MFH als Kapitalanlage kaufen wie bewerkstelligen?

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo zusammen, ich hab da mal eine überlegung die ich gerne mal durchgesprochen hätte.

Ich bin Single, 27 Jahre, bekomme 13x1800€ netto im Jahr ,
sparsammer typ,
Steuerklasse 1,
wohne zur Miete 400 EUro warm
EigenKapital 20000€
Bausparvertrag 1, 08.2003 abgeschlossen über eine Baussparsumme von 79000 Euro monatliche summe 260€ plus 40 € Vwl,
Baussparvertrag 2 Auch 08.2003 über 50 € monatlich.

Jetzt hab ich mir überlegt ein 6 Parteien MFH an die Backe zu heften würde aber gerne wissen wie die Finanzierung, Steuern, ggf Verwaltungskosten, Risiko aussehen.

Also das Haus kostet Netto 249000€, dazu 1,5 % Notar, 3,5% Stadt, und ggf. 3,48% Makler. Das Haus ist vollvermietet, liegt innerstädtisch an einer mittelstark befahrenen Strasse Mieteinahmen kalt 1950€ .EG: 26m² 1 1/2 und 45m² 2 1/2, 1,2,3 G je 3 1/2 Zimmer u. 77m² , DG 3 1/2 Zimmer u. 72m² Baujahr 1956

Zustand: Wärmedämmung wurde vor kurzem komplett gemacht, 1994 wurden schon einige sachen gemacht und 2005 wie Dach und elektrik, Bäder, neuer aussenantrich, Neue heizungsanlage, gegensprechanlage, Wohnungstüren, Rolläden neu.

Frage1: Wieviel € der Kaltmiete kann man in die Finanzierung des Hauses reinvestieren.

Frage2: Wie gestaltet sich die Finanzierung.

Frage3: Was kostet die fremdverwaltung eines MFH durch ein Immobilienbüro oder eher kurse bei der Volkshochschule besuchen.

Frage4: Steuerliche gesichtspunkt

Frage5: Die derzeitigen niedrigen zinsen von 2,4% effek.bei der Baussparkassen wie LBS oder Wüstenrot haben die einen schweren Hacken.

Frage6: Sollte man den Makler umgehen und wenn wie.

Frage7-endlos: Was hab ich vergessen?

Würde mich über detalierte Infos freuen.

mfg Tee

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Hallo Theo,
ich moechte kurz auf Deine Fragen eingehen:

Frage1: Wieviel € der Kaltmiete kann man in die Finanzierung
des Hauses reinvestieren.

Rein theoretisch kannst Du alles reinvestieren. Trotzdem empfielt es sich Ruecklagen fuer Instandhaltung, Mietausfaelle etc. aufzubauen.

Frage2: Wie gestaltet sich die Finanzierung.

Ueber Finanzierungen gibt es ganze Buecher zu kaufen. Hier empfielt sich auf jeden Fall von verschiedenen Institutionen (Banken, Bausparkasse) Beratungen einzuholen.

Frage3: Was kostet die fremdverwaltung eines MFH durch ein
Immobilienbüro oder eher kurse bei der Volkshochschule
besuchen.

Die Verwaltung einer Immobilie haengt meistens von der Anzahl der Wohneinheiten ab. Hier sind Preisunterschiede selbstverstaendlich. Fuer das beschriebene Haus ist die Verwaltung bestimmt fuer 10,00-12,00 Euro pro Einheit monatlich zu bekommen. Allerdings sind auf diesem Gebiet viele Nebenberufliche taetig und somit qualitativ grosse Unterschiede. Mit ein bisschen Aufwand kannst Du das aber auch selber durchfuehren. Ist am Anfang vielleicht zeitintensiver, aber es wiederholt sich alles.

Frage4: Steuerliche gesichtspunkt

Der steuerliche Gesichtspunkt kann unterschiedlich ausfallen. Von den Mieteinnahmen kannst Du selbstverstaendlich alle Aufwendungen (z.B. Zinsen, Abschreibung, Verwaltungskosten etc.) abziehen. Je nach Ergebnis, kann das zu einem Gewinn oder Verlust fuehren. Bei Gewinn droht eine Steuernachzahlung, bei Verlust entsprechend eine Erstattung vom Finanzamt.

Frage5: Die derzeitigen niedrigen zinsen von 2,4% effek.bei
der Baussparkassen wie LBS oder Wüstenrot haben die einen
schweren Hacken.

Die niedrigen Zinsen bei den Bausparkassen haben keinen Haken, da bei Abschluss der Vertrages schon festgelegt ist, unter welchen Umstaenden das Darlehen gewaehrt wird. Die Einzahlung muss in voller Hoehe erfolgt sein (i.d.R. 40-50% der Bausparsumme), der „Beleihungswert“ der Immobilie muss gegeben sein und natuerlich die Kapitaldienstfaehigkeit. Einfach einmal das Vorhaben einem Berater vorlegen und sich die Infos aus erster Hand geben lassen. Bauspardarlehen sind aber in relativ kurzer Zeit zu tilgen, also mit einer „hohen“ monatlichen Rate zu bedienen.

Frage6: Sollte man den Makler umgehen und wenn wie.

Den Makler zu umgehen ist schwer. Keiner zahlt ihn gerne, aber die wollen auch leben und machen nahezu aller Hintertueren vertraglich zu.

Frage7-endlos: Was hab ich vergessen?

Gute Frage. Das Thema ist zu komplex um hier alle Fragen und Eventualitaeten zu diskutieren. Ich hoffe, dass Du den richtigen Schritt gehst und die Immobilie den Kaufpreis wert ist.

Gruss,
Alfred

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Auch hallo,

Also das Haus kostet Netto 249000€

ist ziemlich günstig für ein 6-Fam-Haus. Trotzdem: Preise sind immer
verhandelbar.

Mieteinahmen kalt 1950€

Wenn ich mich nicht vertippt habe, sind das über 9 % Bruttoertrag,
wow!

Frage1: Wieviel € der Kaltmiete kann man in die Finanzierung
des Hauses reinvestieren.

Auf jeden Fall Rücklagen bilden, bei so einem alten Haus lieber mehr
als weniger.

Frage2: Wie gestaltet sich die Finanzierung.

Da gibt es sooo viele Möglichkeiten. Mehrere anbieten lassen. Finger
weg von Finanzierungen, die über LV laufen.

Frage3: Was kostet die fremdverwaltung eines MFH durch ein
Immobilienbüro oder eher kurse bei der Volkshochschule
besuchen.

Profesionelle Verwalter verlangen zwischen 20 und 30 Euro pro
Wohnung. Kann man selbst machen, dafür gibt es ganz gute Software.

Frage4: Steuerliche gesichtspunkt

Unbedingt Steuerberater fragen!!!

Frage5: Die derzeitigen niedrigen zinsen von 2,4% effek.bei
der Baussparkassen wie LBS oder Wüstenrot haben die einen
schweren Hacken.

Haken nicht, aber trotzdem genau vergleichen. Die Bausparverträge
sind ja z.B. erst nach einer gewissen Zeit zuteilungsreif, das heißt,
bis dahin muss zwischenfinanziert werden. Also für das eigene Geld
Zinsen bezahlt.

Frage6: Sollte man den Makler umgehen und wenn wie.

Wenn man das Objekt nicht über einen Makler gesehen hat, dann hat der
auch nichs zu suchen in dem Spiel. Ansonsten: mit ihm verhandeln, der
hat auch Spiel bei seiner Provision.

Frage7-endlos: Was hab ich vergessen?

  • Haus unbedingt von einem unabhängigen Sachverständigen anschauen
    lassen. Kostet um die 300 Euro, aber die sind gut investiert.
  • Eigene Bausparverträge sind noch nicht zuteilungsreif.
  • Mieten im Umfeld vergleichen, Leerstand von Wohnungen etc.
  • Protokolle vorlegen lassen, zahlen die Mieter, was ist sonst
    passiert
  • Stadt nachfragen: Was ist baulich geplant in der Nähe in den
    nächsten Jahren

Viel Erfolg