Maßgebliche/Zulässige Grenze f. Kaltmiete ?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo, werte wer-weiss-was-Gemeinde,

nehmen wir einmal an, wir hätten in einem örtlichen Mietspiegel u. a. die ortsübliche Vergleichsmiete als Richtwerte in Form einer Spanne (zum Beispiel 4,00 bis 4,60 Euro) UND in der nächsten Spalte als Durchschnittswert (hier z. B. 4,30 Euro).
Diese Werte gehen von einer abgeschlossenen Wohnung im MFH, mittlerer Wohnungsgröße und mittlerer Wohnlage aus.
Es handelt sich aber um ein komplettes EFH (inkl. Garten, inkl. Garage, in besserer Lage, Sauna, 2 Kamine, usw.).
Die Nutzfläche beträgt circa 240 qm, die (korrekt berechnete) Wohnfläche hat 191 qm.
Die Miete beträgt (natürlich fiktiv ) 191 * 4,10 = ~ 783.- Euro.

Angenommen, es handelt sich aber um einen bestehenden Altvertrag , bei dem die Miete seit ungefähr 11 Jahren nicht angeglichen wurde.
Die sonstigen Grenzen (20 %, 3 Jahre, …) kenne ich eigentlich recht gut.

Fragen hierzu:

Woran GENAU orientiert sich eine mögliche Kaltmiet-Grenze? Gilt als Grenze der Durchschnitt (4,30 Euro) oder ist aufgrund des höherwertigen Wohnens ein Wert innerhalb der Spanne zulässig?
Die Durchschnittsgrenze wären 4,30 Euro, die Spannengrenze wären 4,60 Euro (oder zuschlagsmäßig aufgrund Ausstattung sogar höher?)
Oder kurz gesagt: Wo GENAU liegt in einem solchen konstruiertem Fall die zulässige qm-Preis-Grenze?

Kennt sich jemand in solchen Dingen hier aus?

Über eine kurze Rückmeldung würde ich mich freuen

Viele Grüße

stemak

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Hallo stemak,

da kann man sich auskennen, wie man will, die Mietspiegel spiegeln die Miete im jeweiligen Umfeld wieder und sind für den jeweils im anderen Städtle Wohnenden völlig anders.

Es gibt Städte in denen ist leicht herauszufinden, wie die Stadtteile eingegliedert werden. Z.B. Stadteil XY liegt in Zone II. Im Mietspiegel findet man dann diese Zone II wieder und auch einen Durchschnittsmietpreis.

Das Alter des Gebäudes ist ebenfalls eine Berechnungsgrundlage.

Oft werden dann mehr oder minder komplizierte Berechnungsmöglichkeiten aufgelistet, mit denen man die „Extras“ einer Wohnung oder eines Miethauses errechnen kann. Dabei gilt dann die Grundmiete z.B. der Zone II zuzüglich X € für z.B. neue Fenster, Türen etc. oder sogar die Eingliederung in eine andere Altersklasse. Dies kann dann wieder zu einer anderen Mietpreisspanne führen.

Grundsätzlich würde ich jedoch behaupten, dass - abhängig von unterschiedlichen Faktoren - die zutreffende Spanne voll ausgenutzt werden kann und nicht prinzipiell der Durchschnittspreis zugrundegelegt werden „muss“.

Es sei denn mit der Erhöhung auf den höchsten Wert der zutreffenden Mietspanne übersteigt der VM die zulässige Prozentzahl.

Gruß
Nita