Es gibt bekanntlich Befürworter und Gegner des Kaufes von Eigentumswohnungen. Die einen plädieren für den Kauf, die anderen meinen, mieten sei auf Dauer günstiger.
Ich würde gerne Vor- und Nachteile an einem konkreten Fallbeispiel besprechen und einmal sehen, wie die Experten da rechnen.
Die Eckdaten wären folgende:
2-Zimmer-Wohnung, Erdgeschoss, 58 qm, kleiner Gartenanteil, ruhig aber zentral gelegen (15 Minuten mit dem Fahrrad in die Fußgängerzone) in Regensburg.
Kaufpreis: 117.000 Euro
Eigenkapital: 74.000 Euro (zur Zeit mit 3,5% angelegt, da weder Zeit noch Nerv für Rechenspielchen und sinnvolle Kapitalanlage)
Derzeitige Miete: 420 Euro kalt (nur Balkon und laut)
Lohnt sich der Kauf und Wechsel ins Eigentum bei diesen Eckdaten oder ist mieten auf lange Sicht doch besser? Ein Wechsel der Lebensverhältnisse (z.B. mehr Platzbedarf) ist sehr unwahrscheinlich. Ein beruflicher Umzug ist derzeit auch nicht wahrscheinlich, könnte aber in 10 Jahren natürlich passieren. In dem Fall müsste die Wohnung dann wieder verkauft oder vermietet werden.
Kaufpreis: 117.000 Euro
Eigenkapital: 74.000 Euro (zur Zeit mit 3,5% angelegt, da
weder Zeit noch Nerv für Rechenspielchen und sinnvolle
Kapitalanlage)
Derzeitige Miete: 420 Euro kalt (nur Balkon und laut)
117.000 € ergibt mit allen Nebenkosten eine zu finanzierende Summe von rund 128.000 €
bleiben also rund 55.000 € die Du aufnehmen müsste.
Momentan sind mit gut 5,5 % Zinsen zu berappen, + sagen wir mal 3 % Anfangstilgnug --> 4650 €pro Jahr oder rund 390 € pro Monat.
Also weniger als Deine momentane Kaltmiete.
Tilgst Du mit 4 % Angangstilgung, sinds gute 5200,- € pro Jahr oder 435 € pro Monat. damit bist Du aber weit schneller Schuldenfrei.
Hallo,
das kann man von den verschiedensten Seiten betrachten.
Ich geb mal ne Anregung zum Weiterdenken.
Dein Geld verdient bei 3,5 Prozent 2590 und mit 30 Prozent Steuer 1813.
Die Miete sind 5040, minus die 1813 fliessen im Monat 268 EUR ab.
117ooo plus Nebenkosten macht 129000 fuer den Kauf. 74ooo Eigenkapital und 55ooo Kredit. Mit 6 Prozent fuer Zins und Tilgung sind es 3280 oder 273 im Monat.
Kostet immer noch dasselbe, scheinbar kein Vorteil? Fuer dasselbe Geld wohnst Du sofort bessser, mehr Rechte im Eigenen, und hast nie mehr eine Mieterhoehung. Nach 33 Jahren hoerst Du auf mit den Zahlungen, wohnst mietfrei.
Dafuer musst Du mit den Nachbarn auskommen und Renovieren wenn noetig.
Alternativ kannst Du natuerlich staerker tilgen und die Zinsen druecken, indem Du nicht so lange Zinsen zahlst. Was Du neben der Miete angespart hast, kannst Du dann in die (Sonder-)Tilgung stecken.
Paar euro mehr im Monat wirken sich ueberraschend aus. Von 1 auf 2 Prozent Tilgung ist ueberschlaegig eine Halbierung der Laufzeit und der Zinsen, kostet 46 EUR im Monat.
Bleiben andere Fragen
-117ooo/58 sind 2017 EURO pro quadratmeter, ist das bei Euch angemessen, bei dem Baujahr / Zustand usw, das sehe ich von hier aus nicht.
-Kannst Du es fuer einen annehmbaren Preis weitervermieten? Bei der Ertragswertrechnung nimmt man die Miete von 11 Monaten (einer fuer Reparaturen) und setzt dies fuer 4,5 Prozent an, entsprechend soll der Kaufpreis sein. So muesste die neue Wohnung fuer 480 vermietbar sein, ginge das heute?
-Dennoch bleibt Chance und Risiko, wenn Du in 10 Jahren dann vermieten willst.
-Laesst sich die Immobilie einigermassen einfach auf kommende Energiestandards umbauen?
-Willst Du dort laenger wohnen, sonst kanns ein Hindernis fuer Deine Weiterentwicklung werden.
Solche Fragen kannst nur Du (fuer Dich) beantworten, und dabei die Zukunft abschaetzen.
-Wie wird sich der Immobilienmarkt entwickeln. In laendlichen Regionen verfallen jetzt schon kraeftig die Preise, in Ballungsraeumen steigen sie eher etwas. (Die Deutschen werden weniger, Ballungsraeume wachsen noch)
Bleiben andere Fragen
-117ooo/58 sind 2017 EURO pro quadratmeter, ist das bei Euch
angemessen, bei dem Baujahr / Zustand usw, das sehe ich von
hier aus nicht.
Ja, es ist noch im Rahmen. Ein Schnäppchen ist die Wohnung aber auch nicht. Sie hat eine Terrasse und einen kleinen Gartenanteil. Sowas ist bei den kleinen Wohnungen sehr selten. Die meisten haben nur einen Balkon und daher wirkt sich das auf den Preis aus, denke ich. Für mich wäre die Terrasse super. Ich meide Badessen, weil ich die Menschenmassen dort unangenehm finde. Den letzten Sommer war ich daher kaum an der frischen Luft (mein Balkon ist zu laut).
-Kannst Du es fuer einen annehmbaren Preis weitervermieten?
Bei der Ertragswertrechnung nimmt man die Miete von 11 Monaten
(einer fuer Reparaturen) und setzt dies fuer 4,5 Prozent an,
entsprechend soll der Kaufpreis sein. So muesste die neue
Wohnung fuer 480 vermietbar sein, ginge das heute?
Ja, sollte drin sein. Jedenfalls wenn die Mieten nicht demnächst in den Keller stürzen. Wirklich vorhersagen kann man das nicht. Es wird ja immer von geburtenschwachen Jahrgängen geredet, aber bei uns steigen die Preise momentan. Seltsamerweise steigen die Mietpreise, während die Kaufpreise konstant bleiben oder sogar leicht nach unten gehen (das würde wohl eher gegen einen Kauf zu diesem Zeitpunkt sprechen, oder?).
-Laesst sich die Immobilie einigermassen einfach auf kommende
Energiestandards umbauen?
Das würde eher für den Kauf sprechen. Das Haus ist 12 Jahre alt und wird hauptsächlich von Eigentümern bewohnt. In unserem Mietsblock wird die Heizung dagegen von der Eigentümergemeinschaft so schnell bestimmt nicht erneuert. Die Heizkosten tragen schließlich die Mieter!
-Willst Du dort laenger wohnen, sonst kanns ein Hindernis fuer
Deine Weiterentwicklung werden.
Voraussichtlich schon, aber wer kann schon in die Zunkunft sehen und genau sagen, was in 10 Jahren sein wird.