Mängel am Neubau (etwas länger)

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo zusammen!

Nachdem nun die Rohbau-Arbeiten an unserem Haus soweit abgeschlossen sind und auch das Dach eingedeckt wurde, treten nun so langsam die ersten Mängel bzw. Fehlplanungen ans Tageslicht.

So sind zum Beispiel die Türhöhen in allen drei Geschossen, laut Aussage des Heizungsbauers, nicht für die Installation einer Fußbodenheizung ausreichend - es fehlen an allen Türen zwischen 2 und 5 Zentimetern.
Nun waren wir von Anfang an entschlossen, eine FBH installieren zu lassen und haben dies auch dem Architekten bei der Planung mitgeteilt - leider gibt es hierüber aber nichts schriftliches (Protokoll o.ä.).
Der Architekt behauptet nun, dass wir als Bauherren dem Bauunternehmer dieses hätten mitteilen müssen. Stimmt das? Wir haben oft mit dem BU gesprochen, aber das Thema hat er nie angeschnitten und ich (Bau-Laie) bin auch gar nicht auf die Idee gekommen dies zu tun - warum auch, sollte doch alles in den Bauplänen stehen, oder?

Außerdem haben wir geplant, dass wir die Fläche über dem Vorratsraum bzw. der Garage als Balkon mit Zugang aus dem Wohnzimmer und der Küche im OG nutzen möchten. Nun ist es aber so, dass die Bodenplatte aus einem „Guss“ ist und deshalb die außenliegende Fläche dieselbe Höhe besitzt wie die Innenräume. Für den Innenausbau benötigen wir inkl. Belag einen Aufbau von ca. 14,5-15cm. Der Dachdecker, den wir mit der Abdichtung des Garagendaches beauftragt haben sagt nun, dass die Bodenplatte des zukünftigen Balkons tiefer liegen müsste um das Eindringen von Wasser in die Wohnräume vermieden wird (nach einer Norm). Der Architekt im Gegenzug spricht von einem „Mangel von Fachkompetenz“ des Dachdeckers und so zeigt einer mit dem Finger auf den anderen.
Der Dachdecker erarbeitete nun eine machbare Lösung, die allerdings ca. 1.000EUR teuerer als das Angebot wird.

Die Frage ist nun, wie ich als Bauherr wieder „Herr der Lage“ werde ohne auf zusätzliche Kosten zu stoßen, die ich meiner Meinung nach nicht verschuldet habe.
Bringt die Hinzunahme eines vereidigten Sachverständigen etwas? Könnte ein Rechtsstreit, den ich ja gar nicht anstrebe und nur als aller letztes Mittel in Betracht ziehe, einen Baustopp bewirken?

Würde mich freuen, wenn jemand auf die ein oder ander Frage eine Antwort oder Rat wüsste - ich bin nämlich mittlerweile mit meinem Latein am Ende und die „Fachleute“ beschuldigen sich nur noch gegenseitig.

Gruß und vielen Dank schonmal für Eure Hilfe!
Hauserbub

2

Hallo Bub,

also ohne Deine Plan- und Vertragsunterlagen gelesen zu haben, kann man online nix machen. Such Dir schnell einen Architekten oder Bauingenieur, welche gegen ein Entgelt Deine Baustelle wieder flott machen.

Christian

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Hallo zusammen!

Nachdem nun die Rohbau-Arbeiten an unserem Haus soweit
abgeschlossen sind und auch das Dach eingedeckt wurde, treten
nun so langsam die ersten Mängel bzw. Fehlplanungen ans
Tageslicht.

Aber hallo,
ob hier Mängel oder Fehlplanungen vorliegen, das kann man selbstverständlich feststellen bzw., falls man sich dazu nicht in der Lage fühlt, feststellen lassen. Wo kommen wir denn da hin. Ein Laie zu sein, heisst ja noch lange nicht, deswegen jeden Nachteil hinnehmen zu müssen.

So sind zum Beispiel die Türhöhen in allen drei Geschossen,
laut Aussage des Heizungsbauers, nicht für die Installation
einer Fußbodenheizung ausreichend - es fehlen an allen Türen
zwischen 2 und 5 Zentimetern.
Nun waren wir von Anfang an entschlossen, eine FBH
installieren zu lassen und haben dies auch dem Architekten bei
der Planung mitgeteilt - leider gibt es hierüber aber nichts
schriftliches (Protokoll o.ä.).
Der Architekt behauptet nun, dass wir als Bauherren dem
Bauunternehmer dieses hätten mitteilen müssen. Stimmt das?

Eine Klarstellung wäre von dir noch zu geben. Normalerweise beschäftigt man einen Architekten und die ausführenden Unternehmer getrennt. Ist das in diesem Fall so?
Dann sind die jeweiligen Interessen klar definiert und sauber getrennt. Dein Anspruch gegen den Architekten muss sich darauf richten, dass der Architekt seiner Verpflichtung als Treuhänder der Bauherren-Interessen nachkommt (Planung nach Bauherrenwünschen, Kostenermittlung und Kostenkontrolle, Zeitpläne, Qualitätskontrolle usw.).
Beispiel: Lass dir den Ausführungsplan der in einer Höhe durchgehend gegossenen Betonplatte zeigen. Ist sie auch durchgehend in einer Höhe geplant? Nächste Frage: wie dachte denn der Architekt zu bewerkstelligen, dass man ohne Stufe aus dem Wohnzimmer auf die Dachterrasse kommt? Vielleicht liegt dank einer dicken Dachdämmung (weiß ich natürlich nicht ohne Plan)die nutzbare Oberfläche der Dachterrasse sogar über dem Wohnzimmerfußboden? Rennt man sich am Türsturz gar die Stirn ein?
Nagelprobe: zeigt dir der Architekt seinen Plan nicht, oder hat er gar keinen gemacht, dann liegt hier wohl ein Planungsfehler vor.
Auch kein Problem: der Architekt wäre im Zweifel verpflichtet, seine Planung zu erläutern und auf Mängel hinzuweisen, selbst wenn er sich dabei selbst belastet.

Wir

haben oft mit dem BU gesprochen, aber das Thema hat er nie
angeschnitten und ich (Bau-Laie) bin auch gar nicht auf die
Idee gekommen dies zu tun - warum auch, sollte doch alles in
den Bauplänen stehen, oder?

Hallo,
mit dem BU hat man als Bauherr eigentlich nichts zu sprechen, denn dafür bekommt der Architekt sein Honorar und kann das auch besser.

Außerdem haben wir geplant, dass wir die Fläche über dem
Vorratsraum bzw. der Garage als Balkon mit Zugang aus dem
Wohnzimmer und der Küche im OG nutzen möchten. Nun ist es aber
so, dass die Bodenplatte aus einem „Guss“ ist und deshalb die
außenliegende Fläche dieselbe Höhe besitzt wie die Innenräume.
Für den Innenausbau benötigen wir inkl. Belag einen Aufbau von
ca. 14,5-15cm. Der Dachdecker, den wir mit der Abdichtung des
Garagendaches beauftragt haben sagt nun, dass die Bodenplatte
des zukünftigen Balkons tiefer liegen müsste um das Eindringen
von Wasser in die Wohnräume vermieden wird (nach einer Norm).
Der Architekt im Gegenzug spricht von einem „Mangel von
Fachkompetenz“ des Dachdeckers und so zeigt einer mit dem
Finger auf den anderen.
Der Dachdecker erarbeitete nun eine machbare Lösung, die
allerdings ca. 1.000EUR teuerer als das Angebot wird.

Die Frage ist nun, wie ich als Bauherr wieder „Herr der Lage“
werde ohne auf zusätzliche Kosten zu stoßen, die ich meiner
Meinung nach nicht verschuldet habe.

Herr der Lage wird man zum Beispiel, wenn man zur nächsten Baubesprechung den Anwalt gleich mitbringt. Laien haben gegen Tricksereien am Bau wenig Chancen.

Bringt die Hinzunahme eines vereidigten Sachverständigen
etwas? Könnte ein Rechtsstreit, den ich ja gar nicht anstrebe
und nur als aller letztes Mittel in Betracht ziehe, einen
Baustopp bewirken?

Beton schafft Tatsachen … daher wird es ohne eine Sachverständigen sowieso nicht gehen. Aber das weiß man vorher eben nicht genau. Der Anwalt sollte es aber wissen und den Architekten bzw. den BU nachdrücklich darauf hinweisen.
Übrigens: wenn man einen Mangel bemerkt und stillschweigend nichts unternimmt, kann es gut sein, das man hinterher am Schaden beteiligt wird, weil man nichts zur Schadensminderung beigetragen hat.

Würde mich freuen, wenn jemand auf die ein oder ander Frage
eine Antwort oder Rat wüsste - ich bin nämlich mittlerweile
mit meinem Latein am Ende und die „Fachleute“ beschuldigen
sich nur noch gegenseitig.

Gruß und vielen Dank schonmal für Eure Hilfe!
Hauserbub

Grüße

Kira

4

Hallo,

Herr der Lage wird man zum Beispiel, wenn man zur nächsten
Baubesprechung den Anwalt gleich mitbringt. Laien haben gegen
Tricksereien am Bau wenig Chancen.

ich würde dir doch sehr davon abraten, gleich mit Anwalt auf der nächsten Baubesprechung zu erscheinen, denn im Konfrontationskurs erreicht man normalerweise bei laufenden Projekten am wenigsten. Kooperativ, lösungsorientiert und offen erreichst du deine Ziele wahrscheinlich besser.

Das heißt aber nicht, daß du dich nicht vorab von einem Rechtsanwalt beraten lassen sollst.

Noch ein Wort zu deinen Problemen, das dir jetzt zwar nicht mehr hilft, mir aber immer wieder auffällt. Typische Einfamilienbauten als Architektenhaus sind meistens unsinnig. Besser ist es, eine Hausbaufirma zu beauftragen (rechtlich gesehen Generalübernehmer oder -unternehmer), die komplett aus einer Hand liefert, möglichst inklusive Architektenleistung. Da gibt es dann keine unklaren Verantwortlichkeiten. Geld sparen kannst du bei Einzelvergabe der Gewerke durch einen Architekten ohnehin meistens nicht, da bei einem einzelnen Auftrag ohne Chance auf regelmäßige Aufträge kein Handwerker sich preislich ein Bein ausreißt, und die Kosten des Architekten kommen auch noch dazu.

Ein Architektenhaus macht nur dann Sinn, wenn es ein ausreichend großes Bauvorhaben ist, beispielsweise eine sehr große, sehr individuell gestaltete und hochwertig ausgestattete Villa.

Gruß

Der Häuserprofi

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Aber hallo,

Hallo und vielen Dank für Deine Antwort!

Eine Klarstellung wäre von dir noch zu geben. Normalerweise
beschäftigt man einen Architekten und die ausführenden
Unternehmer getrennt. Ist das in diesem Fall so?

Ja, auch wenn wir den Unternehmer auf Anraten des Architekten wählten (nach einer Ausschreibung), sind beide von uns getrennt beauftragt worden.

Beispiel: Lass dir den Ausführungsplan der in einer Höhe
durchgehend gegossenen Betonplatte zeigen. Ist sie auch
durchgehend in einer Höhe geplant? Nächste Frage: wie dachte
denn der Architekt zu bewerkstelligen, dass man ohne Stufe aus
dem Wohnzimmer auf die Dachterrasse kommt? Vielleicht liegt
dank einer dicken Dachdämmung (weiß ich natürlich nicht ohne
Plan)die nutzbare Oberfläche der Dachterrasse sogar über dem
Wohnzimmerfußboden? Rennt man sich am Türsturz gar die Stirn
ein?

Das ist genau des Pudels Kern: Mein Architekt sagt, dass es aus statischen Gründen nicht anders zu bewerkstelligen gewesen sei.
Zur Dämmung sollen nun 4cm Dämmplatten auf der Terrasse zum Einsatz kommen und ein Regenablauf an der Wand entlang, auf gleicher Höhe mit den Fenstern.
Seine ursprüngliche Planung war allerdings tatsächlich eine „Stufe nach oben“, wenn man hinaus tritt. Das leuchtet mir als Laien zwar nicht ein (dringt denn dann nicht das Wasser in den Wohnraum?), aber er sagte, dass wäre neuerding Standard - ich habe es allerdings bewußt noch nirgendwo wahrgenommen…

Nagelprobe: zeigt dir der Architekt seinen Plan nicht, oder
hat er gar keinen gemacht, dann liegt hier wohl ein
Planungsfehler vor.
Auch kein Problem: der Architekt wäre im Zweifel verpflichtet,
seine Planung zu erläutern und auf Mängel hinzuweisen, selbst
wenn er sich dabei selbst belastet.

Das werde ich ihm unterbreiten - zumal er sich windet und sagt, dass seine Ausführungspläne u.a. keine Türhöhen beinhalten würden und ich deshalb mit dem BU hätte klären müssen welches Heizungssystem ich haben möchte. Kann das sein, das so etwas nicht enthalten ist?

Herr der Lage wird man zum Beispiel, wenn man zur nächsten
Baubesprechung den Anwalt gleich mitbringt. Laien haben gegen
Tricksereien am Bau wenig Chancen.

Nun, ich werde erst einmal versuchen es auf eine „friedlichere“ Art zu lösen und nach einem klärenden Gespräch gestern Abend hat man sich nun zumindest geeinigt die Türstürze im EG zu erhöhen, mal schauen wie wir den Rest aushandeln.
Ansonsten werde ich wohl um einen Sachverständigen nicht mehr herum kommen - ich habe halt bedenken, dass es noch mehr Mängel gibt, die ich noch nicht herausgefunden habe und ohne nötigen Sachverstand auch nicht oder nur zu spät herausfinden werde.

Vielen Dank nochmal!

Hauserbub

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Hallo,

Hallo und vielen Dank für die Antwort!

ich würde dir doch sehr davon abraten, gleich mit Anwalt auf
der nächsten Baubesprechung zu erscheinen, denn im
Konfrontationskurs erreicht man normalerweise bei laufenden
Projekten am wenigsten. Kooperativ, lösungsorientiert und
offen erreichst du deine Ziele wahrscheinlich besser.

Ja, das sehe ich genauso. Ich werde aber, wie ich Kira schon geschrieben habe, einen unabhängigen Sachverständigen zu rate ziehen. Ich habe mir gerade die Liste von der IHK besorgt und werde jetzt mal auf die Suche „gehen“.

Noch ein Wort zu deinen Problemen, das dir jetzt zwar nicht
mehr hilft, mir aber immer wieder auffällt. Typische
Einfamilienbauten als Architektenhaus sind meistens unsinnig.
Besser ist es, eine Hausbaufirma zu beauftragen (rechtlich
gesehen Generalübernehmer oder -unternehmer), die komplett aus
einer Hand liefert, möglichst inklusive Architektenleistung.
Da gibt es dann keine unklaren Verantwortlichkeiten. Geld
sparen kannst du bei Einzelvergabe der Gewerke durch einen
Architekten ohnehin meistens nicht, da bei einem einzelnen
Auftrag ohne Chance auf regelmäßige Aufträge kein Handwerker
sich preislich ein Bein ausreißt, und die Kosten des
Architekten kommen auch noch dazu.

Die Entscheidung, es von diesem Architekten durchführen zu lassen fiel aufgrund der Tatsache, dass wir (viel mehr meine Eltern) vor 13 Jahren schon einmal ein Haus durch ihn haben planen lassen und damals eigentlich recht zu frieden waren - sowohl was Kosten als auch Arbeit angingen.

Ein Architektenhaus macht nur dann Sinn, wenn es ein
ausreichend großes Bauvorhaben ist, beispielsweise eine sehr
große, sehr individuell gestaltete und hochwertig
ausgestattete Villa.

Naja, Villa ist übertrieben - aber es ist schon recht groß und wenn wir die Darlehen in ca. 16.523 Jahren abbezahlt haben (8000 Jahre Zinsbindung), wird es unser Herrensitz :wink:

Gruß

Der Häuserprofi

Gruß,
Hauserbub, der Häuserlaie