Hallo, ich habe vor 2,5 Jahren durch die Vermittlung eines Immobilienmaklers ein Haus gekauft.
Nun wurde die Sanierung des Flachdach notwendig, was ich dann direkt mit einer Aufstockung des Gebäudes erledigen wollte.
Bei der Besichtigung durch einen Architekten stellte sich heraus. dass ein Teil (32 qm) des Gebäude wohl ein ungenehmiger Schwarzbau ist. Auf den Grundrissplänen, die ich mit dem Expose vom Makler damals erhalten habe, sind diese Räume aber mit eingezeichnet und auch per Bild im Expose zu sehen.
Es handelt sich um Küche, Bad und einen teil Flur, die von mir sehr aufwändigt Renoviert und neu Gestaltet wurden. Um sicher zu gehen, habe ich beim Grundbuchamt und beim Bauamt in die Akten gesehen, da sind diese Räume nicht entalten. Auf meine Frage der Nachgenehmigung, sagte das Bauamt, das eine Nachgenehmigung nicht oft erteilt wird, es kann auch eine Abrissverfügung drohen.
Nun zu meiner Frage: wer Haftet denn hier für die Kosten einer Nachgenehmigung (Plan erstellen, Statik, kosten Bauamt etc.) oder gar dafür, wenn ich diesen Teil abreisen muß und mir ein enormer Schaden entsteht?
Den Immobilienmakler habe ich bereits erfoglos angeschrieben, er meldet sich einfach nicht. Die Verkäuferin spielt die dumme und sagt, dass sie von dem „Schwarzbau“ nichts wisse, das hätte ihr Ex-Mann immer alles erledigt.
Über Fachkundige Hilfe wäre ich sehr dankbar.
Vorab das Übliche: Dies ist keine verbindliche Rechtsauskunft, die nur RA erteilen dürfen.
M.W. haftet niemand. Es sei denn, bestimmte Eigenschaften oder hier Genehmigungen sind ausdrücklich im Kaufvertrag zugesichert.
Gekauft wie besehen oder „wie es liegt und steht“ bedeutet für den Käufer immer, selbst schlaumachen.
Siehe auch hier: http://blog.immoverlag.com/?paged=3
Toll, das heisst auf gut Deutsch, dass ich auf allen Kosten sitzen bleiben kann. Hätte der Makler das nicht prüfen oder erkennen müßen? Er hat einige tausend € für die Vermittlung bekommen, da muß ich mch doch auf die Aussagen verlassen können. Der Verkäufer hätte mir das doch auch sagen müßen, dass ist doch eine arglistige Täuschung. Beim Abriss wäre der Schden höher, als der damalige Kaufpreis 
Ja, toll!
Der Makler muss gar nichts prüfen. Er gibt lediglich die Angaben des Anbieters (ungeprüft) weiter. Er muss allenfalls bei erkennbaren Auffälligkeiten nachprüfen.
Auch der Notar prüft nichts, was über seine eigentliche Aufgabe (Grundbucheinsicht) hinaus geht.
Will Käufer mehr, muss er explizit dazu beauftragen.
Und die Verkäuferin? Wenn die halt nichts wußte, dann wußte sie halt nichts.
Das kann man nun gut finden oder nicht, sich darüber ärgern oder nicht. Besser wäre es allerdings, den Tatsachen ins Auge zu schauen und beim nächsten Mal nicht so (sorry)unbedarft an den Kauf einer Immobilie heran zu gehen.
Bevor nun noch mehr Staub aufgewühlt wird, sollte der Architekt vllt. erst einmal prüfen, inwieweit die bestehende „Schwarzbaubebauung“ mit den grundsätzlichen Bebauungsmöglichkeiten kompatibel ist…
Hallo,
dem Makler nachzuweisen, dass er diese Informationen hatte und nicht weitergegeben hat ist wohl ein Ding der Unmöglichkeit. Ich denke, dass der mögliche Schuldige in solchen Fällen nur der Vorbesitzer sein kann. Ist das der einzige Vorbesitzer oder haben die das Haus auch nur gekauft? Sollten sie die einziegen sein, ist klar, wer für den ungenehmigten bau verantwortlich ist.
Mein Tip: Ohne Anwalt läuft da nichts!!! Also suchen sie sich so schnell es geht einen geeigneten Rechtsbeistand, am Besten mit Baurecht-Hintergrund.
Viel Glück und alles Gute
Also geniesen Makler in Deutschland Rechts- und Narrenfreiheit.
Die Voreigentümerin hat das Haus mit Ihren Ex-Mann gebaut, es gab keine weiteren Voreigentümer. Es ist klar, dass Sie zur Zeit des Anbau auch Eigentümerin bzw. Miteigentümerin war.
Um nun nicht noch einem Anwalt für eine ausichtslose Sache auch noch Geld zu zahlen, habe ich die Sache erst mal hier angefragt. Ein Anwalt würde schon aus eigenem Interesse (Honorar und hoher Streitwert) mir nicht unbedingt von einer Klage abraten sondern mit sicherheit den Fall vor Gericht bringen.
Dass mit der Narrenfreiheit stimmt so ja auch nicht. Natürlich ist ein Makler auch haftbar, aber, wie bei alles Rechtsstreiten, muss man den „Betrug“ nachweisen und ich denke, dass genau das sehr schwer wird. Um eine Klage werden Sie sicherlich nicht herum kommen zumal Sie bestimmt vom zuständigen Bau/Ordnungsamt eine Nachricht zur Beseitigung erhalten werden. Es gab einen ähnlichen Fall, der auch durch die Presse gegangen ist, wo das ganze Haus ohne Baugenehmigung gebaut wurde und dann abgerissen werden musste. Solche Schwarzbauten sind selbstverständlich verboten und der Eigentümer hat sich damit strafbar gemacht. Es ist gut möglich, dass Sie den Ex-Inhaber anzeigen müssen, aber wie gesagt, sprechen sie mit einem Anwalt!!! UMBEDINGT!!! Ich denke, dass der Makler nichts davon wusste, denn ein halbwegs seriöser makler würde so einen Auftrag gar nicht erst annehmen!
Ein halbwegs seriöser Makler würde sich aber zumindest mal melden und es nicht einfach ignorieren.
Scheinbar muß ich es echt an einen Anwalt geben und evtl. noch mehr Geld verlieren.
Hallo Sylvia,
Sie sollten mit diesem Problem zu einem Fachanwalt für Immobilienrecht gehen. Hier geht es um viel Geld. Fehler in der Vorgehensweise wären sehr ärgerlich.
Mit freundlichen Grüßen
Ulf Zwilling
Zwilling Immobilien
Hallo SilviaB.,
leider kann ich nicht weiter helfen, da ich kein Makler bin, ich hatte hier mal eine Anfrage zu diesen Beruf für Quereinsteiger. Ich hoffe Sie finden wo anders Hilfe und das Sie Ihr Haus so behalten können wie es jetzt ist!
Viel Erfolg und Grüße
cather
Hallo,
nur kurz, da hier eher Baurecht eine Rolle spielt. Ich denke nicht, dass der Makler in Haftung treten kann. Es sei denn, er hat seine Sorgsfaltspflicht verletzt, was ich aber aus der Beschreibung nicht erkennen kann.
Interessant finde ich, dass bei einer Besichtigung durch einen Architekten das mit dem Schwarzbau herausgekommen ist. Woran war das denn zu sehen?
Die größten Erfolge, die Kosten wieder reinzuholen, dürften beim Verkäufer liegen, das Argument Ex-Mann interessiert halt mal gar nicht.
Viele Grüße
Andreas
Hallo,
der Architekt war vor Ort, da es keine Statik und nur einen handgezeichneteten Grundriss ohne Maße gab. Anhand der leichten Höhenunterschiede der Flachdächer, sagte er sofort, dass hier mehrfach angebaut wurde. Beim Vergleich mit dem Lageplan sagte er sofort, dass der genannte Teil (4,5 x 7,1m) da nicht eingetragen ist. Für einen Laien kaum erkennbar, da das Gebäude recht groß und verwinkelt gebaut, auf dem Lagelan aber sehr klein gezeichnet ist. Der Architekt meint, dass dies einem „Fachmann“ (Immobilien Makler) auffallen müßte und sich bei offensichtlichen Abweichungen nicht Blind auf die Aussage des Verkäufer verlassen darf.
Hallo,
ja schwierig. Es kommen nunmal beide in Betracht. Schwierig ist der Nachweis. Ich bin leider kein Anwalt im Baurecht, aber ich würde mich sowohl an den Makler, wie auch an den Verkäufer wenden. Bei Beiden kommt Fahrlässigkeit in Betracht (beide hätten es wissen können). Vielleicht hilft auch das Wühlen im Maklervertrag, steht evtl. was zu drinne…
Viele Grüße
Andreas
lebe in Griechenland,kann leider nicht weiterhelfen…
Stadt Kempen verjagt Käufer aus seinem Haus
In Kempen/ Kreis Viersen hat ein Mann ein Haus über einen Makler von einer hochbetagten Frau, Ex-Schaustellerin gekauft.
In der Annahme, er könne das DG ändern, hat er einen Architekten mit der Planung beauftragt. Die Stadt Kempen hatte angeblich keine Pläne und hat sich über das Einreichen einer Kopie der genehmigten Pläne der Garagen aus den 70er Jahren gefreut. Es wurde festgestellt, dass ein kleiner Anbau, der die Heizung enthält, nicht in Übereinstimmung mit den Grenzabstanden, also illegal erstellt wurde. Der Anbau ist nämlich bei Erstellung der Garagen nicht eingezeichnet gewesen. Der Mann kann Einigung mit den Nachbarn erzielen und könnte das Grundstück vergrößern, sodass die Grenzabstände rechtskonform werden. Dies wird so nicht akzeptiert.
Nun ist nachträglich - nachdem ein anderer Architekt beauftragt wurde - herausgekommen, dass für das Wohnhaus lediglich und angeblich nur eine Nutzungsgenehmigung (als Viehstall?) existiert.Liegen also doch Unterlagen vor, wenn ja, werden diese zurück gehalten? Trotz der zunächst in Rede stehenden Duldung sieht es so aus, als wenn diese nun „nach reiflicher Prüfung“ versagt würde.
Das Verfahren zieht sich nun schon über Jahre hin, der Mann ist „wohnsitzlos“ und bald auch mittellos. Im Kaufvertrag waren Mängel an der Sache ausgeschlossen worden; offensichtlich stellt jedoch die fehlende Nutzungsgenehmigung einen Mangel dar - der ausgeschlossen ist!!Die Verkäuferin lässt wissen, dass sie von nichts wusste, weil ihr verstorbener Mann alles geregelt hat. Auch von den jahrelangen Mietverhältnissen wussten wohl nur die Nachbarn in ihren Häusern der drei bebauten Nachbargrundstücke sowie die ausgezogenen Mieter, die der Mann der Reihe nach aufgetrieben hat.Angeblich wohnt lt Einwohnermeldeamt seit jahren niemand mehr dort. Man darf sich fragen, wo die Mieter damals Energie, Wasser,Müllabfuhr und dgl. bezogen haben und warum das Haus eine Hausnummer hat und weshalb Grundsteuern für Wohneigentum erhoben werden.
Vor dem Verwaltungs- oder Landgericht (?)Düsseldorf darf man auf das Ergebnis der Klage gespannt sein, das zeigen wird, ob er Stadt Kempen die Erteilung einer Nutzungsgenehmigung auferlegt werden kann. Falls nämlich nicht, was wahrscheinlich ist, wird der Mann nur noch die Chance haben, den Vertrag rückabzuwickeln, weil er der Dame Betrug nicht nachweisen kann (!) aber beim Kauf davon ausgehen konnte, ein Haus zu erwerben,nicht Ackerland. In Rede steht nun obendrein, ob die Garagengenehmigung nicht ebenfalls von einem Rechtsirrtum umfasst waren; sie müssten dann gleich mit abgerissen werden.
Ob der Mann sein Geld überhaupt bekommt, steht in den Sternen. Frau B. hat vermutlich gleich nach dem Kauf von der Summe etliche Steuerschulden bezahlt, den Rest dürfte der Neffe bekommen haben.
Offensichtlich soll hier ein Exempel statuiert werden, das jeglicher Verhältnismäßigkeit entbehrt.
Man kann beim Hauskauf wohl nicht vorsichtig genug sein.
In meinem Fall ist noch alles in der Schwebe.
Da der Makler sich in seinem Expose nicht auf die Angaben des Verkäufer beruft und damit seine Haftung erstmal nicht abwälzt oder Ausschließt, bestehen zumindest Chancen, den Makler Haftbar zu machen. Ähnlich ist es bei der Voreigentümerin, die zwar behauptet, dass sie von dem ungenehmigten Anbau nichts gewußt hat, ihr Ex-Mann hätte diese Dinge alle erledigt. Doch da sie zu der Zeit Miteigentümerin war, kann man von einer groben Fahrlässigkeit ausgehen, da man eine Arglist nicht beweisen kann.
Wie die Gerichte letztendlich Urteilen oder ob die Stadt eine nachträgliche Genehmigung, Duldung oder Abrissverfügung erteilt, steht noch in den Sternen.
Meine Anwältin hat Verkäuferin und Makler als gemeinschaftlich Handelt in die Verantwortung gesetzt, dass soll Vorteile haben 
Da bei der Aktion auch noch aufgefallen ist, dass für ein Nebengebäude keine Nutzungsänderung vorhanden ist und der Makler dieses Nebengebäude als sep. 2 ZKB mit Garage angegeben hat, es aber offiziell als Lagerraum und Garage deklariert ist, kann das ganze nun für mich oder die Gegenseite zu einem sehr teueren „Spaß“ werden. Vielleicht kennt jemand ein paar Grundsatzurteile in ähnlich gelagerten Fällen und kann Tips geben.
Gruß