Hi
ich plane ein Zwiefamilienhasu zu kaufen. Eine Wohnung werd eich
vermieten, eine für mich in Anspruch nehmen.
Wie sieht die steuerliche Lage aus?
Ich denke auf meine eigene WOhnung, null!
Aber die vermietete Wohnung muss doch irgendwie als
Kapitalanlage gesehen werden. Daraus resultieren zwei Fragen
Rechne ich die Steuern und die Zinsen gegeneinander auf?
Wenn dem so ist, soll ich dann das Haus pro Wohnung separat
finanzieren?
Mein Vermögensberater empfiehlt, meine Wohnung und den
dazugehörigen Kredit zu tilgen und die Tilgung für die
Mietwohnung nach hinten zu vberschieben, solange es geht und
dann mit einer Lebensversicherung oder so zu tilgen.
Das heisst, ich zahle dann die ganze Zeit natürlich volle Zinsen
für diesen Kredit
Danke
Kay
Hallo Kay,
ein ZFH ist nur e i n Objekt und kann daher auch nur gesamt finanziert werden. Die Aufteilung des Kredits auf die beiden Wohnungen ist nur möglich, wenn es sich um Eigentumswohnungen handelt.
Steuerlich sieht es so aus, dass Du für die selbstgenutzte Wohnung die Eigenheimzulage erhältst -sofern Du dazu berechtigt bist, d.h., kein Objektverbrauch vorliegt und Dein Einkommen die zulässige Grenze nicht überschreitet-. Die Zinsen für die vermietete Wohnung (die Aufteilung erfolgt im Verhältnis der Wohnflächen beider Wohnungen zueinander) kannst Du absetzen, die Miete wird Dir als Einnahme angerechnet. Vielleicht ist es sinnvoll, die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen (zumindest im ersten Jahr).
Ob die Finanzierung über eine LV wirklich die richtige für Dich ist, lässt sich so pauschal nicht beantworten. Das hängt von vielen Faktoren ab (u.a. Alter, Anteil der vermieteten Wohnung an der gesamten Wohnfläche, Steuerprogression…) Allerdings: sogenannte „Vermögensberater“ sind meist nichts anderes als Versicherungsvertreter. Spezialisten wie Baufinanzierungsberater (unabhängige oder solche bei Bausparkassen und Banken) sollten neutraler beraten.
ein ZFH ist nur e i n Objekt und kann daher auch nur gesamt
finanziert werden. Die Aufteilung des Kredits auf die beiden
Wohnungen ist nur möglich, wenn es sich um Eigentumswohnungen
handelt.
Das sieht der BFH nunmehr nicht mehr so eng:
Bundesfinanzhof, Pressemitteilung Nr. 3 vom 09.02.1999
Finanziert jemand den Bau eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses, in dem er eine Wohnung selbst nutzt und die andere(n) vermietet, sowohl mit Eigenmitteln als auch mit Darlehen, war bisher umstritten, in welcher Höhe die Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können. Die Finanzverwaltung ließ die gezahlten Zinsen regelmäßig nur anteilig im Verhältnis der fremdvermieteten zur selbstgenutzten Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes zum Abzug zu.
Demgegenüber hat nunmehr der Bundesfinanzhof in mehreren Urteilen die Möglichkeit des Schuldzinsenabzugs zugunsten der Steuerpflichtigen erweitert, Danach kann ein Bauherr Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, wenn und soweit er das Darlehen tatsächlich zur Finanzierung der Herstellung des vermieteten Teils des Hauses verwendet. Dies kann dazu führen, daß die Darlehenszinsen in größerem Umfang als bisher als Werbungskosten abziehbar sind. Erforderlich ist jedoch, daß die ausschließlich auf den vermieteten Teil des Hauses entfallenden Herstellungskosten gesondert ausgewiesen und abgerechnet werden. Die das Gesamtgebäude betreffenden Kosten (z.B. für den Aushub der Baugrube) sind weiterhin anteilig zuzuordnen. Darüber hinaus müssen die auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallenden Herstellungskosten tatsächlich mit dem Darlehen bezahlt worden sein, dessen Zinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn die Zahlungen (auch Abschlagszahlungen) zu Lasten eines Kontos geleistet worden sind, dessen Guthaben nur aus Darlehensmitteln besteht.
Urteile vom 27. Oktober 1998 - IX R 44/95 (Doppelhaus), IX R 19/96 und IX R 29/96 (Eigentumswohnungen)