Hallöchen,
wenn Herr A nach einem Hauskauf feststellt, dass Mängel vorliegen, die ihm vorher nicht bekannt waren, ist das dann sein persönliches Pech? Beispiel: Asbest - Müsste Herr A vor dem Kauf den Verkäufer danach fragen? Oder müsste der Verkäufer von sich aus darauf hinweisen?
Mücke
Das ist eine Frage der Sachmangelhaftung; entscheidend kommt es z.B. darauf an, ob ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde und ob der Mangel arglistig verschwiegen wurde.
Levay
Hallo,
danke für die sehr sehr schnelle Reaktion.
Das ist eine Frage der Sachmangelhaftung; entscheidend kommt
es z.B. darauf an, ob ein Gewährleistungsausschluss vereinbart
wurde
Öhm, der müsste im Kaufvertrag stehen, gell? Ich kenn mich da ja nicht aus, aber wird ein Gewährleistungsauschluss nicht immer vereinbart? Und gehen wir davon aus, dass einer verinbart wurde, dann wäre es am Käufer VOR dem Kauf explizit nach Asbest zu fragen?
und ob der Mangel arglistig verschwiegen wurde.
Was heißt arglistig? Mit Absicht? Dürfte ja schwer zu beweisen sein. Wir gehen auf jeden Fall davon aus, dass der Verkäufer die Mängel kennt.
Mücke
Das ist eine Frage der Sachmangelhaftung; entscheidend kommt
es z.B. darauf an, ob ein Gewährleistungsausschluss vereinbart
wurde
Öhm, der müsste im Kaufvertrag stehen, gell?
Ja.
Ich kenn mich da
ja nicht aus, aber wird ein Gewährleistungsauschluss nicht
immer vereinbart?
Quasi „automatisch“? Nein. Das wäre ja die endgültige Aushebelung des Gewährleistungsrechts.
Und gehen wir davon aus, dass einer
verinbart wurde, dann wäre es am Käufer VOR dem Kauf explizit
nach Asbest zu fragen?
Meines Erachtens nicht. Auf ein Mangel kann sich der Käufer nicht berufen, wenn er ihr kennt oder grob fahrlässig nicht kennt (bei letzterem gilt aber abermals eine Ausnahme, wenn der Verkäufer ihn arglistig verschwiegen hat). Ich halte es nicht für grob fahrlässig, nicht zu fragen, ob das Haus versucht ist. Aber das ist natürlich eine Frage des Einzelfalls, in dem sich durchaus auch was anderes ergeben kann.
Was heißt arglistig? Mit Absicht?
Arglistig heißt: vorsätzlich und wissend, dass es dem Käufer darauf ankommen würde.
Dürfte ja schwer zu beweisen sein.
Das ist wieder eine Frage des Einzelfalls, die sich abstrakt kaum beantworten lässt. Die Sache mit den Beweisen ist nicht immer so schwierig, wie sie sich anhört. Es gibt z.B. auch Anscheinsbeweise, wo man zunächst mal davon ausgeht - auf Grund allg. Lebenserfahrung - dass etwas so und so gewesen sein müse. Das wirkt praktisch wie eine Beweislastumkehr. Ob das hier so ist - keine Ahnung! Letztlich ist es eine Sache des Gerichts, die Beweise zu würdigen.
Wir gehen auf jeden Fall davon aus, dass der Verkäufer
die Mängel kennt.
Gut. Dafür werdet ihr ja auch Gründe haben. Und diese Gründe wären dann vor Gericht zu nennen.
Levay
Etwas an der Frage vorbei
Hallo Mücke,
Asbest z.B. in Eternit oder Trinkwasserleitungen aus Blei waren bei dem Bau/Umbau/Ausbau des Gebäudes wahrscheinlich üblich. Auch der Dachstuhl wurde eventuell mit Holzschutzmitteln behandelt, die heute nicht mehr zur Anwendung kommen.
Wenn du bei einem Altbau so etwas findest, ist das normal und kein Mangel.
Grüße
Ulf
Hi Mücke,
ist hier Frankreich Deutschland voraus? In Frankreich muß bei einem Hausverkauf ein Experte hinzugezogen werden, der das Haus durchsucht und bestätigt, daß das Haus frei von Asbest und Termiten (sic!) ist und keine Gefahr durch Blei vorhanden ist.
Das steht dann auch im Kaufvertrag drin.
So werden die alten Häuser nach und nach renoviert, denn sonst kümmert sich niemand drum.
LG Fritz
Hallo!
Wer ein Haus erwirbt, muß ohne besondere Erwähnung davon ausgehen, daß die zum Zeitpunkt der Erstellung üblichen Baumaterialien verwendet wurden. Dabei muß man bei älteren Gebäuden mit asbesthaltigen Materialien rechnen, z. B. Fassadenverkleidungen, Dacheindeckungen, Fliesenkleber. Das ist weder ein Grund zur Beanstandung noch Anlaß zur Sorge. In Zement oder Klebstoff gebundene/verbackene Asbestfasern sind ungefährlich. Selbst beim Zerspanen oder Schleifen der Stoffe mit fest gebundenen Asbestfasern treten keine größeren Probleme als bei anderen Stäuben auf. Auch die Entsorgung solcher Stoffe ist unproblematisch. Man sollte sie nur nicht mit anderen Abfällen vermengen, aber das gilt grundsätzlich überall, weil die Entsorgung von Mischmüll teuer ist.
Materialien mit freien Asbestfasern kamen bei gewöhnlichen Wohnhäusern kaum vor. Mit thermischer Isolierung hatte man noch nicht viel im Sinn, so daß asbesthaltige Isolierwolle hauptsächlich in uralten Nachtspeicheröfen, unter vergipsten Binden an alten Heizungsrohren und in nur locker gepreßter Form als Isolierlage hinter manchem Kohle- oder Holzofen zu finden ist. Solange man das Material an Ort und Stelle beläßt, ist es völlig ungefährlich. Man muß auch nicht in Panik verfallen, weil irgendwo ein Stück asbesthaltiger Iso-Wolle liegt. Es gibt viele alltägliche lungengängige Stäube und Fasern und wie immer macht die Menge das Gift. Die Leute, die durch Asbest oder andere Fasern und Stäube zu Schaden kamen, waren den Stoffen zumeist über Jahre am Arbeitsplatz ständig und in erheblichen Mengen ausgesetzt.
Problematisch sind Gebäude, in denen Schächte von Lüftungs- und Klimaanlagen, Installationsschächte und der Statik des Gebäudes dienende Bauteile aus Brandschutzgründen mit asbesthaltiger Iso-Wolle und asbesthaltigen Spritzbeschichtungen versehen wurden. Dabei konnte von festem Verbacken keine Rede sein und Asbestfasern wurden über die Lüftungsanlage über Jahre und Jahrzehnte ständig in die Atemluft geblasen. Solche Sanierungen können sündhaft teuer werden. Aber selbst solcher Fall ist kein Grund zum Jammern, denn wer ein Gebäude kauft, muß selbstverständlich mit den Werkstoffen und Verarbeitungsverfahren des jeweiligen Baujahres rechnen.
Nach dem Kauf eines Hauses beißt Du mit Beanstandungen regelmäßig auf Granit, wenn es sich um Materialien und Verarbeitungsmethoden handelt, die zum Zeitpunkt des Baus Stand der Technik waren. Auch offenkundige Mängel, die bei gewöhnlicher Sorgfalt ohne weiteres erkennbar sind, führen im Fall der Beanstandung nur zum Rohrkrepierer. Natürlich gibt es auch Mängel, die nicht ohne weiteres erkennbar sind. Daraus lassen sich Ansprüche durchsetzen, wenn man nachweist, daß der Voreigentümer Kenntnis vom Mangel hatte und ihn arglistig verschwieg. Diesen Beweis anzutreten, fällt oft schwer. Deshalb ist dringend zu empfehlen, vor der Unterschrift für die zumeist größte Investition des Lebens einen vergleichsweise geringfügigen Betrag in die Hand zu nehmen und das Objekt von einem Architekten oder Bauingenieur durchsehen zu lassen. Was man mit rechtzeitiger Einschaltung eines Architekten oder Bauingenieurs spart, läßt sich mit nachträglicher Beschäftigung von Advokaten in aller Regel nicht erzielen.
Gruß
Wolfgang
Zu meiner Ehrenrettung muss ich sagen, dass ich nicht wusste, dass Asbest dereinst üblich und hinzunehmen war; dementsprechend unvollständig war meine Antwort also.
Levay
Hallo Wolfgang,
vielen vielen Dank für diese ausführliche Antwort!
Wer ein Haus erwirbt, muß ohne besondere Erwähnung davon
ausgehen, daß die zum Zeitpunkt der Erstellung üblichen
Baumaterialien verwendet wurden.
Ich dachte in meinem Beispiel eher an ein Haus, das über hundert Jahre alt ist.
Dabei muß man bei älteren
Gebäuden mit asbesthaltigen Materialien rechnen, z. B.
Fassadenverkleidungen, Dacheindeckungen, Fliesenkleber. Das
ist weder ein Grund zur Beanstandung noch Anlaß zur Sorge. In
Zement oder Klebstoff gebundene/verbackene Asbestfasern sind
ungefährlich. Selbst beim Zerspanen oder Schleifen der Stoffe
mit fest gebundenen Asbestfasern treten keine größeren
Probleme als bei anderen Stäuben auf.
Ok, danke für die Info!
Auch die Entsorgung
solcher Stoffe ist unproblematisch.
Aber ziemlich teuer.
Aber selbst solcher Fall ist kein Grund zum Jammern,
denn wer ein Gebäude kauft, muß selbstverständlich mit den
Werkstoffen und Verarbeitungsverfahren des jeweiligen
Baujahres rechnen.
Es sollte sich auch nicht so anhören, als wolle Herr A jammern, das Baujahr liegt dennoch weit vor Asbest.
Deshalb ist dringend zu empfehlen, vor der Unterschrift für
die zumeist größte Investition des Lebens einen
vergleichsweise geringfügigen Betrag in die Hand zu nehmen und
das Objekt von einem Architekten oder Bauingenieur durchsehen
zu lassen.
Stimmt, aber es gibt Kaufpreise, da ist der Architekt oder Bauingenieur bald teurer als das Objekt selbst.
Was man mit rechtzeitiger Einschaltung eines
Architekten oder Bauingenieurs spart, läßt sich mit
nachträglicher Beschäftigung von Advokaten in aller Regel
nicht erzielen.
Klingt einleuchtend.
Vielen Dank nochmal!
Mücke
Es sollte sich auch nicht so anhören, als wolle Herr A
jammern, das Baujahr liegt dennoch weit vor Asbest.
Hallo,
das dürfte ausgeschlossen sein, denn Asbest kommt von griechisch asbestos = unauslöschlich und hat schon eine 2300jährige Tradition.
Seit 1900 gibt es das Patent für Eternit.
Also kann ein hundertjähriges Haus völlig unproblematisch z.B. eine Dacheindeckung aus Asbest haben.
Grüße
EK
Zu meiner Ehrenrettung muss ich sagen, dass ich nicht wusste,
dass Asbest dereinst üblich und hinzunehmen war;
dementsprechend unvollständig war meine Antwort also.Levay
… und um die Ehrenrettung noch ein wenig weiterzutreiben, möchte ich noch behaupten, dass deinen Aussagen, trotz falscher Einschätzung über die Üblichkeit einer Verbauung von Asbest, zu folgen ist.
Da die Erkenntnis, dass Asbest zu den schlimmsten verbauten Giften gehört, sich seit langem durchgesetzt hat, wurde dementsprechend 1993 die Nutzung in Deutschland verboten.
Richtig ist zwar die Aussage, dass von gebundenem Asbest keine Gesundheitsgefährdung ausgeht, doch schon durch natürliche Umwelteinflüsse und dem normalen Alterungsprozess werden Asbestfasern freigesetzt. Und wenn darüber hinaus noch mechanische oder sonstige Beanspruchungen auf den verbauten Asbest wirken, kann man wirklich nicht mehr davon sprechen, dass von diesem Material keine Gefährdungen ausgehen sollen. Egal ob es früher einmal üblich war Asbest zu verbauen, das vorhanden sein an sich stellt aus meiner Sicht einen Mangel dar.
Ob der Käufer wegen dieses Mangels Ansprüche geltend machen kann, wird sich in der Regel aus dem Kaufvertrag ergeben.
Üblicherweise werden Gründstücke “wie besichtigt“ und “unter Ausschluss jeder Gewährleistung“ verkauft. Eine derartige Formulierung würde für sich allein genommen, ausschließen, dass der Käufer ein Gewährleistungsrecht wegen des Asbest hat.
Wenn so etwas im Kaufvertrag steht, hat der Käufer daher keinerlei Ansprüche.
In vielen Kaufverträgen wird dieser Gewährleistungsausschluß jedoch auch ein wenig eingeschränkt.
So könnte sinngemäß folgendes in einen Grundstückskaufvertrag aufgenommen werden:
“der Verkäufer versichert, dass ihm weder Altlasten (Kontaminierung durch Öl oder Giftstoffe etc.) noch verborgenen Mängel bekannt sind“.
Ein solcher Satz würde bedeuten, dass der Verkäufer, der z.B. den Hausschwammbefall kannte, vom Käufer, der diesen Umstand nicht kannte und auch nicht (bei einer Besichtigung) erkennen musste, wegen des Schadens in Anspruch genommen werden kann.
Wenn man also nicht der Meinung folgt, dass man aufgrund des Alters eines Hauses zwingend vom Asbestverbau ausgehen muss, handelt es sich bei Asbest eben um einen verborgenen Mangel, für den der Verkäufer im Falle des arglistigen Verschweigens einzustehen hat.
Auch unter den Begriff der Altlasten ließe sich Asbest eventuell fassen.
Ganz bestimmt dürfte es für die Beurteilung diese Falls aber von Belang sein, in welcher Form Asbest vorliegt. So gibt es Beispielsweise im Mietrecht Urteile, die bei Asbest in Nachtspeicheröfen erst dann einen Mangel annehmen, wenn nachgewiesen ist, dass auch tatsächlich Asbestfasern in die Raumluft abgegeben werden.
In anderen Asbest-Fällen wird jedoch ein Mangel schon beim Vorhandensein von Asbest, unabhängig von seiner Freisetzung in die Atemluft, angenommen (so auch inLG Hannover 20 O 83/97, ein Hausverkäufer hatte Verbau von Asbesthaltigen Fassadenplatten verschwiegen).
Ich würde daher dazu raten, dass der Verkäufer sich zunächst den Kaufvertrag ganz genau anschaut, und sich danach gegebenenfalls weiteren Rat einholt.
Viele Grüße,
Dietmar
Hallo Dietmar,
auch Dir danke ich für diese ausführliche Antwort. Wenn ihr alle Eure Sichtweisen argumentiert, klingt es für mich Nicht-Wisser irgendwie jedes Mal logisch, auch wenn ihr unterschiedliche Dinge sagt. Hm.
In vielen Kaufverträgen wird dieser Gewährleistungsausschluß
jedoch auch ein wenig eingeschränkt.
So könnte sinngemäß folgendes in einen Grundstückskaufvertrag
aufgenommen werden:
“der Verkäufer versichert, dass ihm weder Altlasten
(Kontaminierung durch Öl oder Giftstoffe etc.) noch
verborgenen Mängel bekannt sind“.
Und wenn hinter dem allgemeinen Gewährleistungsausschluss steht: Vorstehendes gilt jedoch nicht bei einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Vertragspflichtverletzung des Verkäufers sowie im Falle des vom Verkäufer zu vertrenen Todes oder der Körperverletzung des Käufers.
Ein solcher Satz würde bedeuten, dass der Verkäufer, der z.B.
den Hausschwammbefall kannte, vom Käufer, der diesen Umstand
nicht kannte und auch nicht (bei einer Besichtigung) erkennen
musste, wegen des Schadens in Anspruch genommen werden kann.
Da ist es fraglich, inwiefern ein Käufer Asbest in zweifelsohne gut sichtbarer Dacheindeckung sehen muss/kann. Der Verkäufer kennt die Lage auf dem Dach, da er es hat machen lassen.
Wenn man also nicht der Meinung folgt, dass man aufgrund des
Alters eines Hauses zwingend vom Asbestverbau ausgehen muss,
handelt es sich bei Asbest eben um einen verborgenen Mangel,
für den der Verkäufer im Falle des arglistigen Verschweigens
einzustehen hat.
Da muss ich nochmal nachhaken: arglistig. Angenommen der Verkäufer versucht schon viele Jahre sein Haus zu verkaufen, will aber zuviel Geld und schafft es deshalb nicht. Käufer A hat trotz des zu hohen Preises Interesse. Ist das denn dann arglistig vom Verkäufer, wenn er nichts zum Asbest sagt? Oder ist es fahrlässig, wenn der Käufer nicht danach fragt?
Vielleicht male ich mal eine Situation um die Fragestellung drumrum:
Angenommen es handelt sich um ein wie gesagt über 100 Jahre altes Haus, mehr Ruine als Haus. Potentielle Käufer wissen und sehen, dass zunächst viel Geld investiert werden muss. Einzig das Mauerwerk ist in Ordnung und das Dach dicht - das waren die Bedingungen des Käufers A an eine Investition, welche er bei diesem Haus als erfüllt ansieht. Die Frage, ob das Dach in Ordnung sei, bejaht der Verkäufer. A kauft also das Haus und stellt dann fest, dass das Dach zwar dicht ist, aber Asbest enthält. Den leicht überteuerten Kaufpreis des Hauses hat A aus irgendwelchen Gründen akzeptiert, wenn aber hierzu noch eine Asbtestsanierung kommt, ist der letztliche „Kaufpreis“ dann so hoch, dass er es nicht gekauft hätte.
Mücke