Hallo,
die Sparkasse bietet bei mir im Ort folgendes an: 2 Häuser mit insgesamt 3 Wohnungen, Wohnfläche ca. 220,81 m2, Grundstücksfl. ca. 417 m2, Baujahr 1920, Preis 195.000 €, Käuferprovision 3,57 %
Mein Nettoeinkommen beträgt ca. 1850€ und ich habe keine Schulden, die noch offen stehen. Leider habe ich kein Eigenkapital.
Ich würde 2 Wohnungen vermieten und eine für mich selbst nutzen. Einen Mieter hätte ich schon sicher.
Meint ihr ich sollte dieses Risiko eingehen ?
Würde ich überhaupt einen Kredit ohne Eigenkapital bekommen ?
Hat schon mal jemand Erfahrungen mit Häusern von der Sparkasse gemacht ? Sind die o.k.?
Wie hoch wäre meine monatliche Belastung etwa, wenn ich es innerhalb von 20 Jahren abbezahlen würde ?
Für Tipps und Anregungen wäre ich sehr dankbar !
Grüße,
Bryan
Hallo,
Meint ihr ich sollte dieses Risiko eingehen ?
schwer zu sagen. Wie hoch ist denn die zu erzielende Miete für alle drei Wohnungen (theoretisch, weil Du ja eine selbst nutzen willst).?
Würde ich überhaupt einen Kredit ohne Eigenkapital bekommen ?
Alles ist möglich. Die Frage ist, ob es sinnvoll ist.
Hat schon mal jemand Erfahrungen mit Häusern von der Sparkasse
gemacht ? Sind die o.k.?
Kein Haus ist wie das andere, auch wenn es vom gleichen Verkäufer kommt.
Wie hoch wäre meine monatliche Belastung etwa, wenn ich es
innerhalb von 20 Jahren abbezahlen würde ?
Ich komme überschlägig gerechnet auf rd. 1250 Euro im Monat.
Gruß,
Christian
Ich komme überschlägig gerechnet auf rd. 1250 Euro im Monat.
Wie machst Du das ? Ich komme auf über 1600 € (je nach Zinssatz).
Grundstücksfl. ca. 417 m2, Baujahr 1920, Preis 195.000
€, Käuferprovision 3,57 %
Zustand des Objektes bei diesem Baujahr ? Preis zuzügl ca. 9 % Nebenkosten !! Welche Miete kannst Du in der Lage bekommen ?
Meint ihr ich sollte dieses Risiko eingehen ?
Nein, ich finde das Risiko ist zu hoch.
Würde ich überhaupt einen Kredit ohne Eigenkapital bekommen ?
Wenn die Sparkasse Dir das Objekt anbietet, wird sie wohl schon abgeschätzt haben, ob sie es dir auch finanziert.
gemacht ? Sind die o.k.?
Woher sollen wir wissen, ob das Haus, was man Dir anbietet o.K. ist ? Unbedingt von einem Fachmann inspizieren lassen.
Wie hoch wäre meine monatliche Belastung etwa, wenn ich es
innerhalb von 20 Jahren abbezahlen würde ?
Das hängt davon ab, zu welchem Zinssatz Du finanzierst. Da Du ca. 110 % des Kaufpreises finanzierst, kann das deutlich über 5 % liegen und dazu noch ungefähr 4 % Tilgung. Die Belastung wird zwischen 1600 und 1800 € pro Monat liegen. Wenn dann mal für zwei drei Monate eine Miete wegfällt, was dann ?
Hallo,
Ich komme überschlägig gerechnet auf rd. 1250 Euro im Monat.
Wie machst Du das ? Ich komme auf über 1600 € (je nach
Zinssatz).
ich habe mit 4,8% und 200.000 Euro Kreditbetrag gerechnet. Mit 5,2% (was wohl realistischer ist) und 210.000 Euro komme ich (bzw. kommt mein Rechnenknecht Excel) auf 1430 Euro.
Gruß,
Christian
5,2% (was wohl realistischer ist)
Bei 110 % Auslauf ist auch das knapp. Die heutigen Konditionen deuten in Richtung auf 6 % p.a.
und 210.000 Euro komme ich
(bzw. kommt mein Rechnenknecht Excel) auf 1430 Euro.
Das bedeutet 3 % Tilgung, er wollte aber in 20 Jahren schuldenfrei sein. Ich denke, die untere Grenze wird bei 1600 € liegen.
Gruß,
Nordlicht
Hi,
erst mal vielen Dank für eure Antworte.
Ich habe mich mal ein bisschen im Internet umgeschaut und auf der Sparkassen Seite gibt es einen Budget Rechner (http://rechner.sparkasse.de/templates/tr51/allgemein…). Wenn ich dort einen monatlich verfügbaren Betrag von z.B. 1400 Euro eingebe kommt der auf ein maximal Betrag der Immobilie von 238.059,81 Euro. Dabei werden ein Nominalzins des Darlehens von 5% und eine Tilgung p.a von 1,5% angenommen. Natürlich ohne Eigenkapital gerechnet. Des Weiteren wird von folgendem ausgegangen: Maklerkosten 3,57%, Notar- und Gerichtskosten 1,5% und Grunderwerbsteuer 3,5%. Sind das realistische Werte? Denn die Tilgung wird mit nur 1,5% angegeben (Standardwert).
Der Mietspiegel in der Gegend beträgt etwa 5 Euro/qm. Leider weiß ich nicht genau wie groß jede der Wohnungen ist. Aber ich denke mal pro Wohnung sind es ca. 400 Euro miete.
Ich denke mal 1600 bzw. 1800 € pro Monat wird wahrscheinlich wirklich zu viel sein.
@Nordlicht
Du schreibst, dass das Risiko zu hoch wäre. Warum?
Dann sollte ich das Haus von einem Fachmann inspizieren lassen. Was wird das etwa kosten?
Grüße,
Bryan
von 238.059,81 Euro. Dabei werden ein Nominalzins des
Darlehens von 5% und eine Tilgung p.a von 1,5% angenommen.
Die 5 % bekommst Du aber nicht, wenn Du den Kaufpreis und die Nebenkosten finanzieren mußt, es geht da eher in Richtung 6 % wie ich heute morgen festgestellt habe. Die Tilgung von 1,5 % p.a. widerspricht Deiner Forderung, das Darlehen in 20 Jahren abgezahlt zu haben
@Nordlicht
Du schreibst, dass das Risiko zu hoch wäre. Warum?
Weil nicht das Mindeste schief gehen darf. Eine größere Reparatur, mit der Du nicht gerechnet hast, oder ein Leerstand von zwei bis drei Monaten oder ein Mieter der nicht bezahlt und Du hast ein großes Problem.
Dann sollte ich das Haus von einem Fachmann inspizieren
lassen. Was wird das etwa kosten?
Das ist reine Verhandlungssache. Für einige Hundert Euro sollte das zu machen sein (auf keinen Fall ein Gutachten fordern !!).
Hallo,
Die Tilgung von 1,5 %
p.a. widerspricht Deiner Forderung, das Darlehen in 20 Jahren
abgezahlt zu haben
wie du siehst, kenne ich mich auf dem Gebiet kaum aus, deshalb auch die Fragen hier im Forum.
Was ich rausgefunden habe ist folgendes:
Bei einer Tilgung von 1% p. a. ergibt sich eine Darlehenslaufzeit von ca. 30 Jahren, bei 2 % Tilgung p. a. ca. 20 Jahre, bei 3 % Tilgung p. a. ca. 15 Jahre.
Momentan bin ich hin und her gerissen. Einerseits finde ich es ein verlockendes Angebot. Da ich somit auch Mieteinnahmen habe. Anderseits sollte die Sache doch gut überlegt sein.
Auf jeden Fall habt ihr mir hier schon etwas weiter geholfen. Besten Dank !!
Grüße,
Bryan
Hallo,
Der Mietspiegel in der Gegend beträgt etwa 5 Euro/qm. Leider
weiß ich nicht genau wie groß jede der Wohnungen ist. Aber ich
denke mal pro Wohnung sind es ca. 400 Euro miete.
bei 5 Euro je qm und 220 qm komme ich bei dem genannten Kaufpreis grob gepeilt auf das knapp 15 fache der Jahresnettomiete. Das ist weit jenseits dessen, was überlicherweise gezahlt wird.
Gruß,
Christian
5,2% (was wohl realistischer ist)
Bei 110 % Auslauf ist auch das knapp. Die heutigen Konditionen
deuten in Richtung auf 6 % p.a.
selbst wenn ich mit 6% rechne, was mir zu hoch vorkommt, komme ich für 210.000 auf 1525 Euro je Monat. Die anfängliche Tilgung liegt dann bei 2,7%.
und 210.000 Euro komme ich
(bzw. kommt mein Rechnenknecht Excel) auf 1430 Euro.
Das bedeutet 3 % Tilgung, er wollte aber in 20 Jahren
schuldenfrei sein.
Kommt bei mir auch so hin, aber vielleicht rechnet mein Excel auch falsch.
Gruß,
Christian
Auf jeden Fall ist es spannend, was so für Meinungen vertreten sind.
Wie schon angedeutet, diese Kiste ist zu heiß, Finger weg.
Ein Kapitalanleger zeichnet sich unter anderem dadurch aus, dass er Kapital zum Anlegen hat. Wer hier eine 100%-Finanzierung ermöglicht, gehört in meinen Augen garantiert nicht zu den empfehlenswerten Beratern. Auch wenn da für den Ein oder Anderen ein Weltbild zusammenbricht, aber die Sparkasse ist eher typisch für solche Harakiri-Aktionen.
Wie Nordlicht schon geschrieben hat, ist es zwar theoretisch ganz gut möglich, dass dieses Vorhaben gelingen kann, in der Praxis gibt es aber immer mal irgendwelche Schlaglöcher auf der Straße des Lebens, die einen zum beherzten Stolperer bewegen können.
Und was einem die Spaßkasse und viele andere Vermittler gern verschweigen, ist die Tatsache, dass eine Finanzierung mit Minitilgung und ohne Eigenkapital bei den geringsten Stolperern in den ersten Jahren fast zwangsläufig in die Zwangsvollstreckung führt.
Und um einmal solche Stolperfallen zu nennen:
- Wohnung steht leer
- Wohnung ist vermietet, Mieter hat aber keinen Job mehr
- Wohnung ist vermietet, Mieter hat einen Job, aber keine Lust, Miete zu zahlen
- Wohnung ist vermietet, Mieter hat einen Job, aber keine Lust, Miete zu zahlen und verwüstet die Wohnung
- Wohnung ist vermietet, Mieter hat einen Job und bezahlt Miete, aber Vermieter verliert seinen Job
- Wohnung ist vermietet, alle haben einen Job, alle zahlen Miete, nach der Zinsbindung sind aber die Zinsen deutlich höher (da hilft auch nicht der standartmäßige 25€-Bausparvertrag, den die Spaßkassen gern vermitteln, um das „Zinsänderungsrisiko“ zu vermeiden.
Also um es kurz zu machen: Finger weg! Kapitalanlagen brauchen Kapital und Streuung. Hier ist die Pleite fast vorprogrammiert.
Allerdings sollte für solch eine Entscheidung ein Fachmann herangezogen werden. Der Banker ist ein Fachmann, der Anleger in diesem Falle nicht. Eine Analyse zum Wert und zur Finanzierung kann manchmal ganz sinnvoll sein. Nur gut, dass es Gutachter gibt, die auch bisschen was zu Finanzierungen sagen können.
Huch, ein Wörtchen vergessen:
Der 25€-Bausparvertrag zur Vermeidung des Zinsänderungsrisikos hilft natürlich nicht weiter. Sinniger wäre eine Tilgung in der passenden Höhe.
Hi Dirk,
ich würde mal eher schätzen, dass das wahrscheinlichste Szenario bei Häusern von 1920 ein neues Dach für 20 TEUR, eine neue Fassade für 15 TEUR oder eine neue Heizung für 10 TEUR ist:wink:
Bei solchen Berechnungen wird nämlich gerne vergessen, dass die Einnahmen kein Durchschleusposten in Richtung Bank sein können, sondern dass - je älter das Haus, desto mehr - Instandhaltungsrücklagen zu bilden sind. Und wenn man das berücksichtigt, wundert man sich, wie die Leute auf die Idee kommen, dass Immobilien eine geschickte Geldanlage sind - von Prachtanlagen in München oder Ffm mal abgesehen.
Grüße
Jürgen
Wenn man alles richtig macht und nicht gerade unmöglichste Gesetzesänderungen anstehen, sind Immobilien schon eine gute Wertanlage. Damit meine ich nicht die eine vermietet ETW von Lieschen Müller, sondern einige Immobilien, die im Rahmen einer halbwegs vernünftigen Vermögensverwaltung mit anderen Anlageformen vorhanden sind. Und wenn man 3 oder 4 vermietete Immobilien sein Eigen nennt, ist es kein nennenswertes Problem, vernünftige Rücklagen zu bilden. Sicher sollten die dem Alter angepasst sein, aber man muss nicht wirklich für jede Immobilie die volle Rücklage bilden. Es purzeln nicht überall gleichzeitig die Dächer runter. Vorausgesetzt, man hält sich ein klein wenig an den Grundsatz der Streuung.
Und damit kann die Rücklage nicht nur steuerlich Spaß machen (als Instandhaltungsrückstellung), sondern auch renditemäßig.
Und wer jetzt kommt und fragt, wer sich denn mehrere Immobilien leisten kann, sollte mit der Antwort leben können, dass ich hier nur sagen kann, dass es die wenigsten sind, die sich in dieses Abenteuer gestürzt haben. Für die ist es wahrlich eine riskante und wenig renditeträchtige Anlage.
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die Sparkasse bietet bei mir im Ort folgendes an: 2 Häuser mit
insgesamt 3 Wohnungen, Wohnfläche ca. 220,81 m2,
Grundstücksfl. ca. 417 m2, Baujahr 1920, Preis 195.000
€, Käuferprovision 3,57 %
Natürlich kenne ich nicht die Lage der Objekte, aber der Preis ist ziemlich niedrig. Das kann bedeuten, dass es ein echtes Schnäppchen ist, aber sehr viel wahrscheinlicher ist der Zustand oder die Lage der Objekte schlecht.
Dann ist die Frage, wer da eigentlich zur Miete wohnt und was an Miete herein kommt. Nein, nicht die theoretische Jahresmiete, sondern es zählt das, was gezahlt wird. Einige Mieter zahlen nicht!
Insgesamt wäre mir das Risiko, hier ein renovierungsbedürftiges Loch zu kaufen, in dem zwei Mietnomaden hausen, viel zu hoch.
Vielleicht kennst Du ja den ein oder anderen Handwerker, der mal halbwegs realistisch den Zustand der Objekte begutachtet.