Hallo Zusammen,
kann mir jemand begründen warum eine Lageverbesserung durch eine Abnahme oder Zunahme des Liegenschaftszins richtig erfasst wird?
und
Wieso bei der Ermittlung des Ertragswerts eine Bodenverzinsung zu berücksichtigen ist?
LG Steini
Ökonomisch kann man das nicht erklären, weil es für solche Verfahren
keine grundlegende Theorie gibt.
Hallo,
zu 1)
Wer behauptet das denn ? 
Der LiZins gibt die zu erwartende Rendite des Grundstücks am örtlichen Immob. markt wieder, also in etwa die jährliche Preissteigerung. Natürlich steigt der örtliche Bodenwert, wenn sich die Lage verbessert (zB eine nahe Industrieanlage umgewandelt wird in Wohnbebauung) oder ein Bebauungsplan einen Acker oder eine 34er Lage in Bauland verwandelt.
zu 2)
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Ertrag einer gewerblich genutzen oder verwerteten Immobilie (auch eines Mehrfamilienhauses). In dem Ertrag steckt der LiZins schon drin, und zwar doppelt… bessere Lage bringt auch bessere Mieten … allerdings nicht, wenn das Haus auf einem überdimensionierten Grundstück unwirtschaftlich Plazt verschwendet. Um diese Berechnungsungenauigkeit zu beseitigen, wird der Ertrag des Grund und Bodens (den das Grundstück auch unbebaut bringen würde, s.o.) aus dem Ertragswert herausgerechnet.
Gruß vom
Schnabel
In der Wertv ist das Ertragswertverfahren ein einperiodiges
Barwertmodell mit dem Liegenschaftszins als empirisch ermittelte typisierte („gefühlte“)Alternativkosten.
Je niedriger die Alternativkosten desto höher der Wert.
Boden und Gebäude werden dabei getrennt bewertet , synonym
zur Bilanzierung nach HGB.
Das grundlegende Problem ist jetzt, dass typisierte Alternativkosten
und einperiodige Modelle keine ökonomisch sinnvollen Werte
(Entscheidungswerte) liefern können.
Der vorteil ist einerseits, dass man mit typisierten werten und einem
einperiodigen Modell wenig Rechenarbeit hat.
Andererseits braucht man bei juristischen Auseinandersetzungen
zwischen mehreren Parteien allgemeingültige Werte;
wo der Ökonom vor einem Rätsel steht, taucht plötzlich der
Gutachter auf, und zaubert mit einem einperidigen Barwertmodell,
gefühlten Liegenschaftszinsen und anderen Ungereimtheiten
einen allgemeingültigen Verkehrswert aus der tasche.
Huhu ihr beiden,
vielen Dank für die Antworten!