhigung zu verschaffen. Sollst ja nicht mit dem unangenehmen Gefühl leben müssen, du wärst übers Ohr gehauen worden.

  4. Ohnehin sinnvoll, bei soviel Geld im Spiel, vor irgendeiner Unterschrift einen Experten drüber lesen zu lassen. Eltern, die das eine Kind bevorzugen (will nicht behaupten, dass das bei euch der Punkt ist, oft aber schon), sind oft erstaunlich bereit dazu, das andere mit irgendwelchen Klauseln zu bescheißen und auch noch moralisch unter Druck zu setzen, den Beschiss zu akzeptieren. Der Notar ist überdies keine neutrale Instanz sondern überwacht nur die formale Korrektheit. Auf den kannst du also nicht bauen.

Gruß
F.
der so ein Hausübergabe-Szenario mit Wohnrecht vor 10 Jahre selbst und vor kurzem bei meiner Frau und ihrem Bruder erlebt hat und deshalb etwas ‚sensibilisiert‘ worden ist. Man sollte solche Angelegenheiten betrachten wie ein Geschäft unter Fremden. Das würdest du bei solch hohen Summen auch nicht ohne Einbezug von Experten machen.

Erst mal danke für Eure Antworten.

Was Steve geschrieben hat, ist mir nicht ganz klar. Warum man im Falle eine früheren Ablebens einen Mehrwert hat oder im gegenteiligen Fall zusätzliche Kosten?

Gehe davon aus, daß das Haus in 10 Jahren ähnlich viel wert ist wie heute. Und wenn ohne vorherige Überschreibung das Haus nach Ableben der Eltern vererbt wird dann würde bei zwei Kindern doch 50-50 gerechnet. Und derjenige der ausbezahlt wird bekäme dann eindeutig mehr.

Oder sehe ich das verkehrt?

Hallo,

Ich will es mal mit Beispielen versuchen:

  1. Nehmen wir mal an, ich hätte ein Zweifamilienhaus. Das sei 100.000 Euro wert. Ich schenke es meinem Son, der kann es vermieten. Der Mietertrag soll 10.000 Euro pro Jahr ein.
    Um welche Summe geht es, wenn wir nach 10 Jahren einen Strich darunter ziehen, wobei das Haus immer noch 100000. Euro wert sein soll.

  2. Jetzt verändern wir das erste Beispiel so, dass ich eine Wohnung „kostenlos“ nach der Schenkung weiter bewohne. Dann hat mein Sohn nur noch die halben Einnahmen. Was ist nun nach 10 Jahren?

  3. Es bleibt bei dem Wohnrecht, aber ich sterbe schon nach einem Jahr. Mein Sohn kann die Wohnung die nächsten Jahre vermieten. Wie sieht es nun aus?

  4. Ja und was ist nun, wenn ich uralt werde und die Wohnung noch 30 Jahre bewohne, statt wie es „vom Alter her normal“ wäre, nach10 Jahren zu sterben? (Man kann in diesem Beispiel davon ausgehen, dass ich 80 Jahre alt bin und mit 90 sterben werde.)

So, jetzt möchte ich aber das Wohnrecht haben, obwohl keiner weiss, wann ich mal abtrete. Was müsste mein Sohn nun gerechterweise seiner Schwester ausbezahlen? Und wie sollte ich heute etwas vorauskalkulieren, von dem noch Keiner weiss, wann das Ereignis eintritt?

Versuch doch mal meine Fragen für Dich zu beantworten.

Gruß
Jörg Zabel

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Die ganze Aktion scheint wohl rechtlich in Ordnung zu sein. Ob die ganze Sache gerecht ist, werden wir wohl erst später erfahren.

Am gerechtesten wäre wohl der Erbfall, weil dann jeder sein zustehendes Teil erhält. Aber wenn die Eltern das so wollen müssen wir das wohl akzeptieren.

Für den Toten auch?

Offensichtlich hast Du das mit dem Wertausgleich nicht verstanden. Da kann man nichts machen.
Gruß
anf