Kann ein selbstständig Tätiger leerstehende Zimmer als Lagerraum in einem ihm selbst gehörenden Mietshaus für sein eigenes Gewerbe anmieten?
Hinsichtlich der Einkommenssteuer wäre das zwar ein Nullsummenspiel, aber die Anmietung könnte aber die Mietshauseinnahmen erhöhen (zu Lasten der Höhe des Überschußes des Gewerbes) und könnte damit das Mietshaus aus der Verlustzone bringen, womit ggf Probleme mit dem Finanzamt wegen fehlender Gewinnerzielungsabsicht vermieden würden.
Hallo!
Nein, das geht nicht. Man kann keine Rechtsgeschäfte mit sich selbst abschließen.
Wenn ein Gewerbetrebender Eigentümer einer Immobilie ist und diese teilweise für sein Unternehmen nutzt, dann werden die Teile die er gewerblich nutzt zum Betriebsvermögen seines Gewerbes (Ausnahme §8 EStDV).
Das heißt das anteilige Grundstück und das anteilige Gebäude muss ins Betriebsvermägen eingelegt werden, das Gebäude wird abgeschrieben. Logischerweise geht beides bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung raus.
Alle weiteren Kosten (Schuldzinsen, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, usw.) sind dann zwischen beiden Einkunftsarten aufzuteilen.
gruß
derschwede77
Danke für die Antwort,
aha, im Ergebnis würde so eine Aufteilung ja die Verluste aus Vermietung auch vermindern.
Wenn ein Gewerbetrebender Eigentümer einer Immobilie ist und
diese teilweise für sein Unternehmen nutzt, dann werden die
Teile die er gewerblich nutzt zum Betriebsvermögen seines
Gewerbes (Ausnahme §8 EStDV).
Das heißt das anteilige Grundstück und das anteilige Gebäude
muss ins Betriebsvermägen eingelegt werden, das Gebäude wird
abgeschrieben. Logischerweise geht beides bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung raus.
Bleibt nur die Frage, was diese Aufteilung bei einem Verkauf des Mietshauses steuerlich bewirkt … was würde mit dem betrieblichen Verkauspreisanteil passieren?
Danke für die Mühe.
Kann ein selbstständig Tätiger leerstehende Zimmer als
Lagerraum in einem ihm selbst gehörenden Mietshaus für sein
eigenes Gewerbe anmieten?
Mit sich selber Rechtsgeschäfte abschließen ruft nicht nur beim FA ein gequältes Lächeln hervor.
Nach meinem Verständnis könnte das anders sein, wenn das Gewerbe eine eigene juristische Person ist. Ein StB kann hier beraten.
Nach meinem Verständnis könnte das anders sein, wenn das
Gewerbe eine eigene juristische Person ist.
z.B. Fotovoltaik-Leute vermieten „sich/jur. Personen“ ihre Dachflächen per Nutzungsvertrag (?)
z.B. Fotovoltaik-Leute vermieten „sich/jur. Personen“ ihre
Dachflächen per Nutzungsvertrag (?)
Sich selber die eigene Dachfläche vermieten, ist evtl. nicht die hellste Idee des Universums 
.
Wie angedeutet, könnte in Deinem hypothetischen Fall die Situation anders sein, wenn das Gewerbe eine eigene juristische Person ist (z.B. UG). Ein StB berät individuell.
Ein möglicherweise entstehender Veräußerungsgewinn aus dem Gebäudeteil, der Betriebsvermögen geworden ist, wäre dann laufender Gewinn aus Gewerbebetrieb.
Gruß,
Heiko
Ein möglicherweise entstehender Veräußerungsgewinn aus dem
Gebäudeteil, der Betriebsvermögen geworden ist, wäre dann
laufender Gewinn aus Gewerbebetrieb.
Womit man sich selbst ins Bein geschossen hätte…
Und wie sähe es aus, wenn ein Gewerbetreibende ein Arbeitszimmer in seinem Wohnhaus unterhielte und dafür anteilige Kosten absetzen würde, müsste er bei Gewerbeaufgabe dann den Gebäudewert (oder was genauer?) des Zimmers versteuern?
Dank für Eure Antworten!
ja, ist das selbe in grün. es gibt grenzwerte, ca, 20T€. vorher spricht man von untergeordneter bedeutung. mal prüfen, ob der gewerblich genutzte teil überhaupt soviel wert wäre.
falls nicht, kann man das modell wie oben beschrieben machen
gruß inder
vielen Dank, Inder;
habe nun
http://www.wer-weiss-was.de/article/3399081
von 2006 gelesen.
Da steht, das erstmal der reine Gebäudewert ohne Grundstück genommen würde, dann der prozentuale Wert des gewerblich genutzten Teils (z.B.Arbeitszimmer) am Gebäude genommen würde, dieses in das Betriebsvermögen eingelegt würde, und das dann die Wert STEIGERUNGEN bei Betriebsaufgabe oder Veräußerung des Gebäudes versteuert werden müssten.
Ist logisch.
ja, ist das selbe in grün. es gibt Grenzwerte, ca, 20T€.
vorher spricht man von untergeordneter Bedeutung. Mal prüfen,
ob der gewerblich genutzte Teil überhaupt soviel wert wäre.
Bedeutet dieser Grenzwert,
a) dass man es so wie 2006 beschrieben und hier oben zitiert machen KÖNNTE?
b) dass - wenn der gewerblich genutzte Teil unter ca. 20 000€ Wert läge - man den gewerblich genutzte Teil nicht zwingend ins Betriebsvermögen einlegen müsste und damit dessen Wert veränderung bei Veräußerung / Betriebsaufgabe unberücksichtigt blieben?
Und wenn man den gewerblich genutzte Teil doch ins Betriebsvermögen einbrächte, würde man dann die 2% jährliche Abschreibung des gewerblich genutzte Teils „frisch“ mit 100% seines Zeitwerts beginnen, was wäre mit der MWST bei vorsteuerabzugsberechtigtem Gewerbe?
Gruß Schwipp
eine AfA ist immer von den ursprünglichen Anschaffungskosten zu berechnen!
Lia
Danke Schlauelia,
eine AfA ist immer von den ursprünglichen Anschaffungskosten
zu berechnen!
hieße das zum Beispiel:
Haus Baujahr 1914, Wert 1914 = 20 000€
bei 2% Abschreibung pro Jahr auf 10% gewerblichem Teil also 2000€ x 2% = 40€ pro Jahr Abschreibung
Zeitwert der Einlage 2012 des gewerblichen Teils
(vereinfacht, mal Baupreisindex-Faktor von 2012 = 12) =
2000€ x 12 = 24000€
a)
damit dürfte die Geringfügigkeitsgrenze von ca. 20T€ überschritten sein;
b)
==> die jährlichen zu versteuernden Wertsteigerungen dürften mit typisch 1-2% dann WESENTLICH höher sein als die Abschreibung, die sich auf den Wert im Baujahr 1914 bezöge.
Bliebe letztlich die Frage, ob die übrigen laufenden absetzbaren Kosten für den gewerblich genutzten Teil dessen zu versteuernde Wertsteigerung überstiegen, sonst würde sich eine Einbringung in das Betriebsvermögen - wenn nicht notwendiges Betriebsvermögen – nicht rechnen.
richtig?
hat denn derjenige, der jetzt abschreiben will, die AK oder HK in 1914 auch getragen - oder alles geerbt und ist Rechtsnachfolger?
Lia
Grüß Dich, Lia!
hat denn derjenige, der jetzt abschreiben will, die AK oder HK
in 1914 auch getragen - oder alles geerbt und ist Rechtsnachfolger?
Hier werden ja nur theoretische Fälle diskutiert. Also würde ich mal sagen, die Herstellungskosten hätten die Eltern getragen und das nun teilweise vermietete Haus an ihr Kind schenkungssteuerfrei, weil es schon so alt und abgenutzt ist, übertragen.
Gruß und Dank, Schwipp