Hallo Experten,
will ein EFH verkaufen. Da es ca. 300 km von meinem Wohnort entfernt steht, beabsichtige ich einen Makler einzuschalten.
Aber wie finde ich einen guten Makler?
Welche Kriterien sind wichtig, woran kann ich erkennen, ob ein Makler diese erfüllt? Leider kann ich mich nicht auf Empfehlungen von Freunden und Bekannten stützen - das Objekt ist zu weit weg.
Was taugen die Immobilienabteilungen der Banken? Erfolgversprechend oder ist ein unabhängiger Makler besser?
Gruß
Werner
Hallo,
prinzipiell können alle nur mit Wasser kochen und nicht zaubern.
Ich würde mir ein paar Makler vor Ort raussuchen und mir anschauen, wie die ihre aktuell angebotenen Objekte präsentieren (Fotos und Beschreibungstexte). Sind es üble Bilder mit schlechten Texten (Schreibfehler oder lieblos) oder ist alles schön und ansprechend gestaltet. Denn genauso wird das Maklerunternehmen dann vermutlich auch Dein Haus präsentieren. Die Immoabteilungen der Banken kommen oft von ganz alleine an Objekte (Kreditausfälle etc.) und dort sind meist nur Angestellte am Werk, ich würde mir eher einen „hungrigen“- selbstständigen und guten freien Makler auswählen.
hallo,
bin selber Makler.
Ich würde keinen Sprücheklopfer nehmen: „Wir sind die größten, besten und haben mindestens x Käufer für Ihr Objekt“, sondern jemand, der nichts rosarot, aber auch nichts schwarz malt, sondern Dir die Verkaufsangelegenheit realistisch, glaubhaft und nachvollziehbar darstellt.
Bei Banken und Filialisten ist man eher ein Fall unter vielen.
Am besten wäre also ein kleineres Büro
Sieh doch mal in den einschlägigen Immobilienportalen nach, welcher Makler in der Gegend ähnliche Objekte anbietet und wie er sie präsentiert.
Makler? Wozu?
Aber wie finde ich einen guten Makler?
„Gute“ Makler? Meinst Du die „kostenlosen“, die Du als Verkäufer beauftragst, die ein Käufer aber später für Dich bezahlen soll?
Du schreibst nicht, ob Dein Haus in einem extrem nachgefragten Ballungsraum liegt. Oder im Land hinter den sieben Bergen. Oder irgendwo zwischen diesen zwei Extremen. Spielt auch keine Rolle. Beachte folgendes:
JEDER VON DIR beauftragte Makler - ein „guter“ wie ein schlechter - will möglichst viel Provision für möglichst wenig Arbeit abkassieren!
Wenn Du auch zu den Immobilienverkäufern gehörst, die wie selbstverständlich davon ausgehen, dass für Maklerkosten IMMER der Käufer aufkommt: Denk vorher nochmal über die Lage Deines Objekts nach. Entspricht sie Deinen Annahmen wirklich?
Wenn Du zu den Immobilienverkäufern gehörst, deren Objekt NICHT in München, Frankfurt oder Hamburg City liegt, bedenke, dass jeder seriöse Käufer einen Gesamtetat hat für genau drei Postionen:
1.) Kaufpreis
2.) Nebenkosten: Notar und Finanzamt
3.) Rausgeworfenes Geld
Zu Punkt 3 gehören Maklerkosten. Makler sind Gestalten, die Dir als Verkäufer das Sorglos-Paradies auf Erden versprechen und anschließend beim Käufer zigtausend Euro dafür abkassieren, dass sie ihnen die Adresse Deiner Immobilie nennen.
Verstanden? Sie geben einem Interessenten Deines Hauses die Adresse Deines Hauses. Nichts mehr und zwar gar nichts. Und dafür wollen sie Geld.
Was meinst Du, wie begeistert die Interessenten Deiner Immobilie sind, dass sie solche VON DIR beauftragten Kostentreiber für diese „Leistung“ durchfüttern sollen?
Eine alternative Verkaufsstrategie:
Du kennst Dein Haus und Du kennst seinen Marktwert. Dafür brauchst Du Vergleichspreise nach Lage, Baujahr, Grundstück-/Wohnraumgröße sowie Ausstattung.
Der Immobilienteil Deiner lokalen/regionalen Tageszeitung ist ein wichtiges Instrument, wenn es um die drei ersten Faktoren geht. Detaillierter geht ein Bausachverständiger vor, der Dein Haus individuell begutachtet und danach bewertet. Das kostet dich Geld. Dafür hat diese Bewertung SUBSTANZ, ganz im Gegenteil zum Pudding-an-die-Wand-Gelabers eines Immobilien-Maklers, der für KEINE einzige Aussage, die er Dir oder einem Kaufinteressenten gegenüber macht, juristisch geradestehen muss!
Du willst beim Verkauf Deines Hauses einen möglichst hohen Preis erzielen. Der Kaufinteressent Deines Hauses will innerhalb seines Finanzrahmens möglichst wenig Geld ausgeben. Beides bringt man zusammen, indem man VERMEIDBARE Kosten - das sind Maklerprovisionen - VERMEIDET!
will ein EFH verkaufen. Da es ca. 300 km von meinem Wohnort
300 km? Doch so weit?
300 km sind keine Weltreise, sondern drei Autostunden.
Danach ist die Hütte verkauft, die völlig überflüssige Makler-Provision ist gespart, der Käufer hat x Tausend Euro gespart, Du hast x Tausen Euro MEHR verdient.
Besser geht’s nicht. OHNE Makler!
Hallo zusammen,
erst mal vielen Dank für die Tipps.
Der Beitrag von „Im Wald“ wirft für mich die Frage auf, worin die Dienstleistung eines Maklers eigentlich genau besteht. Ich erwarte mir eigentlich schon, dass:
Liege ich da falsch?
Was die Kosten betrifft: Natürlich ist mir klar, dass der Käufer den Betrag von dem was er maximal zu zahlen bereit ist abzieht, indirekt zahle ich als Verkäufer die Maklergebühren am Ende doch. Soweit ich das eruieren konnte sind 3% vom Kaufpreis + Mwst. üblich - in meinem Fall wäre das ein Betrag im oberen vierstelligen Bereich.
Aber 300km hin und 300km zurück, das sind schon mal 600km, also ca. EUR 250,- an Fahrkosten und 7 Stunden Fahrzeit. Wenn eine Besichtigung 2 Std. dauert kostet mich also jeder Termin 9 Std., wenn ich meine Zeit berechne also noch mal mind. EUR 250,-. Jeder Besichtigungstermin würde mich als schon mal EUR 500,- kosten. Ich könnte natürlich Glück haben, und einer der ersten Interessenten kauft tatsächlich. Wahrscheinblich würde ich aber schon einige Termine wahrnehmen müssen, bis einer zuschlägt. Damit relativieren sich die Kosten für einen Makler doch erheblich.
Eine konkrete Frage noch: Wie sieht das mi der Laufzeit von Maklerverträgen aus? Wenn er für das Objekt nicht in angemessener Zeit einen Käufer findet, kann ich ihm dann einfach den Auftrag entziehen und einen anderen Makler beauftragen?
Gruß
Werner
Hi,
Der Beitrag von „Im Wald“
nun, meines Wissens hat der User „Im Wald“ bislang nicht erzählt, welche Erfahrungen hinter seiner abgrundtiefen Abneigung des Maklerberufs stecken. Es müssen aber wirklich üble Dinge gewesen sein, denn anders ist sein grundsätzlicher Hass auf diesen Berufszweig kaum zu erklären. Der Phantasie sei freier Lauf gestattet… 
wirft für mich die Frage auf, worin
die Dienstleistung eines Maklers eigentlich genau besteht. Ich
erwarte mir eigentlich schon, dass:
- er das Objekt in geeigneten Medien (Tageszeitung, Internet
usw.) präsentiert und damit mögliche Interessenten anspricht.- mit Interesssenten das Objekt besichtigt (und eben nícht nur
die Adresse weitergibt)- grundsätzliche Preisverhandlungen führt (im abgesprochenen
Rahmen natürlich)Liege ich da falsch?
Du sprichst den wunden Punkt der Makler an.
Streng genommen verdienen Makler ihr Geld genau so, wie es „Im Wald“ darstellt: mit der Weitergabe einer Adresse haben sie ihre einklagbare Schuldigkeit getan und können ihr Hornorar einfordern.
Ein so arbeitender Makler wird allerdings kaum lange am Markt erfolgreich bleiben. Denn genau die Dienstleistungen, die Du oben ansprichst, sind ein häufiger Grund für ihre Einschaltung.
Sie sind da auch sinnvoll - die Frage ist halt, wie finde ich einen guten Makler, der genau das leistet, was Du beschreibst. Und wie gestaltest Du den Vertrag, damit Du nicht den Launen eines Büros ausgeliefert bist. Dein Weg der Infosuche ist schon richtig…
Noch ein Wort zur Preissuche:
Natürlich ist es sinnvoll, ein Haus von einem Sachverständigen prüfen zu lassen. Den Nutzen dieser Prüfung hat aber ausschließlich der Käufer und so unverständlich es ist, aber die Masse der privaten Käufer vertraut bei ihrer Kaufentscheidung nahezu ausschließlich auf ihr eigenes Bauchgefühl.
Das bedeutet: ein Verkäufer wird i.d.R. durch ein positives Gutachten über sein Haus kaum einen Preisvorteil erzielen können, da die Käufer auch ohne Prüfung davon ausgehen, daß der optische Eindruck stimmt und das Haus technisch völlig in Ordnung ist.
Entscheidend ist also der optische Eindruck und die Präsentation. Und für die Preisfindung Kenntnisse des lokalen Marktes - gerade hier liegt die Stärke der Makler, die den Markt i.d.R. deutlich besser kennen als ein Baufachmann.
Was die Kosten betrifft: Natürlich ist mir klar, dass der
Käufer den Betrag von dem was er maximal zu zahlen bereit ist
abzieht, indirekt zahle ich als Verkäufer die Maklergebühren
am Ende doch. Soweit ich das eruieren konnte sind 3% vom
Kaufpreis + Mwst. üblich - in meinem Fall wäre das ein Betrag
im oberen vierstelligen Bereich.Aber 300km hin und 300km zurück, das sind schon mal 600km,
also ca. EUR 250,- an Fahrkosten und 7 Stunden Fahrzeit. Wenn
eine Besichtigung 2 Std. dauert kostet mich also jeder Termin
9 Std., wenn ich meine Zeit berechne also noch mal mind. EUR
250,-. Jeder Besichtigungstermin würde mich als schon mal EUR
500,- kosten. Ich könnte natürlich Glück haben, und einer der
ersten Interessenten kauft tatsächlich. Wahrscheinblich würde
ich aber schon einige Termine wahrnehmen müssen, bis einer
zuschlägt. Damit relativieren sich die Kosten für einen Makler
doch erheblich.
Deine Rechnung ist richtig und die Einschaltung eines Maklers sinnvoll.
Noch ein Gedanke: evtl. läßt sich der Erlös steigern, wenn man den Makler auch „offiziell“ bezahlt und das Objekt so als „provisionsfrei“ anbieten kann - man muß einfach mal sehen, wie der lokale Markt so tickt - da gibt es doch erhebliche Unterschiede.
Gruß Stefan
Ich erwarte mir eigentlich schon, dass:
- er das Objekt in geeigneten Medien (Tageszeitung, Internet
usw.) präsentiert und damit mögliche Interessenten anspricht.- mit Interesssenten das Objekt besichtigt (und eben nícht nur
die Adresse weitergibt)- grundsätzliche Preisverhandlungen führt (im abgesprochenen
Rahmen natürlich)
Das hast Du Glück. Das wird Dir jeder Makler zusichern. Zusichern kostet nichts.
Was die Kosten betrifft: Natürlich ist mir klar, dass der
Käufer den Betrag von dem was er maximal zu zahlen bereit ist
abzieht, indirekt zahle ich als Verkäufer die Maklergebühren
am Ende doch. Soweit ich das eruieren konnte sind 3% vom
Kaufpreis + Mwst. üblich - in meinem Fall wäre das ein Betrag
im oberen vierstelligen Bereich.
Woanders nimmt die Zunft auch gerne 5% plus Märchensteuer. Ein vierstelliger Hungerlohn ist da die Ausnahme, der Gegenwert eines sehr gut ausgestatteten Kompaktwagens dafür schon realistischer.
Und ist das nicht ein seltsamer Denkansatz von Dir? Du selbst beauftragst den Makler, Du selbst willst profitieren durch Zeit- und Geldersparnis, Du rechnest das hier sogar auf den Euro pro Stunde vor - aber bezahlen möchtest Du diese Maklerleistung eigentlich nicht so gerne. Das soll dann doch lieber der Käufer übernehmen, oder? Was hat der eigentlich davon, dass Du soviel sparst?
Im günstigsten Fall bekommt er einen Wiederkäuer vorgesetzt, der die von Dir übernommenen Informationen zum Objekt halbwegs verlässlich weitergibt. Im weniger günstigen Fall steht ein Märchenerzähler vor ihm, der dank seiner „Erfahrung“ und „Marktkenntnis“ selbst eine Gartenhütte zwischen Güterzugtrasse und Autobahn verbal zur Prachtvilla in Toplage aufbläst. Das Schöne für den Makler: Er muss nicht für einen einzigen Satz seiner Geschichte haften, sondern kann sie völlig risikolos immer als „Angaben des Verkäufers“ rechtfertigen. Den Ärger, der daraus mit dem Käufer entstehen kann, hat übrigens hinterher der Verkäufer. Denn der Makler trägt ja schon schwer an seiner Provision und ist dann längst verschwunden.
Wahrscheinblich würde ich aber schon einige Termine wahrnehmen
müssen, bis einer zuschlägt. Damit relativieren sich die Kosten für
einen Makler doch erheblich.
Vielleicht. Vielleicht auch nicht. Der Verkaufserfolg ist eine Frage der Lage und der realistischen Preisfindung im Vergleich zu Objekten gleicher Lage und ähnlicher Größe und Alter. Dafür studiert man einige Wochen den Immobilienteil regionaler/lokaler Tageszeitungen und die üblichen Immobilienportale im Web. Auf diese Weise findet man sicher nicht gleich den besten Preis, aber man bekommt ein Vorstellung vom Möglichen.
Und wenn Du doch unbedingt einen Zwischenhändler einschalten willst, schadet es nicht, vorher selbst mal ein oder zwei Anzeigen aufzugeben. Mit 10 Euro und einer temporären Mail-Adresse als Kontakt bist Du dabei, ein Versuch sollte es wert sein.
Eine konkrete Frage noch: Wie sieht das mi der Laufzeit von
Maklerverträgen aus? Wenn er für das Objekt nicht in
angemessener Zeit einen Käufer findet, kann ich ihm dann
einfach den Auftrag entziehen und einen anderen Makler
beauftragen?
Verträge sind VOR Unterschrift verhandelbar. Was Dir nicht passt, streichst oder änderst Du. Das wäre übrigens auch für Dich eine interessante Erfahrung, wenn Herr oder Frau Makler plötzlich gar nicht mehr so kooperativ wirken, weil sich die Schürfvoraussetzungen für ihre sonst so leichte und sichere Einnahmequelle ändern.
Hallo,
ehrlich gesagt nervt dein ständiges Maklerbashing. Bis heute hast Du nicht widerlegt, dass es in Summe annähernd egal ist, ob der Kaufpreis X ist und der Verkäufer daraus den Makler mit Provison Y bezahlt bezahlt, oder Z = X - Y und der Käufer die Provision trägt. Zudem ist es komplett albern, einen gesamten Berufszweig als Schmarotzer, die nichts tun und nur abkassieren, zu bezeichnen.
Hallo,
Und ist das nicht ein seltsamer Denkansatz von Dir? Du selbst
beauftragst den Makler, Du selbst willst profitieren durch
Zeit- und Geldersparnis, Du rechnest das hier sogar auf den
Euro pro Stunde vor - aber bezahlen möchtest Du diese
Maklerleistung eigentlich nicht so gerne. Das soll dann doch
lieber der Käufer übernehmen, oder? Was hat der eigentlich
davon, dass Du soviel sparst?
Natürlich möchte ich die Maklerleistung eigentlich nicht so gerne bezahlen 
, aber ich habe klar geschrieben, dass ich davon ausgehe, dass ich die Maklerprovision bezahlen muss , indirekt, weil ich entsprechend weniger für das Haus bekomme.
Dass Konstrukt, dass der Käufer bezahlt, hat aber gerade den Vorteil, dass der verbriefte Kaufpreis niedriger ausfällt, mit folgenden Konsequenzen:
Am Ende, hat der Käufer, wenn der Makler seriös ist, vielleicht sogar gespart. Und ich bezahle für eine Dienstleistung, die ich nicht selber erbringen will bzw. wirtschaftlich erbringen kann.
Wenn Du der Meinung bist, das Makler (zu) viel verdienen, warum bist Du nicht selber einer?
Gruß
Werner
jaja, wieder Du.
Langsam wird es lästig und mit Deinem Gemäkel amüsierst Du noch nicht mal, sondern langweilst nur.
Lass es einfach
Gandalf
kein Makler und mit keinem verwandt oder verschwägert
Natürlich möchte ich die Maklerleistung eigentlich nicht so
gerne bezahlen
Danke, das ist immerhin ehrlich. Und dass Du als Verkäufer nicht wie selbstverständlich voraussetzt, der Käufer habe den Makler zu entlöhnen, ist schon ungewöhnlich und deshalb positiv.
Dass Konstrukt, dass der Käufer bezahlt, hat aber gerade den
Vorteil, dass der verbriefte Kaufpreis niedriger ausfällt, mit
folgenden Konsequenzen:
- zumindest wenn der Käufer nicht selbst nutzt, kann er die
Provision sofort als Kaufnebenksoten von der Steuer absetzen- mein Gewinn fällt niedriger aus, d.h. weniger Steuern
(allerdings könnte ich wohl die Provision auch absetzen)- Grunderwerbssteuer fällt niedriger aus
- eventuell niedrigere Notargebühren
Ja, alles denkbar. Weil das aber prozentuale Kosten in Bezug auf den Kaufpreis sind, ist es noch denkbarer, dass die Rechnung ganz ohne Provision sowohl für Käufer als auch Verkäufer deutlich attraktiver ausfällt.
Wenn Du der Meinung bist, das Makler (zu) viel verdienen,
warum bist Du nicht selber einer?
Das Verkaufen von Adressen ist insoweit reizvoll, weil Aufwand und Ertrag in krassem Missverhältnis stehen. Aber es muss auch furchtbar langweilig sein.
Deshalb arbeite ich und verdiene dadurch noch viel mehr. Meine Rechnungen schreibe und verschicke ich selbst an meine Auftraggeber und schalte dafür keinen Zwischenhändler ein, der meine Telefonnummer vorher noch an einen möglichen Kunden verkloppen will.
Viel Erfolg beim Verkauf Deines Hauses. Erzähl gelegentlich, wie es ausgegangen ist.