MAFIAORGANISATION: HV+Beirat+paar Wohneigetümer

Geld & Sparen Immobilien
#1

Wir wohnen in einer Wohnanlage mit ca. 25 WE; HV und Beirat gemeinsam mit paar andere Eigentümer brechen ständig die Beschlüsse der Eigentümerversammlung und machen was sie wollen:

  1. Häufig bereits in der WEV beschlossene Punkte werden über Monate nicht eingehalten; Verwaltung und Beirat reagieren bewusst erst nach Monate, wenn überhaupt.

  2. Bauherr (ist auch Beiratsmitglied) hat falsche Baupläne vom ODG den Ämtern vorgelegt (vor ca. 25J) und die vorhandene Nutzräume im ODG der Dachwohnungen verheimlicht.
    => Macht sich Beirat und Verwaltung nicht strafbar falschen Teilungsschlüssel bei den Abrechnungen zu berücksichtigen?
    => Was passiert, wenn es doch dort brennen sollte?
    => Wie sollte man am besten vorgehen?

  3. Bäume wurden ohne Genehmigung im Sondernutzungsrecht von einem Eigentümer eingepflanzt.
    => Ist das nicht eine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung?

  4. Die Liste ist sehr lang und beinhaltet wert mindernde handwerkliche Aktivitäten, Mobbing sogar Drohungen werden ausgesprochen „…wenn Sie die Justiz einschalten werden Sie nie wieder etwas genehmigt bekommen…, oder … suchen Se sich ein Ein-Familien-Haus…“ haben wir oft zu hören bekommen, weil wir (anders als viele andere) uns wehren

  5. Kann bis auf weiteres das Hausgeld nach unendlichen Vorwarnungen zur Unterlassung gekürzt werden?

#2

Hallo John,
so eine WEG kann viel Ärger verursachen, das wird oft unterschätzt! Eigennutz und/oder Machtstreben einiger Leute und die Tendenz anderer, lieber keinen Staub aufzuwirbeln, kommen zusammen…
Tipp 1: Verbündete suchen und langfristige Veränderungen anstreben
Tipp 2: nicht voreilig handeln, rechtliche Beratung suchen, auf keinen Fall Zahlungen kürzen (im Gegensatz zum Mietrecht ist so etwas meiner Kenntnis nach im WEG-Recht nicht vorgesehen)
Viel Erfolg!

#3

Hallo, bin da leider kein Fachmann/frau. Gibt es vielleicht noch andere Eigentümer mit denen Sie sich einig sind. Wenn es da eine Mehrheit gibt, kann die Hausverwaltung doch abgewählt werden und ein neuer Verwalter wird eingesetzt. Vielleicht hilft auch ein Anwalt.
Viel Glück wünscht Ingeborg

#4

sehr komplex und nur verkürzter Sachverhalt
zu 1. Allein die Pflicht zur Beschlussausführung hat der Verwalter. Nicht der Beirat. letzlich bleibt nur Vornahmeklage
zu 2. Scheint ein Bauproblem zu sein: Mit Baurechtsbehörde besprechen, wenn Bau von Teilungserklärung abweicht.Wegen Brandchutz ggf. Feuerwehr hinzuziehen
Zu 3.Hängt vom Inhalt des Sondereigentums ab. Wenn ortsüblich und nicht beeeinträchtigend und Nachbarrechtsgesetz eingehalten , keine darunterliegenden Räume gefährdet werden…
zu 4.Das Problem ist u.a.die Monatsfrist für die Klageerhebung, wenn man einen Beschluss anfechten will wegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Man muss zwangsläufig immer Klage erheben gegen die übrigen Miteigentümer/Verwalter. Eine Rechtsschutzversicherung, unedliche Geduld und Durchhaltevermögen braucht man sicher. Gut wäre, sich eine Mehrheit zu sichern.
zu 5. Hausgeld kann nicht zurückbehalten werden

Letztlich muss man abwägen,ob man sich jahrelangen und sehr kostenintensiven Streitigkeiten aussetzen will. Wenn, dann wohl nicht ohne anwaltliche Betreuung.

#5

Hallo,

ich bin hier keine Fachmann.

Alles Gute!

#6

Hallo,
wenn in einer WEG keine Gemeinsamkeiten vorhanden sind, ist das ganz schlecht miteinader friedlich zu kommunizieren.

Grundsätzlich ist die Verwaltung und auch der Beirat haftbar. Normal werden in der Versammlung beiden Entlastung erteilt. Diese kann man versagen, wenn man unzufrieden ist bzw. nicht richtig gehandelt wird.
Rechte und Pflichten sind im WEG genau geregelt. Abweichungen können zu Schadenersatz führen. (haben Beirat und Verwalter je eine Vermögenschadenhaftpflichtversicherung?)
1.) werden Beschlüsse nicht oder spät umgesetzt, muss der Eigentümer den Verwalter abmahnen und dies auch in der Versammlung aufzeigen.
2.) die Teilungserklärung und Beschlüsse der Versammlung geben die Umlageschlüssel vor. Sollte die Baugenehmigung abweichen, muss das Bauamt hier klären. Aufgrund der langen Zeit dürfte es aber ein Gewohnheitsrecht geben.
3. Auch Sondernutuzngsrechte unterliegen dem gemeinschaftlichen Interesse, die Gemeinschaft kann hier auch Beschlüsse umsetzen.
4. für wertmindernde Umsetzung haftet der Verwalter er muss nur zur Rede gestellt werden, bzw. gerichtlich belangt werden.
5. Nein, das Hausgeld dient ja zur Finanzierung aller Kosten der Gemeinschaft und wird im Wirtschaftsplan beschlossen. Zahlen Sie weniger können die anderen Mahnverfahren einleiten.

Wenn die Gräben schon so tief sind und durch Beanstandungen weiter aufgerissen werden, ist wirklich darüber nachzudenken, umzuziehen. Es schont sicher Nerven.
Gruß H.

#7

Wir wohnen in einer Wohnanlage mit ca. 25 WE; HV und Beirat
gemeinsam mit paar andere Eigentümer brechen ständig die
Beschlüsse der Eigentümerversammlung und machen was sie
wollen:

  1. Häufig bereits in der WEV beschlossene Punkte werden über
    Monate nicht eingehalten; Verwaltung und Beirat reagieren
    bewusst erst nach Monate, wenn überhaupt.
  • nicht umgesetzte Beschlüsse der ETV könnten bestimmt ein Grund für eine Abbestellung sein; allerdings ist hier ein entsprechender Beschluss erforderlich; ohne Mehrheitsbeschluss bleibt nur der Weg der Klage;
  1. Bauherr (ist auch Beiratsmitglied) hat falsche Baupläne vom
    ODG den Ämtern vorgelegt (vor ca. 25J) und die vorhandene
    Nutzräume im ODG der Dachwohnungen verheimlicht.
    => Macht sich Beirat und Verwaltung nicht strafbar falschen
    Teilungsschlüssel bei den Abrechnungen zu berücksichtigen?

Was heisst „falscher“ Schlüssel? Definition bitte.

=> Was passiert, wenn es doch dort brennen sollte?
=> Wie sollte man am besten vorgehen?
Wie werden die Räume genutzt? Als Wohnräume genutzte Räume die nicht als solche genehmigt sind, kann man zur Anzeige bringen.
3) Bäume wurden ohne Genehmigung im Sondernutzungsrecht von
einem Eigentümer eingepflanzt.

Von dem Sondernutzungsberechtigten Eigentümer?

=> Ist das nicht eine genehmigungspflichtige bauliche
Veränderung?

Das hängt von einigen Faktoren ab: Was sagt die Teilungserklärung, die LBO und die Ortsbausatzung ggf. der Bebauungsplan und das genehmigte Baugesuch?

  1. Die Liste ist sehr lang und beinhaltet wert mindernde
    handwerkliche Aktivitäten, Mobbing sogar Drohungen werden
    ausgesprochen „…wenn Sie die Justiz einschalten werden Sie
    nie wieder etwas genehmigt bekommen…, oder … suchen Se
    sich ein Ein-Familien-Haus…“ haben wir oft zu hören
    bekommen, weil wir (anders als viele andere) uns wehren

  2. Kann bis auf weiteres das Hausgeld nach unendlichen
    Vorwarnungen zur Unterlassung gekürzt werden?

Nein. Durch unangefochtenen Mehrheitsbeschluss entsteht ein rechtskräftiger Wirtschaftsplan.

#8

Hallo John61

auf Ihre Anfragen sagt unsere Rechtsabteilung folgendes:

Ohne Teilungserklärung und Beschlussfassungen kann man nur sehr allgemein antworten:

  1. Beschlüsse die bestandskräftig geworden sind, sind einzuhalten, dies kann man notfalls gerichtlich erzwingen. Der Verwalter hat für die Umsetzung der Beschlüsse zu sorgen.

  • möglicherweise gibt es im Brandfall ein Versicherungsrechtliches Problem.
  • der Beirat macht sich nicht strafbar, der Beirat macht ja keine Abrechnung sondern der Verwalter! Außerdem sehen die Eigentümer ja in der Abrechnung, dass abgewichen wird. Eine Strafbarkeit dürfte nicht gegeben sein. Aber insgesamt fehlen uns dazu die Informationen. Inwieweit wird abgewichen? Was steht in der Teilungserklärung?

  1. das Pflanzen von Bäumen auf dem Gemeinschaftseigentum kann man als bauliche Veränderung sehen, u. U. müsste also jeder Eigentümer zustimmen, andernfalls kann die Entfernung verlangt werden

  2. und 5) zur Unterlassung von was? grundsätzlich kann das Hausgeld nicht wegen der Bedrohungen oder sonstigem Zuwiderhandeln gekürzt werden! Dies lässt sich nicht „gegeneinander aufrechnen“

Um genauer beraten zu können, wäre wohl ein Gespräch nötig und die Teilungserklärung und die Beschlüsse müssten vorliegen.

Wir hoffen hier geholfen zu haben.
Besuchen Sie unsere Internetseite www.akademie-wohnungseigentuemer.de

mfg
Manfred Bautzer
Leiter der Akademie

#9

Hallo,

mit diesen Problemen würde ich zu einem Fachanwalt für WEG-Recht gehen.

Das Hausgeld kann keinesfalls gekürzt werden.

#10

Hallo John,
in dem Fall rate ich dir unbedingt einen Fachanwalt für Mietrecht aufzusuchen, um gegen die u.g. Punkte vorzugehen.

Viele Grüße
Nicole

#11

Hallo, da hilft nur der Weg zum Fachanwalt

#12

Hallo Zusammen.

zunächst ein ganz ganz großes DANKESCHÖN an Euch Alle. In so einer komplexen Situation, bei der ständig und aus allen Richtungen Steine im Wege gelegt werden und Mobbing in der Tagesordnung gehört, waren alle Beiträge von Euch/Ihnen total hilfreich.

Zwischenzeitlich hat sich was bei uns getan:

  1. Wir haben einen Anwalt gesucht und gefunden, der sich für uns wirklich engagiert hat (der zweite, da der Erste aus welchen auch immer Gründen uns rel. schlecht beraten hat).

  2. Es hat einen Gerichtsprozess gegeben, bei welchen die Gegenseite …
    …a) die Beiräte durch Neuwahl von 5 wieder auf 3 reduzieren MUSS
    …b) Wir treffen eine Einigung sowohl in wesentlichen und kostspieligen Beschädigungen in der Wohnanlage aber auch als Gesamtpaket in den unterschiedlichsten Punkten und Verletzungen der Hausordnung; ist dies nicht der Fall, dann soll ein Sachverständiger die Folgeschritte zumindest für die sehr teuren Sachbeschädigungen (2x 15m hohe Bäume wurden ohne Beschluss und Dringlichkeit gefällt; die Holzelemente in der Aussenfassade wurden in katastrophaler Weise gestrichen) entscheiden und festlegen; das hat die Gegenseite doch beeindruckt, denn die Lage ist zieml. ernst und eindeutig.

  3. Wir haben in einem Meeting nach dem Prozeß (zunächst NUR mit der HV) unsere Position klar definiert denn uns ist (wenn nicht anders geht) die Meinung vom Sachverständiger, anders als für die Gegenseite, erwünscht.

  4. …nun heißt es für uns „warten und auf bessere Zeiten hoffen“ …!!!

Unsere liebe Grüße an Euch Allen

John61

====================================================