Mehrere Parteien in ein Einfamilienhaus

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen,

ich möchte mir ein Haus kaufen und es zusammen mit meiner Familie, einem Freund und meinem Unternehmen beziehen.

Ich habe bereits zwei Favoriten. Beide werden als Einfamilienhäuser verkauft, bieten aber ausreichend Platz. Die Häuser haben 3 Etagen. Im Dachgeschoss könnte die Wohnung meines Freundes entstehen, im Obergeschoss und Erdgeschoss unsere Wohnung sowie ein Zimmer für mein Unternehmen, eine kleine Unternehmensberatung. Freund und Unternehmen sollen Mietverträge bekommen. Für meinen Freund ist das besonders wichtig, denn er brauch ihn für das Amt.

Das Problem (bzw ich weiß nicht, ob es ein Problem ist) ist, dass das Haus bei der Stadt als Einfamilienhaus geführt wird.

Können wir das Haus einfach in drei Teile aufteilen und alles gemäß der Quadratmeterzahl teilen oder gibt es dann Ärger mit dem Bauamt.
Untereinander sehen wir dieses Aufteilen nicht als problem.

Ich habe auch selbst schon mit dem Bauamt telefoniert, wurde an 5 verschiedene Stellen verwiesen mit dem Ergebnis, dass mir keiner eine definitive Antwort geben kann, ich mich melden soll, wenn ich das Haus gekauft habe und umbauen will. Ich würde im Negativfall aber garnicht kaufen, sondern weitersuchen.

Ich würde gern wissen, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, worauf ich achten muss und in wieweit ich überhaupt mit dem Bauamt reden muss, wenn wir uns einig sind uns so in die Nebenkosten zu teilen.

Danke für die Hilfe
LG
Oliver

#2

Sie können in Ihrem Haus ein Zimmer oder eine Wohnung
vermieten, wenn das Haus gross genug ist. Sie können z.B. in einem Zimmer wohnen, der Mieter auch und auch die Firma.
Die Miete müssen Sie angeben.
Es gibt manchmal Probleme, wenn Sie viele Einzelzimmer vermieten und die Türen einzeln mit Sicherheits-Griff versehen. Dann hatdasHaus Wohnheimcarakter (Studentenwohnhein…) und dann gelten andere Baubestimmungen für Treppe und Feuerleiter…
Wenn Sie aber das Einfamilienhaus so lassen, ggf.später das Sicherheitsschloss einbauen, können Sie baurechtlich alles eizeln vermieten (Wohngemeinschaften machen das ja auch so und nutzen die Zimmer einzeln separat).
Mit dem Bauamt müssen Sie nicht reden (das Haus ist gebaut und damals abgenommen), nur die Unterlagen NK + Miete für Finanzamt aufbereiten. Für die eigene Firma und die Miete dafür bedarf es eigentlich keiner Trennung. Sie müssen eine NK Abrechung machen oder als Warmmiete können Sie auch vermieten. Es ist zu empfehlen, einen geeichten (gebrauchten) Stromzähler für den Mieter zu installieren. Strom kostet auch Geld…

#3

Hallo Oliver,
grundsätzlich muss ich nur mit einem Bauamt reden, wenn ich die Kubatur oder die Grundfläche verändern will. In einigen Gemeinden ist auch noch das Bauwesen vorgeschrieben. Dies tangiert hier aber nicht. Daher, wenn das Haus den natürlichen Gepflogenheiten, die qm müssen für die Bewohnung ausreichend sein, so ist es meine Sache, wie ich die Aufteilung mache. Beachte dabei, ein deutscher Schäferhund hat ein Anrecht auf mindest 17 qm, diese Zahl darf ich bei Personen auch nicht unterschreiten. Die Wohnung oder Zimmer des Freundes muss ein abgeschlossener Raum mit Koch- oder Teeküche und Bad , Dusche und Toilette, oder Wanne u. Toilette beeinhalten. Das Arbeitszimmer muss ein Raum sein, welcher nicht als Durchgangszimmer oder für andere Tätigkeiten genutzt werden kann oder muss. Z. B. Bügelraum. Kann zwar sein, wird aber dann nicht anerkannt. Wie ich vermute, soll damit Kosten (Kreditzinsen) geltend gemacht werden. Dies beinhaltet aber die strikte Trennung, wie oben beschrieben. Wieviel qm ich bewohne mit welcher Anzahl Personen, ist dem Bauamt egal. Siehe Auswanderheime, welche die Städte für Übergangslager anbieten.
Gruß tummle

#4

Hallo, Oliver!
Ich wundeere mich, dass man dir auf dem Bauamt keine Auskunft geben konnte.
Bei Deinem Vorhaben willst du das Objekt in drei getrennte Nutzungseinheiten aufteilen.
Dazu gibt es mehrere baurechtliche und vertragsrechtliche Ebenen, in denen sich das bewegen kann.

Die einfachste Ebene:
Du vermietest die Räume, indem du im Mietvertrag beschreibst, was alles zur Mietsache gehört. Dazu solltest du dir vom ansässigen Mieterverein entsprechende Formulare geben lassen. Es ist Deine Sache, wem du Teile deines Eigentums zur Nutzung überlässt.

Die nächste Ebene
besteht dartin, dass du dein Eigentum in mehrere in sich abgeschlossene Wohn- bzw. Nutzteile aufteilst.
Dazu musst du dir vom Architekten einen Aufteilungsplan anfertigen lassen, der Grundlage ist für ein Aufteilungsgsgesuch und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche dir vom Bauamt ausgestellt wird. Voraussetzung für eine solche Abgeschlossenheit ist, dass sämtliche zum geplanten Nurtzungszweck erforderlichen Teile inbegriffen sein müssen. Also z.B. braucht eine Wohnung ein WC, sonst ist es keine. Etc. Lass dir das vom Architekten im Einzelnen erklären.

Der Haken an der Sache bei einem als Einfamilienhaus geführten Gebäude ist aber, dass es darauf ankommt, ob das Haus in einem Gebiet mit gültigem Bebauungsplan steht. In einem solchen ist nämlich meistens festgelegt, wieviele Wohneinheiten in einem EFH untergebracht sein dürfen. Genau das ist der Punkt, warum ich mich wundere, dass die vom Bauamt keine Antwort wissen. Die Erklärung könnte sein, das du in einem kleinen Dorf bist, die keine sog untere Baurechtsbehörde haben. Im Zweifelsfall ist das Kreisbauamt im Landratsamt diese untere Baurechtsbehörde. Spätestens dort müssten sie dir Auskunft geben über vorhandene Bebauungspläne.

Im Zweifelsfall würde ich die 1. Möglichkeit wählen. natürlich solltet ihr einen Steuerberater zu Rate ziehen, der untersucht, welche Eigentumsvariante für Euer Geschäftsmodell richtig ist.
Nur mit der Abgeschlossenheit kannst du dein Eigentum in verkaufbare Einheiten aufteilen. Vermieten kannst du, was du willst und mit was dein Mieter einverstanden ist. Nur vertraglich genau beschrieben muss es sein. Frage auch dazu einen Rechtsberater.

#5

Hallo,

nichts gegen deinen Freund, ich würde es nicht machen.
Du hast dann kein Haus mehr für Dich allein. Im Moment vielleicht gut, aber nicht auf Dauer. Ihn für eine Zeit zu Besuch wohnen lassen geht.

Die Firma im Haus ist kein Problem.

mfg
Kiecksee

#6

Hallo,
ja ich denke das ist dann so ein Fall : Wer viel fragt, bekommt viele (oder keine) Antworten.

Also ich würde das so sehen, solange Wohnraum als Wohnraum genutzt wird, kein Problem ! Ob man da 2 oder 3 Schellen an der Türe hat interessiert eigentlich niemanden (außer zukünftig die GEZ… :wink:)

Von Interesse ist für die Behörden nur ein Umbau / Ausbau / Anbau , dass interessiert das Bauamt. Keine Renovierung ! und eine abschliessbare Türe einzubauen ist sicher noch kein UMBAU . Wie Sie schon schreiben, dass Sie sich alle einig sind… und die Kosten vernünftig abgerechnet werden. - Würde ich kein Problem sehen. Etwas anders ist das mit einer „Nutzngsänderung“. Wenn also z.B. in einer Etage offiziell eine Firma einziehen sollte und Mitarbeiter beschäftigt werden (Arbeitsstättenverordnung) könnte das eine Nutzungsänderung notwendig machen und die ist genehmigungspflichtig. (könnte also ggf auch mal verweigert werden) . Solange man die Flächen „nur“ mal so als Büro selbst braucht, ist das auch wieder kein Problem.

Also da die Behörden eh nicht antworten…ich würde da kein großes Aufheben machen und auf die Eignung des Gebäudes achten und das war’s…

Viel Erfolg

ab Euch gerade die Zusammenfassung für 14:00 geschickt bitte mal reinschauen