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#1

… Fall vor:

Es wird ein Teil einer Doppelhaushälfte bewohnt, der in den 1950er Jahren getrennt wurde.
Aufgrund aktueller Umbauten ist aufgefallen, dass im Dachgeschoß die Mauer um 2m zu Ungunsten des einen Hauses verschoben ist.

Baurechtliche Voraussetzungen:

  • Im Grundbuchamt ist lediglich der Lageplan vermerkt es bestehen keine Nutzlasten oder Grunddienstbarkeit
  • Es steht notariell geschrieben: Die Teilung erfolgt aufgrund des Lageplans der Stadtvermessung also mittig und nicht versetzt
  • Im Stadtplanungsamt gibt es keinen extra Plan zur Trennung Überbauung, Nutzrechte, Dienstbarkeit, Stockwerkeigentum usw.
    -Im Kaufvertrag wurde nichts vermerkt.
  • Notar, Makler oder Verkäufer haben auf keine Besonderheiten vermutlich aufgrund von Unwissenheit aufmerksam gemacht.

Frage
Darf der Teil des Dachbodens baurechtlich beansprucht werden?
Oder ist es eine privatrechtliche Frage?
Oder gibt es hier ein Gewohnheitsrecht?

Danke für Antworten!

#2

Hallole,

zum Einen obliegt es dem Eigentümer das Haus ordnungsgemäß vermessen zu lassen. Beim Neubau hat der Eigentümer i.d.R. damit das Liegenschaftsamt zu beauftragen, meist tut dies auch ein öffentlich bestellter Vemessungsingenieur beim Fertigen des Lageplans.

Zum Anderen wird nicht erfasst, was im Inneren des Hauses oder in den obersten Geschossen (möglicherweise nachträglich) gebaut wird. Seit einigen Jahren müssen Grundstücksteilungen nicht mehr genehmigt werden, die Ämter können also gar nicht mehr wissen, was manche Käufer und Bauherren so treiben. Zwar dürfen diese keine Tatsachen schaffen, die dem Baurecht entgegenstehen, aber …

Solche eine verschobene Wand bemerkt man nur, wenn man die Gebäude richtig aufmisst, im ist davon auszugehen, dass die (alten) Grundrisse und Lagepläne durchaus stimmig sind. Zumal ein Käufer die mit einem Aufmass verbundenen Kosten schäut.

Die baurechtlichen Probleme im vorliegenden Fall werden nachgeordneter Natur sein, vermutlich ist eher ein nachträglich zu errichtenden Brand- und Schallschutz bei eigenständigen Gebäuden hier das Thema, weil Decken und Wände den geltenden Bestimmungen entsprechen müssen.

Wenn diese Vorschriften eingehalten werden können, wäre eine Nutzung privatrechtlcih über Dienstbarkeiten zu vereinbaren. Ob es ein Gewohnheitsrecht gibt,kann ich nicht sagen, vermutlich eher nicht, da die Wand wohl nachträglich (oder von den Bauunterlagen abweichend) und nicht den Vorschriften entsprechend erstellt wurde.

Schöne Grüße
Christian Storch

#3

Sehr geehrter Herr Knarf,
einen Teil ihrer Frage haben sie schon selbst beantwortet.
Diese Frage kann letztlich nur ein Gericht klären-Wie sie schon richtig sagten -Gewohnheitsrecht-oder Beeintächtigung der Bausupstanz-Gaurechtliche Seite -Brandmauer-Feuerwehr rechtliche Bestimmungen ect. Gütliche Einigung könnte auch nicht schaden.
Aber letztlich gibt es für diese Frage keine für sie schlüssige Antwort.
MfG Dr. Hans-Peter Weiss

#4

Hallo NiloKarf,
in dem geschilderten Fall geht es vorab um die Frage, ob es sich um eine Realteilung oder eine Teilung nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz) handelt. Im Falle einer Realteilung wird das Grundstück in dem gekennzeichneten Bereich, ohne Berücksichtigung der Zimmeraufteilung im Gebäude, geteilt, wobei die Grundstücksgrenze mittig durch das Gebäude geht. Es entstehen 2 eigenständige Grundbücher. Bei der Teilung nach WEG hätten zum Teilungsantrage als Grundlage der Teilung auch detaillierte Objektpläne mit der entsprechenden Zuordnung zur jeweiligen Hälfte beigefügt werden müssen. Hier wäre die Teilung dann nach Miteigentumsanteilen erfolgt. Ich gehe in dem geschilderten Fall nun davon aus, dass es sich um eine Realteilung handelt. In diesem Fall gibt es leider keinen rechtlichen Anspruch auf „mehr oder weniger“ Wohnraum. Es bleibt hier nur der Weg der Einigung mit dem Nachbarn.
Gruß Günni27

#5

Hallo,
Tut mir leid, aber da habe ich leider auch keine Ahnung, und ehe ich etwas falsches sage, antworte ich lieber nicht.
Ich hoffe dennoch, du bekommst eine Lösung für dein Problem.
Viele Grüße
Rüdiger Kühn

#6

Hallo !
Ich gehe davon aus, dass zum Zeitpunkt des Baus diese Teilung des Dachbodens so gewollt war.
Damit gehört zum jeweiligen Doppelhaus der jeweilige Dachboden.
Alles andere müsste irgendwo festgehalten sein.
Gruß
hokl

#7

Es muss nachgewiesen werden, ob diese 2m Verschiebung rechtlich ist oder nicht. Wer hat damals diese Trennung vorgenommen? Warum wurde bisher diese
Verschiebung nicht bemerkt? Ob ein Gewohnheitsrecht besteht oder nicht, hängt davon ab, wie sich die Eigentümer der Doppelhaushälfte geeinigt haben und einer schriftliche Einverständniserklärungt vorliegt. Allerdings hätte diese Veränderung im Grundbuch aufgenommen werden müssen.

In diesem Fall wäre es sehr wichtig, sich von einem Fachanwalt für Bau- und Grundstücksrecht beraten zu lassen. Solche Beratungen sind nicht teuer und bessr als ein Gerichtsprozess, wo man vorher nie weiß, wie er ausgeht.

#8

Hallo Fragesteller oder Stellerin,
eigentlich ist das in erster Linie ein Zivilrechtliches Problem:
Jemand anderes nutzt unerlaubt mein Eigentum, in diesem Fall einen Teil meines Hauses…

Es gibt meines Wissens nach keine „versetzte Grenze“ in verschiedenen Geschossen!!!
Eine Grundstücksgrenze ist eine Linie, die immer gleich ist, vom Keller bis zum Dach und sogar darüber hinaus!
Sie kann zwar verspringen, aber das dann nur als Ganzes, also von unten bis in den Himmel…nicht Etagenweise…habe ich jedenfalls noch nie gehört!

D.h., das der strittige Teil des Gebäudes von den Nachbarn scheinbar illegalerweise genutzt wird.
Ob es nun die jetzigen Eigentümer zu verantworten haben, oder die davor spielt dabei keine Rolle!
Wenn nicht irgendwo ein Nachweis existiert, das die Nutzung des strittigen Bereiches durch den Nachbarn „rechtmäßig“ ist, nutzt er den Teil illegal und das schon ewig.
Übrigens müsste dieser Nachbar nachweisen, das er den Teil zu Recht nutzt!

Ausserdem gibt es bei der versetzten Wand ein Baurechtliches Problem, sowohl ein Brand - und evtl. auch ein Schallschutzproblem ( für die Decke der darunterliegenden Räume in diesem Bereich )!
In den meisten Bundesländern müssen „Grenzwände“ oder „Gebäudeabschlusswände“ in der Feuerwiderstandsklasse F-90A ( oder ähnliches ) ausgeführt sein und wenn die Wände versetzt sind, dann müssten auch die Decken eine entsprechende Feuerwiderstandsklasse aufweisen!!!
Und mit dem Schallschutz ist das ähnlich…

Eigentlich müsste das Bauamt der Stadt - nach Kenntnis dieser Sachlage - hier für die Herstellung der entsprechenden Grenzwand ( an der richtigen Stelle und in der erforderlichen Feuerwiderstandsklasse ) sorgen, denn es besteht die begründete Beschwerde eines direkten Nachbarn ( der aber nicht Mieter sein darf, denn nur der Eigentümer ist Berechtigt Ansprüche zu stellen…), das eine notwendige Brandschutztechnische Abschottung in einem Wohngebäde fehlt.

Die Behörde hat zwar ein Ermessen, ob und welchen Dingen und Anzeigen sie nachgeht, aber aber wenn nachbarliche Brandschutzbestimmungen nicht eingehalten werden, muss die Behörde m.E. tätig werden.

Ich hoffe meine Antwort hilft Ihnen weiter,

mit freundlichen Grüßen

U.F.

#9

Sorry hatte noch was vergessen.
Wegen dem Gewohnheitsrecht!
Ich kann mir nicht vorstellen das es ein Recht gibt, einen Teil eines fremden Hauses nutzen zu dürfen, nur weil man das ja schon ein paar Jahre oder Jahrzehnte so macht und es zu einer lieben Gewohnheit geworden ist.
Vielleicht muss ja auch Miete nachgezahlt werden…?

Jetzt aber, schöne Grüße U.F.

#10

Hallo, dieser Fall ist mir doch extrem zu kompliziert, weiß leider keine Antwort drauf.
Gruß petit

#11

Guten Tag,

auch wenn das hier nur z.T. zutreffen wird, mein Standardspruch vorab: Welches Bundesland.
Hier ist neben dem Zivilrecht sicher auch das Bundesland-Baurecht und das Bundesland Katastergesetzt irgendwie betroffen.
Ich werde und darf, so weit es nicht das ganz enge Baurecht betrifft, das nicht lösen und klären können, nur einige Richtungsweise geben können.

  • Ist das wirklich eine Grundstücksteilung -eine Grenze in der Mitte der Wand/Wände, die die beiden Haushälften trennt- oder eine Eigentumsbildung auf einem Grundstück mit ideellen Grundstücksanteilen u/o Sondernutzung/Sondereigentum.
    -Ich gehe mal von Ersterem aus: Grundstücksgrenzen können natürlich eine beliebige Gestalt annehmen, allerdings nur in der Ebene, in zwei Ausdehnungen, x und y-Richtung. In der Höhe gibt es keinen Versatz. Wenn dort über eine Grenze gebaut wird, dann aufgrund von besonderen (meist teuren) Vereinbarungen, z. B. Überkragen von öffentlichen Flächen mit Bauteilen, Balkonen, Vordächern etc. Das das auch bei Grundstücken untereinander passiert, kenne ich nicht.
  • Grundstücke werden grundsätzlich (erstmal)rein nach Katasterplan (M1:1000 oder M1:500) dargestellt und geteilt. Bei der Teilung wird üblicherweise das abgetrennte Stück masslich erfasst, z.B. 14m von der östl. Grenze und 20 m parallel zur Strassengrenze. Dadurch ist das neue Grundstück halbwegs genau definiert, der ganze Rest kann aber vollkommen unbekannt sein. Dies soll sagen: Sie bekommen an irgendeinem Tag anlässlich eines Ortstermins die neu vermarkten Eckpunkte in der Örtlichkeit gezeigt und Sie erkennen an, dass Sie damit dieses Grundstück erworben haben, wie gross auch immer. Wenn Sie als Erwerber aus irgendwelchen Gründen die exakte Grösse und Zuschnitt benötigen oder wissen wollen, müssen Sie sich das von einem ö.b.V.I (Vermesser) aufnehmen lassen, lustig wird das bei extremen Hanglagen, aber auch, um die übliche 3%-Abweichungsklausel ggf. in Anspruch zu nehmen mit der grobe Abweichungen im Nachhinein korrigiert werden.
    Sie sehen als, dass sich im Grunde niemand wirklich dafür interessiert, wo die Grenze verläuft etc. Die Mitte der Wand ist die Definition.
    Solche, vielleicht nicht so drastische Überbauungen sind an der Tagesordnung und müssen dann eigentlich immer auf dem Verhandlungs- und Gerichtsweg „nach Billigkeit“ entschieden werden, meistens wir das Grundstücksteil verkauft, was aber nur in der Horizontalen funkt.
  • Was denn so eine eklatante Abweichung in horizontaler Form bedeuten kann, ist dann ggf. im Bauordnungsrecht UND im Landes-Nachbarrecht zu suchen.
    Durch diese Teilungsform ist erst einmal eine Gebäudetrennwand entstanden (nicht nur Wohnungstrennwand). Ob das eine Wand oder eine Doppelwand ist, ob die hälftig steht oder asymmetrisch oder sogar komplett auf einem der Grundstüccke kann noch eine Rolle spielen.
  • Wichtig ist auch noch, dass ja unweigerlich nun ein Stück Decke zur „Trenndecke“ wurde. Als Beispiel: 1950 könnte so eine oberste Decke durchaus aus einer einfachen Holzbalkendecke bestanden haben, die, wie auch immer gebaut, voraussichtlich nicht den notwendigen Brandschutz als „Trenndecke“ gewährleistet. Dass allein könnte schon einiges nach sich ziehen.
    -Desweiteren könnte die Art des Anschlusses der Trennwand im DG an das Dach gem- BauORecht betroffen sein, z.B. bis unter die Dachhaut (Dachpfanne), was vielleicht bei dieser Art von illegalem Tun nicht der Fall ist.
    …Zivilrechtlich (Ausgleich) wird das sicher verjährt sein, strafrechtlich, wenn relevant, wahrscheinlich auch.
    Was sein kann, ist, dass auf die Beteiligten einiges an BauOrechtlichen Dingen zukommt und natürlich nun einem der Beteiligten 20 m² Fläche abhandenkommen, oder es muss eine ganz andere Regelung her, z.B. Grundstücke wieder vereinigen und Wohnungseigentum bilden. Die Bauteile müssen dann allerdings immer noch ihre vorgeschriebenen Eigenschaften haben. Über die Sondernutzungs- und Sondereigentumsrechte könnte für die Beteiligten alles beim Alten bleiben (Garten, Zufahrt, Garage etc.)
    Mich würde der Ausgang der Geschichte interessieren.
    Mit freundlichem Gruss
    Eckart Schwengberg
#12

Danke Herr Schwengberg!
anke für die Antwort. Ich melde mich, sobald ich einen Ausgang der Geschichte habe.
Viele Grüße!

#13

Es sind meiner Ansicht nach weitere Fragen zu klären.

Es handelt sich zuerst einmal um einen Baumangel,
wenn alle Pläne etwas anderes aussagen als das was
jetzt bemerkt wurde. Dieser Mangel ist vermutlich
verjährt, so dass kein Regress auf den Bauunternehmer
genommen werden kann. Da der Mangel „versteckt“ war
wäre noch zu prüfen ob dieser Mangel ebenfalls
verjährt ist.

Es wäre zu prüfen ob man die Wand einfach
abbrechen kann und ggf. durch eine Leichtbauwand
mit Feuerwiderstand ersetzen kann.Da es dazu keine
Sculdigen mehr gibt, wäre es das einfachste man teilt
sich die Kosten oder lässt alles so wie es ist. Dann
müsste man aber vorher den Brandschutz prüfen, ob
dieser gewährleistet ist.

Es grüsst freundlich

Toggi2008

#14

Hallo Herr Knaf,

hier liegt ein privatrechtliches Problem vor, welches ich nicht beantworten kann.

Freundliche Grüße

Harald

#15

Hallo

Der Fall ist schwer zu beantworten.
Es herrscht wahrscheinlich Bestandsschutz.
Lassen Sie das von einem Rechtsanwalt prüfen.
Und von einem Statiker. Wenn die Wand nicht richtig steht, kann das ein statisches Problem sein. Aber die Wand ist schon seit über 60 Jahren dort also glaube ich nicht, dass dies der Fall ist.
Haben Sie denn schon von der anderen Seite überprüft, ob eine Überbauung stattgefunden hat? Es kann Sein, dass Sie in Ihrem Haus eine 2. Wand dort haben und sich dahinter ein nicht zugänglicher Raum befindet.

Bevor Sie rechtliche Schritte einreichen, prüfen Sie dass bitte und wenn eine Überbauung vorhanden ist, dann reden Sie mit dem Nachbarn darüber, ob diese nicht rückgängig gemacht werden kann. Zu Not auch auf Ihre Kosten, denn ein Gerichtsverfahren wird sicherlich teurer.

Gruß Andreas

#16

Guten Tag,

grundsätzlich erscheint der Sachverhalt baurechtlich nicht geklärt. Formell sollten beide Eigentümer in der Lage sein Ihr Eigentum zu verändern, ohne das der Nachbar beeinträchtigt ist. Z.B. Abriss. Dies wäre hier nicht möglich.

Insofern besteht hier rein baurechtlich Handlungsbedarf. Ob jedoch über die Dauer der derzeitigen Nutzung ein Gewohnheitsrecht eintritt, ähnlich wie es z. B. bei Wegerechten gilt, ist mir nicht bekannt und müsste jur. geprüft werden.

Darüber hinaus sollten die Eigentümer durch einen Notar wenigstens eine privatrechtliche Regelung finden. Im Falle des Weiterverkaufs stellt sich spätestens die Frage mit dem Umgang des von Ihnen geschilderten „Überbaus“.

Technisch sei der Hinweis erlaubt, dass zw. den beiden Nutzungseinheiten der Brandschutz sichergestellt werden muss. Ggf. sollte man prüfen lassen, ob dieser gewährleistet ist. In dem geschilderten Fall würde die entsprechenden brandschutztechnischen Anforderungen z. B. auch für Decke zw. Dachboden und dem darunter befindlichen Raum (Nachbar) gelten. D.h. min. F90. Die Wand zw. den Hausteilen jedoch sollte als Brandwand ausgebildet sein.

MfG

#17

Hallo,
ich verstehe Ihre Frage nicht. Was wollen Sie mit dem Dachboden? Je nach neuen Nutzungen sind diese mit dem Nachbarn abzustimmen.
MfG
Kley

#18

hallo leider kannn ich dir hierzu keine antwort geben
lg wirora

#19

Hallo,
benutzen darf man nur das, was einem gehört, dass sollte zunächst eindeutig geklärt werden.
Wer eine ordentliche Baugenehmigung hat, darf auch danach bauen (Schlußpunktheorie, deshalb gibt es ja die Baubehörde) .
Gewohnheitsrechte sind m. E. schwer durchsetzbar und führen (wie die Blutrache) zu keinem sinvollen Ergebnis.

mfg db