Maklerprovision in diesem Fall?

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo,

folgender Fall:

Ehepaar xyz sieht in der Zeitung eine von privat angebotene Immobilie, besichtigt diese und will kaufen. Verkäufer Z sagt, er müsse wegen einiger negativer Eintragungen im Grundbuch (Handwerkerschulden, Finanzamtschulden) noch einiges klären, dann würde es aber zum Verkauf kommen. Der Verkaufpsreis ist in diesem Moment noch nicht ausgehandelt. Verkäufer Z ist aber bereit zu handeln.
Nach 3 Wochen fragt das Ehepaar nach und bekommt eine unerwartete Antwort:

„Meine Bank hat den Verkauf übernommen. Da ich verkaufen muss (sonst droht wohl Zwangsversteigerung), aber wenig Ahnung von Immobilien habe, wenden Sie sich doch bitte an den entsprechenden Makler meiner Bank. er wird ab jetzt alle Verhandlungen führen!“

Ein Schock für das Ehepaar, denn der Makler will jetzt 3,57% Provision! Ist das rechtens?
Er hat keinen Besichtigungstermin vereinbart und auch sonst nichts getan. Er führt jetzt scheinbar nur die Preisverhandlungen für die Bank!
Ehepaar xyz hat zzt. alle Unterlagen der Immobilie (Grundbuch, etc.) bei sich, da sie diese von der Verkäuferin ausgehändigt bekommen haben. Der Makler verlangt diese nun. Was tun?

Und vor allem ist die Provision rechtens?

Danke vielmals!

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Hi,

meine persönliche Meinung: Quatsch! Der Besitzer ist sehr wohl in der Lage das Objekt zu verkaufen. Auf alle Fälle, wenn der Verkaufserlös ausreicht die vorhandenen Verbindlichkeiten der Bank abzulösen.

Maklerprovision würde ich hier keine zahlen. Die Vermittlung ist nicht durch dessen zutun erfolgt. Und die Bank hat nach normalen Rechtsempfinden keinen Anspruch auf alleinige Vermittlung und/oder Auftragsvergabe an einen Makler.

Hier liegt es ansich nur an dem Eigentümer, den Verkauf zu regeln. Ist dieser schwach gegenüber seiner Bank, wird das nix werden. Die Unterlagen des Objektes würde ich auf gar keinen Fall an die Bank/Makler geben. Warum auch?

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Das Gespräch mit dem Makler ist wiefolgt verlaufen (soeben):

Makler sagt, er sei Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Verkäufer sei die Bank. Der Verkäufer, der die Wohnung zunächst privat angeboten hatte, habe Insolvenz angemeldet und ist angeblich nicht berechtigt die Immobilie zu verkaufen. Angeblich gab es bereits vor dem Versuch die Immobilie privat an den Mann zu bringen einen Vertrag zwischen Makler und dem nun insolvenzanmeldenen Verkäufer.
Laut Makler steht die Zwangsversteigerung kurz bevor. Die Bank versucht jetzt noch einen Käufer zu finden. Der Makler will einen Maklervetrag / Kaufvertrag aufsetzen und 3,57% Provision kassiern. Scheinbar alleine für die Verkaufsverhandlungen. Was anderes macht er ja jetzt nicht mehr!

Frage: Kann der Makler, der angeblich zwischen Bank und Kaufinteressent vermittelt, eine Provision verlangen?
Der Makler besteht darauf, den Kaufpreis der Bank mitzuteilen, jedoch nur in schriftlicher Form eines Makler-Kaufvertrages, wobei er hierfür die Unterschrift des Kaufinteressenten will.
Führt diese Unterschrift dann unweigerlich dazu, dass der Käufer Provision zahlen muss, oder kommt der Käufer da problemlos raus?

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Provision! Ist das rechtens?

Ja, der Verkäufer darf einen Makler einschalten.

bekommen haben. Der Makler verlangt diese nun. Was tun?

Zurückgeben.

Und vor allem ist die Provision rechtens?

Ja, denn der Verkäufer darf sich von einem Makler helfen lassen, wenn er das möchte. Der Verkäufer darf sich auch den Käufer aussuchen, nämlich den, der breit ist die Maklercourtage zu übernehmen. Niemand ist gezwungen vom Makler zu kaufen. Wenn Ihr die geforderte Courtage nicht zahlen wollt, sagt das dem Verkäufer und dann muß er sich überlegen, ob er auf 4 % seines Erlöses verzichten will oder auf einen anderen Käufer wartet.

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Vorab:
Jede Unterschrift wird hier von Nachteil sein. Somit hat der Makler den Nachweis vermittelnd tätig gewesen zu sein. Ich würde das nicht machen!

So, vorab die Frage, in diesem imaginären Fall handelt es sich um eine Privatperson die „insolvent“ wird, oder?

Wenn ja, hat die Bank das Objekt nicht zu „verkaufen“! Wahrscheinlicher für mich ist, dass der Besitzer nicht mehr gezahlt hat. Ein Verkauf von Privat wurde entweder nie durch den „Nochbesitzer“ angestrebt oder wurde aufgrund zu hohen Preisvorstellung nie umgesetzt.
Da hat die Bank die Zwangsvollstreckung angeleiert. D.h. Antrag beim Gericht gestellt und einen ZV-Vermerk in das Grundbuch eintragen lassen. Mit diesem Vermerk ist ein regulärer Verkauf des Eigentümers geblockt.

Der Makler kann nun den Verkauf nur am Rande begleiten. D.h. wenn er es schafft einen Käufer zur Bank zu bringen, die wiederum mit diesem und dem bisherigen Eigentümer den Verkauf aushandelt. Einziges Recht der Bank ist hier für den Ausgleich der offenen Forderungen und entstandener Kosten durch den Verkaufserlös sorgen … mehr nicht. Wenn der Verkäufer nicht verkaufen will (weil kein Überschuss für Ihn verbleibt oder weil er „bockig“ ist) kann die Bank sich auf die Hinterbeine stellen… die KANN nicht verkaufen NUR versteigern. Ob sie aber so Ihre Forderungen eintreiben kann steht auf einem anderen Blatt.

Wie der Kaufinteressent sich verhalten sollte?

z.B. Ruhe bewahren. Wenn das sooo ein Schnäppchen wäre, gäbe es genügend Käufer die sofort zuschlagen!
Dem Verkäufer und der Bank den möglichen Kaufpreis mitteilen und auf die fehlende Bereitschaft zur Zahlung der Maklercourtage hinweisen.

Dann ist die Bank am Zug. Entweder sie sagt „Wir stimmen zu“ und der Eigentümer ist einverstanden, oder sie geht das Risiko ein, am Ende ohne Käufer in die Zwangsversteigerung zu gehen.

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Also, der Sachverhalt ist ein klein wenig anders…

Die insolvenzanmeldende Person ist eine Privatperson, die zusammen mit ihrem Ehemann (mittlerweile geschieden) und ihren Eltern ein 2-Familienhaus gebaut hat. Der Ehemann hat ebenfalls Privatinsolvenz angemeldet. Ca. 6000 Euro Finanzamtschulden von ihm stehen im Grundbuch, sowie etwa 8000 Euro Handwerkerrechnung. Dazu kommen die Schulden bei der Bank (Bausparkasse) und bei der WFA (öffentl. Kredit).
Eine Zwangsversteigerung ist (noch) nicht im Grundbuch eingetragen. Dieses liegt beim Kaufinteressenten!

Nachdem die Verkäuferin die Immobilie privat in die Zeitung gesetzt hatte (nicht ins Internet!!) haben sich laut ihrer Aussage 3 Interessenten gemeldet, wobei nur der jetzige Interessent einen Kauf in Betracht gezogen hat.
Die Verkäuferin hat definitiv geäußert, dass sie verkaufen will.
Nach einigen Telefonaten, sollte es zur Preisverhandlung kommen. Dann teilte die Verkäuferin dem Interessenten mit, dass sie die Angelegenheit jetzt lieber einem professionellen Makler übergeben wolle, da sie selbst wenig Ahnung von Immobilien habe.
3 Wochen später Folgendes:

Plötzlich steht das gesamte Haus im Internet zu verkaufen! Angeboten von der Bank, bzw. Bausparkasse der Verkäuferin! Ein erneuter Anruf bei der Verkäuferin ergibt:
Ich muss verkaufen. Meine Bank hat das jetzt übernommen, bitte setzen Sie sich mit dem Makler in Verbindung. Ich habe mit der Sache nichts mehr zu tun.

Gesagt, getan. Termin beim Makler:
Das ganze Haus ist drin, weil nun auch die Eltern verkaufen wollen, nicht müssen! Die Wohnung der Verkäuferin, die Insolvenz angemeldet hat, kann aber trotzdem einzeln gekauft werden.
Sollte sich für das gesamte Haus oder die Wohnung niemand finden, geht die Wohnung woll in die Zwangsversteigerung. Aussage Makler: etwa November!
Er schlug vor: schlagen sie einen Kaufpreis vor, ich vermittele dann zwischen Ihnen und der Bank. Wenn die Bank und die Gläubiger sich einig werden gehört die wohnung ihnen, ansonsten --> Zwangsversetigerung.

Das Problem, welches ich hier sehe: Makler ist Mitarbeiter der Bausparkasse. Wer ist denn jetzt Verkäufer? Die Bank oder die insolvente Frau? Muss dem Makler wirklich eine Provision gezahlt werden?
Er behauptet, die Verkäuferin hätte die Wohnung gar nicht anbieten dürfen!

Vielen Dank für alle Tipps!

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M.E. ändert sich durch die Schilderung nix.

Verkäufer ist immer noch die insolvente Frau. Ohne ihr Einverständnis kann die Bank, Bausparkasse und der Makler Kopfstände machen.

Wenn der Kaufpreis die genannten Verbindlichkeiten deckt (incl. der Finanzamtforderung) sehe ich kein Problem (ZV nicht beantragt). Nur, wer nicht will (Verkäufer) der hat schon. Es gibt genug andere Objekte die nicht mit solchen Problemen im Vorfeld behaftet sind. Das muss man nur den richtigen Stellen „klarmachen“. Nicht dem Makler, denn der will ja verdienen und dem ist der zeitige Verkauf egal. Die Bank direkt ist an einer Schadensbegrenzung interessiert.

Der Interessent sollte mal dem Verkäufer klar machen, dass bis zum Zeitpunkt des Verkaufs die Zinsen anfallen, die wiederum einen „Erlös“ schmälern und gleichzeitig die sprichwörtlichen „Daumenschrauben“ sind, die immer weiter angezogen werden.

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Ist der Makler ein Mitarbeiter der im Grundbuch eingetragenen Bank/Banken?

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Ja, glaub schon.
Im Grundbuch ist die BHW eingetragen. Der Makler ist auch von der BHW… ?? Darum glaub ich einfach nicht, dass er unparteiisch ist, bzw. nur vermittelt! Er versucht doch bestimmt zu Gunsten seiner Bank zu handeln.
Die usrprüngliche Verkäuferin hat wie gesagt Insolvenz angemeldet und darf daher angeblich keine Rechtsgeschäfte mehr verüben. Deshalb läuft jetzt alles über diesen Makler und die BHW entscheidet wohl über den Kaufpreis. Früher oder später gehts dann in die ZV!

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In diesem Fall kann man den Makler nicht umgehen, denn er vermittelt nicht zwischen Käufer und Bank sondern er vertritt die Bank.

Verwandelt den vermeintlichen Nachteil in einen Vorteil, gebt ein verbindliches, schriftliches Kaufpreisangebot ab, mit zeitlicher Begrenzung, z.B. 8 Tage. In ein solches Angebot gehört auch, wann ihr die Immobilie beurkunden könntet, für die Bank je eher, desto besser.

Gebt einen Komplettpreis an, also incl. Maklercourtage. Bankmakler werden in der Regel mit einem hohen, Gehaltähnlichen Fixum bezahlt und einer kleinen Provision. Dies ist für euch ein Vorteil gegenüber einem unabängigen Maler, der aus der Courtage sein Einkommen komplett bestreitet. Hier ist der Bank weniger wichtig, dass die Immobilie Courtage einbringt, denn der Makler erhält ohnehin jeden Monat sein festes Fixum, d.h. u.U. ist man eher bereit, euer Komplettangebot anzunehmen.
Das sollte man natürlich nur machen, wenn man sich sicher ist die Immobilie auch wirklich kaufen zu wollen und zu können.

Die Bank will auf jeden Fall schnellstmöglich verkaufen, denn sie weiß nun, dass sie vom Gläubiger kein Geld bekommen wird.

Nun gibt es einige Möglichkeiten, z.B. die Bank rechnet sich eine gute Beteiligung an einer Versteigerung aus, weil das Objekt in begehrter Lage liegt, oder die Bank möchte die Wohnung ertmal nicht vom Rest des Hauses trennen, etc. Dieses kann eine Entscheidung zu euren Ungunsten beeinflussen, die ihr aber durch einen realistischen Kaufpreis wettmachen könntet.

Ich würde mich mit der Abgabe eines Kaufpreisangebotes entweder an einen Rechtsanwalt oder einen unabhängigen Finanzierungsexperten wenden. Klar kostet das Geld, dürfte sich aber im Rahmen von 200 Euro bewegen.

Ansonsten, wenn ihr vorfühlen wollt: Auf jeden Fall den Makler ernst nehmen, sich zu einem persönlichen Gespräch verabreden. Falls einer von euch bislang eher unfreundlich war, würde ich den anderen zu dem Gespräch alleine schicken.

Ich kann mir aufgrund der Tatsache, dass die Bank euren mit dem Eigentümer besprochenen Kaufpreis kennt, eigentlich nur vorstellen, dass dieser zu niedrig ist, die Bank das Objekt im Ganzen verkaufen möchte oder, wie erwähnt, sich gute Verkaufschancen bei einer Versteigerung ausrechnet.

Ahja, klärt ab, am besten nehmt es in euer Kaufpreisangebot mithinein, dass das Objekt zu einem verabredeten Termin leergestellt wird und erst danach der Kaufpreis fließt bzw. ein Teil des Kaufpreises bis zu diesem Moment von euch einbehalten werden kann.

Denn der Verkäufer, der womöglich keinen Cent vom Verkaufserlös sehen wird, muss nicht unbedingt willig sein auszuziehen, bzw. kann sich den Umzug und eine andere Wohnung u.U., nicht leisten, was seine Suche nach einer anderen Bleibe verzögern kann.

Falls ihr weitere, konkrete Fragen habt, beantworte ich diese gerne.

Viele Grüße,

Nina

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