Hallo, ich wohne zur zeit in einer Mietwohnung und mein Vermieter will das Haus in Kürze verkaufen. Das Haus ist ein Zweifamilienhaus und für uns allein viel zu groß. Zum Haus gehören 6 Parkplätze und ein großer Garten. Ich habe jetzt das Angebot bekommen das Haus Verhältnis gemäß günstig zu Käufen. Trotzdem müsste ich das Haus aber finanzieren. Ich habe ca. 20% des Kaufpreis In Bar und auch zwei durchschnittlich Einkommen als Sicherheit, die Finanzierung sollte also kein Problem sein. Nun meine Frage, ich würde das Haus gerne kaufen, die andere Wohnung ein wenig sanieren und danach die Wohnung mit 3 Parkplätzen und einer Hälfte vom Garten verkaufen. Ist das so einfach möglich?Oder was müsste man beachten!!!
Pardon, aber damit habe ich gar keine Erfahrungen. Bei den jetzigen Zinsen macht der Kauf aber auf jeden Fall Sinn und es wäre zu überlegen, ob man die zweite Hälfte nicht einfach vermietet. Das hat viele Vorteile. Aber beim Thema „Verkauf“ der zweiten Hälfte würde ich mal bei einem Makler oder Bauunternehmer nachfragen. Die können viel dazu sagen.
Eine gute Hand für die richtige Entscheidung wünscht Hulda aus Fulda
Hallo Ihr Zwei,
das ist grundsätzlich möglich, muss alles eingetragen werden Ins Grundbuch. Achtet bei der Finanzierung darauf, das Zwischentilgungen jederzeit möglich sind und möglichst in Unbegrenzter Höhe ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Grundsätzlich ist zu beachten, das auch eine 80 % Finanzierung und Tilgung eine sehr hohe Belastung darstellen, denkt an Nebenkosten und Modernisierungskosten, beim Verkauf ist ein Energiepass zwingend erforderlich und Pflicht.Energiesparmaßnahmen sind so gut wie Pflichtaufgaben, da Energiekosten immer weiter steigen werden, das Dach sollte mind.12cm Dämmung aufweisen, Fenster mit Thermo Verglasung Isolieren äußerst schlecht U-Werte jenseits von 2,8-3,5. Heute 3 scheiben Wärmeschutzverglasung 0,9. Bei Fragen könnt ihr euch nochmals bei mir melden, ich helfe gerne.
Hallo,
bevor Du einen Teil des Hauses weiterverkaufen kannst, brauchst du - eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die zu verkaufende Wohnung und - eine Teilungserklärung für das Haus. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss man beim örtlichen Bauamt beantragen (kostet was) und die Teilungserklärung macht der Notar. Ggf. müssen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung noch Arbeiten erledigt werden, wie z.B. das Trennen von Heiz-Wasser-Stromleitungen, denn die separate Wohnung muss auch wirtschaftlich separat nutzbar und abrechenbar sein.
Das könnte dann richtig teuer werden. Alternativ würde ich an Eurer Stelle überlegen, ob man die andere Wohnung nicht vermieten kann. Viel Erfolg!
Hallo Marko,
klar kannst Du den Teil verkaufen. Mußt eben dann mit dem Erlös Deinen Kredit zum dem Teil ablösen…ich würde das auf keinen Fall machen. Du bekommst einen Nachbar den Du nicht mehr los wirst. Vermiete doch und nutze die Miete zur Darlehenstilgung.
Gruss WB
Hallo,
der Kauf und auch die Finanzierung dürfte - so wie Sie es beschrieben haben - kein Problem sein.
Wenn Sie nach dem Kauf Wohnungen mit Parkplätzen und Garten schaffen wollen, dann ist wie folgt vorzugehen.
- Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung von der genehmigenden Baubehörde erstellen lassen. Am Besten auch gleich in mehrfacher Ausfertigung. Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung sind die Pläne des Hauses von allen Seiten und von jeder einzelnen Wohnung, diese werden dann mit dem Siegel der Genehmigungsbehörde versehen.
- Beim Notar eine Teilungserklärung für die einzelnen Wohnungen mit Sondernutzungsrechten an den Pkw-Stellplätzen und dem Garten erstellen lassen und das ganze dann Beurkunden.
Am Besten mal im Notariat Ihres Vertrauens nachfragen und sich beraten lassen (dies Beratung ist kostenfrei, wenn anschließend auch dort eine Beurkundung der Teilungserklärung bzw. vorgenommen wird).
Gruß
i73
Hallo Dana und Marko,
möglich ist das. Die Frage ist die Wahrscheinlichkeit, dass es so eintrifft, wie gewünscht…
An erster Stelle nach der Bonität steht damit die Lage, die Lage und die Lage… Sollte das Objekt nicht so attraktiv sein, dass Ihr die Wohnung schnell und zu Euren Vorstellungen verkauft bekommt, kann das Ding ganz schnell nach hinten losgehen. Sofern Ihr also nicht damit rechnet, evtl. die andere Wohnung in Eigenregie zu vermieten mit allen Risiken, die das mit sich bringt, dann ließe ich die Finger lieber davon. Wenn das so einfach wäre, würde der jetzige Eigentümer evtl. den gleichen Weg gehen…??? Sprecht mich gerne nochmal an, wenn noch weitere konkrete Fragen sind. Da gibt es m. E. noch einiges zu klären.
Viel Erfolg wünscht Euch
Sue Melle-Rönn
Hallo,
das ist grdstzl. ohne weiteres möglich. Entscheidend ist ob die Raten für die Finanzierung auch bedient werden können. Das prüft die Bank schon im eigenen Interesse (denn die wollen ihr Geld ja wieder haben).
Doch sollte man sich darauf nicht verlassen und selber auch Berechnungen anstellen.
Ich empfehle eine ganzheitliche Finanzplanung.
In der können dann auch Sondersituationen abgebildet und visualisiert werden. Beispielsweise der Wegfall von Kindergeld wenn das Kind alt genug ist. Dann sieht man in der Liquiditätsübersicht ob die Finanzierung auch unter dem Gesichtspunkt bezahlbar bleibt. Oder ein Renteneintritt, in dem (möglicherweise) weniger Einkommen zur Verfügung steht.
Man kann dann auch weitere Situationen simulieren. Was geschieht finanziell wenn ein weiteres Kind geboren wird. Einerseits gibt´s Kindergeld, andererseits sind die Kosten für Lebenshaltung dann höher, dazu kommt der Wegfall eines Einkommens. Wie gesagt das sind alles nur Denkanstösse. Die lfd Kosten einer Immobilie werden gerne unterschätzt. Verlassen Sie sich hier nicht auf die Unterstellung der Banker! Machen Sie sich ihre eigenen Gedanken.
Bei der Finanzierung sollte darauf geachtet werden das der Teil des Hauses der fremd genutzt werden wird auch mit einem separaten Darlehen „versorgt“ wird. Das erleichtert später die steuerliche Betrachtung.
Auch sollte das Eigenkapital in den Teil des Hauses fließen der eigen genutzt wird. Denn die Kosten hierfür sind nicht steuerlich aufrechenbar.
Es gibt noch viele weitere Dinge die hierbei beachtet werden sollten, aber das führt an dieser Stelle zu weit das zu erläutern.
Hilft das weiter?
Für weitere Fragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Viele Grüße
Heiko Fichter
Hallo,
Ihre Frage kann man nicht beantworten.
Bitte lesen Sie sich in den einschlägigen Foren weiter in das Thema ein und stellen dann konkretere Fragen.
Möglich ist vieles, Ihre Bank wird Sie beraten.
Gruß
falko
Hallo Marko&Dana,
möglich ist das, wie ihr das vorhabt. Zu beachten wäre, dass beim Verkauf innerhalb von 10 Jahren eventuell ein „Spekulationsgewinn“ entsteht, der dann der Steuer unterliegt. Hier bitte ich einen Steuerberater zu fragen, was da auf euch zukommen kann.
MfG
J. Wolf
Hallo,
also wenn die Teilungserklärung eindeutig ist, dass es sich um ein Zweifamilienhaus mit 2 getrennten Wohnungen handelt, ist das mit dem Weiterverkauf kein Problem.
Das Finanzamt wird dann nur die Hand aufhalten, wenn der Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist stattfindet. Da muß man dann raus rechnen was die eigene Wohnung für einen Wert hat (geht nur mit Gutachter). Der Gewinn beim Verkauf muß dann versteuert werden.
Gruß,
Andreas
Ich bin kein RA und deshalb kann meine Antwort auch nicht rechtsverbindlich sein. Erwerben Sie das Haus, können Sie als Eigbentümer natürlich eine Wohnung ohne weiteres sanieren wie Sie wollen und dann vermieten oder verkaufen. Sollte der neue Mieter/Eigentümer nur 2 Parkplätze benötigen, können Sie immer noch einen Parkplatz vermieten, allerdings sollten Sie in dem Fall darauf achten, dass dieser Garagenschlüssel dann nur zur Garage und nicht zum Hauseingang paßt. Die Mieteinkünfte sollten Sie zur Abzahlung des Baudarlehens und später für notwendige Reparaturen benutzen, sonst müssten Sie die Mieteinkünfte versteuern. Ich persönlich würde, wenn möglich, Vermietung vorziehen, denn man weiß nie, wie sich das nachbarschaftliche Miteinander entwickelt.
Habe ich Ihnen hiermit geholfen? juliuszwo
Hallo, eine der beiden Wohnungen verkaufen geht nur, wenn das Haus in 2 Miteigentumsanteile (Eigentumswohnungen) geteilt wurde. Um dies zu erreichen ist zunächst eine sogenannte „Abgeschlossenheitsbescheinigung“ notwendig. Die muss von einem Architekten erstellt werden. Der kann auch entscheiden, ob eine Abgeschlossenheit überhaupt möglich oder zulässig ist (deswegen ist es wohl besser, die Teilung vor dem Kauf mit dem Architekten zu besprechen). Die Abgeschlossenheitserklärung muss anschliessend vom zuständigen Bauamt genehmigt werden. Danach mit den Unterlagen zu einem Notar, der dann die „Teilungserklärung“ beurkundet. Die Teilungserklärung wird dann dem Amtsgericht eingereicht, dass aus dem 2-Fam-Haus im Grundbuch zwei „Eigentumswohnungen“ macht, von denen dann eine verkauft werden kann.
Unbedingt (und bevor irgendetwas vereinbart wird) einen Steuerberater zur Begleitung der Massnahme hinzuziehen. Der „Mehrerlös“ aus dem Verkauf der Wohnung ist steuerpflichtig und muss dem Finanzamt gegenüber ganz genau beziffert und nachgewiesen werden. Es ist somit enorm wichtig, dass der Steuerberater schon Einfluss auf den Text im Kaufvertrag nehmen kann.
Und immer sicherstellen, dass dieses zunächst einfach erscheinende Vorhaben nicht zu einem finanziellen Abenteuer mit schlechtem Ausgang wird. Bitte auch (bei der Sanierung der Wohnung) unbedingt die Vorschriften der Sozialversicherungsordnung (nach den Vorschriften der Handwerkskammer ist eine private Sanierung einer zum Verkauf bestimmten Wohnung unzulässig und würde bei – auch erst in vielen Jahren - auftretenden Fehlern, z.B. in der Elektrik, in vollem Umfang zur Haftung des Ausführenden führen) und der einschlägigen Steuergesetze (auch deswegen der Steuerberater) beachten.
Hallo,
ich würde zuerst einen Fachmann mit in die Immobilie nehmen, der Wert, Mängel und Kosten überprüft. Solche Themen können dann auch mit dem Gutachter besprochen werden. So liegt dann der Kaufentscheidung eine fachmännische Aussgae zugrunde.
Hier mal ein Link: www.der-Hausinspektor.de
MfG
Jens Gause
Geschäftsführer
Der Hausinspektor GmbH
Hallo Marko&Dana,
aus meiner Sicht gibt es keine Probleme es so zu machen. Klar muss man schauen ob die Bank die Fianzierung so aufstellt usw. und ob in die Finanzierung die Sanierungskosten/Modernisierungskosten mit eingerechnet werden oder nicht. Kann man staatliche Förderprogramme nutzen und welche Bedingungen sind daran geknüpft.
viele Grüße
forstartup.de
Keine Ahnung leider, hört sich doch aber nach einer SuperAltersabsicherungsidee an!
Der Plan klingt durchaus vernünftig; er sollte aber unbedingt mit mindestens zwei Banken durchdiskutiert werden. Die Zeit bis zum realistischerweise erwartbaren Verkauf der zweiten Wohnung kann durchaus kritisch werden. Außerdem muss ein Ziviltechniker die technische Möglichkeit feststellen. Alternativ sollte die Vermietung der zweiten Wohnung in Erwägung gezogen werden.