Frage: Gibt es für mich als Eigentümer und Vermieter eines Altbaues (Baufertigstellung: 1932, Erwerb: 1984, Totalsanierung für ca. 300T DM im Jahre 1996) für die Steuerklärung 2012 noch eine lineare Abschreibung?
Hallo Kühlewind,
ich verstehe nicht was du wirklich wissen willst.
Was und wie hast du bisher (seit 1984 und seit 1996) abgeschrieben?
Achtung:
Alles Nachfolgende ist auf deine Fall stark vereinfacht geschrieben!
Bei Vermietung gibt es neben den Werbungskosten u.a. die „Absetzung für Abnutzung“ für den Gebäudeanteil an den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten - AfA genannt.
Eine lineare Gebäude-AfA gibt es immer.
Wenn du das Gebäude 1984 gekauft hast, ab dem Monat des Besitzüberganges 50 Jahre lang 2,0 % jährlich, natürlich nur für Monate in denen du vermietest.
In bestimmten Zeiträumen konnte man sich als Vermieter unter bestimmten Bedingungen für eine degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG entscheiden. Auch hier geht die Gebäude-AfA über insgesamt 50 Jahre.
D.h. die Gebäude-AfA (OHNE Berücksichtigung der „Totalsanierung“!) läuft bei dir noch bis mindestens zum Jahr 2034.
Was meinst du mit „Totalsanierung“?
Steht das Gebäude offiziell unter Denkmalschutz?
(Baudenkmal, Ensembleschutz – mit Bescheid der Denkmalschutzbehörde)
Wenn ja, dann konnten/können diese Kosten – je nach Stand des Einkommensteuergesetzes - mit erhöhten Prozentsätzen abgeschrieben werden.
„Können“, das ist meiner Meinung nach nicht müssen!
D.h. diese Kosten können vom Vermieter auch linear mit dem gleichen Prozentsatz wie die Gebäude-AfA abgeschrieben werden.
Jährlich 2,0 % von den ca. 300T DM für jeden Monat mit Vermietung von 1996 bis mindestens 2046
Z U S Ä T Z L I C H.
zu der Gebäude-AfA vom Jahr 1984 bis mindestens zum Jahr 2034.
Wenn das was du wirklich wissen willst nicht beantwortet wurde, musst du den Sachverhalt vollständig darstellen und deine Fragen auch für andere verständlich formulieren.
Hallo!
Vielen Dank für die schnelle Rückantwort.
Was ich wirklich will:
In meiner Steuererklärung 2012 die Möglichkeit der Abschreibung nutzen.
Ich hatte bereits vor einigen Jahren (wann, weiß ich nicht mehr) eine degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG für einige Jahre in Anspruch genommen. Eines Tages hatte das Finanzamt die weitere Möglichkeit der Abschreibung moniert, weil – soweit ich mich erinnern kann – das angeblich nur zeitlich begrenzt möglich sein sollte und danach keine lineare Abschreibung mehr möglich sei; hatte es – verwirrt und - nicht weiter vertieft devot hingenommen. Kann ich tatsächlich die vollen 50 Jahre noch in Anspruch nehmen?
Einige Erläuterungen zum Objekt:
Es handelt sich um ein 3-Familienhaus, das komplett vermietet ist.
Es steht nicht unter Denkmalschutz.
Unter totale Sanierung ist zu verstehen, dass das 1932 gebaute Haus 1996 sich in einem desolaten Zustand befand. Es wurde erneuert, ergänzt, umgebaut und ausgetauscht:
- Fundament (Verstärkung durch Betonplatte unterm gesamten Haus, sehr aufwändig)
- Risse in den Mauerwerken
- Außenputz
- 32 Fenster (3fachverglasung, schalldämmend)
- Dach (komplett neu)
- Hauseingangstreppe (beidseitiger Aufgang mit Plattform)
- Briefkastensystem (mit Beleuchtung)
- Hausflur
- Treppen
- Loggien (Umbau der Balkone)
- Gegensprech-/Klingelanlage
- Heizkesselanlage
- Heizungsverteilersystem (statt Ofenheizung)
- Bäder (vergrößert auf Kosten der jeweiligen Speisekammern)
- Wasserleitungen (war/kalt komplett neu)
- Abwasserleitungen (komplett neu)
- Parkettfußböden (auf vorhandene Dielen)
- Abluft-/Frischluftanlage (mit Wärmerückgewinnung)
- Gemeinschaftsantennenanlage
Ich hoffe, dass ich damit den Sachverhalt vollständig dargestellt habe.
Hallo Kühlewind,
-
Wurde das 3-Familienhaus seit deinem Kauf 1984 ununterbrochen komplett vermietet (alle 3 Wohneinheiten)?
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Ab welchem Steuerjahr hast du für die absetzbaren Gebäude-Anschaffungskosten die degressive Abschreibung (AfA) in Anspruch genommen?
-
In welchem Steuerjahr hast du wieviel Prozent AfA in Anspruch genommen?
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Wie hast du im und ab dem Steuerjahr 1996 die Kosten für die „Totalsanierung“ steuerlich geltend gemacht?
Abschreibung Gebäudeanschaffungskosten Kaufpreis
A) Abschreibung Gebäudeanschaffungskosten (u.a. Kaufpreis)
Nach § 7, Absatz 5 EStG ist die degressive Abschreibung von vermieteten Wohngebäuden (die nicht zum Betriebsvermögen gehören) bei Kauf vor dem 1. Januar 1995:
a) im Kauf-Jahr (1984) und in den folgenden 7 Jahren jeweils 5 Prozent
b) in den darauf folgenden 6 Jahren jeweils 2,5 Prozent
c) in den darauf folgenden 36 Jahren jeweils 1,25 Prozent
Das sind (1 + 7) + 6 + 36 = 50 Jahre!
((1 + 7) * 5 %) + (6 * 2,5 %) + (36 * 1,25 %) = 100,00 %
Wenn das Kauf-Jahr 1984 war, läuft diese degressive AfA bis einschließlich 2033.
1984 1 5,00% 1
1985 2 5,00% 2
1986 3 5,00% 3
1987 4 5,00% 4
1988 5 5,00% 5
1989 6 5,00% 6
1990 7 5,00% 7
1991 8 5,00% 8
1992 9 2,50% 1
1993 10 2,50% 2
1994 11 2,50% 3
1995 12 2,50% 4
1996 13 2,50% 5
1997 14 2,50% 6
1998 15 1,25% 1
1999 16 1,25% 2
2000 17 1,25% 3
2001 18 1,25% 4
2002 19 1,25% 5
2003 20 1,25% 6
2004 21 1,25% 7
2005 22 1,25% 8
2006 23 1,25% 9
2007 24 1,25% 10
2008 25 1,25% 11
2009 26 1,25% 12
2010 27 1,25% 13
2011 28 1,25% 14
2012 29 1,25% 15
ZUSÄTZLICH Abschreibung Kosten der Totalsanierung
ZUSÄTZLICH Abschreibung der Kosten der „Totalsanierung“
Zusätzlich zu der AfA für die Gebäude-Anschaffungskosten können bei Vermietung die Kosten der „Totalsanierung“ in jedem Fall linear mit jährlich 2,00 % abgeschrieben werden.
1996 bis einschließlich 2045.