Hallole aus Schwaben,
ich bin zwar eher im öffentlichen Schuld-/Vollstreckungsrecht zuhause, aknn aber aus eigener erfahrung Dein Problem gut nachvollziehen und habe mich deshalb nochmals etwas für Dich im Web umgesehen.
Zahlungsverzug Mieter - Fristlose Kündigung Mietvertrag durch Vermieter
Die entsprechende Regelung findet sich in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Zu Deiner ersten Frage:
- Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen:
a) Der Mieter muss für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstage mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses im Verzug sein. Nicht unerheblich ist der rückständige Mietzins dann, wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt.
oder
b) Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen, der den Mietzins für zwei Monate übersteigt.
Wichtig:
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Zur Miete zählen die Grundmiete und die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkostenzahlungen.
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Ist die Nichtzahlung des Mietzinses auf ein Versehen zurückzuführen (z.B. weil die Bank den Dauerauftrag wegen eines technischen Fehlers mehrmals nicht ausführt), so kann der Vermieter nicht einfach fristlos kündigen. Vielmehr bedarf es in diesen Fällen zunächst einer Abmahnung, die bei der fristlosen Kündigung sonst nicht erforderlich ist.
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Das Kündigungsrecht besteht nicht, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete nicht vollständig zahlt, etwa weil er die Miete wegen Wohnungsmängeln mindert.
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Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den ausstehenden Mietzins vor der Kündigung zahlt.
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Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter mit einer Forderung gegen den Vermieter aufrechnen konnte und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt.
Achtung:
Konnte der Mieter sich durch Aufrechnung von seiner Mietschuld befreien und hat er die Aufrechnung vor der Kündigung erklärt, so hat der Vermieter kein Kündigungsrecht. Er muss dann auf Zahlung des ausstehenden Mietzinses klagen.
- Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Mieter oder eine öffentliche Stelle (z.B. das Sozialamt) bis spätestens zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage alle Mietrückstände vollständig zahlt. Für Kündigungen, die vor dem 01.09.2001 zugehen, bleibt insoweit die 1-Monats-Frist der alten Regelung gültig.
Achtung:
Wurde eine Kündigung, die nicht länger als zwei Jahre her ist, bereits aus demselben Grunde unwirksam, so kommt diese Regelung nicht nocheinmal zur Anwendung. Das heißt, die (wiederholte) Kündigung ist dann wirksam.
Zu deiner 2. und 3 Frage:
2.Kündigungserklärung bei Kündigung Mietvertrag
- Aus der Erklärung erkennbarer Wille zur Kündigung
Die kündigende Vertragspartei muss ausreichend deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie das Mietverhältnis beenden will. Die Auslegung der Erklärung bestimmt sich nach den allgemeinen Auslegungsregeln des BGB.
Achtung:
Die Kündigung ist bedingungsfeindlich. Nicht möglich ist es daher zum Beispiel, nur für den Fall zu kündigen, dass bis zum Kündigungstermin eine andere Wohnung gefunden wurde.
- Von wem muss die Kündigungserklärung abgegeben werden?
a) Gibt es nur eine Person, die Mieter bzw. Vermieter ist, so gibt es keine Probleme.
b) Wenn auf der Mieter- bzw. Vermieterseite mehrere Personen stehen, muss die Erklärung z.B. von allen Vermietern gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Kündigung muss allen Mietern gegenüber unmittelbar und im zeitlichen Zusammenhang erfolgen. Kann z.B. einem von mehreren Mietern nicht gleichzeitig gekündigt werden, so fehlt es bei einer Zeitdifferenz von einem Monat an der Unmittelbarkeit.
Achtung:
Wenn eine Hausverwaltung für den Vermieter arbeitet, kann problematisch sein, wer eigentlich Vertragspartei geworden und damit zur Kündigung berechtigt ist. Geht dies nicht erkennbar aus dem Mietvertrag hervor, ist im Zweifel die bei Vertragsschluss tätige (juristische) Person selbst Vermieter geworden (siehe auch unter ‚Vertragsparteien‘).
Tipp:
Im Mietvertrag kann eine gegenseitige Empfangsbevollmächtigung hinsichtlich der Mietparteien vereinbart werden.
- Welcher Form bedarf die Kündigungserklärung?
a) Grundsätzlich gilt, dass die Kündigung keiner besonderen Form bedarf, es sei denn es ist im Mietvertrag etwas anderes vereinbart.
Achtung:
Wird die Kündigung seitens eines Anwaltes oder eines anderen Bevollmächtigten ausgesprochen, so muss wegen § 174 BGB dem Kündigungsschreiben eine Originalvollmacht beigefügt werden.
b) Eine Ausnahme gilt bei der Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum. Hier schreibt § 568 BGB die Schriftform vor. Dies gilt für alle Arten der Kündigung sowohl für Mieter als auch für Vermieter.
- Die Kündigungserklärung muss dem Vermieter/Mieter zugehen
Das heißt nichts anderes, als das der Empfänger Kenntnis von der Kündigung erlangen muss. Wird dem Anwalt des Empfängers zugestellt und liegt bei diesem lediglich eine Prozessvollmacht (d.h., keine Vollmacht zur Entgegennahme außerprozessualer Willenserklärungen) vor, so ist die Kündigung nicht wirksam zugegangen.
Tipp:
Es empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein oder die Zustellung durch Boten (= Zeuge für Zugang). Hinterlässt der Postbote allerdings lediglich eine Nachricht im Briefkasten, ist die Kündigung nicht zugegangen.
Kurze einfach Antwort gibt es in unserem Rechtsstaat leider nicht. Un selbst wenn Du im Recht bist heißt das nicht, dass Du Dein Recht auch durchsetzen kannst.
Ich wünsche Dir auf jeden Fall viel Erfolg!
Grüße
Wolfgang